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Lecciones aprendidas de apresurarse a invertir en bienes raíces

Esta es la segunda parte de una serie de tres partes sobre cómo tropezó con la inversión inmobiliaria a los 23 años. Asegúrese de leer la primera parte aquí.

Cuando lo dejamos por última vez, acababa de salir de mi primer cierre de bienes raíces con un edificio de apartamentos de ocho unidades y $ 1000 en efectivo en mi mano. Estaba subiendo alto. Desafortunadamente, la realidad de la situación no se había hundido. Durante el próximo año, mi edificio de apartamentos de ocho unidades y bajos ingresos me llevaría a la montaña rusa más salvaje de mi vida.

En lugar de proporcionar una lista cronológica de eventos (que pueden ser entretenidos, pero de poca utilidad), quiero compartir los errores que cometí y las lecciones más importantes que aprendí durante todo el proceso. En esta segunda entrega, compartiré los dos primeros errores (de lo que podrían ser docenas). Ninguno de estos primeros tardó mucho en darme cuenta.

Error # 1: compré una propiedad de flujo de efectivo negativo sin un fondo de emergenciaSí eso estaba comprado a un excelente precio. hizo tener una increíble cantidad de potencial Pero todo el potencial del mundo no cambió los hechos:

  • 7 de las 8 unidades tenían personas viviendo allí.
  • Solo 3 de ellos pagaban a los inquilinos.
  • Necesitaba al menos 5.5 inquilinos que pagaran para alcanzar el punto de equilibrio.
  • Todas las unidades, incluso la vacante, necesitaban reparaciones antes de poder alquilarlas.

En teoría, sabía todo esto antes de comprar la propiedad. Tenía un plan detallado sobre cómo atacaría estos problemas rápidamente. Presentaría los desalojos al día siguiente a aquellos inquilinos que habían pasado meses sin pagar. Inmediatamente contrataría a personas para que la unidad vacante alcanzara un nivel mínimo de alquiler.

En teoria, Todo iba a funcionar perfectamente. Pero entonces llegó el momento de ejecutar realmente el plan.

La coordinación de las cotizaciones para las reparaciones tomó más tiempo de lo esperado. La presentación de desalojos tomó dinero por adelantado y los tribunales tenían una semana adicional de retraso (4-5 semanas en lugar de 3-4 semanas). Los inquilinos se volvieron optimistas sobre el cambio de administración y querían elaborar planes de pago.

En las primeras dos semanas, una tormenta rompió una gran ventana delantera y se abrió una puerta trasera (probablemente por el inquilino que vivía allí, aunque no tenía pruebas). Si bien el seguro eventualmente cubriría la ventana, ambos tuvieron que repararse de inmediato, ya que era invierno y ambos eran problemas de seguridad.

Las reparaciones y el mantenimiento se explicaron en la reducción de mi número, pero no se encontró el fondo de emergencia que pudiera suavizar un aumento temprano en los promedios. No tenía un centavo a mi nombre y el cheque de $ 1000 al cierre fue mucho más rápido de lo previsto. La falta del fondo de emergencia agravó otros problemas en esos primeros meses.

Error # 2: me involucré emocionalmenteEn la primera parte de esta historia, describí mi éxito anterior en la construcción de un negocio de administración de propiedades. Con las propiedades de mi cliente, fui genial y calculado. Traté a la gerencia como un negocio. Los propietarios eran clientes. Los inquilinos eran … solo inquilinos.

Cuando firmé la línea punteada en mi propiedad, la idea era simplemente conectarla a nuestro sistema de administración de propiedades. Iba a ser "solo otro conjunto de unidades". Coordinamos las reparaciones, examinamos a los inquilinos y manejamos los problemas de la misma manera que lo hicimos para nuestros clientes. Fui increíblemente ingenuo.

Sin un fondo de emergencia, nosotros necesario dinero. Claro, teníamos muchos clientes que también tenían necesario dinero en un momento u otro. Era mi trabajo establecer expectativas y asesorarlas sobre el mejor curso de acción. Intenté eliminar las emociones de la ecuación y asegurarme de que no tomaran una decisión apresurada.

Fui bueno en esta parte de mi trabajo y casi no hicimos excepciones. Si un cliente tenía una circunstancia monetaria en la que tenía para tomar lo que pensamos que era una mala decisión, generalmente dejarían de ser nuestro cliente. Fue así de simple.

Es sorprendente lo rápido que se hacen excepciones cuando son los que necesitan dinero

Sucedió lentamente al principio. Un inquilino, que parecía genuino, quería establecer un plan de pago para volver a encarrilarse. Era un plan de pago semanal, algo que nunca hubiéramos acordado con nuestros clientes normales (demasiado tiempo de compromiso). Teníamos dos opciones en nuestra situación. Primero, podríamos pasar por desalojos (2-5 semanas), coordinar reparaciones (mínimo de 1 semana) y volver a alquilar (mínimo de 1-4 semanas). O, alternativamente, podríamos tratar de sacar dinero de los inquilinos existentes.

La primera era la opción inteligente, a largo plazo y orientada a los negocios. Era el solamente uno que habríamos ofrecido a nuestros clientes. Podría haber enumerado al menos dos docenas de razones por las cuales era la mejor opción. Por supuesto, elegimos este último.

Esto marcó el comienzo de un período de cuatro meses de varios planes de pago semanales no solo con un inquilino, sino también con otros 3-4 inquilinos. Eso hizo ayudamos a traer el efectivo inmediato que necesitábamos, pero pagamos un precio considerable. Haciendo malabarismos con estos planes de pago semanales con inquilinos que ya habían demostrado que no eran confiables:

  • Tomó tiempo adicional.
  • Se agregaron grandes cantidades de estrés.
  • Causó problemas con las reparaciones (es más fácil arreglar una unidad vacía).
  • Fomentó una mentalidad de "pero usted hizo una excepción con él" todos de los inquilinos
  • Bajó el valor de la propiedad (un inquilino nuevo y constante tendría aumentado valor).

Era un patrón horrible, uno que yo conocía mucho mejor que caer. Asumí que no habría una diferencia emocional en cómo manejaría la propiedad … y me equivoqué.

Estos dos primeros errores importantes surgieron en las primeras semanas y meses. Ni siquiera hemos tocado los problemas que surgieron cuando reemplazamos tres hornos y cuatro calentadores de agua. Tampoco hemos vuelto a visitar el momento más extraño de todo el año, que involucró a un inquilino de doble personalidad, no menos de Tres camiones de bomberos y acusaciones fraudulentas de crueldad animal.

¡Para eso, tendrás que esperar hasta la próxima semana!

Nota de J.D .: Adam no se da cuenta (porque es un cachorro joven), pero esta publicación hace que un geek de New Wave como yo piense en esta canción del Culture Club …

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