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Por qué los bienes raíces siempre serán más deseables que las acciones

Los bienes inmuebles siempre serán más deseables que las accionesDurante la mayor parte de mi vida posterior a la universidad, tuve una exposición drásticamente más grande a los bienes raíces que a las acciones. Necesitaba un lugar para vivir, así que pensé que era mejor pagar una hipoteca que pagarle el alquiler a alguien. Cuando llegó el momento de comprar otra propiedad, simplemente alquilé mi antiguo lugar para obtener un flujo de caja positivo, y disfruté de mi nuevo lugar hasta que llegó el momento de alquilarlo nuevamente y comprar uno nuevo.

He pasado por este ciclo de compra-alquiler-compra tres veces, y ha sido, con mucho, la forma más fácil de hacer y ahorrar varios millones en dólares con ventajas fiscales. Dentro de los próximos cinco años, nuestro plan es pasar por otro ciclo y comprar una propiedad de playa hawaiana y alquilar nuestra residencia principal actual de San Francisco.

Ahora que mi exposición a acciones y bienes raíces es más igual después de la venta de un alquiler de SF, he tenido tiempo de pensar en las dos clases de activos de manera más objetiva. ¡Y durante este tiempo, he notado que los cruzados anti-vivienda alcanzan niveles ensordecedores!

La razón principal por la que hay tanta ira contra los bienes raíces en las ciudades caras se debe a la condición humana.

Por qué los bienes raíces siempre serán más deseables que las acciones

Anhelas lo que no puedes tener.

Las personas que son más vocales en contra de los bienes raíces son las que tienen más deseos de bienes raíces.

Son los activistas que presionan al gobierno para que promulgue leyes que impongan impuestos a los compradores extranjeros, a los propietarios de propiedades ausentes de impuestos, y que construyan más viviendas porque su renta es demasiado alta.

Son los bloggers que seleccionan una mala venta de casas para demostrar que los precios se están debilitando en una ciudad en auge.

Son sus amigos y conocidos que lo llaman bebé de un fondo fiduciario, no creen que haya escatimado y ahorrado todos esos años, ni intenten hacerle sentir mal por su compra.

Para comprar bienes inmuebles de manera responsable, debe seguir estos pasos:

  1. Ahorre lo suficiente para un pago inicial del 20% para evitar PMI.
  2. Haga que una institución financiera lo considere solvente para calificar para una hipoteca.
  3. Haga una oferta lo suficientemente atractiva como para ser aceptada por el vendedor.
  4. Tenga las agallas para aceptar los términos y asumir la propiedad.

En cada etapa, hay riesgo de rechazo o fracaso.

Se necesita mucha disciplina y sacrificio para ahorrar $ 300,000 en pagos anticipados en una casa de precio medio en la ciudad de Nueva York. Por lo tanto, la mayoría de las personas no lo hacen y se molestan con quienes lo hacen. La condición humana asigna suerte a los logros de otros y habilidad a los nuestros.

Debido a estándares de préstamos más estrictos desde la crisis financiera, el puntaje de crédito promedio para aquellos que califican para una hipoteca es superior a 720 (excelente). Los bancos tampoco prestarán a personas con una relación deuda-ingreso de más del 43%. Si te rechazan por una hipoteca, lo que me ha sucedido porque no tenía dos años de ingresos independientes en ese momento, naturalmente odiarás al prestamista y la vivienda en general.

En el mercado inmobiliario competitivo, es común ser rechazado varias veces antes de finalmente ofrecer una oferta lo suficientemente buena como para ser aceptada. Cada rechazo te golpea porque siempre sueñas con cómo sería tu vida en la propiedad que estás buscando. Si te rechazan lo suficiente, o bien harás una oferta increíblemente alta en detrimento de ti o te volverás realmente amargado por todo el proceso.

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Una vez que se acepta su oferta, debe reunir el coraje para transferir una buena parte de los ahorros al depósito en garantía y, en la mayoría de los casos, asumir una hipoteca. Mucha gente se pone fría y se retira de su oferta.

Se necesita agallas para correr un riesgo tan concentrado. Si retrocedió solo para ver la propiedad revender años más tarde por mucho más de lo que podría haberlo comprado, por supuesto que se enojará.

Ahora veamos lo difícil que es adquirir acciones.

La barrera de entrada para comprar acciones es prácticamente CERO. Los robo-advisors como Betterment pueden crearle una cartera de acciones de forma gratuita a partir de solo $ 500. Puede abrir una cuenta de corretaje de Fidelity con $ 100 y comprar aproximadamente 70 ETF sin comisiones. Hay una nueva compañía de tecnología financiera llamada Robinhood que le permite intercambiar todo sin comisiones.

Cuando cualquiera y todos pueden comprar acciones, las acciones simplemente se vuelven menos deseables. Cuando solo hay una propiedad panorámica con vista al mar en un lote de 10,000 pies cuadrados con una máquina del tiempo de jacuzzi propiedad de alguien que nunca venderá, por supuesto, la propiedad será más deseable que cualquier acción en el planeta.

¿Por qué crees que no hay casi el mismo nivel de ira contra la posesión de acciones?

Piensa sobre esto: De alguna manera está bien alquilar toda su vida y ser corto en el mercado inmobiliario. Sin embargo, si alguien decidiera acortar el índice S&P 500 durante toda su vida, se lo consideraría un bufón.

Otras razones por las que los bienes raíces son atractivos

Ahora, por supuesto, las acciones han demostrado ser inversiones sólidas a largo plazo a largo plazo, por lo que obtuve casi 1/3 de mi patrimonio neto en la clase de activos. Pero este es un artículo dirigido a los que odian la vivienda que creen que los bienes raíces son una inversión terrible, ¡así que continuemos!

1) Usted es el CEO, no un inversionista minoritario.Cada inversión inmobiliaria que realice lo pone a cargo. Como CEO, puede realizar mejoras, reducir costos (refinanciar su hipoteca), aumentar los alquileres, encontrar mejores inquilinos y comercializar en consecuencia. Por supuesto, todavía está a merced del ciclo económico, pero en general tiene mucho más margen de maniobra para tomar decisiones de optimización de riqueza. Cuando invierte en una empresa pública o privada, es un inversor minoritario que confía en la gestión. A veces, los gerentes cometen fraude o hacen explotar a sus empresas mientras hacen mega millones para sí mismos.

2) Aproveche el dinero de otras personas a bajo precio.Gracias a las tasas de interés hipotecarias que cayeron durante más de 30 años, los inversores inmobiliarios calificados pueden pedir prestado dinero a más de 30 años. Dado que el costo de capital es menor, los rendimientos tienden a ser mayores. Las tasas de interés baratas también atraen a más prestatarios, trayendo más liquidez al mercado inmobiliario, lo que a su vez ejerce una presión al alza sobre los precios. Incluso si los bienes inmuebles solo registran la inflación a largo plazo, un aumento del 3% en una propiedad en la que coloca un 20% de descuento es un rendimiento del 15% en efectivo.en cinco añoshabrás más que duplicado tu capital. Simplemente no se deje atrapar por ser demasiado apalancado en un mercado a la baja.

3) Más ventajas fiscales.No solo puede deducir el interés de hasta $ 750,000 en deuda hipotecaria en su casa principal en 2018 y más allá, sino que también puede vender su casa principal por ganancias libres de impuestos de hasta $ 250,000 para solteros y $ 500,000 para parejas casadas si vive en la casa por al menos dos de los últimos cinco años. Gracias a la depreciación, un gasto no en efectivo, también puede proteger sus ingresos de alquiler. Todos los gastos asociados con la administración de sus propiedades de alquiler también son deducibles contra sus ingresos de alquiler. Si usted está en el nivel de impuesto federal marginal del 32% o más, es una razón más para ser dueño de su residencia principal.

Nuevas tasas de impuestos federales sobre la renta 2018

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4) Activo tangible.Los bienes raíces son algo que puede ver, sentir y utilizar. La vida se trata de vivir, y los bienes raíces pueden proporcionar una mejor calidad de vida en comparación con un alquiler que no se mantiene adecuadamente. Siempre creo en comprar bienes inmuebles para vivir primero, en segundo lugar el flujo de caja y en tercer lugar la apreciación del capital. Con las acciones, no hay utilidad a menos que gaste los dividendos o venda posiciones para comprar algo. Como inversionista mayoritario, la sensación de ser dueño de mi residencia principal es 1000 veces mayor que la de ser dueño de este Macbook en el que escribo esta publicación, a pesar de tener $ 150,000 en acciones de Apple.

5) Más fácil de analizar y tomar mejores decisiones de inversión.Es mucho más difícil analizar el estado de resultados, el estado de flujo de efectivo y el balance general de una empresa que analizar los estados financieros de una propiedad. Es por eso que a menudo es mejor comprar un fondo de índice S&P 500 para su asignación de acciones y llamarlo por día. Si compra una acción individual, puede hacerloincreíblemente bien, o podrías perder tu camisa porque juzgaste mal las presiones competitivas. Por ejemplo, cualquiera que haya comprado acciones de Blue Apron en la OPV ahora ha bajado un 75% porque calculó mal que Amazon ingresó al mercado y los aplastó. Espero que en su lugar tengas Amazon Cualquiera que compró Lehman Brothers o Enron perdió todo. Con el sector inmobiliario, es más fácil estimar los ingresos por alquiler, los niveles de ocupación, la nueva oferta, el crecimiento del empleo y el crecimiento de la población.

6) Volatilidad menos visible.El valor de su casa podría estar hundiéndose y nunca lo sabría, ya que no hay un símbolo de cotización diario. Durante la recesión de 2008-2009, aún pude disfrutar de mi propiedad de vacaciones en Lake Tahoe 20 días al año a pesar de que su valor se estaba desplomando. Mientras tanto, mirar el televisor o la pantalla de la computadora me hizo enojar con lo mucho que estaba perdiendo en mi cartera de acciones. Cuando su inversión es menos volátil, es mucho más fácil mantener el rumbo y no vender al final.

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7) Una mayor fuente de orgullo.Después de un tiempo, ganar dinero por dinero es un sentimiento bastante vacío. El dinero debe usarse para algo, como comprar bienes raíces para criar una familia. Cada vez que conduzco por mi propiedad de alquiler, me siento orgulloso de haber realizado la compra en 2003. Me recuerda el momento en que tenía 26 años y todavía trataba de hacerme un nombre en el trabajo. No tengo orgullo con mi cartera de acciones, en parte porque nadie lo ve y nadie lo usa.

8) Más aislado.Los bienes inmuebles son locales. Si ha tomado una buena decisión de comprar en una región económicamente fuerte, estará más aislado de la economía nacional o de la economía global. Mire los precios en ciudades superestrellas como Nueva York, Hong Kong, Singapur, Londres, París y San Francisco. Caen menos, se recuperan más pronto y ganan más. Por supuesto, si la tecnología alguna vez colapsa, mis propiedades inmobiliarias se verán reducidas. Por lo tanto, vendí una propiedad de SF y reinvirtí $ 500,000 de los ingresos en proyectos de crowdfunding de bienes raíces en cualquier otro lugar, excepto San Francisco, con fines de diversificación, ingresos y apreciación del capital.

9) El gobierno está de tu lado.Hay dos organizaciones contra las que no vale la pena luchar: la Reserva Federal y el Gobierno Central. No solo obtiene generosas deducciones de impuestos de intereses hipotecarios y ganancias libres de impuestos, el gobierno a veces rescata a los propietarios de viviendas en exceso durante los malos tiempos. Obtuve una modificación de préstamo gratuita en mi hipoteca de propiedad de vacaciones del Bank of America, aunque no la necesitaba.

El gobierno obligó a BoA a reducir mi hipoteca fija a 30 años del 5,875% al ??4,25%. Programas como HARP 1.0 y HARP 2.0 permitieron que personas sin pagos iniciales considerables participaran en la acción. Hay muchos estados sin recurso, como California y Nevada, que no persiguen sus otros activos si decide dejar de pagar su hipoteca y ponerse en cuclillas durante meses.

10) Salvará a sus hijos de la angustia y la desesperación.Cuando muere, puede transferir sus propiedades inmobiliarias a sus hijos utilizando una base de costos intensificada para que puedan crear sus propios recuerdos, libres de impuestos. Ahora que el límite del límite de impuestos sobre la herencia es de $ 11 millones por persona, tiene el doble de espacio para transferir activos libres de impuestos que durante la última administración.

Todas las personas que están en contra de la vivienda podrían haberse salvado si sus padres decidieran invertir en bienes raíces hace 30 años. La vida es mucho más fácil una vez que la vivienda es barata o gratuita. Si está dispuesto a proporcionar una educación a sus hijos, tal vez también debería estar dispuesto a proporcionarles vivienda en caso de que la necesiten.

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Los bienes inmuebles siempre serán más deseables que las acciones

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En un mercado alcista, el ingreso laboral promedio de una persona probablemente Nunca ponerse al día con su mercado inmobiliario local. Por ejemplo, cuando el precio promedio de la vivienda en San Francisco saltó de $ 1,000,000 a $ 1,100,000, el ingreso promedio de $ 80,000 tendría que saltar 125% solo para mantenerse equilibrado.

Lo bueno es que los bienes raíces van en ciclos. Finalmente está viendo mercados como Toronto, Nueva York, Londres, Seattle, Portland, San Diego y San Francisco. ablandar debido a la nueva oferta, el aumento de las tasas hipotecarias, los residentes que se mudan y los precios de las propiedades que han superado con creces los aumentos salariales. Las recesiones saludables generalmente durarán de 2 a 3 años antes de estabilizarse y luego reanudar su trayectoria ascendente.

Afortunadamente, durante los tiempos difíciles, las personas que quieran comprar casas ya habrán ahorrado agresivamente y descubierto formas de aumentar sus ingresos. De lo contrario, será el mismo ciclo de angustia, ira y desesperación una y otra vez.

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Embudo de diligencia debida de recaudación de fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

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