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Tenga cuidado con un cálculo erróneo de la refinanciación de hipotecas que podría ser costoso

Déjame contarte uno de mis chistes favoritos.

Elizabeth, Donald y Joe están varados en una isla desierta. Su avión se estrelló y sobrevivieron milagrosamente.

Después de vivir solo de cocos durante dos semanas, Donald mira a lo lejos y cree que ve tierra. No está seguro de si está delirando, pero convence a Elizabeth y Joe de que solo hay una forma de averiguarlo.

¡Después de nadar durante más de ocho horas, la pandilla de tres se da cuenta de que Donald realmente vio tierra! Están eufóricos.

A unos 30 minutos de la orilla, Joe se detiene de repente y dice: "Amigos, estoy demasiado cansado para continuar. Adelante sin mí ?. Joe decide darse la vuelta y nadar todo el camino de regreso a la isla.

Durante el refinanciamiento de mi hipoteca, saqué un Joe. Dejame explicar.

Cancelar mi refinanciación de hipoteca

Después de dos meses en mi proceso de refinanciamiento de hipotecas con Citibank, decidí cancelar. Estábamos a solo siete días del cierre.

Estaba refinanciando un ARM 5/1 al 2.5% en un ARM 10/1 al 3% por un costo de $ 1,500. Si no refinanciaba antes del 1 de agosto, mi tasa se restablecería al 4.5%. Lo cancelé a fines de mayo.

La razón principal por la que cancelé con Citibank se debió a promesas incumplidas. Citibank me prometió 2.875% si solo me quedaba con ellos la semana que lo hice al 3%. Dijeron que bajarían mi tasa en un 0,125% la semana siguiente, pero nunca lo hicieron.

Sin recompensar las promesas incumplidas, decidí cazar en otro lugar. Todavía tenía dos meses de tiempo antes de restablecer mi ARM.

Encontré un mejor trato con Wells Fargo, que me ofreció 2.875% por un 7/1 ARM sin cargos por refinanciamiento más un crédito de $ 2,000. Conseguir una tasa 0.125% más baja y $ 3,500 en ahorros fue tentador, incluso si tuviera que pasar por el dolor de transferir $ 750,000 en activos al banco. No me importaba transferir una de mis carteras porque estaba mayormente llena de bonos municipales a 20 años que tenía para siempre.

Así que volví a Citibank y les pedí que igualaran la oferta de Wells Fargo del 2.875% porque Citibank dijo que estarían dispuestos a igualar una oferta mejor una vez que cerrara. Además, Citibank originalmente me había prometido 2.875% de todos modos.

Incluso estaba dispuesto a aceptar el 2.875% y pagar $ 1,500 en tarifas de refinanciamiento con Citibank en lugar de recibir el 2.875% y un crédito de $ 2,000 de Wells Fargo para simplificar las cosas.

Seguramente, Citibank cumpliría. Después de todo, he sido un buen cliente con varias cuentas desde 2001.

Pero Citibank se negó a cumplir su promesa. Si no cancelara con Citibank, me sentiría un perdedor por haber sido aprovechado. Entonces les dije que cancelaran todo el trabajo que hicimos hasta ese momento y que me reembolsaran los honorarios de la evaluación inicial y la verificación de crédito, lo cual hicieron.

No estaba comenzando completamente de nuevo con Wells Fargo porque ya tenía todos los documentos que necesitaban debido a mi proceso de refinanciamiento con Citibank. Pero estaba apostando porque Wells Fargo era una nueva relación.

El representante de hipotecas de Wells Fargo dijo que dos meses deberían ser tiempo suficiente para que el refinanciamiento se cuadre de manera que pague la tasa más baja del 2.875% el 1 de agosto en lugar de mi nueva tasa del 4.5%.

Yo le creí. Ups

Un error de cálculo crucial de refinanciación de hipotecas

Resulta que mi oficial de préstamos de Wells Fargo estaba equivocado. Ahora estoy en mi tercer mes de refinanciación. La refinanciación ha tomado tanto tiempo que tuve que reenviar varios documentos de corretaje para su suscripción porque habían expirado. Cuando se va a terminar? No lo sé.

Mi oficial de préstamos dijo que debido a que las tasas hipotecarias han seguido bajando desde que cerramos, hay una enorme cantidad de solicitudes atrasadas por parte de sus suscriptores.

Según datos públicos, el volumen de refinanciación de hipotecas aumentó un 50% interanual en julio. Cuando salgan los datos de agosto, estoy seguro de que el aumento será de magnitud similar. Es una bonanza de refinanciación de hipotecas!

El único aspecto positivo es que pude presionarlos para que se volvieran a bloquear a una velocidad menor dado que el proceso está tomando tanto tiempo. Ahora estoy en 2.75% con $ 4,000 en crédito del 2.875% y un crédito de $ 2,000, si muevo más de $ 750,000 en activos.

He calculado que cada día pasado el 1 de agosto mi refinanciación de hipotecas no se cierra me está costando $ 33.56 en intereses no anticipados porque estoy pagando la nueva tasa de 4.5% en lugar de la nueva tasa de 2.75%. Durante un período de 30 días, eso representa $ 1,005 adicionales en intereses hipotecarios.

Esto es decepcionante porque me enorgullezco de tener en cuenta todas las variables posibles para tomar la decisión correcta. La única variable que no anticipé fue que el oficial de préstamos se comprometió demasiado y se entregó muy poco.

Una de las tácticas de venta más comunes es atraerlo a un acuerdo que parece demasiado bueno para ser verdad. Por ejemplo, los concesionarios de automóviles solían anunciar un buen acuerdo para fumar para un automóvil en el periódico con la letra pequeña "solo uno disponible en este precio ?. Cuando llegaste a la tienda, el auto ya se había ido. Todo lo que queda son los vehículos a precio completo.

Me arriesgué con un nuevo prestamista que no está cumpliendo. Al menos no tengo que pagar la extensión de la tarifa.

Refinanciar su hipoteca llevará más tiempo de lo que piensa

Tenga cuidado con un error crucial de refinanciación de hipotecas que le costará dinero

Atrás quedaron los días en que podría refinanciar en 30 a 45 días. Cuando saqué una nueva hipoteca en 2014 para mi residencia actual, me llevó cerca de dos meses cerrarla. Si va a refinanciar hoy, mentalmente lo hornearía en 3 a 4 meses para completar con éxito una refinanciación.

Un período de cierre de 3 a 4 meses es particularmente pertinente para los titulares de hipotecas de tasa ajustable (ARM) que enfrentan un vencimiento de su plazo fijo. Su objetivo final es refinanciar un ARM la semana que se establece para restablecer.

Para aquellos de ustedes con hipotecas fijas a 30 años, no importa cuánto demore el refinanciamiento porque su tasa hipotecaria no se restablece. Pero aún debe refinanciar y presionar para tener un cierre más rápido para ahorrar dinero. Pagar una hipoteca de tasa fija a 30 años desde fines de la década de 1980 ya ha demostrado ser una opción subóptima ya que las tasas de interés han bajado desde entonces.

Asegúrese de calcular el costo de interés adicional estimado que pagará si no refinancia en su fecha objetivo. Asegúrese de que el banco también cubra todas las tarifas de extensión de hipoteca si no pueden entregar.

Si elige entre bancos, ir con el banco que puede refinanciar su hipoteca más rápido, incluso si están cobrando una tasa ligeramente más alta, en realidad podría ser mejor. No solo debe calcular el verdadero diferencial de costos entre dos bancos, sino también la molestia adicional que debe atravesar para tratar con un banco con un cierre largo.

Una vez que se complete mi refinanciamiento, juro solemnemente nunca volver a refinanciar una hipoteca. Pagaré mi hipoteca de residencia principal antes de que se restablezca en septiembre de 2026. Si no lo hago porque encontré alguna propiedad dulce en Hawai antes de eso, no debería importar porque la hipoteca será tan pequeña para entonces que incluso un gran salto en las tasas de interés no hará una diferencia en mi flujo de caja.

Si planea inteligentemente refinanciar su hipoteca hoy, le deseo más suerte de la que he recibido hasta ahora. Los dedos cruzaron mi refinanciamiento hipotecario se realizará a fines de este mes. Cuando sea así, compartiré los detalles finales y algunas nuevas lecciones aprendidas.

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Lectores, si ha refinanciado una hipoteca recientemente, ¿cuánto tiempo le llevó? Tengo curiosidad por saber si el proceso de refinanciación está tardando más y más debido al aumento de volumen.

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