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Propiedad positiva de flujo de caja en Nueva Zelanda

En febrero de este año, compramos una propiedad de inversión con el conocimiento de que planeamos viajar el próximo año y los ingresos regulares de Dave y, por lo tanto, la fe del banco en nosotros, desaparecería.

Personalmente, soy fanático de las viviendas compactas y eficientes, ubicadas cerca de los servicios y he alineado mi estrategia de inversión inmobiliaria en torno a esto.

Como soy el principal responsable de la toma de decisiones en lo que respecta a nuestro dinero, decidí que ahora solo estamos comprando propiedades de alquiler positivas para el flujo de efectivo (uno de mis muchos errores de inversión inmobiliaria no fue hacer esto al principio), principalmente de 2 dormitorios unidades y casas adosadas cerca del centro de la ciudad de Christchurch, Nueva Zelanda.

Personalmente, creo que Christchurch está infravalorada en comparación con otras ciudades importantes de Nueva Zelanda.

Probablemente cambie de opinión algunas veces, pero en este momento, eso es a lo que apuntamos.

Mientras planeamos viajar, quiero propiedades de bajo mantenimiento que sean fáciles de mantener y puedan ser administradas en su totalidad por un administrador de propiedades profesional. Esta publicación describe mi estrategia para la inversión inmobiliaria en el futuro.

También quiero lograr un rendimiento bruto mínimo del 7% (aunque una propiedad actual que tenemos en oferta solo está inclinando más del 6%, pero tenemos otros planes para eso).

Encontrar un rendimiento bruto del 7% en un suburbio central no es fácil, pero tampoco es imposible. Así es como nos fue a nosotros.

Estudio de caso de inversión inmobiliaria: Christchurch, Nueva Zelanda

Precio de compra: $ 190,000Alquiler semanal: $ 290 (anual $ 15080)Rendimiento bruto: $ 15080/190000 = 7,93% Tarifas del Consejo: $ 1389 / paSeguro de hogar: $ 1510 / paTasa de interés: 3.99% fijo por 1 año

La propiedad es una unidad de arriba, 2 dormitorios con una gran sala de estar, cocina y baño / lavandería combinados.

Tiene una cochera separada que se ha rellenado (paredes y una puerta añadida) para funcionar más como un garaje individual.

Aquí hay algunas imágenes más:

Sala de estar mirando a la cocina
Una cocina pequeña pero eficiente.
Recamara principal
Dormitorio 2
Baño combinado y lavadero.

Como puede ver, es un lugar pequeño pero muy soleado, y se encuentra cerca del centro de la ciudad.

Cuando encontramos la propiedad por primera vez, el vendedor estaba pidiendo $ 215,000. No estábamos preparados para pagar eso y nos fuimos. Unos meses más tarde, el agente se puso en contacto para decirnos que el vendedor había reducido el precio de venta y había puesto a un inquilino pagando $ 290 / semana

El precio inicial fue de $ 199,000. En esta etapa estábamos interesados. Presentamos una oferta de $ 185,000 y terminamos aceptando $ 190,000.

Financiando la compra

Si se suscribe a mis correos electrónicos, es posible que se pregunte qué me hizo cambiar de opinión después de decidir que ya no íbamos a invertir en propiedades.

Es simplemente esto: la capacidad de aprovechar el capital de nuestra casa para que podamos pedir prestado el 100% del precio de compra.

Hace un año y medio pagamos nuestra casa muy pequeña y muy barata (por ahora, la alquilaremos cuando viajemos).

Esto significaba que compramos la propiedad utilizando casi nada de nuestro propio dinero, excepto los costos legales y de diligencia debida, que en parte estaban cubiertos por una suma en efectivo del banco del que tomamos prestado.

Ahora sé que podría tomar prestada una gran parte del cambio y hacer lo mismo con las acciones, pero no estoy seguro de hacia dónde se dirige el mercado de acciones y tengo fe en que las propiedades de Christchurch crezcan en valor a largo plazo. A corto plazo, esta propiedad se amortiza por completo, incluidos los reembolsos de capital e intereses del préstamo.

Tiene un gran inquilino que ya se instaló en la casa y lo cuida y necesita muy poco (aparte de una pintura externa, como puede ver). La calzada y el drenaje necesitan reparación, pero eso es daño por terremoto y está cubierto por un seguro contra terremotos. El reclamo nos fue asignado como compradores y estamos trabajando en ello con los otros propietarios del complejo.

Se ajusta a mis requisitos para una buena ubicación, bajo mantenimiento y efectivo que fluye muy bien. No pude comprarlo.

Bienes inmuebles como una tienda de riqueza

Este es un cambio completo de sintonía con el aspirante a magnate de propiedades que era cuando comencé a invertir en propiedades en Nueva Zelanda desde Australia. En aquel entonces, pensé que la propiedad en sí misma me haría rico, pero resulta que no estoy hecho para ser un renovador, un flipper o un desarrollador de propiedades.

Me gusta comprar y mantener. Después de leer The Millionaire Fastlane de MJ DeMarco, hice las paces al no hacerme rico con la propiedad inmobiliaria.

Tenía mucho sentido para mí que muchas personas ricas posean bienes raíces, pero la mayoría de ellos no se enriqueció de bienes raíces. Crearon riqueza a través de sus propios negocios y mantuvieron su riqueza segura con una cartera diversificada de bienes raíces y acciones.

A medida que mi negocio en línea ha crecido, mis ingresos se han disparado. Ahora estoy ganando más dinero que nunca en mi vida. Y necesito un lugar para poner ese dinero porque frugalmente no puedo gastar dinero solo por el bien.

A lo largo del año, he estado contribuyendo con casi el 100% de mis ganancias a un ETF de acciones globales, pero tengo cuidado de poner todos mis huevos en una sola canasta.

Tener un poco de deuda extra para golpear la cabeza siempre me ha motivado a gastar menos, por lo que contratar una hipoteca para la compra de esta propiedad nos ha ayudado a agudizar el gasto. Idealmente, estaremos libres de deudas en esta propiedad dentro de 10 años.

Mientras escribo esto, hemos puesto una oferta en una propiedad más. Se encuentra en una ubicación similar pero una unidad más moderna y de lujo. Si la venta se realiza, me aseguraré de crear un caso de estudio similar.

¿Tienes alguna pregunta sobre esta compra?

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