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Venta de propiedad con solicitud de amnistía pendiente

Venta de propiedad con solicitud de amnistía pendiente

Es esencial verificar la documentación de planificación antes de la escritura.

en venta de bienes inmuebles, debe prestar mucha atención a los documentos presentados por el vendedor; en particular, es necesario verificar si uno aún está pendiente solicitud de amnistía (y el estado relativo de la práctica), de lo contrario existe el riesgo de comprar una propiedad abusiva, con todas las consecuencias legales. Por lo tanto, veremos qué es exactamente la amnistía del edificio, que no debe confundirse con la autorización en amnistía. Finalmente, es útil cuestionar las posibles responsabilidades de la escritura notarial, relacionadas con los controles de la regularidad de la planificación urbana de la propiedad.

Obligaciones del vendedor: la documentación relativa a la propiedad.

La principal obligación del vendedor, junto con el venta, la entrega de la propiedad al comprador (1), además de la entrega de los títulos y documentos relacionados con la propiedad y el uso de la cosa vendida (2): en particular, dentro del plazo establecido para la escritura definitiva, el vendedor debe entregar (3):

  • el título de origen de la propiedad (testamento, donación, escritura previa de venta, etc.);
  • el permiso de construcción (el nombre del título varía según el momento de la construcción de la propiedad: permiso de construcción (4), permiso de construcción (5), permiso de construcción (6), inicio de señal de actividad (7));
  • documentación administrativa en caso de construcción de amnistía; los permisos de construcción también contribuyen a determinar la regularidad de construcción de una propiedad;
  • el certificado de habitabilidad / accesibilidad;
  • La documentación relativa a la conformidad de los sistemas con las normas de seguridad y el certificado de eficiencia energética. (8).

¿Qué se entiende por construir amnistía?

la construcción de amnistía en esencia uno ley especial que permite obtener la cancelación de una determinada sanción o sanción derivada de la construcción ilícita de obras abusivas, es decir, realizada en violación de las normas urbanísticas; prevé un plazo inicial y final para poder aprovecharlo, por lo tanto, una ley con una duración limitada y que opera en derogación de la legislación vigente.

El tema de la amnistía puede variar: desde edificios construidos en violación de las reglas sobre las distancias entre edificios hasta obras construidas en áreas no construidas, y así sucesivamente.

El ciudadano que tiene la intención de presentar unsolicitud de amnistía debe comunicarse con la oficina municipal competente, donde puede obtener toda la información sobre los formularios que se deben completar, los plazos, el monto total a pagar y los documentos necesarios.

Actualmente, no existe una amnistía de construcción, pero en el pasado ha habido tres:

  • la ley n. 47/1985 (primera amnistía);
  • la ley n. 724/1994 (segunda amnistía);
  • la ley n. 326/2003 (tercera amnistía).

Por lo tanto, tenga cuidado: dado que las prácticas para obtenerlo son bastante complejas, es muy posible que una solicitud de amnistía aún esté pendiente en una propiedad en espera de una respuesta de la administración competente, que, sin embargo, podría rechazarla. Es por eso que siempre es aconsejable llevar a cabo todas las verificaciones de cumplimiento de planificación urbana en las propiedades que desea comprar con suficiente antelación, como se especificará en breve.

Autorización para amnistía (permiso para construir amnistía)

Como ya se mencionó, algo diferente de la amnistía. Es, de hecho, un medida Administrativo regido por la Ley de Construcción Consolidada (9) y puede solicitar intervenciones realizadas en ausencia o diferencia de permiso de construcción o en ausencia de notificación certificada de inicio de actividad, pero normalmente sujeto a aprobación. Por lo tanto, es posible obtener un permiso de construcción incluso después de haber realizado las obras.

Requisito fundamental para obtener tal amnistía que exista la llamada doble conformidad Planificación urbana y normas de construcción: significa que las obras reparadas deben cumplir con la normativa vigente tanto en el momento del abuso como en el momento de la solicitud de amnistía.

Además, la multa financiera también debe pagarse por llevar a cabo intervenciones sin autorización, cuyo monto es igual al doble de la contribución a la construcción que generalmente solicita el Municipio.

Planificación urbanística del cumplimiento del inmueble y responsabilidad del notario.

El cumplimiento de la planificación urbana, o la regularidad de la construcción, se refiere a la correspondencia entre el estado de cosas en el que se encuentra la propiedad y el título de calificación con el que se construyó o modificó. En el caso de una venta, por lo tanto, es esencial verificar el cumplimiento del urbanismo, ya que la nulidad o no de la escritura notarial de venta de la propiedad y el incumplimiento contractual del vendedor dependen de ello (en este punto, consulte el artículo Compra de propiedad con discrepancia) .

Como ya se mencionó anteriormente, por lo tanto, el vendedor está obligado por ley a declarar en elescritura de venta los detalles de la calificación (referido anteriormente: permiso de construcción, permiso de construcción, permiso de construcción, etc.) o adjuntar una copia delsolicitud de amnistía, con comprobante de pago de las dos primeras cuotas de la oblación debida.

Pero, ¿qué pasa si el vendedor no declara o falsifica? En este punto, uno se preguntaba si el notario El responsable de la escritura definitiva puede ser considerado responsable de no haber investigado la regularidad de la planificación urbana de la propiedad en cuestión.

La respuesta a la pregunta negativa: la planificación urbana es declarada por el vendedor bajo su propio responsabilidad penal, por lo tanto, el notario simplemente certifica la declaración del vendedor, sin tener la posibilidad ni las herramientas para verificar su veracidad, sin perjuicio de una asignación profesional específica en este sentido.

Por lo tanto, si el declaración del vendedor cumple formalmente con las indicaciones de la ley, incluso si se determina posteriormente la falsedad o la incompletitud, el notario no será responsable de ninguna manera. Por el contrario, podría ocurrir un doble responsabilidad penal del vendedor, dado precisamente por la declaración falsa y por el abuso del edificio, si se hace.

notas

(1) Art. 1476 párrafo 1, n. 1 cod. CIV.

(2) Art. 1477 co. 3 bacalao CIV.

(3) Cass. ord., n. 20426/2018 de 2.08.2018.

(4) Permiso de construcción: para edificios construidos entre el 17.10.1942 y el 30.01.1977 con L. n. 1150/1942.

(5) Permiso de construcción: para edificios construidos entre el 30.01.1977 y el 30.06.2003 con L. n. 10/1977.

(6) Permiso de construcción: para edificios construidos después del 30.06.2003 con la Ley de Consolidación de la Construcción, es decir, el Decreto Presidencial n. 380/2001.

(7) L. n. 122 del 30.07.2010 modificó el art. 19, Ley n. 241/1990, reemplazando la Declaración de inicio de actividad (DIA) con el Informe certificado de inicio de actividad (SCIA).

(8) APE, que reemplazó el anterior certificado de certificación energética (ACE) gracias al Decreto Legislativo n. 63 de 2013.

(9) Decreto presidencial n. 380/2001, art. 36.