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Una plataforma líder de crowdfunding inmobiliario

Revisión de CrowdStreet

En algún momento entre finales de 2020 y 2022, debería recibir entre $ 800,000 – $ 1,400,000 en capital bruto de 18 inversiones de crowdfunding de bienes raíces. Mi plan es reinvertir el 100% de estos ingresos en múltiples acuerdos de crowdfunding inmobiliario de ciudades no costeras en dos o tres plataformas, en lugar de solo una plataforma.

Mi objetivo para el crowdfunding inmobiliario es obtener ingresos pasivos, diversificar mi exposición a bienes inmuebles pesados ??en SF, aprovechar las valoraciones más bajas y las tasas de capitalización más altas en el corazón de América, y ganar la mayor cantidad de dinero posible de una manera adecuada al riesgo . Como resultado, he estado investigando mucho.

Una de las plataformas en las que me he centrado es CrowdStreet, una plataforma de crowdfunding con sede en Portland que acaba de recibir su ronda de la Serie C el 6 de noviembre de 2019.

Recientemente me reuní con un puñado de personal de CrowdStreet en Palo Alto durante un par de horas y me intrigó su enfoque hacia las inversiones comerciales e inmobiliarias. Para obtener más información, he decidido asociarme con ellos y enviar una serie de preguntas a su fundador y CEO, Tore Steen.

Preguntas y respuestas con Tore Steen, fundador y CEO de CrowdStreet

1) ¿Qué diferencia a CrowdStreet de otras plataformas de crowdfunding inmobiliario? ¿Cuál es la propuesta de valor de CrowdStreet?

Comenzamos CrowdStreet para abrir una industria que durante mucho tiempo había estado disponible solo para expertos e inversores institucionales. Nuestro objetivo es proporcionar la gama más amplia de oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales de calidad institucional para inversores individuales. Queríamos hacer que la inversión en bienes raíces comerciales fuera lo más fácil y transparente posible y poner todo el proceso en línea.

Hasta la fecha, hemos tenido más de 367 ofertas en 40 estados en CrowdStreet Marketplace, desde una amplia gama de clases de activos (multifamiliares, hoteles, oficinas, industriales, etc.) y perfiles de inversión (core plus, valor agregado, oportunista, etc.)

Revisión de Crowdstreet: acceso a ofertas inmobiliarias diversificadas

Una cosa que nos diferencia de otros sindicadores en línea (también conocidos como plataformas de crowdfunding) es que brindamos inversores con acceso directo a Los patrocinadores inmobiliarios y desarrolladores detrás del acuerdo. Invierte directamente en la pila de acciones de un acuerdo, no en un vehículo de propósito especial administrado por la plataforma. Eso significa que puede comunicarse con el patrocinador y hacer preguntas, escuchar de ellos en los seminarios web de lanzamiento de ofertas en vivo, recibir actualizaciones de proyectos como otros inversores de capital, y más.

Nuestra plataforma en línea facilita la inversión y compara ofertas individuales, aprende más sobre bienes raíces comerciales y profundiza en los antecedentes de los patrocinadores. Una vez que haya invertido en un acuerdo, nuestra plataforma hace que el seguimiento del rendimiento de su inversión sea sencillo y simple.

Estamos en camino de recaudar $ 500MM este año (pronto cruzaremos $ 1B en capital total recaudado desde que comenzamos en 2014), y el tamaño y la escala de nuestra plataforma ayuda a crear una amplia gama de oportunidades de inversión para nuestros inversores. A medida que crecemos, atraemos a más y más patrocinadores de primer nivel, lo que en última instancia significa más oportunidades de inversión para nuestros inversores.

2) ¿En qué regiones del país (estados / ciudades) CrowdStreet tiene proyectos actualmente? ¿Qué ciudades crees que tienen la oportunidad al alza más prometedora?

Nuestra plataforma se centra principalmente en mercados secundarios de metro, también conocidos como ciudades de 18 horas. Las ciudades de 18 horas (las historias de éxito recientes han sido ciudades como Denver, Austin y Nashville) tienden a tener un crecimiento de la población y el empleo superior al promedio y un costo de vida más bajo en comparación con las ciudades de 24 horas como Nueva York, San Francisco y Los Ángeles.

Los proyectos en estos mercados secundarios a veces pueden ser pasados ??por alto por grandes inversores institucionales (creando brechas de capital) y, por lo tanto, crean oportunidades de inversión para individuos. Llenar las brechas de capital en bienes raíces de calidad institucional en mercados secundarios en crecimiento se ha convertido en el sello distintivo del CrowdStreet Marketplace.

Nuestro informe de investigación, Market Views, explora por qué creemos que Charleston tiene el mejor reclamo como la próxima gran ciudad prometedora de 18 horas. Un gran punto a favor de la ciudad es su crecimiento económico. El crecimiento laboral promedio de Charleston de cinco años de 2.9% es casi el doble del promedio nacional de 1.6%. Recientemente recaudamos más de $ 5 millones para un desarrollo de hotel boutique de lujo de 50 llaves en el Barrio Francés de Charleston.

CrowdStreet ofertas previamente financiadasOfertas de CS financiadas previamente

3) ¿En qué se diferencian las inversiones de CrowdStreet de las REIT especializadas?

Una de las distinciones clave es que nuestro mercado ofrece directo oportunidades de inversión en una propiedad específica, mientras que cuando invierte en un REIT generalmente obtiene una amplia exposición a una cartera de activos. Entonces, en lugar de obtener una participación accionaria en un proyecto multifamiliar específico en Austin, por ejemplo, un inversor REIT podría, por ejemplo, exponerse a una cartera de 100 propiedades.

Incluso si el REIT solamente invierte en una clase de activos, digamos, viviendas para personas de la tercera edad, los inversores no tienen control sobre qué propiedades individuales están finalmente incluidas en el REIT. Con CrowdStreet, los inversores pueden elegir los proyectos y patrocinadores exactos que quieran.

Además de la opción de acuerdo por acuerdo, CrowdStreet es diferente de un REIT debido a:

  • Tratamiento fiscal: los REIT emiten 1099 mientras que la mayoría de nuestras ofertas emiten K-1.
  • Valor promedio de la propiedad: los REIT tienden a centrarse en negocios más grandes, lo que significa que podrían tener un sesgo hacia los principales metros y negocios que tienen más competencia de los inversores.
  • Liquidez y fluctuación de precios: dependiendo de la estructura específica, los REIT pueden tener más liquidez ya que muchos se negocian en bolsas. Esto significa que también están expuestos a una fluctuación de precios más rápida y se comportarán de muchas maneras, como los mercados de renta variable en general.

4) ¿Existe algún plan para crear fondos especializados para que sea más simple para los inversores acreditados ganar diversidad y exposición?

Actualmente ofrecemos un vehículo diseñado para ofrecer a los inversores una exposición diversificada al CrowdStreet Marketplace. CrowdStreet Blended Portfolio (CSBP) tiene un algoritmo de inversión basado en reglas que identifica e invierte en 25-35 proyectos (en la serie más reciente) del CrowdStreet Marketplace.

CSBP ha recaudado más de $ 40 millones en las primeras cuatro series y una gran parte de ese capital provino de inversores primerizos. CSBP ofrece a nuestros inversores un nivel de diversificación en clase de activos, perfil de riesgo y geografía.

Cada inversor en CSBP recibirá un K-1 federal y varios K-1 estatales en función de dónde se encuentren los negocios. Sin embargo, buscaremos minimizar el número de estados K-1 mediante el uso de retornos compuestos cuando sea posible.

5) ¿Cuál es el proceso de control de calidad que CrowdStreet realiza antes de permitir que se comparta un acuerdo en su plataforma?

Nuestro equipo de Capital Markets rechaza alrededor del 75% de patrocinadores potenciales a través de su proceso de selección inicial. Si aprueban un patrocinador y su posible acuerdo, se dirige a nuestro equipo de inversiones, donde se ejecuta a través de nuestro proceso de control de calidad.

  • Evaluación del patrocinador: Una mirada al historial de la empresa, así como a los antecedentes de los empleados clave, para asegurarse de que tengan experiencia en proyectos como el que desean obtener en el Mercado.
  • Revisión de trato: Revisamos el plan de negocios para determinar la viabilidad del proyecto. Y nos aseguramos de que el proyecto sea el tipo de proyecto que nuestros inversores están buscando.
  • Control de calidad: Nuestro gerente de control de calidad revisa los documentos disponibles para verificar los puntos clave del acuerdo.

Al final, aproximadamente el 5% de las ofertas potenciales que ingresan a nuestra cartera finalmente se lanzan en CrowdStreet Marketplace.

6) ¿Tiene un sistema de calificación para patrocinadores que permita a los inversores tener una mejor idea de quiénes son los mejores patrocinadores?

No calificamos a los patrocinadores entre sí, pero sí designamos a los patrocinadores como emergentes, experimentados, titulares o empresariales en función de criterios objetivos relacionados con sus perfiles de empresa y liderazgo, años de experiencia, tamaño de cartera y más.

Cómo Crowdstreet analiza a los patrocinadores antes de hacer negocios con ellos

Los inversores individuales pueden usar nuestro Mercado para revisar los antecedentes de cada patrocinador, asistir a un seminario web en vivo donde pueden hacer preguntas a los patrocinadores sobre el acuerdo, analizar el plan de negocios de los proyectos y más.

La mayoría de nuestros patrocinadores han estado en el negocio entre 5 y 30 años y ponemos mucha información sobre ellos en la página de detalles del acuerdo para el equipo de liderazgo, el historial de la compañía, los estudios de casos relevantes, etc. Toda esa información es pública para cualquier potencial inversor.

7) ¿Cuáles son algunas de las cosas que CrowdStreet hace para ayudar a garantizar que el acuerdo funcione como se espera?

Los fundadores de CrowdStreet: Tore Steen y Darren Powderly

No podemos controlar lo que hace un patrocinador una vez que se financia su proyecto, pero podemos controlar con qué patrocinadores elegimos trabajar y qué oportunidades de inversión permitimos en CrowdStreet Marketplace. Es por eso que un historial de patrocinadores es una parte clave de nuestro proceso de control de calidad.

Nuestro creciente equipo de Gestión de Activos ayuda a los inversores a controlar el rendimiento de sus inversiones y construir relaciones sólidas con el patrocinador durante el ciclo de vida de su inversión. Además, el equipo de Gestión de Activos ayuda a CrowdStreet a determinar si los patrocinadores que repiten cumplen con sus obligaciones de informes antes de que se les permita publicar un nuevo acuerdo en el Mercado.

8) ¿Cuál ha sido el rendimiento general de la plataforma durante un período de 1, 3 y 5 años?

Desde su lanzamiento en 2014, CrowdStreet ha publicado más de 367 ofertas en el Mercado, recaudando más de $ 919 millones en capital. Los inversores individuales han recibido más de $ 94 millones en distribuciones.

Hasta la fecha, 19 de estos acuerdos se han realizado por completo, y solo uno de ellos ha resultado en una pérdida de capital de los inversores. Estos 19 acuerdos han promediado una TIR del 29%, con un múltiplo de capital de 1.6 durante un período de tenencia promedio de dos años, y muchos de ellos salieron antes (en 1.8 años en lugar de los cuatro objetivos, por ejemplo).

Sin embargo, es importante tener en cuenta que la mayoría de las más de 367 inversiones aún se encuentran en sus períodos de tenencia. Las 19 ofertas totalmente realizadas representan una pequeña porción de las ofertas totales en el Mercado, y puede ser más probable que las ofertas realizadas antes hayan experimentado una salida de alto valor y que las ofertas que no están funcionando bien se retrasen en su realización.

Crowdstreet ReturnsFuente: https://www.crowdstreet.com/marketplace-performance/

En consecuencia, la información de rendimiento hasta la fecha puede no ser un indicador preciso del rendimiento general del Mercado. Además, CrowdStreet no es responsable del desempeño de las ofertas en el Mercado, y el desempeño pasado no es indicativo de resultados futuros.

9) ¿Qué porcentaje del patrimonio neto de un inversor recomendaría invertir en crowdfunding inmobiliario? ¿Qué porcentaje del patrimonio neto de un inversor recomendaría invertir en crowdfunding inmobiliario?

Es importante tener en cuenta que el crowdfunding inmobiliario no es una clase de activos, es simplemente una forma de invertir en bienes raíces. El sector inmobiliario es la clase de activos alternativos más grande que existe y miles de inversores acreditados vienen a CrowdStreet para obtener acceso a oportunidades de inversión en bienes raíces comerciales. Hay mucha investigación que sugiere que agregar inversiones alternativas a una cartera ya bien diversificada puede agregar beneficios de riesgo-retorno.

Lo que hay en su cartera depende en gran medida de sus objetivos financieros, su apetito por el riesgo y su situación financiera. La composición exacta de su cartera debe ser algo que decida con su asesor de patrimonio o planificador financiero.

Una forma para que los inversores respondan esta pregunta por sí mismos es observar cómo las pensiones, los fondos patrimoniales y las oficinas familiares asignan bienes inmuebles comerciales dentro de sus carteras. El rango suele ser algo así como:

Institución Rango de asignación típico (% del total de activos)
Pensiones 6-13%
Dotaciones 10-20%
Oficinas familiares 15-50 +%

10) Si tuviera $ 100,000 para invertir en la plataforma CrowdStreet, ¿cuál sería su proceso para invertir?

Desde una perspectiva de estrategia de inversión, debe preguntarse cuáles son mis objetivos para esos $ 100k. ¿Cuánta diversificación desea capturar para esa inversión? La mayoría de nuestras ofertas tienen un mínimo de inversión de $ 25,000, por lo que teóricamente podría elegir hasta cuatro ofertas individuales o aprovechar un vehículo de cartera como CSBP.

Puede utilizar nuestro Mercado (incluidos los materiales de oferta proporcionados por el patrocinador) para revisar y evaluar las posibles oportunidades de inversión. ¿Alguna de esas oportunidades se alinea con su estrategia de inversión? Una vez que encuentre un acuerdo en el que desea invertir, simplemente envíe su oferta y siga las instrucciones que se le solicitan:

  1. Envía tu oferta
  2. Presentar documentos de cierre
  3. Verifique su estado de acreditación
  4. Envía tus fondos

Después de financiar su inversión, puede supervisar el rendimiento de su inversión en su Sala de inversores a través de su Resumen de cartera. Ahí es donde recibirá comunicaciones clave y documentación del patrocinador.

11) ¿Cómo espera que se realice el crowdfunding inmobiliario en una recesión y qué tipo de acuerdos deben buscar los inversores en una recesión?

Evaluamos constantemente lo que podría significar una recesión para las inversiones inmobiliarias comerciales y los inversores, y cómo podría afectar el tipo de productos que elegimos lanzar en el futuro. Pero yo diría que el sector inmobiliario financiado por crowdfunding debería funcionar de manera similar a cualquier otro sector inmobiliario comercial que se comportaría en una recesión ya que, al menos en el caso de CrowdStreet, es lo mismo.

En términos generales, estas son algunas cosas en las que pensar al evaluar qué tan bien podría funcionar un acuerdo durante una recesión:

  • Niveles de deuda: Cuando los mercados son fuertes, el apalancamiento adicional puede generar mayores retornos. Sin embargo, en una recesión, el apalancamiento excesivo puede exponer una propiedad a choques imprevistos, como un aumento en la vacante.
  • Vencimiento de la deuda: El nivel de deuda de una propiedad no solo es una consideración importante, sino también su vencimiento fecha Es igualmente importante tener en cuenta. Un activo con una deuda a largo plazo a tasa fija vigente (7-10 años) puede mantener esa deuda durante un período de recesión, lo que puede permitir al patrocinador conservar la propiedad hasta venderla en un mercado más fuerte en el futuro.
  • Duración y solvencia de los arrendamientos: Dado que perder ingresos es una manera fácil para que una propiedad entre en agua caliente, una cosa a tener en cuenta es la duración promedio de los arrendamientos para la propiedad, así como quién está en esos arrendamientos. Por ejemplo, incluso si ocurre una recesión, es más probable que un inquilino de Fortune 500 continúe pagando el alquiler de su oficina, proporcionando una base de ingresos más estable.
  • Clases de activos contracíclicos: Ciertas clases de activos inmobiliarios comerciales tienden a ser más resistentes a la recesión que otras. Por ejemplo, si las personas reducen su tamaño durante una recesión para ahorrar dinero, podría haber un aumento en la demanda de propiedades de autoalmacenamiento. O centros de datos, que son esencialmente un almacén de nicho, impulsados ??por nuestra economía cada vez más basada en el ciber. Incluso en una recesión, todavía necesitaremos centros de datos para manejar nuestra información digital.
  • Fuerza de patrocinio: Muchos patrocinadores son capaces de ejecutar planes de negocios cuando los tiempos son buenos, pero a menudo cuando un mercado cambia inesperadamente, la élite se separa del resto del grupo.

Invierta con CrowdStreet

Foto del equipo de CrowdStreet

Tengo muchas ganas de trabajar con CrowdStreet en los próximos años para reinvertir estratégicamente mi capital de crowdfunding inmobiliario. A medida que la industria evoluciona y se vuelve más madura, creo que habrá oportunidades inmobiliarias más atractivas para los inversores minoristas.

Gracias, Tore y equipo por responder todas mis preguntas. Si tiene alguna pregunta adicional, no dude en preguntar en la sección de comentarios a continuación.

Puede registrarse en CrowdStreet aquí y explorar su plataforma de forma gratuita.

CrowdStreet, Inc. (CrowdStreet) utiliza afiliados asociados (por ejemplo, bloggers y sitios web de contenido) para comercializar CrowdStreet Marketplace. Dichos socios afiliados generalmente reciben una cantidad fija por cada inversor que se registra en el mercado como inversionista acreditado.

FinancialSamurai.com es un socio afiliado de CrowdStreet. Este artículo fue escrito por un empleado de CrowdStreet y ha sido preparado únicamente con fines informativos. CrowdStreet no es un corredor de bolsa o asesor de inversiones registrado. Nada de lo contenido en este documento debe interpretarse como una oferta, recomendación o solicitud para comprar o vender ningún producto de seguridad o inversión emitido por CrowdStreet o de otra manera. Este artículo no pretende ser considerado como un consejo para inversores o inversores potenciales y no tiene en cuenta los objetivos de inversión, la situación financiera o las necesidades de ningún inversor. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la posible pérdida de dinero que invierte, y el rendimiento pasado no garantiza el rendimiento futuro. Todos los inversores deben considerar dichos factores en consulta con un asesor profesional de su elección al decidir si una inversión es apropiada.

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