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Seguro hipotecario

PreguntaEstimado Dollar Stretcher,

Mi esposo y yo compramos una casa hace 18 meses. Entramos con menos del 20% de anticipo y, por lo tanto, estamos atascados en pagar un seguro hipotecario por una suma de más de $ 80 por mes.

¿Para qué es exactamente el seguro hipotecario, y es posible que "cancelemos" nuestro seguro hipotecario mostrando un buen historial de pago a tiempo?

Nunca hemos llegado tarde ni hemos perdido un pago de hipoteca, ahora ganamos más dinero que cuando compramos la casa (prueba de que podemos pagar) y tenemos una excelente calificación crediticia.

Me parece que nos hemos probado y ya no deberíamos tener que pagar por este seguro.

¿Qué pasos tomaría para investigar más con mi banco?

DianeBoise, Idaho

ResponderDiane es uno de los aproximadamente 1.5 millones de propietarios que necesitaban un seguro hipotecario privado (PMI) para obtener una hipoteca el año pasado. Alrededor del 10% de los que tienen hipotecas tienen PMI.

Y para muchos compradores de viviendas, es bueno que exista PMI. En los últimos años, el ingreso personal no ha seguido el ritmo de los aumentos en los precios de la vivienda. Y ha sido más difícil para las familias jóvenes ahorrar un pago inicial considerable.

Tener PMI hace que los prestamistas estén más dispuestos a otorgar hipotecas a personas que no han ahorrado un pago inicial del 20%.

¿Qué hace que el 20% sea el número mágico? Las compañías hipotecarias han descubierto que aquellas con menos del 20% de capital son más propensas a incumplir con la hipoteca.

Entonces, la buena noticia es que PMI le permite ingresar a una casa antes. La mala noticia es que el PMI puede ser costoso.

Por ejemplo, si solo está bajando un 5%, su PMI podría ascender al 0.7% del dinero que pide prestado. Con una hipoteca de $ 100,000 que equivale a $ 58 por mes o $ 700 al año.

El propósito de PMI es pagarle a la compañía hipotecaria si usted no cumple con su hipoteca. Solo hay ocho empresas que emiten PMI. Desafortunadamente, no puede darse una vuelta para encontrar la tarifa más baja. La compañía hipotecaria puede elegir quién recibe su negocio.

Con el tiempo, el valor de su vivienda debería aumentar. Quizás haya pagado la hipoteca por varios años. O tal vez los valores de la vivienda en su vecindario han aumentado. En cualquier caso, su capital ha aumentado a más del 20% del valor de la vivienda. Si realizó los pagos de su hipoteca de manera oportuna, debería poder cancelar el PMI.

Pero, muchos propietarios no lo sabían. Hasta hace poco, nadie estaba obligado a notificarle cuando ya no se necesitaba PMI. Algunas compañías hipotecarias requerirán que mantenga PMI independientemente de su patrimonio durante varios años.

Una de esas compañías es Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac). Compran muchas hipotecas y generalmente requieren que mantenga PMI durante al menos cinco años.

Vayamos al corazón de la pregunta de Diane.

¿Puede ella cancelar su PMI?La respuesta dependerá de su compañía hipotecaria y del acuerdo hipotecario. El hecho de que nunca hayan llegado tarde y ahora ganen más dinero será útil. Pero mucho dependerá de la equidad que Diane tenga en el hogar. Y ella no menciona cuánto de su casa realmente poseen. Pero incluso si su capital es inferior al 20%, no puede hacer daño preguntar.

La mejor manera de hacerlo es comunicarse con el banco o la compañía hipotecaria y preguntar quién es responsable de requerir PMI. Obtenga su nombre y cargo. Escriba a esa persona una carta indicando su caso. Cíñete a los hechos. Recuerde, se supone que el oficial de préstamos no debe ser influido por el sentimiento o su deseo de ahorro. Su trabajo es asegurarse de que el banco lo proteja si usted no paga. Por lo tanto, proporcione datos que demuestren que usted es un buen riesgo.

Una nueva ley no afecta directamente a los propietarios de viviendas como Diane, pero aún podría ser útil.

La Ley de seguro hipotecario privado entra en vigencia el 29 de julio de 1999. La nueva ley otorga a los compradores de viviendas una serie de derechos. Primero, debe recibir una declaración por escrito que explique que tiene PMI y cuándo se le permitirá cancelarlo.

La ley también establece que el prestamista debe permitirle cancelar el PMI cuando su patrimonio sea del 22% o más. Y puede solicitar permiso una vez que haya alcanzado el nivel de equidad del 20%. Por supuesto, en realidad, el formulario será una de las docenas que recibirá al cierre y muchas personas aún no se darán cuenta de que pueden cancelar el PMI en unos pocos años.

La ley también solo afecta las nuevas hipotecas. Pero, si usted es como Diane y tiene una hipoteca escrita antes de que la ley entre en vigencia, aún puede beneficiarse.

Tanto Freddie Mac como Fannie Mae (que poseen más de 1/3 de todas las hipotecas) aplicarán las nuevas reglas a las hipotecas antiguas. Los préstamos de la FHA son una excepción a la nueva ley. Consulte con su prestamista, pero puede esperar continuar pagando PMI si tiene un préstamo de la FHA.

Un consejo final para Diane. Cuando pueda cancelar el PMI, tal vez quiera tomar esos $ 80 cada mes y aplicarlos al prepago de su hipoteca. Está acostumbrada a llevarse bien sin el dinero, así que es como obtener un plan de ahorro gratuito. ¡Esta estrategia podría ayudarla a pagar una hipoteca de 30 años en 15 años! No está mal por dinero que ella nunca echará de menos.

Gary Foreman es el editor de The Dollar Stretcher.com.

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