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¿Qué es la inversión de gravamen fiscal?

¿Qué pasa si le digo que hubo una inversión con una tasa de rendimiento garantizada por el gobierno?

Probablemente diría: "Gracias Jim, pero no soy un tonto y sé sobre certificados de depósito y son súper aburridos". (¡también son súper seguros!)

Si pudiera leer el título de esta publicación, probablemente ya sepa la respuesta: gravámenes fiscales (y están garantizados por bienes inmuebles).

Aprendí sobre estas cosas hace muchos años e incluso asistí a una subasta de gravámenes fiscales. No compré nada, solo quería absorber la experiencia. Hace casi diez años asistí a una subasta de gravámenes fiscales, también conocida como venta de impuestos, que se llevó a cabo en los escalones del Palacio de Justicia del Condado de Howard.

La subasta solo ocurre una vez al año aquí, en mayo o junio, y la que asistí fue realmente informal. No estoy seguro de qué harán con 2020 porque los programados ya se han cancelado. Pensé que cualquier cosa que involucrara al gobierno y los tribunales tendría algún tipo de formalidad. Consistía en un tipo, literalmente, parado en los escalones sosteniendo un portapapeles y gritando gravámenes, tomando ofertas y anotando registros.

La gente que se paseaba era igualmente informal. Sabían lo que querían, esperaron a escuchar el número de derecho de retención e hicieron sus ofertas. Algunas personas usaban teléfonos, otras estaban allí con sus propios portapapeles, y parecía que todos se conocían. Era como Storage Wars pero con casas de personas.

Me fui pensando que era una buena forma de invertir, pero probablemente no para mí … pero aprendí muchísimo.

¿Qué es la inversión de gravamen fiscal?

Los gobiernos estatales y locales necesitan sus impuestos y cuando no se les paga, tienen que recuperarlos de otra manera. Los impuestos a la propiedad son un flujo de ingresos primario para la mayoría de los gobiernos locales. Si un propietario no paga la factura del impuesto a la propiedad, el condado o ciudad local aplica un derecho de retención sobre la propiedad y subasta ese derecho de retención a los inversores a través de una subasta de impuestos.

Puede variar, pero la mayoría de los departamentos de impuestos locales subastan un gravamen impositivo después de dos a cinco años de impuestos no pagados. El período exacto depende de las leyes estatales.

Algunos gobiernos locales venden certificados de gravamen fiscal donde los inversores pueden pagar el monto del impuesto moroso. El gobierno obtiene su dinero, y el inversor puede cobrar intereses a medida que el propietario reembolsa sus impuestos morosos.

El propietario puede tener hasta un año para pagar el gravamen. Una vez que devuelven el derecho de retención, usted sale de la inversión y son dueños de la propiedad nuevamente.

Si el propietario se queda atrás, deberá ejecutar la ejecución hipotecaria y tomar posesión de la propiedad. Luego, deberá vender la casa o convertirla en una propiedad de alquiler para obtener ingresos de inversión. En realidad, esto rara vez sucede, a la mayoría de los inversores se les paga la tasa de interés exigida por el municipio.

Gravamen Fiscal vs. Escritura Fiscal

La subasta de impuestos a la que asiste puede estar vendiendo gravámenes fiscales y escrituras fiscales. Si bien estos dos términos suenan igual, las escrituras impositivas requieren que compre toda la propiedad por adelantado.

La compra de viviendas en ejecución hipotecaria durante la Gran Recesión de 2008 para rehabilitarse y obtener ganancias es un ejemplo de inversión en escritura fiscal. No todos los inversores tienen el tiempo o el capital para invertir en escrituras fiscales.

Los gravámenes fiscales solo requieren que invierta en los impuestos morosos. Solo tener que invertir unos pocos miles de dólares y no reparar una casa embargada es más factible para la mayoría.

Aproximadamente 30 estados permiten que ciudades y condados subasten gravámenes fiscales.

Los gravámenes fiscales son similares a un préstamo bancario para un préstamo de automóvil o una hipoteca de vivienda, ya que es una obligación de deuda. El propietario no puede vender o refinanciar la propiedad hasta que se libere el embargo. En este caso, le pagan el monto del derecho de retención más los intereses.

Cómo puede ganar dinero invirtiendo en gravámenes fiscales

Hay dos formas de ganar dinero invirtiendo en gravámenes fiscales:

  1. Cobrar pagos de intereses simples del dueño de la propiedad
  2. Ejecutar una ejecución hipotecaria en la propiedad y venderla o alquilarla

Cada estado tiene un límite de tasa de interés diferente para los gravámenes fiscales. Puede esperar ganar entre 5% y 18% de interés sobre el monto del derecho de retención en la mayoría de los estados. El condado de Howard establece una tasa de interés del 18%. La tasa de interés real (real) que puede cobrar depende de cuán competitiva sea la subasta de impuestos porque todos están haciendo una oferta por el gravamen.

La mayoría de las subastas otorgan al inversionista que ofrece la tasa de interés más baja. La subasta comienza con la tasa de interés máxima y se reduce con cada nueva oferta. Por ejemplo, la tasa de interés inicial puede ser del 18%, pero la tasa ganadora puede ser solo del 5%.

En teoría, las propiedades menos riesgosas tendrán una tasa de interés más baja y las propiedades más riesgosas estarán más cerca de la tasa de interés más alta. Esto es similar a los préstamos entre pares o la inversión en préstamos comerciales.

La mayoría de las inversiones de gravamen fiscal no requieren que ejecute una ejecución hipotecaria sobre la propiedad, pero es una posibilidad. Debe centrarse principalmente en su potencial retorno de la inversión.

Invertir en gravámenes fiscales: paso a paso

La inversión en gravámenes fiscales requiere MUCHA investigación por dos razones. Primero, preferiría que el propietario reembolsara el préstamo y ganara su tasa de interés. En segundo lugar, si no lo hacen, debe asegurarse de poder vender o alquilar la propiedad si tiene que ejecutar una ejecución hipotecaria.

El mejor punto de partida puede ser su mercado inmobiliario local. Necesitará información como la ubicación de vecindarios y distritos escolares de alta calidad. Los propietarios de propiedades de alta calidad también pueden ser más propensos a pagar su factura de impuestos.

Cada ciudad y condado tienen diferentes procedimientos para comprar gravámenes fiscales, cobrar pagos de intereses e iniciar una ejecución hipotecaria. Si bien tendrá que aprender las complejidades de su mercado de inversión, el proceso de inversión es similar. Estudia esto porque no quieres aprender sobre la marcha.

Solicite una lista de impuestos morosos

Las listas de impuestos morosas están disponibles en la mayoría de las oficinas de recaudación de impuestos u tesoreros de la ciudad y el condado. Estas listas pueden decirle qué propiedades están en subasta.

Dependiendo de lo moderno que sea el departamento, es posible que pueda recibir la lista por correo electrónico. Más departamentos anticuados le permiten recuperar una lista en persona.

Debe investigar la lista de impuestos para estos detalles:

  1. Dirección de la propiedad
  2. Cantidad de impuestos adeudados
  3. Número de años de impuestos morosos

Estos tres factores lo ayudan a crear una lista de candidatos de propiedades potenciales.

Para evitar la competencia, puede intentar comunicarse con el propietario para ver si está interesado en vender. Esta táctica puede ayudarlo a evitar una guerra de ofertas si finalmente desea comprar la escritura fiscal.

Es posible que pueda mantener sus costos bajos si un paquete no desarrollado tiene impuestos no pagados, piense en tierras agrícolas.

Las propiedades desarrolladas tienden a tener valores de propiedad más altos y pueden requerir reparaciones extensas si termina la ejecución hipotecaria.

Propiedades potenciales de investigación

Después de descubrir qué propiedades están en subasta, haga su lista de candidatos de propiedades potenciales dentro de su rango de compra.

Pase por las propiedades para ver cuál es su primera impresión. Si le gusta la propiedad y el área circundante, considere hacer una oferta.

Antes de la subasta, calcule su oferta de tasa de interés más baja. No vale la pena ganar cada guerra de ofertas si su efectivo puede obtener un mayor rendimiento en otro lugar.

Asistir a una subasta

Algunas subastas requieren que usted asista en persona para ofertar. Muchos lugares ahora van a subastas en línea permitiendo que los inversores de larga distancia entren en acción.

Cualquiera de los métodos de subasta puede ser competitivo. Debe conocer los límites de su oferta de antemano para evitar una oferta excesiva.

El postor ganador paga estos costos por adelantado para comprar el gravamen fiscal:

  1. Impuestos no pagados
  2. Sanciones
  3. Interés acumulado

Estos son los impuestos y tasas que el propietario debe al gobierno. Entonces, este es el precio mínimo de venta.

Cobrar pago

La mayoría de los estados requieren que envíe un aviso al propietario de que es dueño de su gravamen fiscal. El propietario le pagará mensualmente durante el período de redención.

La mayoría de los períodos de canje son de al menos un año, pero pueden ser más largos.

Si el propietario no paga el derecho de retención dentro del período de rescate legal, puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Hay procedimientos y plazos específicos que debe seguir para ejecutar correctamente la ejecución hipotecaria. Asegúrese de revisar las leyes si su gravamen fiscal se convierte en una venta de impuestos.

¿Quién debería invertir?

Los gravámenes fiscales pueden ser una forma consistente de obtener ingresos a corto plazo sin tener todo su dinero en el mercado de valores. Los inversores acreditados con experiencia en inversiones inmobiliarias también pueden ser una buena opción.

Los rendimientos potenciales están entre 12% y 18%, dependiendo del límite de la tasa de interés del estado. La cantidad que puede ganar depende del estado en el que invierta y de lo bajo que oferte.

En lo que respecta al tiempo y al capital requerido, la inversión en gravámenes fiscales cae en algún lugar entre la compra de un fondo de índice de bienes raíces (o crowdfund real estate) y la inversión de casas.

¿Quién no debe invertir en gravámenes fiscales?

La inversión en gravámenes fiscales no es para aquellos que desean un enfoque de inversión simple y sencillo. Tendrá que pasar horas revisando propiedades potenciales, asistiendo a una subasta y potencialmente ejecutando una ejecución hipotecaria de la propiedad.

Los gravámenes fiscales no son el lugar para estacionar el efectivo que necesita en tres años. Sin embargo, los gravámenes fiscales pueden ser una forma emocionante de diversificar su cartera si puede soportar el riesgo de tener el capital para un horizonte de inversión a mediano plazo.

Riesgos potenciales de la inversión en gravámenes fiscales

Esta idea de inversión no está exenta de riesgos, ya que el propietario aún debe pagar los impuestos vencidos. En lugar de pagarlos al gobierno, estás en peligro. Si bien la inversión en gravámenes fiscales puede ser menos riesgosa que cronometrar el mercado de valores o negociar acciones de centavo, debe realizar su debida diligencia.

Estos son algunos de los riesgos que puede enfrentar y que reducen sus ingresos potenciales.

Bajas tasas de interés

Una guerra de ofertas significa que no puede ganar una tasa de interés deseable. La inversión en gravámenes fiscales requiere mucho esfuerzo. Su potencial retorno de la inversión puede ser similar a otras ideas de inversión que requieren menos esfuerzo.

Usted paga impuestos y tarifas adicionales

Ser propietario del gravamen impositivo significa que usted puede ser responsable de futuros impuestos no pagados y multas si el propietario no paga. Incluso puede que tenga que pagar multas impuestas por la ciudad por incidentes como no cortar el césped.

Dueño se declara en bancarrota

Un juez puede reducir legalmente la tasa de interés de su gravamen fiscal si el propietario se declara en bancarrota. Piense en este riesgo como un recorte de rendimiento para su stock de dividendos favorito.

Gravámenes fiscales caducarán

Los gravámenes fiscales que gana en la subasta pueden caducar una vez que finaliza el período de canje. Si no toma medidas de seguimiento después de que finalice el período, puede perder la oportunidad de recuperar su inversión original.

Asegúrese de familiarizarse con las reglas locales de ejecución hipotecaria. Deberá comenzar el proceso de ejecución hipotecaria en un plazo determinado. También deberá enviar notificaciones al propietario sobre los pagos atrasados. Seguir un procedimiento de manera inadecuada puede descarrilar sus esfuerzos.

La propiedad no vale nada

Vender una ejecución hipotecaria no es una forma garantizada de ganar dinero. La propiedad puede no ser fácil de vender si la estructura no se ha mantenido o se encuentra en un mal vecindario.

Además, no sabe qué daño hará el dueño de la propiedad cuando se mude.

Es posible que pueda inspeccionar el exterior de una propiedad antes de la subasta de venta de impuestos, pero es posible que no pueda mirar dentro de la casa hasta después de la ejecución hipotecaria de la propiedad. Puede ser una brecha de varios años desde ganar la oferta hasta que entras en la casa. Mucho puede cambiar en ese tiempo.

Evite vecindarios con altas tasas de ejecución hipotecaria o depreciación del valor de las propiedades. Evitar estos riesgos reduce la posibilidad de comprar una propiedad submarina que tenga menos valor de mercado que sus costos de inversión.

La inversión en gravámenes fiscales puede ser una buena inversión, pero puede requerir mucho trabajo. Esa es una de las razones por las que no terminé haciéndolo.

Otra cosa es que realmente no me gusta la idea de embargar a alguien y echarlo de su casa. Me doy cuenta de que esto sucede raramente, pero no quisiera hacerlo ni una sola vez. Hay otras formas, menos cargadas emocionalmente, de ganarse la vida.

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