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Revisión de FarmTogether: inversiones alternativas en tierras agrícolas

FarmTogether

Esta publicación está patrocinada por FarmTogether. Todas son mis opiniones.

Los inversores a menudo buscan inversiones alternativas que proporcionen cierta diversificación para su cartera y, en algunos casos, permitan mayores rendimientos generales. El sector inmobiliario es un tipo común de inversion alternativa y el crecimiento del crowdfunding inmobiliario ha hecho que sea más fácil que nunca para la persona promedio invertir en bienes raíces sin la necesidad de poseer o administrar propiedades.

Si bien la mayoría de las inversiones inmobiliarias se centran en bienes raíces comerciales, propiedades de alquiler o flips de propiedades residenciales, las tierras agrícolas son otro tipo de bienes raíces que ha producido rendimientos muy fuertes Para los inversores históricamente. El principal inconveniente de la inversión en tierras agrícolas es el hecho de que no ha sido accesible para la mayoría de las personas de la misma manera que los bienes raíces o las acciones y bonos.

¿Qué es FarmTogether?

FarmTogether es una plataforma de crowdfunding que se centra exclusivamente en granjas y tierras agrícolas, haciendo que las inversiones en tierras agrícolas sean más accesibles que nunca para más inversores. FarmTogether compra tierras de cultivo con un sindicato de inversores y la tierra es arrendada u operada por contrato por agricultores experimentados.

Como inversor, en este momento estará invirtiendo en una propiedad específica, no en un grupo o cartera de propiedades. Cada oferta de inversión es una LLC independiente de Delaware y los inversores se convierten en accionistas de esa LLC, lo que convierte a los inversores en propietarios fraccionarios de las tierras de cultivo.

El enfoque de FarmTogether es comprar tierras de cultivo fuera del mercado por debajo del valor de mercado. Las inversiones apuntan a producir rendimientos de dos maneras:

  1. Ingresos de tierras de cultivo
  2. Apreciación y eventual venta de la tierra.

La compañía fue fundada por Artem Milinchuk, quien se desempeña como CEO de FarmTogether. Milinchuk tiene más de una década de experiencia financiera en alimentos, agricultura y tierras de cultivo. La primera inversión de FarmTogether se cerró en 2019.

Las inversiones en FarmTogether son actualmente solo disponible para inversores acreditados. Para calificar como un inversionista acreditado, debe tener un ingreso anual de al menos $ 200,000 ($ 300,000 para contribuyentes conjuntos) durante los últimos dos años, o un patrimonio neto de al menos $ 1,000,000 excluyendo su residencia principal.

Cómo funciona

Antes de que una oportunidad esté disponible para los inversores a través de la plataforma de FarmTogether, el comité de inversión de FarmTogether revisa y realiza la debida diligencia en una gran cantidad de propiedades. Parte de la diligencia debida se realiza internamente, y también contratan expertos para realizar pruebas relacionadas con aspectos como el suelo, los tejidos, los derechos de agua y el potencial de la granja para mejoras de capital. Si el comité confía en todos los aspectos de la oportunidad, estará disponible para los inversores a través del sitio web de FarmTogether. De esta manera, incluso si no necesariamente sabe si las almendras o los pistachos son lo que desea, sabrá que cada oportunidad aún pasó una prueba rigurosa.

Los inversores potenciales pueden ver los detalles de cualquier oferta de inversión abierta a través del sitio web de FarmTogether. Los detalles incluirán la ubicación y el tamaño de la granja, los cultivos específicos que se cultivan, el rendimiento en efectivo previsto, la tasa interna de rendimiento objetivo (después de las tarifas), la retención objetivo y la inversión mínima. Las ofertas estarán disponibles hasta que estén totalmente financiadas o hasta que se cumpla el plazo anunciado para las inversiones. Hasta ahora, la mayoría de las ofertas se han agotado antes de la fecha límite. En el raro caso de que un acuerdo no se financie, sus fondos se le devolverán por completo. La línea de tiempo típica del acuerdo es de 30 a 60 días.

Detalles como la retención de destino pueden variar según la oferta, pero son típicamente alrededor de 7-10 años. Las inversiones mínimas también variarán según la oferta, pero pueden oscilar entre $ 10,000 y $ 25,000.

Una vez que haya invertido, recibirá actualizaciones periódicas sobre su inversión de FarmTogether. También recibirás distribuciones de efectivo de los ingresos del alquiler, ya sea trimestralmente o anualmente, según el cronograma de ventas de cosecha o el contrato de arrendamiento.

Al final del período de retención objetivo, FarmTogether buscará vender la propiedad con ganancias, y cuando eso suceda, los inversores recibirán su parte de Ganancias de capital de la venta El período de espera objetivo de cada oferta es una guía aproximada y el tiempo real de venta dependerá de los factores que influyen en el precio de venta de la propiedad. El objetivo de FarmTogether es maximizar la apreciación comprando tierras por debajo del valor de mercado y beneficiándose de cosas como la inflación y la disminución de la oferta de tierras agrícolas.

En el momento en que se escribe este artículo, hay una oferta actualmente disponible. La oportunidad implica invertir en una granja de almendras y naranjas de 53.5 acres en California. La retención objetivo es de 7 años con un rendimiento en efectivo previsto del 11,3% y una TIR objetivo del 11,4% (neto de comisiones). La inversión mínima para esta oferta es de $ 10,000.

Pros de FarmTogether

Estas son algunas de las razones por las que es posible que desee invertir con FarmTogether.

Diversificación de su cartera

Si está buscando una inversión alternativa con una baja correlación con el mercado de valores, las tierras de cultivo podrían ser una excelente opción.

Rendimiento histórico de la inversión en tierras agrícolas

Aunque FarmTogether es una nueva plataforma, puede ver el rendimiento histórico de las tierras agrícolas como inversión. El gráfico a continuación (proporcionado por FarmTogether) muestra los rendimientos anualizados de las tierras agrícolas en comparación con los bosques, bienes raíces, acciones y bonos.

Inversión en tierras agrícolas

Históricamente, Las inversiones en tierras agrícolas han superado a las acciones y los bonos en las últimas cuatro décadas. (fuente). E incluso con retornos de dos dígitos bajos, la inversión en tierras agrícolas no ha demostrado ser de alto riesgo o experimentar una volatilidad significativa.

Ingresos pasivos

Como inversor, recibirá distribuciones de efectivo trimestral o anualmente. Muchos inversores están buscando opciones que proporcionen un flujo de caja pasivo.

Propiedad fraccional de tierras de cultivo

En el pasado, sus opciones eran bastante limitadas si deseaba invertir en tierras de cultivo. La mayoría de las personas no tienen el capital requerido para comprar una granja por su cuenta, ni tienen el deseo de asumir un proyecto de ese tamaño. Con FarmTogether, puede convertirse en un propietario fraccional de una granja. Esto hace que la oportunidad de invertir en tierras agrícolas sea mucho más práctica y accesible.

Produce devoluciones a través del flujo de caja y la apreciación

Los inversores pueden obtener ganancias a través de pagos de arrendamiento, así como a través de la apreciación. Los pagos de arrendamiento producen un flujo de efectivo que conduce a distribuciones recurrentes para los inversores, y la apreciación puede dar lugar a mayores ganancias de capital cuando finalmente se venda la propiedad.

FarmTogether realiza la debida diligencia para encontrar inversiones que creen que producirán retornos sólidos en ambas áreas.

Contras de FarmTogether

Al igual que cualquier otra oportunidad de inversión, también hay algunos inconvenientes para invertir con FarmTogether.

Abierto solo para inversores acreditados

La desventaja más importante es el hecho de que las inversiones a través de FarmTogether están disponibles solo para inversores acreditados. Si no cumple con los requisitos para calificar como inversionista acreditado, no podrá invertir a través de FarmTogether.

Inversión mínima relativamente alta

En comparación con algunas otras oportunidades de inversión, los requisitos mínimos de inversión en FarmTogether pueden ser altos. El mínimo variará según la oferta, pero generalmente será de $ 10,000 a $ 25,000.

Aunque el mínimo es más alto que otros tipos de inversiones, es mucho más bajo que el costo de invertir en tierras agrícolas por su cuenta.

Breve trayectoria

Aunque las tierras de cultivo han demostrado históricamente ser una inversión muy fuerte, el historial de FarmTogether es limitado en este momento. Su primera oferta se cerró en 2019, por lo que no hay mucho historial para analizar. Sin embargo, el equipo de liderazgo de FarmTogether tiene una experiencia muy sólida en la industria antes de la formación de FarmTogether.

Los riesgos de invertir en tierras agrícolas

Siempre es bueno considerar los riesgos potenciales de cualquier inversión que esté evaluando. Los principales riesgos de la inversión en tierras agrícolas implican:

  • Pagar de más por la tierra
  • Sobreestimando los ingresos potenciales de alquiler
  • Problemas de liquidez

Si paga de más por la tierra, será muy difícil obtener un retorno a través de la apreciación cuando la tierra finalmente se venda. FarmTogether aborda este riesgo realizando un análisis exhaustivo para determinar el valor de mercado de cualquier granja que se esté considerando, y luego solo avanzan con un pequeño porcentaje de las propiedades que evalúan. Para que una oferta de inversión esté disponible a través de la plataforma de FarmTogether, el comité de inversión de FarmTogether debe estar convencido de que la propiedad se está comprando muy por debajo del valor de mercado.

Del mismo modo, FarmTogether también aborda los riesgos relacionados con los ingresos por alquiler a través de una diligencia debida exhaustiva mediante la realización de pruebas para sentirse cómodo con el terreno que se está comprando. FarmTogether también se asocia con operadores de tierras agrícolas de alta calidad con el objetivo de agregar estabilidad.

La liquidez es algo que debe considerarse antes de hacer una inversión. Con períodos de espera de alrededor de 7-10 años, esta no es una inversión a corto plazo. FarmTogether afirma que intentarán ayudar a los inversores a encontrar un comprador antes del período de retención objetivo si es necesario. Sin embargo, no hay garantía de que se encuentre un inversor y puede terminar vendiendo la inversión con pérdidas. FarmTogether tiene como objetivo ofrecer un mercado secundario de liquidez en 2021, lo que ayudará a abordar esta preocupación.

¿Para quién?

La oportunidad de invertir a través de FarmTogether puede ser adecuada para usted si:

  1. Eres un inversor acreditado
  2. Está buscando una inversión a largo plazo (7-10 años) y no necesitará el dinero antes de esa fecha.
  3. Estás buscando diversificar tu cartera

Hay mucho que me gusta de invertir en tierras de cultivo. Los rendimientos históricos son muy fuertes, el riesgo y la volatilidad son relativamente bajos teniendo en cuenta los rendimientos, y hay fuertes indicios de que las tierras agrícolas se volverán aún más valiosas en el futuro (aumento de la población, disminución de la disponibilidad de tierras agrícolas).

Detalles importantes

Muchos de los detalles en esta sección ya se han cubierto en otros puntos a lo largo del artículo, pero aquí están todos los detalles más importantes en un solo lugar.

  • Las inversiones a través de FarmTogether están abiertas solo para inversores acreditados.
  • Las inversiones mínimas oscilan entre $ 10,000 y $ 25,000, según la oferta.
  • Las retenciones objetivo son generalmente de 7 a 10 años.
  • Los inversores poseen una parte de una granja en particular.
  • Las tarifas varían según el acuerdo, pero los detalles se pueden encontrar en la página de oportunidad de inversión del sitio web FarmTogether.
  • Hay oportunidades de inversión disponibles para inversores internacionales.
  • Los inversores reciben pagos en efectivo mensuales o trimestrales, según la oferta.
  • Las ofertas estarán disponibles por tiempo limitado en el sitio web de FarmTogether. Una vez que la oferta esté totalmente financiada o se alcance el plazo, la oferta ya no estará disponible.

Para obtener más información o comenzar a invertir, visite FarmTogether.com.