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Una fuente ideal de ingresos pasivos

Los inversores inteligentes buscan la mayor rentabilidad por el menor esfuerzo posible. Ahí radica el atractivo de las propiedades de triple red, que ofrecen la oportunidad de trabajar con los principales inquilinos comerciales al tiempo que transfieren algunas de las mayores responsabilidades que enfrentará cualquier propietario.

Triple-net puede alinearse con sus objetivos si está buscando un tipo de inversión peculiar y poco conocido que sea mejor conocido por cosechar recompensas que requerir reparaciones. Si esto resuena, sigue leyendo para saber si esta es la clase de activo adecuada para ti.

Conceptos básicos de propiedad de triple red

Las propiedades de triple red responsabilizan al inquilino o arrendatario de los costos de seguro de construcción, mantenimiento e impuestos inmobiliarios (las tres "redes") además de todas las demás tarifas típicas como el alquiler y los servicios públicos. Los arrendamientos a largo plazo son la norma aquí, a menudo con una duración de entre una y dos décadas. Durante la gran mayoría de este tiempo, los inversores generalmente pueden sentarse y acumular ganancias.

La clave para una inversión exitosa de triple red radica en dos elementos: la estructura de arrendamiento inteligente y la búsqueda de un inquilino rentable y confiable. Dado que la triple red exige que el inquilino asuma el costo de mantener la propiedad, esta estructura presenta una oportunidad de inversión rentable y de riesgo relativamente bajo.

Los inversores que no quieren molestarse con la administración de la propiedad mientras preservan el capital y disfrutan de un flujo de ingresos seguro a menudo optan por oportunidades de triple red. Además, los inversores que buscan reemplazar una propiedad de Intercambio 1031 pueden encontrar estas ofertas atractivas también dada la relativa falta de participación y los pagos regulares de alquiler.

Los beneficios fiscales son particularmente atractivos si usted, como inversionista, viene con activos importantes, como un negocio o una casa, junto con la intención de venderlos para obtener una ganancia importante. Los inversores de este tipo a menudo pueden evitar los impuestos sobre las ganancias de capital mediante el uso de arrendamientos de triple red en un intercambio 1031.

Además, los inversores de triple red pueden utilizar la depreciación como un medio para reducir sus impuestos a la propiedad. Los elementos que se pueden depreciar incluyen carreteras, arbustos, maquinaria de oficina, electrodomésticos y adiciones o mejoras, como un techo nuevo.

¿Qué operadores e inquilinos optan por Triple Net?

Si bien encontrará operadores de oficinas e industriales entre el grupo de inquilinos de triple red, la mayoría de los que eligen esta estructura de arrendamiento administran propiedades minoristas como tiendas de conveniencia, restaurantes de comida rápida, grandes tiendas, supermercados y gasolineras. Además, las entidades y agencias gubernamentales también han demostrado ser buenos candidatos para arrendamientos de triple red dada su longevidad y consistencia.

Los inquilinos preocupados por el dinero también pueden elegir una estructura de triple red ya que los alquileres tienden a ser más bajos. Además, dependiendo de su área geográfica, los arrendamientos de triple red pueden ser la norma para propiedades comerciales.

Los arrendamientos de triple red son populares entre los conjuntos de propiedades industriales y minoristas de múltiples inquilinos, usuarios cuyos gastos pueden variar mucho. Tal estructura de arrendamiento también es beneficiosa para el arrendador ya que los costos se transfieren al inquilino, quien luego tiene el incentivo de mantener los costos bajos ya que están pagando la factura.

Los operadores comerciales pueden encontrar un incentivo más fuerte para arrendar en lugar de comprar una propiedad dada cuando buscan desarrollar una franquicia de triple red dado que construir a medida está ganando popularidad. En tal escenario, una vez que se firma el contrato de arrendamiento, el propietario construye, por ejemplo, un Bank of America. Entonces, el operador comercial puede concentrarse en sus puntos fuertes centrales en este caso, operar una sucursal bancaria del vecindario.

Debido a su triple red, el operador comercial mantiene el edificio mientras paga los seguros y los impuestos a la propiedad. Si todo va de acuerdo con el plan, pagan su contrato de arrendamiento y aún pueden llevarse a casa las ganancias de su negocio. Así que todos felices.

Tasas de capitalización promedio por sector

Fuente: Calkain Research, Net Lease Company

¿Cuál es la propuesta de valor?

Los inversores encuentran mucho valor en los arrendamientos de triple red dado que pueden descargar la responsabilidad de los seguros, el mantenimiento y los impuestos al tiempo que obtienen un flujo constante de ganancias constantes en un arrendamiento a largo plazo. Además, estos contratos de arrendamiento suelen estar firmados con inquilinos de calidad y proporcionan fuertes beneficios fiscales.

Por su parte, los inquilinos aprecian alquileres más bajos a cambio de asumir la responsabilidad de las tareas administrativas. Los inquilinos mejor calificados tienden a encontrar un Tasa de capitalización del 6 por ciento, que asciende a un estimado de 8,5 a 9 por ciento para las partes menos solventes.

Finalmente, los operadores encuentran su propia propuesta de valor en el hecho de que pueden vender sus propiedades a un inversionista pero permanecer en el negocio como un inquilino triple neto a largo plazo, una táctica conocida como venta de subarriendo. Al hacer esto, el operador obtiene un rendimiento de un activo que anteriormente no era líquido.

¿Por qué los inversores podrían invertir su dinero en un acuerdo de triple red existente en lugar de solo comprar y / o desarrollar una propiedad de este tipo? En pocas palabras, no tienen capital; un Churchs Chicken en un mercado de segundo nivel puede costar fácilmente $ 2.2 millones.

Además, si bien el mantenimiento de triple red es mínimo en relación con otros tipos de propiedades, todavía es demasiado para algunos posibles inversores. Al igual que con todas las propiedades, el propietario está en última instancia enganchado para la declaración de impuestos y el monitoreo de las condiciones del edificio, y si el inquilino no puede hacer el alquiler, el propietario queda con la bolsa.

Tasa de capitalización promedio de la tienda de conveniencia

Las tiendas de conveniencia son más defensivas cuando se trata de comercio electrónico. Fuente: Calkain Research, Net Lease Company

¿Cómo pueden integrarse las propiedades de Triple-Net en una cartera diversificada?

RealtyShares ha suscrito más de 10 préstamos de triple red (NNN). Estos préstamos están disponibles solo para franquiciados solventes que operan franquicias estables a nivel nacional como Taco Johns, Churchs Chicken, Checkers y Dog Haus.

En términos generales, las oportunidades de triple red son inversiones relativamente estables. Las oportunidades que RealtyShares ha suscrito han tenido objetivos de rendimiento sólidos con menor riesgo para los inversores, a diferencia de los acuerdos de capital comercial que tienen objetivos de mayor rendimiento con mayor potencial de riesgo. Hasta la fecha, no hemos tenido incumplimientos en nuestras ofertas netas triples.

Las inversiones de triple red pueden ser una bendición para su cuenta de resultados por dos razones: en primer lugar, la estabilidad es equivalente a la sostenibilidad. Las propiedades de triple red duran más porque estos negocios, como las cafeterías y la comida rápida, no solo son impermeables a la competencia del comercio electrónico, sino que también son más resistentes a la recesión. En segundo lugar, la integración de las propiedades de triple red en su cartera lo ayuda a diversificar aún más, lo cual es esencial para evitar las turbulencias del mercado.

¿Cómo pueden los inversores acreditados individuales aprovechar estas ofertas?

Comprar y mantener es el corazón de la inversión de triple red, y su valor principal reside en los inquilinos más que en las características. Como inversionista individual, se recomienda considerar el perfil financiero de los inquilinos al calcular su potencial.

Los favoritos entre este conjunto incluyen inquilinos de primera línea, incluidos los principales franquiciados de la cadena y los inquilinos de crédito nacional, lo que significa que un inquilino recibe una calificación de grado de inversión por su solidez financiera y tamaño. Dichas calificaciones indican a los propietarios que los inquilinos pueden soportar una variedad de economías, incluidas las turbulentas.

¿Se puede beneficiar de las propiedades de triple red?

Cuando los usuarios de RealtyShares optan por invertir en una propiedad de triple red, pueden esperar disfrutar de un flujo predecible de retornos confiables dado que dichos retornos son financiados por los pagos de alquiler de los inquilinos.

Sin embargo, se aconseja a los inversores que recuerden que comprar a una tasa de capitalización más baja, particularmente si los aumentos de alquiler son bajos o inexistentes, probablemente no generará altos rendimientos promedio. Esto es especialmente cierto cuando se considera la inflación. Otros factores que afectan los rendimientos netos triples incluyen obligaciones fiscales y gastos varios relacionados con la propiedad.

Dicho esto, si está buscando beneficios fiscales más ingresos mensuales sin la necesidad de una gran inversión de tiempo, esta clase de activos puede ser su mejor opción. Al adoptar un enfoque de propiedad de un sillón, puede disfrutar de un ROI estable sin la molestia de la administración de la propiedad.

Con la inversión inmobiliaria en general, piense en términos de ciclos de mercado. Durante los primeros días de una recuperación, concéntrese en el desarrollo; A medida que esa recuperación se vuelva más sólida, cambie su atención hacia el equilibrio entre las propiedades centrales de alto rendimiento, las propiedades de valor agregado ligero, las propiedades de reposicionamiento / reconfiguración y las propiedades de titularidad / desarrollo. Elimine lo último una vez que la vacante estructural comience a aumentar en todo el país.

Algunas preguntas para pensar antes de comprar una propiedad de triple red:

* Ubicación si pierde al inquilino, ¿qué tan fácil sería reemplazarlo? * ¿Es el inquilino un franquiciado o una cadena nacional? * Si es un franquiciado, ¿qué experiencia tiene y cuántos otros activos tiene? * ¿Cuánto tiempo le queda? en el contrato de arrendamiento? Cuanto más tiempo restante, más valiosa es la propiedad por lo general. * ¿Cómo se ha desempeñado financieramente la ubicación (suponiendo que haya estado alrededor de unos años)? * ¿Qué condiciones hipotecarias puede obtener? (dependiendo del prestamista, puede obtener 5 años o 10 años hasta la fecha de vencimiento, con una amortización de 20 o 25 años, con un valor del préstamo del 60-70%) * ¿Qué aumentos de alquiler garantizados se incluyen en el contrato de arrendamiento? * ¿Hay algún gravamen, condiciones? , etc. que podrían causar problemas para operar y / o vender la propiedad (es decir, dependiendo de una propiedad vecina para acceso o señalización) * ¿Dónde estamos en el ciclo de la tasa de interés? Las altas tasas de interés tienden a pesar sobre el precio a corto plazo.

Explore las oportunidades de crowdsourcing inmobiliario:

El sector inmobiliario es un componente clave de una cartera diversificada. El crowdsourcing inmobiliario le permite ser más flexible en sus inversiones inmobiliarias al invertir más allá de donde vive para obtener los mejores rendimientos con menos compromiso de capital. Por ejemplo, las tasas de capitalización son de alrededor del 3% en San Francisco y la ciudad de Nueva York, pero más del 10% en el Medio Oeste si está buscando retornos de ingresos estrictamente de inversión.

Eche un vistazo a Fundrise si es un inversor no acreditado o RealtyMogul si es un inversor acreditado. Son los dos principales mercados inmobiliarios desde su fundación en 2012. Es gratis registrarse y buscar inversiones inmobiliarias comerciales atractivas.

Embudo de diligencia debida para recaudar fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

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