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Refinancia tu hipoteca ahora a medida que se invierte la curva de rendimiento

Es hora de refinanciar su hipoteca y aumentar su flujo de efectivo

El 11 de marzo de 2019, el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, indicó que no habrá más alzas en las tasas en 2019, aunque sugirió que es probable que haya dos este año en diciembre de 2018. Luego, en agosto de 2019, la Fed finalmente recortó las tasas para primera vez en 10 años.

Un recorte de tasas es una buena noticia para prestatarios e inversores. Sin embargo, la disminución de los rendimientos de renta fija también es una señal de desaceleración del crecimiento. La Reserva Federal no considera que la economía sea lo suficientemente fuerte como para soportar tasas de interés más altas.

Es difícil predecir con precisión el futuro. El mercado de bonos nos dice una cosa y el mercado de valores nos dice otra.

Pero cuando tengas un pájaro en la mano, no lo sueltes. Todos los propietarios de viviendas deben al menos refinanciar su hipoteca ahora y aumentar el flujo de efectivo.

Refinancia tu hipoteca a medida que se invierte la curva de rendimiento

El rendimiento de los bonos a 10 años ahora está en ~ 1.6%, un mínimo de casi 5 años a partir del 2S2019 (ver imagen a continuación). Recientemente, en noviembre de 2018, el rendimiento del bono a 10 años fue del 3,2%. Una caída del 1.6% es enorme y traerá la demanda nuevamente al mercado inmobiliario.

Dado que las tasas hipotecarias siguen el rendimiento de los bonos a 10 años, las tasas hipotecarias también han bajado a mínimos de casi 5 años.

Rentabilidad de los bonos a 10 años a un mínimo de casi 5 años

No importa si el mercado alcista continúa o si hay una recesión en el horizonte ahora que la curva de rendimiento está invertida. Refinanciar ahora tiene mucho sentido porque ahorrar dinero siempre tiene sentido.

Los propietarios de viviendas que vean que sus hipotecas de tasa ajustable vencen dentro de un año o los propietarios que compraron cuando las tasas eran mucho más altas deberían considerar especialmente la refinanciación.

Una disminución de ~ 1.5% en las tasas hipotecarias desde el 4T2018 es significativa.

La hipoteca de tasa ajustable sobrevive de nuevo

Cuando compré mi casa actual en junio de 2014, el rendimiento de los bonos a 10 años estaba al mismo nivel que hoy. Como resultado, pensaría que mi ARM 5/1 no vería ningún ajuste.

Desafortunadamente, mi BRAZO 5/1 está vinculado a la tasa de interés internacional interbancaria de Londres (LIBOR) por un año más un margen del 2.25%. Dado que las tasas a corto plazo han aumentado, también lo hará mi BRAZO 5/1 cuando se ajuste este verano.

Si mi ARM 5/1 hubiera estado vinculado al rendimiento de los bonos a 10 años, entonces mi tasa de interés hipotecario se habría mantenido igual.

Relacionado: La anatomía de un aumento de la hipoteca de tasa ajustable

En lugar de permitir que mi ARM 5/1 se restablezca a 4.5% desde 2.5% este verano, simplemente puedo refinanciar mi ARM 5/1 a un nuevo ARM de alrededor del 3%. Si bien esta tasa es más alta que mi tasa actual del 2.5%, todavía es 0.75% – 1% más baja que en el 2S2018.

Además, una tasa promedio de 2.75% durante un período de 10 años (5 años a 2.5%, 5 años a 3%) sigue siendo mucho más baja que una hipoteca de tasa fija de 3.5% a 30 años que estaba considerando en 2014.

Si dejo que mi ARM 5/1 se ajuste este verano, mi nuevo pago sería de aproximadamente $ 3,700 / mes, por debajo de $ 3,907 / mes. ¿Por qué es esto?

A pesar de que la tasa de interés de la hipoteca aumentó de 2.5% a 4.5%, mi pago mensual disminuye porque pagamos la hipoteca de $ 990,000 a $ 700,000 en cinco años (-29%).

Pagar el principal durante el período de tasa fija es lo que muchos opositores ARM olvidan.

Pero los ahorros reales potenciales de flujo de efectivo se obtienen al comparar mi próxima tasa de 4.5% con la nueva tasa de ARM de 5/1 que puedo obtener si refinanciaré ahora al 3%. En otras palabras, mi mejora en el flujo de caja es la diferencia entre $ 3,700 / mes al 4.5% y $ 2,951 / mes al 3% = $ 749, una cantidad significativa de cambio.

Sin embargo, no hay almuerzo gratis. Las tarifas de tasación, solicitud, procesamiento y suscripción de una nueva hipoteca pueden costar ~ $ 1,700 y las tarifas de título y custodia pueden costar ~ $ 1,300 por un total de $ 3,000, antes de cualquier crédito.

Un método común utilizado por los propietarios para ayudar a sufragar el costo de la refinanciación es agregar los costos de refinanciación al monto del préstamo.

Inversión de curva de rendimiento

Nota: no existe una "refinanciación sin costo". Si no tiene costos de cierre, el prestamista incluyó el costo en su tasa.

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Siempre ahorre dinero cuando pueda

En un préstamo de un millón de dólares, una tasa hipotecaria más baja de 0.8% – 1.375% es un ahorro de interés anual de $ 8,000 – $ 13,750. Si el costo del refinanciamiento es de $ 3,000, habrá cubierto su costo en solo 4 a 6 meses.

Una regla general es que debe refinanciar si su costo de refinanciamiento está cubierto dentro de los 12 meses. En otras palabras, si su refinanciamiento cuesta $ 3,000, sus ahorros de intereses mensuales deberían ser de al menos $ 250.

El barómetro de 12 meses también está en la condición de que viva en su casa durante al menos 13 meses, preferiblemente mucho, mucho más tiempo. Cuanto más tiempo planee vivir o ser dueño de su casa, más podrá permitirse violar la regla de los 12 meses.

Apéguese a un máximo de 24 meses de descanso, incluso dado que el propietario promedio vive en su hogar durante solo nueve años.

Cuando se trata de refinanciar, también hay que considerar un factor PITA. Deberá proporcionar sus últimos dos años de declaraciones de impuestos, sus últimos dos meses de recibos de pago y posiblemente otros documentos financieros al banco durante el proceso de suscripción. Luego, deberá firmar una carpeta llena de documentos y configurar nuevos pagos automáticos.

Pero cuando se trata de ahorrar y ganar dinero, ninguno de nosotros debería tener miedo de hacer un poco de trabajo extra. Es extremadamente fácil ejecutar los números una vez que obtenga algunas citas legítimas.

Curvas de rendimiento inversiones y recesiones

Si una recesión realmente va a llegar, estaremos encantados de ahorrar dinero cada mes. Si el mercado alcista continúa, estaremos absolutamente encantados no solo de ahorrar dinero sino de experimentar una mayor apreciación en nuestros queridos hogares.

Puede consultar en línea las últimas tasas hipotecarias con LendingTree en lugar de ir a cada prestamista uno por uno. Tienen un mercado de préstamos hipotecarios masivo donde hacen que los prestamistas compitan por su negocio.

Tenga cuidado, están en el lado más agresivo al contactarlo. Pero cuando se trata de refinanciar su hipoteca, quiere prestamistas que tengan más hambre para su negocio.

Entonces, por supuesto, debe consultar con su banco actual quién tiene su hipoteca para ver qué pueden proporcionarle. No quieren perder su negocio, por lo que deberían recibir incentivos para proporcionarle la mejor tarifa posible.

Hipoteca fija a 30 años 2018 y nivel histórico

A pesar de que ~ 3.7% es la tasa promedio actual para un BRAZO de 5/1 según Freddie Mac, he bloqueado con éxito un BRAZO de 7/1 al 2.75% en el peor de los casos sin costos de bolsillo MÁS un crédito de $ 4,000. La refinanciación ahora es realmente un gran negocio.

Sugerencias financieras

Refinancia tu hipoteca: Verifique en línea las últimas tasas hipotecarias y refinancie una hipoteca que tenga una duración fija que coincida donde se invierte el rendimiento a más largo plazo. Esto significa buscar ARM 5/1 – tasas de ARM 10/1. LendingTree tiene uno de los mercados de préstamos más grandes en la actualidad. Tienen prestamistas compitiendo por su negocio.

Mira en bienes raíces: A medida que disminuyen las tasas de interés, aumenta la demanda y el poder de compra de bienes raíces. Eche un vistazo al crowdfunding inmobiliario para encontrar valor en el corazón de América, donde las valoraciones son más baratas y los rendimientos netos de alquiler son más altos. Fundrise es la principal plataforma de crowdfunding inmobiliario en la actualidad. Es gratis registrarse y explorar.

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