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Prorratear para alquileres a largo plazo que se convierten en hogares primarios

La exclusión de beneficios libres de impuestos para alquileres a largo plazo debe prorratearseLamentablemente, a veces los sueños no se hacen realidad. En mi búsqueda para simplificar la vida, estaba cegado por la creencia de que la propiedad de alquiler que compré en 2003 también sería elegible para el completo Exclusión de ganancias libres de impuestos de $ 250,000 / $ 500,000 si me mudara mañana y viviera en ella durante los próximos dos años antes de vender.

Creí que esto era cierto porque vendí una propiedad de alquiler en 2017 que era elegible para la exclusión total de ganancias libres de impuestos de $ 250,000 / $ 500,000 dado que solo alquilé la propiedad durante 2.5 años después de vivir en ella durante 10 años antes.

Con esta nueva propiedad de alquiler que estoy considerando vender, viví en la propiedad durante dos años (2003, 2004), y luego la he alquilado durante los últimos 14 años. Incluso si mi familia se mudara nuevamente al alquiler por dos años, solo podríamos obtener una exclusión de ganancias libre de impuestos prorrateada igual al tiempo que vivimos en la propiedad dividido por la duración total de la propiedad. Ese suele ser el caso de las propiedades de alquiler compradas después del 1 de enero de 2009, pero se aprobó una ley desde que compré la propiedad donde todo uso del alquiler antes del 1 de enero de 2009 se considera como "uso calificado".

En otras palabras, el monto prorrateado de nuestra exclusión de beneficios libre de impuestos equivaldría a Uso calificado / Años de propiedad. Numerador =2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 + 2018, 2019 (retrocediendo por dos años) = 8. Denominador = 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 = 17. Cantidad prorrateada = 8/17 = 47%. Si mi ganancia es de $ 720,000, entonces mi ganancia libre de impuestos = 47% X $ 720,000 = $ 338,400. Con una tasa impositiva efectiva del 27%, mis ahorros impositivos = $ 91,368.

Obtener ganancias libres de impuestos de $ 338,400 es mejor que un golpe en el ojo, pero ciertamente no es tan atractivo como ganar $ 500,000 en ganancias libres de impuestos como una pareja casada. Y para aclarar, no estoy limitado al 47% del número de $ 250,000 / $ 500,000. Estoy limitado al 47% de la ganancia. Esa ganancia se limita a $ 250,000 / $ 500,000. En otras palabras, con un monto prorrateado del 47%, puedo tener una ganancia de capital de $ 1,063,829 antes de llegar al límite de $ 500,000 como pareja casada.

Ejemplos del uso del código 121 del IRS para excluir las ganancias de la venta de viviendas

Para tener más sentido de la exclusión libre de impuestos, invité a Amy, una socia de la ley, amiga de blogs y otra propietaria que realizó este mismo ejercicio para elaborar. Ella habló sobre este tema antes cuando consideré vender esta propiedad de alquiler hace varios años, pero se me olvidó. Por eso es tan importante asegúrese de escribir su tesis y explicarla a tantas personas como sea posible ANTES de hacer un gran movimiento financiero.

El Código de Rentas Internas 121 (a) dice: El ingreso bruto no incluirá la ganancia de la venta o el intercambio de propiedad si, durante el período de 5 años que finaliza en la fecha de la venta o el intercambio, dicha propiedad ha sido propiedad y utilizada por el contribuyente como la residencia principal de los contribuyentes por períodos que se suman 2 años o más.

Para un propietario que compra y se muda a la propiedad, vive allí durante al menos dos años y luego la vende sin alquilarla, la exclusión es simple. Lo entiendes todo. Pero para los propietarios que han convertido su residencia principal en un alquiler durante una parte de ese tiempo, los matices de 121 se vuelven importantes.

Aquí hay algunos ejemplos que ilustran cómo funciona:

Datos de fondo:Bob compra un lugar el 1 de enero de 2003 por $ 500k. Ahora es 2018, y planea venderlo por $ 900k. Está tratando de averiguar cuánta ganancia de capital tendrá y si debería regresar a la propiedad para ahorrar impuestos.

Escenario 1:Cuando Bob compró su casa en 2003, se mudó de inmediato. Vivió allí hasta el 1 de enero de 2016 y comenzó a alquilarlo después de eso. Planea mantenerlo alquilado hasta que lo venda. Siempre que lo venda antes del 1 de enero de 2019, todo su uso es uso calificado bajo 121. Los últimos tres años de uso de la propiedad de alquiler están incluidos en el uso calificado bajo 121 (b) (5) (C) (ii). Eso significa que toda su ganancia de capital es potencialmente elegible para la exclusión.

Su ganancia total es de $ 400,000, pero está sujeta a los límites de $ 250k / $ 500k en 121. Si está soltero, puede tomar la exclusión de $ 250k, y paga el impuesto sobre las ganancias de capital sobre los otros $ 150k. Si está casado, puede tomar la exclusión total de $ 400k siempre y cuando él o su cónyuge cumplan con los requisitos de propiedad y tanto él como su cónyuge cumplan con los requisitos de uso de la propiedad.

En la medida en que Bob alguna vez tomó deducciones de depreciación de la propiedad, ya sea para la oficina en el hogar u otro uso comercial mientras vivía allí, o la depreciación que tomó por tener la propiedad como renta, esa cantidad de ganancia de capital debe reconocerse y tributarse (recuperarse ) en 1250, independientemente de la exclusión de ganancias de capital, se discutió aquí.

Podríamos pasar todo un día hablando de esa sección de código, por lo que, por ahora, dejaríamos de lado ese problema. Solo tenga en cuenta que con cada uno de estos escenarios, primero paga ganancias de capital en la recuperación de depreciación, y luego ejecuta las matemáticas en las exclusiones aplicables bajo 121.

Escenario 2 (uno complicado):Bob compró su casa en 2003 y se mudó de inmediato. Vivió allí hasta el 1 de enero de 2016 y comenzó a alquilarlo después de eso. Pero es a mediados de 2018, y está preocupado de que no pueda venderlo antes del 1 de enero de 2019. Por lo tanto, para asegurarse de que no esté a la altura de la regla de 2 de 5 años, expulsa a su inquilino y regresa a la propiedad el 1 de julio de 2018.

Bueno, Bob se pegó un tiro en el pie. La excepción para los 3 años de uso de la propiedad de alquiler solo se aplica si es después de la última fecha en que Bob usó la propiedad como su residencia principal. Al mudarse nuevamente, convirtió esos 2.5 años de uso de propiedades en alquiler en usos no calificados. Ahora tiene que prorratear su ganancia. Supongamos que vendió el 31 de diciembre de 2018. Su uso calificado se extendió desde el 1 de enero de 2003 hasta el 1 de enero de 2016 (13 años), más el 1 de julio de 2018 hasta el 31 de diciembre de 2018 (medio año), y su uso no calificado fue de 2.5 años. Entonces, 13.5 / 16 años están calificados, y aproximadamente el 84% de su ganancia está potencialmente excluido. $ 400,000 de ganancia de capital x 84% = $ 336,000. Los $ 64,000 restantes de su ganancia están sujetos a impuestos.

Pero aún no habían terminado. De esa ganancia de capital potencialmente excluida de $ 336,000, Bob puede tomar solo $ 250k si es soltero. Si está casado (y si Bob y su cónyuge cumplen con la prueba de uso), él y su cónyuge podrían tomar la exclusión total de $ 336k.

Si Bob continúa viviendo en su antiguo alquiler, entonces su inclusión prorrateada de ganancias de capital continuará creciendo, pero nunca volverá al 100%. Por ejemplo, si vivió en la propiedad hasta el 1 de enero de 2022 (por tres años más) después de mudarse el 1 de julio de 2018, su exclusión sería de 16.5 / 19 años, o 87%. Lo mejor que Bob debería haber hecho fue echar a sus inquilinos con tiempo suficiente para vender antes del 1 de enero de 2019 para obtener la exclusión total y no mudarse antes de eso.

Escenario 3 (la ley tributaria cambió el 1 de enero de 2009): Ahora supongamos que Bob alquiló la propiedad desde el principio y se mudó más tarde. Bob compró su casa en 2003 y la alquiló de inmediato. A partir del 1 de enero de 2009, los inquilinos se mudaron y él se mudó a la propiedad. Ahora está considerando vender la propiedad hoy.

Todas las ganancias de capital de $ 400k de Bobs están potencialmente excluidas. Toda actividad de propiedad de alquiler antes del 1 de enero de 2009 se considera uso calificado. Esta nueva porción de prorrateo de 121 comenzó el 1 de enero de 2009, por lo tanto, todo el uso del alquiler antes de eso es un regalo, siempre y cuando cumpla con la regla de 2 de 5 antes de vender. Si Bob es soltero, puede tomar una exclusión de $ 250k. Si está casado (y si Bob y su cónyuge cumplen con la prueba de uso), él y su cónyuge podrían tomar la exclusión total de $ 400k.

Ejemplo 4 (otro complicado):Similar al Ejemplo 3, pero Bob se muda a la propiedad incluso más tarde. Bob compró su casa en 2003 y la alquiló de inmediato. A partir del 1 de enero de 2014, los inquilinos se mudaron y él se mudó a la propiedad.

Ahora estábamos nuevamente en territorio de prorrateo nuevamente. El uso calificado de Bobs consiste en los 6 años que poseyó y lo alquiló desde el 1 de enero de 2003 hasta el 31 de diciembre de 2008, más los 5 años que vivió en él desde el 1 de enero de 2014 hasta el 31 de diciembre de 2018. El período de alquiler desde el 1 de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2013 (5 años) es de uso no calificado.

Por lo tanto, 11/16 años son de uso calificado, y aproximadamente el 69% de la ganancia está potencialmente excluido. $ 400,000 de ganancia de capital x 69% = $ 276,000. De esa ganancia de capital potencialmente excluida de $ 276,000, Bob puede tomar solo $ 250k si es soltero. Si está casado (y si Bob y su cónyuge cumplen con la prueba de uso), él y su cónyuge podrían tomar la exclusión total de $ 276k, y el resto estaría sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital.

Puede ver más detalles en el sitio web de IRS.

Ir a través de los números con cuidado

Estoy seguro de que algunos de ustedes todavía están confundidos después de estos ejemplos. Simplemente lea cada escenario varias veces y solicite una aclaración y eventualmente la obtendrá.

La línea de fondo:para calificar para la exclusión total de la venta de viviendas bajo el Código Sec. 121 (a) propiedad de dos de cinco años y Regla de uso, el uso no calificado (propiedad de alquiler, oficina, etc.) después de que el propietario abandone su residencia principal no puede exceder los tres años. Después de tres años, debe prorratear la exclusión tomando el número de años calificados dividido por el total de años de propiedad si ha vivido en la propiedad durante dos de los últimos cinco años. Si no cumple con la regla 2/5 , no obtienes exclusión en absoluto. Ni siquiera prorrateo.

Para aquellos de ustedes que han tenido propiedades de alquiler durante mucho tiempo (es decir, más de 10 años) y están obteniendo grandes ganancias, no Parece que vale la pena regresar a un alquiler para intentar ahorrar en impuestos. En cambio, el mejor movimiento es retener su propiedad de alquiler durante el mayor tiempo posible para evitar los costos de venta y el impuesto a las ganancias de capital o hacer un intercambio 1031 y comprar una nueva propiedad de alquiler con los ingresos.

Después de realizar este ejercicio, mi familia está probablemente no va a degradar nuestro estilo de vida al regresar a nuestro alquiler de dos habitaciones para ahorrar quizás hasta $ 43.200 $ 91.368 en impuestos sobre las ganancias de capital como una pareja casada. Aún podemos agregar mejoras de capital para aumentar nuestra base de costos y reducir nuestra factura de impuestos. Queremos vivir la vida al máximo ahora.

En algún momento en el futuro, podemos poner el condominio en el mercado una vez que se agote el contrato de arrendamiento de nuestro inquilino y hacer un intercambio 1031 en una propiedad más cara en Honolulu. Alquilaremos la propiedad de Honolulu durante al menos un año para legitimar la propiedad como un alquiler en especie. Luego, en 1 a 4 años, nos mudaremos a la propiedad y la convertiremos en una residencia principal, justo a tiempo para que nuestro hijo vaya al preescolar o al jardín de infantes.

O simplemente conservaremos ambas propiedades, contrataremos a un administrador de propiedades y ahorraremos diligentemente para comprar una propiedad de Hawai cuando sea el momento de mudarse. Siempre me sentí mejor comprando propiedades para disfrutar en lugar de alquilarlas. El único problema con el mantenimiento de ambas propiedades de SF es que necesitaré encontrar alguna forma de ahorrar $ 1M más, ya que no tendré las ganancias del Intercambio 1031.

¡Supongo que no puedo aflojar demasiado con Financial Samurai!

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