estadisticas web Saltar al contenido

Utilice el apalancamiento para comprar propiedades

Utilice el apalancamiento para comprar propiedadesEsta es la segunda publicación de una serie de dos partes. Hacer clic aquí para la primera parte Además, este es el tramo local para registrar Zero To Freedom Through Cashflowing Rental Properties con mi increíble bono (pase virtual gratuito a PIMDCON19, Financial Freedom Through Investing in Real Estate).

En la primera parte de esta serie, discutimos todas las razones por las cuales el efectivo es el rey al comprar propiedades de alquiler.

Sin embargo, hay dos caras en cada moneda, y ciertamente hay algunas razones legítimas para usar el apalancamiento y la financiación en efectivo. Algunos incluso dicen que este es el mejor forma de comprar bienes inmuebles.

El apalancamiento es, de hecho, una de las herramientas más poderosas y conocidas que se utilizan para crear rendimientos significativos al invertir en bienes raíces. Pero antes de que podamos analizar las razones por las cuales podría ser una buena opción para usted, asegúrese de estar en la misma página.

La inversión pasiva de CrowdStreet es fácil

¿Qué es el apalancamiento?

En esencia, el apalancamiento es usar una pequeña cantidad de capital para comprar una propiedad más grande. Puede obtener todos los beneficios de una propiedad de mayor rendimiento sin sacrificar todo su capital.

La utilización del apalancamiento es óptima cuando los precios de las propiedades y los alquileres están aumentando. Si la propiedad está aumentando de valor, verá rendimientos aún mejores.

Un ejemplo de uso de apalancamiento es este: digamos que tenía $ 100,000. Con eso, podría comprar una propiedad de alquiler de $ 100,000.

O, utilizando una hipoteca y un apalancamiento, es posible que pueda comprar una propiedad de $ 400,000, utilizando los $ 100,000 como anticipo y tomando prestados $ 300,000 del banco.

Con esa comprensión en mente, veamos algunas razones por las cuales el apalancamiento es una gran opción.

1. Mayor diversificación

Con el financiamiento, es posible distribuir su efectivo para comprar múltiples propiedades en lugar de tenerlo todo atado en uno.

Tome el ejemplo anterior, donde tenía $ 100,000. Solo puedes comprar una propiedad de $ 100k. Pero si decidió financiar, es posible que pueda dividir esos $ 100,000 en dos pagos iniciales de $ 50,000 o incluso cuatro pagos iniciales de $ 25,000. Luego, use esos anticipos para comprar varias propiedades.

Usar esta estrategia para comprar múltiples propiedades puede ser una excelente manera de diversificarse. Cuando no está limitado a una propiedad, puede comprar propiedades en diferentes ubicaciones (diversificación geográfica).

Por ejemplo, usé el apalancamiento para comprar propiedades en Indianápolis, Texas y California, y para mi próxima propiedad, estoy mirando a Washington. Si yo fuera comprar estas propiedades en efectivo, Es posible que solo pueda elegir una de esas propiedades en un solo estado.

Los bienes inmuebles se consideran una inversión local, lo que significa que cada condado o dos podrían tener un rendimiento diferente en un determinado mercado económico. Por ejemplo, el crecimiento del empleo y la población son grandes impulsores de la oferta y la demanda en un área y afectan las tasas de alquiler y los precios de compra.

Una vez más, cada lugar es diferente, por lo que la diversificación al comprar propiedades puede ser una gran ventaja.

2. Mayor retorno de la inversión

Todos entienden que si el precio de la propiedad que compra aumenta, puede venderlo para obtener una ganancia.

Cuando compra una propiedad mediante financiación, obtiene lo mejor de ambos mundos: aunque deposite una cantidad menor para comprar la propiedad, obtendrá el beneficio completo cuando la propiedad aumente de valor. Aquí hay un ejemplo simple (excluyendo tarifas y tal).

Si compra una propiedad de $ 100k y aumenta su valor en un 5% ($ 5,000), entonces acaba de ganar $ 5,000 y un 5% de retorno de su inversión original ($ 5,000 / $ 100,000).

Sin embargo, si en su lugar usó $ 25,000 para comprar esa propiedad de $ 100,000 y la propiedad aumenta un 5% en valor ($ 5,000), nuevamente ganó $ 5,000, pero ahora con un 20% de retorno de la inversión original (5,000 / 25,000).

Imagínese si pudiera comprar cuatro propiedades con esos $ 100,000, dividiendo ese capital en cuatro pagos iniciales de $ 25,000. Multiplique $ 5,000 de ganancia por 4 propiedades y obtendrá $ 20,000. Compare eso con la devolución de $ 5,000 en la propiedad por la que pagó todo en efectivo. Eso es un retorno 400% mayor.

MLG capital invierte en bienes inmuebles privados

3. Mayores beneficios fiscales

Uno de los beneficios más poderosos de invertir en bienes raíces es poder aprovechar los beneficios fiscales. Y nuevamente, como inversionista, puede aprovechar todos los beneficios fiscales de la propiedad, ya sea que la haya apalancado o no.

Por ejemplo, supongamos que puede tomar una deducción de $ 10,000 por una propiedad debido a la depreciación. Si utilizó el apalancamiento para comprar cuatro propiedades, podría obtener 4 veces el monto de las deducciones, todas utilizando el mismo monto de anticipo.

Además, también puede tomar algunas deducciones adicionales por los intereses de la hipoteca. Por supuesto, está pagando intereses al tener un préstamo, pero hace que el apalancamiento sea más atractivo si sabe que puede cancelar una parte de él y aún obtener todos los demás beneficios fiscales.

4. Riesgo y responsabilidad

Si hunde todo su capital en una propiedad, corre el riesgo de perderlo todo si algo le sucediera a esa propiedad.

Si está utilizando el apalancamiento, lo bueno es que probablemente se haya diversificado. Si algo le sucede a una propiedad, como un incendio o un desastre natural, y su cobertura de seguro no es excelente, puede estar tranquilo sabiendo que no se destruye todo el capital que poseía.

Además, hay que considerar el riesgo de responsabilidad. Consideremos la situación en la que lo demandan por cualquier razón. Si su propiedad se apalanca y se mantiene en LLC separadas, solo pueden tomar hasta la cantidad de capital que tiene en la propiedad misma.

Imagínese si paga todos los $ 100,000 por una propiedad en efectivo. En una situación de demanda, podría perder esa cantidad total.

Sin embargo, si aprovechó $ 25,000 para comprar una propiedad y fue demandado, perder esos $ 25,000 es el peor de los casos.

Conclusión

Con suerte, si tienes lee la primera publicación También en esta serie, ahora tiene una buena idea de por qué algunas personas abogan por el efectivo o el apalancamiento. Este debate probablemente continuará para siempre, pero al final del día, cuál es mejor para depende de su tolerancia al riesgo, capital disponible y objetivos finales.

El apalancamiento le permite construir su cartera a un ritmo más rápido. Sin embargo, el apalancamiento puede ser una espada de doble filo. Puede multiplicar los rendimientos, pero también puede multiplicar las pérdidas.

En última instancia, la pregunta no es si usar efectivo o apalancamiento. Una mejor pregunta sería cuando Es el mejor momento para usar efectivo o apalancamiento. Por ejemplo, ayudé a mis padres a comprar varias propiedades de alquiler. Para las propiedades multifamiliares, utilizaron financiación. Pero para un dúplex, usaron efectivo porque se jubilaron recientemente y sería muy difícil obtener un préstamo.

Estoy en lo que considero el modo de adquisición, lo que significa que estoy en la fase de la vida en la que estoy tratando de adquirir un buen número de unidades lo más rápido e inteligente posible. Estoy tratando de construir una cartera que equilibre el flujo de efectivo y al mismo tiempo genere capital.

Así que he encontrado que la mejor manera de hacerlo es mediante el apalancamiento, pero eso no significa que no haya un momento en el que tenga sentido pagar una propiedad en efectivo o realmente trabajar duro para pagar las hipotecas de mis propiedades existentes en lugar de buscando adquirir propiedades adicionales.

Realmente, la decisión se reduce a su situación personal y al momento.

Ahora que ha pasado por los beneficios de ambos, ¿cuál cree que es adecuado para usted en su situación?