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¿Qué va a suceder con el mercado inmobiliario? Los precios van a caer?

A diferencia de la última década en el mercado inmobiliario brasileño experimentó tiempos de oro, con las valoraciones de propiedades consistentes en todo el Brasil, una explosión de ventas e incluso burbuja de la vivienda de la sospecha que llegó a ser citado por Robert Shiller, ganador del Nobel de Economía en 2013.

Actualmente el escenario nos muestra un comportamiento opuesto, con fuerte desaceleración en medio de una crisis político-económica. Observamos el deterioro de los indicadores macroeconómicos de crédito; según la agencia de clasificación de riesgo Fitch, el mercado inmobiliario brasileño enfrenta la “tormenta perfecta”.

Según la propia Fitch, el sector tiene un problema de liquidez, y compañías con fuerte reserva de caja tendrán más facilidades para lidiar con restricciones de crédito y caída en las ventas.

Los datos señalan que en 2015 el distrato de inmuebles continuó elevado de 11 compañías evaluadas por Fitch, la cancelación de ventas sumó el 40,5% de las unidades vendidas en el primer semestre del año, cerca de R $ 3,6 mil millones.

El problema de liquidez para las compañías del sector es el gran desafío. A medida que el número de lanzamientos de unidades completadas sigue siendo creciente, la capacidad de vender unidades distraídas se reduce, postergando de esta forma la generación de caja.

Este nuevo escenario está haciendo que las compañías del sector se adecuen a una nueva realidad en la demanda, ajustando las ofertas, valor general de ventas (VGV) casi a la mitad de 2015 respecto a 2014.

Como reflejo de ello, las cifras apuntadas por el FipeZap registraron en septiembre de 2015 la segunda caída nominal seguida desde el inicio de su serie histórica en 2008. Ocho de las veinte ciudades presentadas tuvieron retroceso y apenas una tuvo crecimiento por encima de la inflación. El promedio del precio por metro cuadrado brasileño está en R $ 7.604 mil, según FipeZap.

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Las fuentes de financiamiento inmobiliario brasileño no se perjudican sólo por el aumento de los intereses y de la inflación; fuentes de subsidios del gobierno, gran fomentador de este mercado en Brasil, están agotadas y no son sostenibles a largo plazo.

Una de estas fuentes es el ahorro, que viene batiendo récords de saque en 2015, principalmente por un cambio cultural donde la gente empieza a entender que hay inversiones mejores (haga clic aquí para saber qué aplicaciones mejores son éstas).

La otra fuente es el FGTS, que pasa por disputas políticas en el Congreso, y el Tesoro Nacional, que no tiene más condiciones de financiar financiamientos baratos por la crisis fiscal que abatió Brasil. Es probable que aumente la participación de instituciones privadas en financiamiento inmobiliario en los próximos años, pero con tasas mayores que las disponibles por el gobierno.

Actualmente, vemos una desaceleración global impulsado principalmente por China, que tiene un impacto directo sobre las materias primas y por muchos años mantuvo una infraestructura que se reunió esta oferta mundial de petróleo, mineral, cobre, acero y otros. Hoy en día vemos los precios de estos productos sufren fuertes correcciones a la baja.

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Juntando este fenómeno global con el actual momento político y económico de Brasil, se puede decir que el sector inmobiliario pasa por esta misma corrección, después de una década de crecimiento fuerte.

Según los datos del Banco Central, en los últimos diez años los precios residenciales crecieron un 15% al ??año, pero a partir de 2014 los precios comenzaron a estabilizarse, no habiendo más crecimiento significativo conforme a los años anteriores. En los últimos meses de 2015, los precios de los inmuebles crecieron menos del 3%, perdiendo incluso para la inflación.

Entre los factores que contribuyeron para ello, tenemos principalmente las condiciones de financiamiento, plazo e intereses, que perjudican bastante el consumo, y la renta y confianza del trabajador que está sacudida con la actual crisis que el país viene pasando.

La conclusión que se quita acerca de la coyuntura económica no es que no haya más demandas por inmuebles, sólo de que hay un nuevo escenario y que realmente no hay más espacio para valorizaciones como en la década anterior.

Es importante resaltar que la demanda no va a desaparecer, después de todo la población brasileña es joven y con sed de consumo. Conforme a datos del IBGE, la población brasileña continúa casándose y formando familias relativamente tempranas cerca de un millón de nuevas familias por año buscan un techo para vivir, una tendencia que debe perdurar.

Nota Esta columna se mantiene por Rico, lo que contribuye a los lectores Dinheirama puede tener acceso a contenidos de calidad libres.

Foto “Real Estate Market”, Shutterstock.

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