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Realmente no hay tal cosa

No hay tal cosa como un verdadero préstamo de refinanciación sin costo

A pesar de que una refinanciación sin costo suena genial, realmente no hay almuerzo gratis.

Es como casarse con alguien por su dinero. Puede pensar que está obteniendo una gran oferta, pero probablemente tendrá que soportar las formas de control, narcisistas y repugnantes de su pareja. Si no está físicamente atraído por él o ella, entonces hay otros problemas que resolver.

OK, un refinanciamiento sin costo no es tan malo como eso. Pero siempre hay costos, incluso si no puede verlos.

Una refinanciación sin costo es una transacción de préstamo en la cual el prestamista paga todos los costos de refinanciación.

Los costos de refinanciamiento incluyen: tarifas de procesamiento y suscripción, la tarifa de tasación, las tarifas de originación de préstamos, las tarifas de título y custodia, las tarifas de notario y las tarifas de mensajería.

Estas tarifas pueden sumarse fácilmente a los miles de dólares, lo que hace que los posibles prestatarios duden sobre si seguir adelante con el refinanciamiento o no.

Vea algunas de las tarifas a continuación que tuve que pagar durante mi último refinanciamiento hace algunos años, pero en su mayoría se cubrieron a través de créditos.

Cuadro típico de tarifas de refinanciación de hipotecas

Para impulsar el negocio, los prestamistas atraen a los prestatarios potenciales cubriendo todas las tarifas para que no haya costos de bolsillo para el prestatario.

Si el prestatario obtiene una tasa hipotecaria más baja sin pagar ninguna tarifa, entonces la decisión de refinanciar se vuelve más fácil. El único factor a considerar realmente es el tiempo y el esfuerzo necesarios para refinanciar.

Hipoteca sin costo = mayor tasa de hipoteca

Los prestamistas no están en el negocio de la caridad. De hecho, las empresas financieras que cotizan en bolsa tienen algunas de las mayores capitalizaciones de mercado en todo el índice S&P 500 porque ganan mucho dinero.

La forma en que los prestamistas compensan todos los costos de refinanciación es simplemente cobrando una tasa de interés hipotecaria mensual más alta.

Es lo mismo que el empleador hace que usted, el empleado, se sienta bien con su generosa coincidencia 401 (k) y sus beneficios de salud gratuitos o altamente subsidiados. Es posible que obtenga grandes beneficios, pero le está costando en términos de un salario más bajo.

Las tasas hipotecarias se establecen en incrementos de 0.125%, por ejemplo, 2.5%, 2.625%, 2.75%, 2.875%, 3%, etc. Por lo tanto, en lugar de pagar 2.5% por un refinanciamiento hipotecario con tarifas, su banco podría cobrarle 2.625% o 2.75% en su lugar si desea tomar la ruta sin costo.

Cuanto más tarde en pagar su hipoteca, más ingresos por intereses obtendrá el banco. Los bancos saben que, en promedio, los propietarios son propietarios de sus hogares durante ~ 8.3 años. Por lo tanto, pueden calcular sus ganancias esperadas potenciales con relativa facilidad una vez que tengan suficientes clientes hipotecarios.

La tenencia promedio de propiedad de vivienda en Estados Unidos es de 8.3 años

Detalles finos de préstamos sin costo

Existen diferentes tipos de hipotecas sin costo o ofertas de refinanciamiento también. Es importante preguntarle a su prestamista sobre cada variable y leer la letra pequeña.

Algunos prestamistas solo pueden cubrir las tarifas del prestamista, como el origen, la suscripción y el procesamiento. Mientras que otros también pueden incluir costos de terceros como título y tasación, título, depósito en garantía, etc.

Si planea seguir la ruta de refinanciamiento de hipotecas sin costo, entonces también podría simplifique las cosas y solicite al prestamista que cubra todos los costos. ¿Por qué hace las cosas demasiado complicadas?

Debes mantenerte alejado de los prestamistas que intentan ahorrarte dinero cubriendo ciertas tarifas y no cubriendo otras.

Si no puede hacer que el prestamista cubra todas sus tarifas, la otra opción es simplemente agregar las tarifas al saldo de su hipoteca. A la larga, pagará más dinero. Pero al menos a corto plazo, serás más líquido.

No soy fanático de aumentar su deuda hipotecaria acumulando los honorarios. El objetivo de la refinanciación es ahorrar dinero.

Ejemplo de una refinanciación de hipotecas sin costo

Opción A) Refinanciación sin costo: tasa de hipoteca del 4%, SIN comisiones. Opción B) Refinanciación estándar: tasa de hipoteca del 3.75%, $ 5,000 en comisiones.

¿Qué opción eliges?

La decisión depende de tamaño de su préstamo y cuánto tiempo planea quedarse con el préstamo hasta que se pague. El tiempo que planea mantener su préstamo depende de muchas variables de vida y su punto de vista sobre las tasas de interés futuras.

Digamos que el monto del préstamo que desea refinanciar es de $ 1 millón y planea conservar el préstamo durante 10 años antes de pagarlo. Planea convertir su casa en un alquiler y construir su cartera de ingresos pasivos.

Una diferencia de 0.25% en la tasa de interés es de $ 2,500 al año en ahorros de intereses en un préstamo de $ 1 millón. Desde el punto de vista del banco, si cobran la tasa más alta, obtendrán hasta $ 2,500 más en ingresos por intereses al año, dependiendo de su costo de capital, durante la vida del préstamo.

Durante un período de 10 años, si elige la Opción B con la tasa más baja del 3.75%, ahorrará $ 25,000 en gastos por intereses. Por lo tanto, está claro que la Opción B es la opción financiera correcta, suponiendo que todo lo demás sea igual.

En un ejemplo diferente, supongamos que solo planea pedir prestados $ 300,000. Es su primera casa en una ciudad en la que planea vivir durante cuatro años, después de lo cual planea venderla e ir a la escuela de posgrado.

Una diferencia del 0.25% en la tasa hipotecaria es un ahorro de solo $ 750 al año en un préstamo de $ 300,000. Durante el período de cuatro años, habrá ahorrado $ 3,000 en gastos de intereses seleccionando la hipoteca del 3.75% que le costó $ 5,000 en honorarios.

Dado que ahorrar $ 3,000 es menor que el costo de refinanciamiento de la hipoteca de $ 5,000, optar por una hipoteca sin costo a una tasa más alta tiene más sentido que todo lo demás sea igual.

Solo si decide quedarse o conservar la propiedad durante al menos 7 años, comienza a tener más sentido ir con la Opción B, la tasa hipotecaria más baja con $ 5,000 en tarifas.

¿Debe hacer una refinanciación sin costo?

Psicológicamente, se siente GENIAL pagar cero tarifas de su bolsillo. Si su nueva tasa hipotecaria es menor que su tasa actual sin tener que pagar ninguna tarifa, la mejor manera de hacerlo es ir a la ruta sin costo. Sentirás que tienes algo por nada, aunque sabes que nada es realmente gratis.

Si planea mudarse, mejorar o degradar viviendas dentro de los cinco años, o si cree que las tasas bajarán durante la duración de su propiedad, pagar costos iniciales por una tasa de interés más baja no es un movimiento financiero óptimo. Un refinanciamiento sin costo es más apropiado si los números tienen sentido.

Imagine pagar $ 5,000 en tarifas de préstamos para ahorrar $ 750 al año en gastos de intereses solo para vender su casa un año después para una excelente oportunidad de trabajo en una ciudad diferente. Te sentirás bastante estúpido, tal vez incluso hasta el punto de que rechaces la oportunidad de trabajo que podría hacerte multimillonario. Ir por la ruta sin costo habría sido una opción mucho mejor.

Un refinanciamiento sin costo también es bueno para un prestatario que planea pagar su hipoteca más rápido. Si bien la tasa es ligeramente más alta, puede ahorrar en gastos de intereses hipotecarios a largo plazo si tiene el flujo de efectivo para pagar agresivamente el capital.

Un préstamo sin costo no es inherentemente bueno o malo. Un préstamo sin costo es simplemente una opción para ayudar a los bancos a generar más negocios al satisfacer la demanda del prestatario. Si su razón principal para solicitar un préstamo sin costo es porque no puede pagar las tarifas, entonces probablemente esté pidiendo prestado demasiado o comprando demasiada casa.

Siempre negocie todo

Recomiendo encarecidamente que todos hagan al menos un pago inicial del 20% para una propiedad y que tengan un búfer de liquidez del 10%. En otras palabras, si una propiedad cuesta $ 500,000, lo máximo que debe pedir prestado es $ 400,000 y aún le quedan $ 100,000 en efectivo o valores que podrían liquidarse fácilmente. Las recesiones suceden.

Hace mucho tiempo, compañías como McDonald's descubrieron que una vez que permitían las tarjetas de crédito, sus clientes gastaban en promedio $ 7 frente a solo $ 4.50 cuando usaban efectivo. Un aumento del 55% en el gasto es enorme y excelente para las empresas. Pero gastar más dinero a menudo es malo para las finanzas y la cintura del consumidor.

Nunca tenga miedo de negociar su tasa de interés hipotecario y sus tarifas hipotecarias. La primera cotización rara vez es la mejor cotización que un prestamista puede dar. Obtenga tantas cotizaciones sin compromiso como sea posible y haga que los prestamistas luchen por su negocio.

Las tasas hipotecarias han bajado a mínimos de dos años a partir del verano de 2019. Consulte en línea las últimas tasas hipotecarias de forma gratuita y ahorre.

Realmente no hay tal cosa
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