Go up the housing price point to find better value

Suba la curva de precios de la vivienda para encontrar un mejor valor


Para aquellos de ustedes que insisten en comprar una casa en o cerca de m√°ximos hist√≥ricos como lo hice hace muchos a√Īos, esta publicaci√≥n es para ustedes.

En 2004, estaba buscando actualizarme a un condominio de tres dormitorios y dos ba√Īos en San Francisco. Hab√≠a comprado un condominio de dos habitaciones y dos ba√Īos a principios de 2003 por $ 580,000, pero lamentaba no haber comprado un lugar m√°s grande por m√°s dinero porque los precios segu√≠an subiendo. Era mi primer lugar, as√≠ que decid√≠ que era mejor ser conservador.

Lo que descubr√≠ en mi b√ļsqueda de una nueva casa fue que el precio de $ 900,000 – $ 1,400,000 para apartamentos de tres habitaciones y dos ba√Īos era un frenes√≠ absoluto del comprador. Cada condominio que observ√© fue del 10% al 20% m√°s de lo solicitado debido a m√ļltiples ofertas. Despu√©s de ser expulsado del agua en varios lugares, decid√≠ archivar temporalmente mis planes para un condominio m√°s grande. Fue demasiado desalentador.

Mejor valor a precios m√°s altos

Luego, un fin de semana lluvioso durante el invierno de 2004, me top√© con una casa unifamiliar con un precio justo por encima de la zona de frenes√≠ en $ 1,550,000. S√≠, estaba en una calle concurrida al lado de una calle m√°s concurrida, pero esta era una casa de tres dormitorios y dos ba√Īos con una unidad de suegros con su propio ba√Īo. Tambi√©n ten√≠a un patio trasero y una peque√Īa terraza para arrancar.

Nunca me hubiera imaginado en ese momento poder comprar una casa unifamiliar en una buena zona de San Francisco, así que nunca me molesté en buscar. Pero ahí estaba.

A diferencia de los condominios en el precio de $ 900,000 Р$ 1,400,000, había Sin demanda para esta casa unifamiliar a $ 1,550,000 a pesar de tener un 50% más de metros cuadrados y terrenos valiosos. La propiedad había estado sentada allí durante meses.

Entonces, en lugar de tratar de comprar un condominio de $ 1,300,000 por $ 1,400,000 a $ 1,100 / sqft, decid√≠ comprar una casa de $ 1,550,000 por $ 1,525,000 a $ 720 / sqft. Cerr√© a principios de 2005. ¬ŅA qui√©n no le gusta un descuento del 35%?

La casa estaba siendo comercializada por un agente de fuera de la ciudad con un endeble volante de una página. No estaba haciendo un gran trabajo porque no se había conectado a la red de bienes raíces de San Francisco. La casa no se veía bien porque no había sido limpiada o puesta en escena debido a que sus propietarios existentes todavía habitaban el lugar y buscaban un alquiler a cambio.

En 2004, una tasa de hipoteca fija a 30 a√Īos estaba m√°s cerca del 6% y el ingreso familiar promedio era aproximadamente un 30% menor. Con $ 1,400,000 en la parte superior del rango de frenes√≠, $ 1,500,000 fue el l√≠mite absoluto. Incluso el Banco de mam√° y pap√° ten√≠a sus l√≠mites.

Que esta pasando ahora

Suba el precio de la vivienda para encontrar un mejor valorEl comprador t√≠pico de un hogar de San Francisco (no un ingreso medio) ahora gana entre $ 200,000 y $ 500,000 al a√Īo. Como resultado, el rango de precios de frenes√≠ pas√≥ de $ 900,000 – $ 1,400,000 a $ 1,200,000 – $ 1,900,000. Incluso m√°s padres est√°n ayudando con el pago inicial de acuerdo con todos los agentes inmobiliarios con los que he hablado.

Pero lo que descubr√≠ hoy es que una vez que rompes el precio de $ 2,000,000 en San Francisco, el valor que obtienes se dispara una vez m√°s. Para comprar c√≥modamente una casa de $ 2,000,000 requiere al menos un pago inicial de $ 400,000 m√°s un colch√≥n de liquidez de $ 100,000. Tener $ 500,000 para destinar a un solo activo no es lo m√°s f√°cil de hacer, incluso si est√° haciendo un ingreso saludable de $ 300,000 al a√Īo para la clase media.

Aunque ya no estoy interesado en comprar una propiedad en San Francisco, todavía busco diversión en línea todas las semanas porque eso es lo que he estado haciendo desde que vine aquí por primera vez en 2001. Siempre hay oportunidades o historias que contar. .

De hecho, la casa de $ 2.2M puse una oferta baja de $ 1,950,000 en mayo, est√° de vuelta en el mercado porque el pr√©stamo del comprador potencial no se aprob√≥. Estar en el mercado por m√°s de seis meses es inaudito en San Francisco. Este fijador tiene un precio de $ 530 / sqft ($ 688 / sqft despu√©s de poner $ 500K de trabajos de remodelaci√≥n), mientras que las casas m√°s peque√Īas en ubicaciones inferiores todav√≠a ven una buena demanda de $ 1,000 / sqft en esta ubicaci√≥n porque tienen un precio inferior a $ 2,000,000.

La gran ca√≠da de la demanda de $ 2,000,000 fue una de las razones por las que decid√≠ hacer una oferta cuando un chico quer√≠a comprar mi casa anterior por $ 2,740,000 en 2017. Estaba tan por encima del l√≠mite de $ 2,000,000 que esperaba obtener alg√ļn d√≠a. porque hab√≠a intentado vender la casa por $ 1,700,000 en 2012 sin compradores.

Mi comprador tuvo que sacar una primera hipoteca de $ 2,000,000 y un pr√©stamo puente para cerrar la transacci√≥n. Sin √©l, no habr√≠a venta porque no hab√≠a otras partes interesadas despu√©s de un mes de b√ļsqueda.

Con los nuevos deberes paternales, la tolerancia cero para perder el tiempo y una estrategia detallada para reinvertir mis ganancias, decidí que era mejor sacar algo de dinero de la mesa.

El precio final fue de aproximadamente $ 1,320 / sqft frente a mi compra de $ 720 / sqft. Este fue un resultado afortunado porque aguant√©. Pero pasaron unos tres a√Īos all√≠ donde tal vez ni siquiera hubiera podido obtener mi precio de compra original si hubiera necesitado vender.

Inventario de venta de casas marcando 2018

Tu misión de compra si eliges aceptar

Si elige comprar una propiedad cuando los precios están en su punto más alto, no solo debe implementar mi estrategia de comunicación para tratar de obtener hasta un 5% de descuento en el valor justo de mercado y mi método de rociar y rezar, ya que es muy fácil con los contratos electrónicos, usted También debería pasar tiempo buscando propiedades de peces estancados a un precio un nivel más alto de lo que está acostumbrado. Es libre de mirar, así que mejor.

Haz tu mejor esfuerzo para salir del precio del frenes√≠, donde cualquier pareja con doble ingreso en tu ciudad puede permitirse comprar. Aqu√≠ es donde obtendr√°s el menor valor. Dado que los bienes ra√≠ces son locales, tendr√° que averiguar cu√°l es ese precio para usted preguntando a su agente de bienes ra√≠ces o colocando un m√ļltiplo en el ingreso familiar t√≠pico del comprador. Por ejemplo, la zona de frenes√≠ para un hogar t√≠pico que genera ingresos de $ 100,000 podr√≠a ser de $ 300,000 a $ 500,000, seg√ļn un m√ļltiplo 3X – 5X.

Hay puntos de precio artificiales que mentalmente, los compradores de viviendas tienen dificultades para cruzar. Estos puntos de precio son generalmente $ 250,000, $ 500,000, $ 750,000, $ 1,000,000, $ 1,250,000, $ 1,500,000, $ 1,750,000, $ 2,000,000, $ 2,500,000, $ 3,000,000, $ 5,000,000 y así sucesivamente.

Si encuentra una casa que le gusta y que parece tener un valor mucho mejor en la curva de precios, debe hacer una suposición informada sobre si el mercado eventualmente avanzará y aceptará ese punto de precio en el futuro. Porque si el mercado eventualmente no avanza, puede enfrentar el mismo problema que tuvo su vendedor cuando compró la propiedad.

Su objetivo es anticipar cuál es la futura zona de frenesí y poseer esa propiedad ahora. Mientras esperas, te lo pasarás en grande ganando más dinero que todos los demás.

He decidido llevar mi anticipación un nivel más allá al invertir en el corazón de América. Predigo que en las próximas décadas, los ansiosos castores de las costas con títulos universitarios caros se darán cuenta de que trabajar en ciudades congestionadas y caras ya no será atractivo.

Sí, porque todos somos lemmings, llevará tiempo ver el cambio. Pero si puede invertir en una tendencia a largo plazo, estoy seguro de que su riqueza será mayor que la de quienes no lo hacen.

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Embudo de diligencia debida de recaudación de fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

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