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Cómo las tasas predeterminadas afectan la inversión inmobiliaria financiada por crowdfunding

Cuando aparecieron por primera vez plataformas de préstamos entre pares como Prosper y Lending Club, la gente se volvió loca por ellos. Era un nuevo activo para invertir y las personas los analizaban para encontrar una ventaja.

"Invertir" en préstamos personales no garantizados parece arriesgado, pero como es tan nuevo, nadie sabía exactamente qué riesgo. No fue hasta más tarde que muchas de estas inversiones solo estarían disponibles para inversores acreditados de alto patrimonio.

Las plataformas hicieron que sus analistas y actuarios intentaran proyectar las tasas de incumplimiento y fijar el precio de los préstamos en consecuencia … pero nadie lo sabe realmente.

Los mínimos mínimos de inversión, a menudo de $ 5 o $ 10, significaban que podía distribuir su inversión en múltiples préstamos y distribuir su riesgo. $ 100 en un préstamo a un prestatario es más volátil que los préstamos de $ 5 a 20 prestatarios.

El problema era que las tasas de incumplimiento de esos préstamos eran solo conjeturas. Los préstamos personales son notoriamente volubles. Piénselo: si las cosas van mal, ¿va a pagar su factura de servicios públicos, la factura de la tarjeta de crédito, un préstamo no garantizado de su banco o un préstamo no garantizado en una plataforma de préstamos entre pares? La respuesta es bastante clara.

Y cuando esas suposiciones de tasas predeterminadas no son precisas, y las cosas se salen de control como vimos en 2007 y 2008 (Gran Recesión), suceden cosas malas. En lugar de los valores predeterminados del 5%, vio valores predeterminados del 10% +.

Afortunadamente, no se me permitió invertir en esas notas como residente de Maryland y me perdí la diversión de aumentar las tasas de incumplimiento. Hoy en día, puedo invertir en inversiones inmobiliarias financiadas por crowdfunding y mi esperanza es que, al comprender las tasas de incumplimiento, pueda evitar esas pérdidas potenciales.

Lamentablemente, cuando se trata de invertir en bienes raíces, el riesgo de incumplimiento es (literalmente) una parte de la ecuación. Pero no siempre es el tema de conversación más divertido. Eso tiene sentido; después de todo, ¿quién quiere hablar de tristeza y fatalidad cuando ganar dinero es el verdadero objetivo?

Mis experiencias con Crowdfunded Real Estate

Para poner este artículo en contexto, y para ayudarlo a informarle cómo he estado pensando sobre el riesgo de incumplimiento (lo que considero el riesgo más significativo de estos acuerdos), quería compartir brevemente cómo estoy involucrado.

En cuanto a este escrito, he comprometido $ 15,000 a dos acuerdos en RealtyShares (que desde entonces ha dejado de aceptar nuevos inversores y hacer nuevos acuerdos). Con RealtyShares, está invirtiendo en propiedades individuales, no son fondos los que compran la propiedad. No puedo hablar de los detalles de cada acuerdo, va en contra de los términos del servicio y no es muy relevante, pero el primero fue un acuerdo de capital común con una retención de 5 años. El segundo todavía está abierto, aunque me he comprometido con el acuerdo.

El primer acuerdo ha tenido rendimientos de efectivo trimestrales en línea con las proyecciones, por lo que estoy satisfecho con él, y las actualizaciones trimestrales han sido oportunas y completas. Es un espacio comercial de casi 160,000 pies cuadrados (un centro comercial es lo que llamaríamos crecer en Nueva York) y brindan todos los detalles que podría pensar en desear, incluyendo estados financieros completos, balance general y estados de flujo de efectivo. Me siento informado

Lo que necesita saber sobre el riesgo de incumplimiento

Sin perfiles de riesgo adecuadamente ajustados, puede terminar familiarizándose más con el concepto de incumplimiento de lo que desearía. Aproveche esta oportunidad para aprender más sobre los entresijos del incumplimiento y cómo evitarlo.

Primero, ¿cuál es la tasa predeterminada? A veces llamado "tasa de incumplimiento de cohorte", es el porcentaje de préstamos que los prestamistas amortizan como pérdidas después de varios pagos atrasados. Después de que los préstamos han sido cancelados, generalmente se transfieren a una agencia para su cobro. En algunos casos, puede aplicarse una tasa de interés predeterminada y esta es una tasa de interés más alta que se aplica a un prestatario que no ha realizado un pago específico.

Si bien las empresas y los fondos individuales generalmente no publican sus tasas de incumplimiento, el La Reserva Federal informa que en 2017 hubo una tasa de morosidad del 0,74 por ciento para los préstamos inmobiliarios comerciales reservados en bancos estadounidenses. En otras palabras: uno de cada 135 préstamos CRE procesados ??por bancos de EE. UU. Tuvo al menos un pago atrasado el año pasado.

¿Por qué los prestatarios no pagan? Hay un montón de razones. Podría ser tan simple como los problemas financieros personales, como si estuvieras sobre tu cabeza o sobre apalancado. Con los bienes raíces comerciales, se puede confiar en que la mayoría de los prestatarios tendrán los recursos para cubrir el déficit de efectivo en tales eventos (como lo demuestra la tasa de morosidad del 0,74 por ciento).

Dicho esto, no desea retener más que su parte justa de esas ofertas del 0,74%.

Para evitar eso, debe realizar una diligencia exhaustiva en el patrocinador inmobiliario que controlará la entidad prestataria y el presupuesto del proyecto antes de firmar en la línea punteada.

¿Cómo evalúo el riesgo predeterminado?

Mientras no hay una forma segura de proteger su cartera contra inversiones en préstamos que terminarán en incumplimiento, hay varios pasos que los inversores prudentes toman para protegerse. El primer y más importante paso es hacer una diligencia debida exhaustiva.

Como punto de partida, aquí hay algunos puntos importantes a considerar:

  • Patrocinio. ¿Creo en este plan de negocios y en la capacidad del patrocinador para ejecutarlo hábilmente? ¿El patrocinador ha ejecutado previamente esta estrategia para este tipo de activo? O en este mercado? ¿Cuántos años de experiencia tiene el grupo de patrocinio?
  • Activo físico. ¿Cuándo se construyó la propiedad? ¿Cuándo fue renovado por última vez? ¿Cuándo se reemplazó por última vez el techo, el estacionamiento, el elevador o el sistema mecánico? ¿Cuál es la probabilidad de que la propiedad necesite gastos de capital a corto o largo plazo?
  • Influencia. El apalancamiento puede variar desde un préstamo del 50% hasta un valor estabilizado (LTV) de hasta el 80% o más. En algunos casos, incluso puede tener sentido superar el 80%. Pero en términos generales, los proyectos multifamiliares deberían estar al 80% o menos para el préstamo principal, y otros activos comerciales estabilizados deberían estar al 70% o menos. El apalancamiento excesivo puede conducir a la morosidad, lo que puede conducir al incumplimiento, lo que puede resultar en una ejecución hipotecaria.
  • Términos de la deuda. ¿El patrocinador está aprovechando su billetera en este proyecto? ¿Los términos de la deuda reflejan las fortalezas y debilidades clave del proyecto y del prestatario? ¿Y es apropiado el plazo del préstamo? El riesgo de refinanciamiento aumenta sustancialmente si la deuda vence en un mercado que se está debilitando y el valor de la propiedad ha caído.
  • Inquilinos ¿Va a terminar sosteniendo la bolsa si sus inquilinos se mudan o no pagan el alquiler debido a fuerzas competitivas u otras tendencias imprevistas?
  • Tasa de capitalización. ¿Cuán competitivo es el mercado actual? ¿Las tasas de capitalización (valores de propiedad en relación con el ingreso operativo) están viendo una presión al alza, es decir, ¿parecen estar disminuyendo los valores de propiedad? ¿Están subiendo las tasas de interés? ¿Cuán fundamentado es el supuesto de tasa de límite de salida, es decir, el objetivo del precio de venta? ¿Tiene sentido esta suposición de precio de salida?
  • Mercado y ubicación. ¿El ciclo del mercado es favorable para su activo? Además, ¿está ubicado en un submercado con tendencias positivas de alquiler, ocupación, población, demografía y crecimiento laboral?
  • Construcción. ¿La construcción, ya sea un nuevo desarrollo o mejoras de valor agregado para una propiedad existente, tiene el potencial de causar sobrecostos o demoras? En caso afirmativo, ¿cómo se mitiga este riesgo?
  • Arrendamiento. ¿El patrocinador ha asignado lo suficiente a las reservas de la comisión de comercialización, mejora del inquilino y / o arrendamiento para alquilar la propiedad?

La lista pretende ser una introducción, un glosario de qué buscar, pero no completa. ¡Cualquiera de estos temas merecería una publicación propia!

Perfiles de riesgo por tipo de inversión

Dado lo que sabemos sobre los incumplimientos y las tasas de incumplimiento, ¿qué tipo de riesgos estructurales conlleva su inversión?

Hay tres formas principales de invertir en bienes raíces hoy en día:

  • Crowdfunding – Donde compra una pequeña parte de un acuerdo, como a través de RealtyShares y otros sitios de crowdfunding de bienes raíces.
  • Inversión de fondos – Cuando invierte en REIT (ETF o fondos mutuos) oa través de compañías más pequeñas similares a REIT (muchos de los sitios de crowdfunding no acreditados están estructurados de esta manera)
  • Propiedad directa – Donde compra propiedades directamente o a través de sindicatos

Crowdfunding de acciones privadas en proyectos inmobiliarios permite a los inversores individuales poner dinero en una entidad legal (LLC) que invierte en un proyecto inmobiliario o presta dinero a ese proyecto. En términos generales, los sitios de crowdfunding ofrecen tarifas más bajas que la mayoría de los REIT. Además, como se trata de inversiones privadas, el rendimiento de la inversión está relativamente menos correlacionado con el S&P 500 y otros indicadores del mercado líquido. Como tal, puede ser una forma atractiva de diversificar su cartera, tanto por mercado geográfico, activo y tipo de inversión.

El hecho de que solo haya una propiedad adjunta a una inversión determinada significa que hay poco a lo que recurrir en caso de que el proyecto tenga un rendimiento inferior. Dicho esto, los valores predeterminados representan un perfil de riesgo más bajo aquí ya que la propiedad asegura el préstamo, actuando así como un seguro. Además, las subastas de ejecución hipotecaria son una opción en caso de incumplimiento del patrocinador o del propietario.

Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces que cotizan en bolsa (REIT) son carteras administradas profesionalmente de propiedades diversificadas; La mayoría de los fondos invierten en activos comerciales, corporativos o de alquiler. Aunque es relativamente fácil comerciar dentro y fuera, los REIT que cotizan en bolsa pueden implicar un mayor riesgo de volatilidad a corto plazo porque su rendimiento está relativamente más correlacionado con el mercado de valores. Si sale durante una recesión (como muchos se verán tentados a hacer), sus devoluciones pueden dañarse.

La inversión de fondos ofrece un perfil de riesgo diferente de la inversión directa. Debido a que un fondo es una canasta de propiedades y proyectos, a menudo se ajusta más a las tasas de incumplimiento de la cohorte y al rendimiento general del mercado. Pero ofrece menos control y personalización, ya que los inversores no pueden seleccionar en qué proyectos individuales les gustaría invertir. Dicho esto, estos tipos de inversión también ofrecen liquidez, lo que significa que puede negociar sus acciones después de haber comprado.

Propiedad directa es cuando usted posee propiedades individuales directamente, usted mismo. Si está interesado en este tipo de inversión, puede esperar dedicar un tiempo considerable a sus inversiones inmobiliarias y ser muy práctico e involucrado en cada detalle de esas propiedades. Usted tiene el control total y puede ser tan conservador o arriesgado como desee.

Ese tipo de responsabilidad puede ser atractivo, pero es importante ser realista sobre el hecho de que cuando se trata de poseer una propiedad, el riesgo principal es usted. ¿Has leído el mercado correctamente? ¿Construyó un plan de negocios alcanzable? ¿Serás capaz de verlo?

Las molestias de la administración de la propiedad diaria son una gran razón por la cual muchos inversores prefieren aprovechar el tiempo y la experiencia de otros. Los inversores inmobiliarios profesionales en los mercados seleccionados a menudo dedican toda su carrera al aprendizaje de los entresijos de un mercado determinado. La inversión inmobiliaria pasiva le brinda la oportunidad de beneficiarse de esa experiencia profesional mientras realiza su vida cotidiana sin ser molestado.

Cómo manejar los valores predeterminados por tipo de inversión

¿Qué sucede cuando hay valores predeterminados en diferentes tipos de activos?

Con bienes inmuebles financiados por crowdfunding, está invirtiendo en una nota o un acuerdo de capital con el patrocinador. Si las cosas van de acuerdo con el plan, dependerá de la plataforma para hacer las cosas bien (o lo más correcto posible) y, por lo tanto, parte de su debida diligencia debe estar en cómo la compañía planea enfrentar estas situaciones inevitables.

Con REIT, el fondo gestionará los distintos valores predeterminados y buscará un rendimiento combinado que satisfaga sus necesidades. Pueden prometer un 10% (como ejemplo) pero eso puede incluir acuerdos en los que obtienen un 15% para ayudar a contrarrestar aquellos acuerdos que pueden incumplirse (o retrasarse en los pagos, etc.). Para usted, es una parte invisible de la inversión y solo se refleja en los rendimientos del fondo en sí.

Con la propiedad directa de la propiedad, usted es el "patrocinador" (para usar términos financiados por crowdfunding), de modo que cuando usted no paga, eso realmente depende de usted, por lo que realmente no está dentro del alcance de esta publicación.

Al final, ya sea tolerante al riesgo, reacio al riesgo o en algún lugar del espectro, la diversificación de su cartera tiene el potencial de aumentar sus retornos y los bienes raíces son una forma poderosa de hacerlo.

Con estas nuevas plataformas de crowdfunding, aún es importante comprender que el riesgo de incumplimiento es una preocupación seria. No se deje seducir por las promesas de devoluciones de dos dígitos porque no todos los acuerdos funcionarán. Sepa cómo se manejarán los valores predeterminados porque sucederán y desea saber en qué plataforma está invirtiendo tendrá su respaldo y no se ocultará de esta rara inevitabilidad.

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