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Propiedad en alquiler Rentabilidad en efectivo (CCR) y rentabilidad de la inversión (ROI) – Moolanomy

Después de comenzar a invertir en el mercado de valores por un tiempo, probablemente esté pensando en diversificarse más allá de acciones, bonos y REIT. El siguiente paso común para muchos inversores es invertir en una propiedad de alquiler. Personalmente, eso es lo que hice, y como inversionista inmobiliario bastante experimentado, creo que es importante encontrar una propiedad de alquiler con un flujo de caja positivo y un retorno de la inversión (ROI) que sea comparable o mejor que el mercado de valores. Después de todo, vas a estar haciendo más trabajo por el dinero.

Cash on Cash Return (CCR) vs retorno de la inversión (ROI)

Antes de profundizar, ¿cuál es exactamente la diferencia entre el retorno de efectivo (CCR) y el retorno de la inversión (ROI)?



Devolución de efectivo en efectivo (CCR) es una medida de cuánto efectivo genera una inversión en relación con el dinero invertido durante un período de tiempo.

Por ejemplo, si invirtió $ 10,000 en una cuenta de ahorro de alto rendimiento con un APY de 1.75% y tiene $ 10,175 al final de un año, entonces el CCR es de 1.75%.

Retorno de la inversión (ROI) mide la riqueza total generada en relación con el dinero invertido durante un período de tiempo.

Por ejemplo, si invirtió $ 10,000 en una cartera de acciones de dividendos y su cartera creció de $ 10,000 a $ 15,000, además de que recibió $ 500 en pagos de dividendos, su CCR es del 5% (es decir, $ 500 $ 10,000) y su ROI es del 55% (es decir , $ 5,500 $ 10,000)

¿Qué pasa con una propiedad de alquiler? Para una propiedad de alquiler,

CCR = Inversión inicial de flujo de efectivo anual

Por ejemplo, una propiedad que genera $ 4,000 en flujo de efectivo que gastó $ 40,000 para adquirir tiene un CCR del 10%. CCR es una medida de estabilidad. Cuando tiene un flujo de caja positivo y un CCR más alto, su propiedad de alquiler es autosuficiente. No tiene que buscar en sus ahorros para cubrir las reparaciones y vacantes.

El cálculo del ROI es un poco más complicado ya que tiene en cuenta (1) los beneficios fiscales anuales, (2) la apreciación del valor de la propiedad y (3) la cantidad que pagó por su hipoteca.

Cálculo de efectivo en devolución de efectivo

Echemos un vistazo a un ejemplo de la vida real. Esta es una propiedad de alquiler que adquirí en 2012.

El flujo de caja es bastante bajo, lo cual es típico para el área en la que estoy, y también realizamos varias mejoras importantes en la propiedad que aumentaron bastante la categoría de reparaciones.

Cálculo del retorno de la inversión

Ahora, mirando la misma propiedad desde la perspectiva del ROI. Hemos tenido esta propiedad por casi 8 años.

  • A. Inversión inicial = $ 48,699
  • B. Flujo de caja total = $ 12,512
  • C. Reducción total del capital = $ 41,090
  • D. Apreciación total = $ 49,695 (consideramos los costos aproximados de venta en este monto)
  • E. Riqueza total generada = B + C + D = $ 103,297 (o aproximadamente $ 12,944 por año)
  • ROI = E A = $ 12,944 $ 48,699 = 26.6%

¿Tiene un buen CCR y ROI?

Para determinar si tiene una buena inversión, generalmente la comparamos con el índice de referencia más popular, también conocido como S&P 500. Para esta propiedad de inversión, el CCR de 3.21% es mejor que el rendimiento promedio del S&P 500 de aproximadamente 2%. El ROI del 26,6% es excelente en comparación con el índice S&P 500, que arroja alrededor del 9% al año.

Una razón por la cual una buena propiedad de alquiler puede lograr este enorme ROI es lo que llamamos APALANCAMIENTO. Por ejemplo, para obtener el ROI promedio del 9% del mercado de valores, debe invertir el 100% de su dinero. En bienes raíces, puede comprar una casa de $ 250,000 con $ 50,000 (es decir, un pago inicial del 20%). Cuando esa casa aprecia $ 40,000, obtiene un ROI del 80% ($ 40,000 gana una inversión de $ 50,000), ya que solo baja el 20%, efectivamente tiene un apalancamiento 5x en la apreciación.

Aquí hay un buen video de BiggerPockets que analiza la diferencia entre "Cash on Cash Return" y "Return on Investment"

Pinyo Bhulipongsanon es el dueño de Moolanomy Personal Finance y un agente de bienes raíces con licencia en Virginia y Maryland. En los últimos 20 años, Pinyo ha disfrutado de una carrera diversa como inversionista, emprendedor, ejecutivo de negocios, educador, autor de educación financiera y agente de bienes raíces.