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Por qué una hipoteca de tasa ajustable es mejor que una hipoteca de tasa fija

Si no ha estado prestando atención, gracias a los temores de una pandemia, el rendimiento de los bonos a 30 años y el rendimiento de los bonos a 10 años han alcanzado mínimos históricos. Y cuando los rendimientos de los bonos del Tesoro alcanzan mínimos históricos, las tasas hipotecarias siguen su ejemplo.

De una manera extraña, desearía tener una hipoteca para refinanciar. A mediados de 2019, bloqueé un 2.625% 7/1 ARM sin costo. Si pudiera refinanciar la hipoteca hoy, probablemente podría obtener al menos 2.375% sin costo. Oh bien.

Para aquellos de ustedes que buscan refinanciar de manera inteligente, hacer un refinanciamiento por retiro de efectivo o comprar una nueva propiedad, estoy aquí para argumentar que una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es mejor que una hipoteca de tasa fija de 30 años (FRM) .

Por qué un ARM es mejor que un FRM

¿Sabes lo que vende? Temor.

Durante décadas, los prestamistas han usado el miedo para atraer a los propietarios o posibles propietarios a hipotecas de tasa fija a 30 años en lugar de hipotecas de tasa ajustable.

A los prestamistas les gusta decirles a los prestatarios que si no obtienen una hipoteca fija a 30 años, posiblemente enfrentarán dificultades financieras cuando su ARM se restablezca a una tasa más alta.

Al impulsar la tranquilidad, especialmente a los compradores de vivienda por primera vez, los prestamistas obtienen más dinero de préstamos más grandes con plazos más largos que cobran tasas de interés hipotecarias más altas.

La cuestión es que los prestamistas que impulsan las hipotecas de tasa fija a 30 años se centran en sus resultados, no le brindan toda la verdad, o simplemente ignoran la economía.

Estas son las razones por las cuales un ARM es mejor que un FRM si desea ahorrar dinero.

1) La tendencia de la tasa de interés a largo plazo ha bajado. Las tasas de interés han bajado desde la década de 1980 a medida que la Reserva Federal se ha vuelto más eficiente en la gestión de los ciclos económicos.

Los Estados Unidos también se han convertido en el estándar mundial para los activos soberanos a través de la compra de bonos del Tesoro de los Estados Unidos. Ningún país se acerca a ser tan estable y tan soberano como Estados Unidos.

Si países como China abrieran su cuenta de capital y dejaran que sus ciudadanos compraran activos extranjeros, veríamos una avalancha de capital en camino.

Por supuesto, no hay garantía de que las tasas de interés se mantengan bajas para siempre. Pero para que las tasas de interés comiencen una tendencia al alza permanente, se necesitaría una combinación de lo siguiente:

  • Estados Unidos tendría que perder por completo su estado de superpotencia, lo que provocaría que los extranjeros viertan sus bonos del Tesoro en lugar de otro refugio internacional seguro
  • La Fed tendría que comenzar a imprimir cantidades interminables de dinero para avivar la inflación o las expectativas de una mayor inflación.
  • Todos los gobernadores de la Fed resultan ser las personas más tontas e ineptas de la Tierra.
  • Nuestro gobierno tendría que volar nuestro presupuesto, lo cual es posible si decidimos tener Medicare para todos, matrícula gratuita y eliminar toda la deuda de préstamos estudiantiles sin aumentar significativamente los impuestos
  • El crecimiento del empleo debería ser tan fuerte que haga que la tasa natural de desempleo caiga al 1-2%, lo que, a su vez, provocaría una presión inflacionaria
  • La globalización disminuye y el nacionalismo aumenta
  • Internet retrocede y el flujo de información se ralentiza

Sacar una hipoteca de tasa fija de 30 años significa que está apostando contra una tendencia de tasas de disminución de 40 años y un progreso económico e intelectual en aumento. No es una apuesta inteligente.

2) Una pendiente general hacia arriba de la curva de rendimiento. Debido al valor temporal del dinero y la inflación, cuanto más tiempo tome prestado, mayor será su tasa de interés.

Si me prestas dinero hoy para pagarme mañana, no te cobraré intereses. Pero, si quiere pedirme dinero prestado hoy, para pagarlo en los próximos 30 años, le cobraré una tasa de interés por encima de la inflación para contrarrestar la inflación, ganar algo de dinero y reducir el riesgo de incumplimiento.

En otras palabras, si pide prestado a una tasa fija de 30 años, está pidiendo prestado en la parte más cara de la curva de rendimiento. Cuando la curva de rendimiento se invierte, como lo es en 2020, su mejor valor es pedir prestado en el punto más profundo de la inversión. En este caso, el plazo más barato para pedir prestado es de cinco años. Sin embargo, básicamente, cualquier duración entre 3-10 años ofrece un gran valor en comparación con los préstamos a una tasa más alta con solo un plazo de 3 meses.

3) Iguala la duración promedio de la estadía. Algunos de ustedes podrían estar pensando que sacar un ARM 5-10 / 1 es demasiado arriesgado porque planean vivir en la propiedad por mucho más tiempo. Si cree que va a vivir en su casa durante mucho más de 10 años, los datos muestran lo contrario.

La duración promedio en la que uno vive y es dueño de una casa es de aproximadamente 8.5 años. Por lo tanto, sacar una hipoteca de tasa fija a 30 años tiene poco sentido. No solo pagará una tasa de interés más alta, sino que también venderá su casa o tal vez incluso pagará su hipoteca en menos de 10 años.

Una sobreestimación de la propiedad de 21.5 años es un error de cálculo grave basado en los datos disponibles. Incluso si termina siendo propietario de su casa por más de 10/1 ARM, todavía tiene tiempo suficiente para pagar más deudas antes de que se restablezca la tasa de interés, refinanciar su hipoteca o reservar más dinero para pagos mensuales potencialmente más altos.

Tenencia promedio de propiedad de vivienda

Si planea vivir en su casa durante 10 años, sacar un ARM 10/1 (amortización de más de 30 años) es la duración del préstamo más ideal. Un 10/1 ARM generalmente es entre 0.25% – 0.5% más barato que una hipoteca de tasa fija a 30 años.

Esto es lo que hice con algunas de mis hipotecas desde 2003:

A) Tomó una hipoteca de $ 435,000 en 2003, la refinanció varias veces a una tasa más baja y la pagó en 2015

B) Tomó una hipoteca de $ 1,220,000 en 2005, la refinanció varias veces a una tasa más baja y la pagó en 2017 vendiendo la propiedad.

C) Tomó una hipoteca de $ 568,000 en 2007, obtuvo una modificación de préstamo gratis en 2010 y pagará el saldo restante para 2023.

D) Tomó una hipoteca de $ 990,000 en 2014, la refinanció en 2019 y la pagará en 2027.

Según mi pequeño conjunto de muestras, tengo una duración promedio de la hipoteca de 13 años. Las duraciones serían más cortas si no hubiera refinanciado todas las hipotecas y / o comprado casas más baratas. San Francisco es caro!

4) Las hipotecas de tasa ajustable tienen un límite de tasa de interés. No estoy seguro de si se debe a la información errónea o al miedo por parte de su prestamista o los medios de comunicación, pero algunas personas piensan que una vez que finalice el período fijo del ARM, su tasa de interés se disparará. Esto simplemente no es cierto.

Hay un límite en el aumento anual de la tasa de interés para el primer año, generalmente otro límite en el aumento de la tasa de interés para el segundo año y un límite en la tasa de interés de por vida. A menos que su prestamista esté tratando de estafarlo, no hay un aumento interminable en los aumentos de la tasa de interés. Por favor verifique nuevamente al preguntar.

Por ejemplo, obtuve un ARM 5/1 en 2014 por 2.5%. En 2019, lo máximo que pudo restablecer fue 4.5% durante un año. El ARM podría reiniciarse en otro 2% en el segundo año hasta un máximo de 7.5%.

Pero después de cinco años, a través del pago normal y adicional del principal, mi hipoteca era de solo $ 704,000. Por lo tanto, a pesar del aumento de la tasa de interés al 4.5% durante 1.5 meses, mi pago mensual apenas cambió. Después de refinanciar mi hipoteca, mi pago mensual bajó de aproximadamente $ 3,800 a $ 2,800.

Tenga en cuenta que un ARM tampoco se restablece automáticamente más alto. La tasa ARM está vinculada a un índice + un margen. El índice suele ser la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR). Si la tasa LIBOR es más baja durante el año del reinicio en comparación con el año en que sacó su ARM, entonces su tasa de interés será realmente más baja.

En mi caso, la Fed comenzó a subir las tasas desde 2015, por lo que me sorprendió al alza ya que LIBOR sigue la tasa de los Fondos de la Fed. Sin embargo, la Fed ahora está en una tendencia de corte. Si saqué un ARM 5/1 en 2010 y se reinició en 2015, habría pagado la misma tasa de interés durante el primer año. Lo bueno es que la mayoría de nosotros con una alta relación préstamo-valor (LTV) tenemos la opción de refinanciar cuando los rendimientos de los bonos del Tesoro son bajos.

Tasa de fondos federales en los últimos 10 años

Ver: La anatomía de una hipoteca de tasa ajustable

5) Cara, tú ganas, cruz, tú también ganas. Supongamos que tiene mala suerte después de que caduque su ARM 10/1 y su tasa hipotecaria suba un 2%. Además, no puede refinanciar a una tasa hipotecaria más baja porque los rendimientos de los bonos del Tesoro son altos. Esto en realidad podría ser una noticia fantástica.

Las cosas no suceden en el vacío. El rendimiento del Tesoro a 10 años es un reflejo de la inflación y las expectativas de demanda. Si el rendimiento a 10 años, y por lo tanto las tasas hipotecarias están aumentando, eso significa que la inflación está elevada o que las expectativas de inflación también están aumentando.

La inflación aumenta en una economía fuerte debido a un mercado laboral más fuerte, el aumento de los salarios y una mayor demanda de bienes y servicios. Cuando suceden estas cosas, el precio de los bienes raíces también aumenta.

Entonces, ¿qué pasa si la inflación aumenta del 2% al 5%, lo que hace que su hipoteca se restablezca del 3% al 6%? Si su casa ahora está inflando en un 5%, y tiene una relación préstamo-valor del 80%, su devolución de efectivo ahora ha aumentado en un 25%.

Dado que el costo de propiedad es en gran medida fijo, los bienes raíces no solo son una cobertura de inflación, sino que también son una jugada de inflación. En una circunstancia extrema donde hay hiperinflación, debe poseer activos reales como bienes raíces, no efectivo, que está perdiendo rápidamente su poder adquisitivo. Los bienes raíces también son una cobertura contra tantas cosas malas en la vida.

6) Disciplina financiera. Cuando tienes 30 años para pagar algo, la tendencia natural es no prestarle atención. Pero cuando tiene un ARM, está más consciente y más motivado para pagar parte de la deuda antes de que termine el período de tasa fija.

Piense en un ARM como un entrenador de finanzas personales que lo motiva a mantenerse al tanto de sus finanzas y pagar capital adicional cada mes. Piense en una hipoteca fija de 30 años como el gimnasio de su vecindario donde casi nunca va, aunque sepa que debe hacerlo.

Crear riqueza es mucho más fácil cuando tienes un objetivo. Un ARM le brinda un gran objetivo de línea de tiempo para reducir la deuda y generar capital.

7) No eres un bebé indefenso, eres un Samurai financiero. Antes de que se restablezca su hipoteca de tasa ajustable, puede hacer una serie de cosas:

A) Pague más capital para reducir sus pagos futuros de hipoteca

B) Refinanciar su hipoteca a una tasa más baja que la tasa de reinicio

C) Relanzar su hipoteca

D) Vende tu propiedad

E) Genere ingresos de la propiedad alquilando una habitación, un piso o toda la propiedad

F) Genere más ingresos de su trabajo o un esfuerzo adicional para pagar pagos más altos si lo peor llega a ser peor

G) No haga nada, ya que el ARM se restablece para ahorrar tiempo y potencialmente tarifas de refinanciamiento

Tiene mucho tiempo y muchas opciones para hacer un movimiento financiero positivo antes de que su ARM se restablezca a una tasa más alta. Si solo paga los pagos de su hipoteca como de costumbre y no paga capital adicional, habrá pagado aproximadamente el 11% del capital después de cinco años. Por lo tanto, incluso si hay un aumento en la tarifa, el aumento en el pago mensual no será tan malo como cree.

¿Cuánto vale tu tranquilidad?

Cuanta más incertidumbre y temor haya en el mercado, las tasas de interés hipotecarias más bajas irán a medida que los inversores busquen la seguridad de los bonos del Tesoro de EE. UU. A menor tasa de interés, mayor demanda de bienes raíces. Cuanto mayor sea la demanda de bienes inmuebles, más capital acumulará a medida que suban los precios.

No escuche a los agentes hipotecarios que le imponen una hipoteca fija a 30 años por motivos de tranquilidad. En realidad, debería tener menos tranquilidad al saber que está pagando una tasa de interés más alta de la que necesita.

Tenga un ARM que coincida estrechamente con su duración de propiedad de vivienda. Debería hacerte sentir bien saber que estás pagando la tasa de interés más baja posible para ser propietario de un activo que proporciona utilidad y que probablemente te agradecerá con el tiempo.

Si realmente aprecia la tranquilidad, cuantifíquela.

Supongamos que un préstamo fijo a 30 años actualmente ronda el 4% frente al 2.625% para un brazo de 5/1. Digamos que pides prestado $ 1 millón. $ 1 millón X 1.375% (diferencia en la tasa) = $ 13,750 más en gastos de intereses que tendrá que pagar cada año por la duración de la propiedad.

Si es propietario de la casa durante siete años, eso representa $ 96,250 más en gastos de intereses que habría pagado por la comodidad de tener una hipoteca de tasa fija a 30 años. Suponiendo que las tasas de interés se mantengan igual durante un período de 30 años y usted sea el propietario de la casa durante 30 años, habrá pagado más de $ 300,000 más en intereses de lo necesario.

En este ejemplo, ¿su tranquilidad vale $ 96,250 – $ 300,000? Tal vez, pero solo si nunca has leído esta publicación, no puedes manejar la realidad de la economía, no conoces tus opciones y no crees en ti mismo.

Rentabilidad de los bonos a 10 añosEl rendimiento del bono a 10 años se ha derrumbado a un mínimo histórico

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