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Una exitosa inversión en crowdfunding inmobiliario: lecciones clave aprendidas

Una exitosa inversión en crowdfunding inmobiliario: lecciones clave aprendidas

En octubre de 2016, decidí invertir $ 10,000 en mi primera inversión de crowdfunding inmobiliario, un "Clase A", 30,265 pies cuadrados, edificio de oficinas de dos pisos en Conshohocken, Pennsylvania. Conshy, como se conoce comúnmente a la ciudad, se encuentra a 40 kilómetros al noroeste del centro de Filadelfia. Incluso escribí una publicación detallada sobre el proyecto para obtener el consejo de la comunidad antes de invertir.

El edificio fue comprado al 70% de ocupación con un plan de valor agregado para arrendarlo y llevar las rentas a las tasas de mercado. El patrocinador, Haverford Properties, planeó conservar la propiedad durante cinco años y, con suerte, venderla por un 40% más de acuerdo con su plan Blue Sky.

En cambio, el patrocinador decidió vender la porción de capital del acuerdo por una prima del 22.7% en el 4T2019 después de tres años y finalizarlo. A continuación se muestra un depósito que recibí de $ 12,271.84 de IRM, el nuevo gerente de servicios que se hizo cargo de RealtyShares en 2019.

Lecciones aprendidas de una salida exitosa de crowdfunding inmobiliario

Lecciones aprendidas de una salida exitosa de crowdfunding inmobiliario

Mi primera reacción para recuperar mi capital más una ganancia neta del 22.7% fue de felicidad y alivio. RealtyShares decidió cerrar sus puertas a nuevos inversores en noviembre de 2018 y vender su libro de negocios a un nuevo operador, IRM.

El período de transición estuvo lleno de incertidumbre, pero tenía fe en que un competidor compraría RealtyShares o que un operador experimentado compraría los activos existentes, ganaría su tarifa y los liquidaría. Después de todo, se creó una LLC individual para cada inversión y continuaría funcionando sin importar el destino de la plataforma de bienes raíces.

Mi siguiente reacción después de recuperar mi capital fue inspirada por la codicia. 22.7% durante tres años es solo una tasa de crecimiento anual compuesta de 7%. Un rendimiento del 7% en 2018 fue fantástico dado que el S&P 500 cerró con una caída del 6.24%. Pero un retorno del 7% en 2019 cuando el S&P 500 cerró con un 31% es pésimo.

Entonces recordé que el patrocinador había prometido pagar distribuciones anuales de su ingreso operativo neto del 8.4% anual. Si esto fuera cierto, entonces mi rendimiento total durante tres años estaría más cerca del 48%, para una tasa de rendimiento interna (TIR) ​​atractiva y constante del 14%.

Aquí hay algunas lecciones importantes que aprendí de esta salida de crowdfunding inmobiliario que deberían ayudarnos a evaluar mejor las inversiones futuras.

1. Nunca se deje hipnotizar por los escenarios de Blue Sky Real Estate

El patrocinador que me preocupa es uno que trata de vender su trato demasiado duro. Una forma de atraer capital a su acuerdo es proporcionar un escenario de cielo azul que haga que sus posibles ganancias suenen increíbles. Solo sepa que es poco probable que suceda un escenario de cielo azul. Le asignaría un 10% de posibilidades de que se haga realidad.

Como inversionista, su objetivo es observar múltiples escenarios, incluyendo un escenario negativo, un escenario realista de caso base y un escenario de cielo azul. Si un patrocinador no ofrece al menos dos escenarios de retorno diferentes en su material de marketing e investigación, seguiría adelante o al menos los cuestionaría más.

Una buena regla es tomar el pronóstico del patrocinador y reducirlo en un 30% para calcular el rendimiento esperado. Por supuesto, un patrocinador que tenga un historial de promesas excesivas y de bajo rendimiento perjudicará sus futuras necesidades de recaudación de capital. Por lo tanto, le corresponde al inversionista quedarse solo con patrocinadores repetidos con un largo historial de cumplimiento o superación de sus promesas.

Una cosa más, el patrocinador describió el edificio de oficinas de Conshy como Clase A. Pero si lo mira a continuación, se parece más a la Clase B para mí. En mi opinión, los edificios de oficinas de clase A son esos rascacielos ultramodernos o edificios de oficinas de tipo icónico en las principales ciudades, como el edificio TransAmerica en San Francisco o el edificio Chrysler en Nueva York.

2. La piel en el juego importa en el sector inmobiliario

A continuación se encuentran las fuentes de financiamiento para el acuerdo inmobiliario de Conshy, PA. De un total de $ 5,927,433 en financiamiento, solo $ 267,433 o 4.5% provino del patrocinador. Eso no es mucha piel en el juego.

En cambio, creo que los inversores deberían esperar que el patrocinador tenga al menos el 10% de su capital en el acuerdo. Después de todo, los bancos suelen exigir a los propietarios que abonen al menos el 10% para una residencia principal y el 30% para una inversión en propiedades de alquiler.

Observe cómo el patrocinador escribe "(16.4%) (1)" junto a Sponsor Equity para hacer que la cantidad parezca más grande de lo que realmente es. Claro, la equidad del patrocinador es de hecho el 16.4% del capital total recaudado, pero su aspecto en el juego es realmente solo el 4.5% del capital total.

Si planea correr más riesgos como inversionista de capital, desea que el patrocinador sienta el mayor dolor posible si las cosas salen mal. He visto varios acuerdos ir hacia el sur para inversores de capital porque el patrocinador tenía muy poca inversión de capital.

3. Comprender la estructura de capital

El acuerdo de Conshy, PA, estaba compuesto por un 73% de deuda ($ 4,300,000) y un 27% de capital ($ 1,627,433). Si el patrocinador no lograra agregar valor a la propiedad y terminara vendiendo el edificio de oficinas por solo $ 4,300,000, los inversores de capital perderían el 100% de su capital a pesar de que el valor de la propiedad disminuyó solo un 27%.

La razón por la cual los inversores de capital pierden el 100% es porque el capital es ÚLTIMO en pagarse en la estructura de capital. Vea a continuación la prioridad de reembolso en la estructura de capital.

Prioridad de reembolso en la estructura de capital

No sé cuáles fueron los términos para los inversores de deuda en el acuerdo de Conshy, PA, pero me imagino que sería algo así como 7-8% al año durante cinco años. El rendimiento de capital objetivo en el acuerdo fue más del doble.

Digamos que el patrocinador hizo un trabajo fantástico y Conshy, PA se convirtió en la nueva sede de Amazon en la costa este. El edificio de oficinas comerciales aumenta su valor a $ 10 millones en cinco años. En este escenario, los inversionistas de deuda solo obtendrían entre el 7 y el 8% anual en pagos de intereses y el 100% de retorno del capital en cinco años.

Pero los inversores en acciones obtendrían aproximadamente: $ 10 millones en ventas – $ 4.5 millones en deudas = $ 5.5 millones en acciones. He excluido los costos de venta en la ecuación por simplicidad. Por lo tanto, el rendimiento del capital sería del 238% o una TIR del 27% durante cinco años.

Cuanto más optimista sea sobre la propiedad, más riesgo de capital debería estar dispuesto a asumir. Sin embargo, para realizar una inversión adecuada, debe analizar la estructura de capital.

Ver: Decidir entre una deuda o una inversión en capital inmobiliario

4. Riesgo de la plataforma del mercado inmobiliario

Debido a que RealtyShares cerró sus puertas a los nuevos inversores a finales de 2018, había mucha incertidumbre sobre lo que sucedería con los acuerdos existentes. ¿Algunos patrocinadores turbios intentarían aprovechar el cierre y no seguir su acuerdo operativo? ¿El dinero del inversor desaparecería en un agujero negro?

Durante unos cinco meses, no hubo mucha claridad sobre lo que estaba sucediendo cuando RealtyShares buscó un comprador. Al final, se creó una empresa con el nombre de IRM para administrar el libro de negocios existente hasta su finalización. IRM ganaría las tarifas restantes y los inversores se sentirían más seguros de que alguien estaba al mando para asegurarse de que los patrocinadores siguieran haciendo lo que se suponía que debían hacer.

Una vez que IRM se hizo cargo, les tomaría otros tres meses más o menos familiarizarse con todas las ofertas, la interfaz y los patrocinadores. Solo entonces las actualizaciones comenzaron a salir nuevamente. Además, hubo muchos ejemplos en los que los pagos tardaron más de lo habitual en pagar.

Nunca me preocupó realmente que mi dinero desaparecería porque la operación de RealtyShares y las inversiones inmobiliarias individuales que hice estaban en LLC separadas. Además, los patrocinadores no querrían arriesgarse a cometer fraude en un entorno tan público.

Como inversionista de crowdfunding inmobiliario, debe dedicar tiempo a investigar cada plataforma, comprender cada modelo de negocio y asegurarse de que tenga suficiente capital. Tenía entendido que RealtyShares tuvo una cena de clausura para celebrar una nueva ronda de financiación, pero los inversores se pusieron fríos y retiraron su inversión en el último minuto.

Si le preocupa mucho el riesgo de la plataforma, CrowdStreet tiene un modelo de negocio único en el que conectan al inversor directamente con el patrocinador. En otras palabras, si invierte en una de sus ofertas, invertirá en la plataforma del patrocinador. Esto podría ser menor o mayor riesgo, dependiendo del patrocinador.

5. La inversión es verdaderamente pasiva

Durante los tres años de inversión en este edificio de oficinas de Conshy, recibí actualizaciones trimestrales sobre el progreso del edificio. Después de todo, el objetivo del patrocinador era aumentar la ocupación y el alquiler por pie cuadrado para poder vender el edificio algún día a un precio más alto. A continuación se muestra una muestra de una actualización trimestral.

Informe Conshy

Después de leer las primeras actualizaciones, dejé de leerlas porque comencé a sentir el estrés de ser propietario nuevamente. En lugar de seguirlo, simplemente dejo que el patrocinador haga su trabajo y gane su tarifa. No podría salir del trato de todos modos, incluso si quisiera.

Me recordé a mí mismo que la razón por la que vendí una de mis propiedades de alquiler clave en 2017 fue para poder centrar mi atención en mi familia y no tener que pensar en el trabajo que implica el sector inmobiliario.

En el final, el acuerdo proporcionó un retorno total de ~ 40% neto de tarifas después de tres años. El rendimiento habría sido más cercano al 48%, pero el patrocinador no pagó distribuciones de NOI durante un par de trimestres. Durante este período, todo lo que tenía que hacer era presentar un K-1 cada año.

Diversificando mis tenencias inmobiliarias aún más

Entre 2020 y 2022, debería recuperar al menos todos mis $ 800,000 en capital que actualmente se invierte en 15 activos inmobiliarios comerciales y multifamiliares restantes en todo el país (fondo de capital). Un acuerdo en Austin que ya se cerró fue un jonrón. Un acuerdo de vivienda para estudiantes en Arizona que se cerró fue un fracaso porque el patrocinador vendió la propiedad por debajo de su precio de compra.

De los 15 acuerdos restantes, supuestamente 13 de ellos están en camino de alcanzar su TIR promedio de 16,7%, mientras que dos están por debajo del plan. Pero los dos que están por debajo del plan tienen objetivos agresivos de TIR de 19.8% y 20%, respectivamente. Con suerte, incluso si devuelven la mitad de esas cifras, estaré feliz.

Aunque invertir $ 800,000 puede parecer mucho, en realidad es mucho menos que los $ 2,740,000 en exposición que tuve en solo una propiedad de alquiler en San Francisco con una hipoteca de $ 815,000.

Desde mi punto de vista, diversifiqué significativamente mis propiedades inmobiliarias, hasta ahora he aumentado los rendimientos generales, pagué deudas y creé un ingreso pasivo del 100%. Cuando vendí mi propiedad de alquiler de SF en 2017, estaba a punto de lidiar con inquilinos ruidosos y descubrir las cosas como padre por primera vez. Poder reducir el estrés y recomprar mi tiempo ha sido enorme.

El crowdfunding inmobiliario devuelve Samurai financiero

Según mi panel de control, hasta ahora he recibido $ 281,340.39 en capital, de los cuales $ 165,445 vinieron el 5 de febrero de 2020 del fondo de capital en el que invertí (primera imagen en la publicación). Y $ 12,271.84 del acuerdo de Conshy el 11 de febrero de 2020.

Aunque el cuadro anterior dice "las ganancias excluyen el capital", no creo que sea correcto dado que se cerraron un par de negocios. Pero no sabré realmente los detalles del 4T201 hasta que salga un informe general del fondo en el 2T2020. Cuando reciba los detalles, también puedo escribir sobre las otras inversiones.

Mi plan en el futuro es reinvertir al menos $ 500,000 en capital en al menos dos plataformas de crowdfunding inmobiliario. Seguiré centrándome en el corazón del país, donde las valoraciones son más bajas, las tasas de capitalización son más altas y el crecimiento potencial es más alto debido a las tendencias de migración. También planeo pasar del 100% de las inversiones de capital al 70% de las inversiones de capital y el 30% de las inversiones de deuda para reducir mi perfil de riesgo.

Debido a que tendré al menos $ 500,000 para invertir, la inversión inmobiliaria ideal para mí sería otro fondo "lo mejor de lo mejor" que dispara solo un K-1 cada año. Me gusta la idea de que un comité de gestión elija lo que cree que es la mejor inversión en su plataforma y no me importa pagar una tarifa adicional. En el pasado, hubo ocasiones en las que vi un acuerdo atractivo y no pude llegar a tiempo porque era demasiado lento y la demanda era demasiado grande.

Según mi investigación, mis plataformas favoritas son Fundrise para sus eREIT y CrowdStreet para sus ofertas inmobiliarias de 18 horas centradas en la ciudad. Planeo investigar más en varias otras plataformas en los próximos meses. Para completar mis participaciones inmobiliarias 100% pasivas, también soy un inversor de los siguientes REIT que cotizan en bolsa: O y OHI.

2020 es el año en el que me centraré principalmente en la inversión inmobiliaria. Las acciones tuvieron su momento en 2019. Con las tasas de interés cayendo en picado, los temores de coronavirus en aumento y un mayor interés en activos tangibles que brinden ingresos estables, creo que los bienes raíces tendrán un rendimiento superior al de 2018.

Solo asegúrese de hacer su diligencia debida e invertir de manera adecuada al riesgo. Al igual que el mercado de valores, ciertamente hay perdedores de inversión. Si no puede correr el riesgo, las cuentas de ahorro en línea están pagando un 1.75% decente sin riesgos. Con el rendimiento de los bonos a 10 años por debajo del 1,4%, el 1,75% para una cuenta de ahorros en línea es una oferta relativamente buena.

Lectores, ¿alguna otra lección que haya aprendido de una inversión de crowdfunding inmobiliario exitosa o no exitosa? ¿Qué piensa sobre la inversión inmobiliaria este año en comparación con las acciones y otras clases de activos?