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Suba la curva de precios de la vivienda para encontrar un mejor valor

Para aquellos de ustedes que insisten en comprar una casa en o cerca de máximos históricos como lo hice hace muchos años, esta publicación es para ustedes.

En 2004, estaba buscando actualizarme a un condominio de tres dormitorios y dos baños en San Francisco. Había comprado un condominio de dos habitaciones y dos baños a principios de 2003 por $ 580,000, pero lamentaba no haber comprado un lugar más grande por más dinero porque los precios seguían subiendo. Era mi primer lugar, así que decidí que era mejor ser conservador.

Lo que descubrí en mi búsqueda de una nueva casa fue que el precio de $ 900,000 – $ 1,400,000 para apartamentos de tres habitaciones y dos baños era un frenesí absoluto del comprador. Cada condominio que observé fue del 10% al 20% más de lo solicitado debido a múltiples ofertas. Después de ser expulsado del agua en varios lugares, decidí archivar temporalmente mis planes para un condominio más grande. Fue demasiado desalentador.

Mejor valor a precios más altos

Luego, un fin de semana lluvioso durante el invierno de 2004, me topé con una casa unifamiliar con un precio justo por encima de la zona de frenesí en $ 1,550,000. Sí, estaba en una calle concurrida al lado de una calle más concurrida, pero esta era una casa de tres dormitorios y dos baños con una unidad de suegros con su propio baño. También tenía un patio trasero y una pequeña terraza para arrancar.

Nunca me hubiera imaginado en ese momento poder comprar una casa unifamiliar en una buena zona de San Francisco, así que nunca me molesté en buscar. Pero ahí estaba.

A diferencia de los condominios en el precio de $ 900,000 – $ 1,400,000, había Sin demanda para esta casa unifamiliar a $ 1,550,000 a pesar de tener un 50% más de metros cuadrados y terrenos valiosos. La propiedad había estado sentada allí durante meses.

Entonces, en lugar de tratar de comprar un condominio de $ 1,300,000 por $ 1,400,000 a $ 1,100 / sqft, decidí comprar una casa de $ 1,550,000 por $ 1,525,000 a $ 720 / sqft. Cerré a principios de 2005. ¿A quién no le gusta un descuento del 35%?

La casa estaba siendo comercializada por un agente de fuera de la ciudad con un endeble volante de una página. No estaba haciendo un gran trabajo porque no se había conectado a la red de bienes raíces de San Francisco. La casa no se veía bien porque no había sido limpiada o puesta en escena debido a que sus propietarios existentes todavía habitaban el lugar y buscaban un alquiler a cambio.

En 2004, una tasa de hipoteca fija a 30 años estaba más cerca del 6% y el ingreso familiar promedio era aproximadamente un 30% menor. Con $ 1,400,000 en la parte superior del rango de frenesí, $ 1,500,000 fue el límite absoluto. Incluso el Banco de mamá y papá tenía sus límites.

Que esta pasando ahora

Suba el precio de la vivienda para encontrar un mejor valorEl comprador típico de un hogar de San Francisco (no un ingreso medio) ahora gana entre $ 200,000 y $ 500,000 al año. Como resultado, el rango de precios de frenesí pasó de $ 900,000 – $ 1,400,000 a $ 1,200,000 – $ 1,900,000. Incluso más padres están ayudando con el pago inicial de acuerdo con todos los agentes inmobiliarios con los que he hablado.

Pero lo que descubrí hoy es que una vez que rompes el precio de $ 2,000,000 en San Francisco, el valor que obtienes se dispara una vez más. Para comprar cómodamente una casa de $ 2,000,000 requiere al menos un pago inicial de $ 400,000 más un colchón de liquidez de $ 100,000. Tener $ 500,000 para destinar a un solo activo no es lo más fácil de hacer, incluso si está haciendo un ingreso saludable de $ 300,000 al año para la clase media.

Aunque ya no estoy interesado en comprar una propiedad en San Francisco, todavía busco diversión en línea todas las semanas porque eso es lo que he estado haciendo desde que vine aquí por primera vez en 2001. Siempre hay oportunidades o historias que contar. .

De hecho, la casa de $ 2.2M puse una oferta baja de $ 1,950,000 en mayo, está de vuelta en el mercado porque el préstamo del comprador potencial no se aprobó. Estar en el mercado por más de seis meses es inaudito en San Francisco. Este fijador tiene un precio de $ 530 / sqft ($ 688 / sqft después de poner $ 500K de trabajos de remodelación), mientras que las casas más pequeñas en ubicaciones inferiores todavía ven una buena demanda de $ 1,000 / sqft en esta ubicación porque tienen un precio inferior a $ 2,000,000.

La gran caída de la demanda de $ 2,000,000 fue una de las razones por las que decidí hacer una oferta cuando un chico quería comprar mi casa anterior por $ 2,740,000 en 2017. Estaba tan por encima del límite de $ 2,000,000 que esperaba obtener algún día. porque había intentado vender la casa por $ 1,700,000 en 2012 sin compradores.

Mi comprador tuvo que sacar una primera hipoteca de $ 2,000,000 y un préstamo puente para cerrar la transacción. Sin él, no habría venta porque no había otras partes interesadas después de un mes de búsqueda.

Con los nuevos deberes paternales, la tolerancia cero para perder el tiempo y una estrategia detallada para reinvertir mis ganancias, decidí que era mejor sacar algo de dinero de la mesa.

El precio final fue de aproximadamente $ 1,320 / sqft frente a mi compra de $ 720 / sqft. Este fue un resultado afortunado porque aguanté. Pero pasaron unos tres años allí donde tal vez ni siquiera hubiera podido obtener mi precio de compra original si hubiera necesitado vender.

Inventario de venta de casas marcando 2018

Tu misión de compra si eliges aceptar

Si elige comprar una propiedad cuando los precios están en su punto más alto, no solo debe implementar mi estrategia de comunicación para tratar de obtener hasta un 5% de descuento en el valor justo de mercado y mi método de rociar y rezar, ya que es muy fácil con los contratos electrónicos, usted También debería pasar tiempo buscando propiedades de peces estancados a un precio un nivel más alto de lo que está acostumbrado. Es libre de mirar, así que mejor.

Haz tu mejor esfuerzo para salir del precio del frenesí, donde cualquier pareja con doble ingreso en tu ciudad puede permitirse comprar. Aquí es donde obtendrás el menor valor. Dado que los bienes raíces son locales, tendrá que averiguar cuál es ese precio para usted preguntando a su agente de bienes raíces o colocando un múltiplo en el ingreso familiar típico del comprador. Por ejemplo, la zona de frenesí para un hogar típico que genera ingresos de $ 100,000 podría ser de $ 300,000 a $ 500,000, según un múltiplo 3X – 5X.

Hay puntos de precio artificiales que mentalmente, los compradores de viviendas tienen dificultades para cruzar. Estos puntos de precio son generalmente $ 250,000, $ 500,000, $ 750,000, $ 1,000,000, $ 1,250,000, $ 1,500,000, $ 1,750,000, $ 2,000,000, $ 2,500,000, $ 3,000,000, $ 5,000,000 y así sucesivamente.

Si encuentra una casa que le gusta y que parece tener un valor mucho mejor en la curva de precios, debe hacer una suposición informada sobre si el mercado eventualmente avanzará y aceptará ese punto de precio en el futuro. Porque si el mercado eventualmente no avanza, puede enfrentar el mismo problema que tuvo su vendedor cuando compró la propiedad.

Su objetivo es anticipar cuál es la futura zona de frenesí y poseer esa propiedad ahora. Mientras esperas, te lo pasarás en grande ganando más dinero que todos los demás.

He decidido llevar mi anticipación un nivel más allá al invertir en el corazón de América. Predigo que en las próximas décadas, los ansiosos castores de las costas con títulos universitarios caros se darán cuenta de que trabajar en ciudades congestionadas y caras ya no será atractivo.

Sí, porque todos somos lemmings, llevará tiempo ver el cambio. Pero si puede invertir en una tendencia a largo plazo, estoy seguro de que su riqueza será mayor que la de quienes no lo hacen.

Explore el crowdfunding inmobiliario: Si está buscando comprar una propiedad como inversión o reinvertir los ingresos de la venta de su casa, eche un vistazo a Fundrise, una de las plataformas de crowdfunding de bienes raíces más grandes de la actualidad. Permiten que todos inviertan en negocios inmobiliarios comerciales de mercado medio en todo el país que antes solo estaban disponibles para instituciones o individuos con un patrimonio neto muy alto. Son los pioneros de los fondos eREIT y están creando un Fondo de Oportunidades para aprovechar las Zonas de Oportunidades eficientes en impuestos. Gracias a la tecnología, ahora es mucho más fácil aprovechar las propiedades de menor valorización y de mayor rendimiento neto de alquiler en todo Estados Unidos.

Embudo de diligencia debida de recaudación de fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

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