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Pauta de gastos de vivienda para la independencia financiera

Pauta de gastos de vivienda para la independencia financieraAunque he dicho que pagar de más por un automóvil es el asesino número 1 de riqueza para la clase media, pagar un alquiler cada vez mayor a largo plazo en realidad podría ser mucho peor. La inflación es un monstruo imparable que aplastará tus sueños de jubilación si no estás en el lado correcto.

Hay una directriz general que dice que los inquilinos no deben gastar más del 30% de sus ingresos netos en alquiler. La recomendación del 30% proviene de la Enmienda Brooke aprobada en 1969 que determinó el punto donde se consideraba una vida familiar en viviendas públicas agobiado financieramente por costos de vivienda.

En cuanto a los propietarios de viviendas, pocos bancos prestarán más del 43% de la relación deuda / ingreso bruto (10% de IMO demasiado alta). Por ejemplo, si paga $ 2,000 al mes por su hipoteca y otros $ 300 al mes por un préstamo para automóvil y $ 300 un mes para préstamos estudiantiles, sus pagos mensuales de deuda son de $ 2600. Si su ingreso bruto mensual es de $ 8,000, entonces su relación deuda-ingreso es del 33 por ciento.

En este artículo, me gustaría establecer un marco de gastos de vivienda para ayudar a las personas a alcanzar la independencia financiera antes. Revisaré mi propio historial de gastos de vivienda para revelar algunas pepitas de sabiduría.

La carta de muerte de FUEGO

Primero, echemos un vistazo a este interesante cuadro que muestra la carga de la renta para los residentes más jóvenes en varias ciudades importantes.

Tabla de ingresos para alquilar

¡Buena suerte luchando contra la tendencia! Te aplastarán a largo plazo.

La afluencia de nuevas personas en las últimas dos décadas ha superado con creces la oferta de vivienda existente debido al crecimiento concentrado del trabajo en las principales ciudades de Estados Unidos. Como resultado, los alquileres y los precios de la vivienda se han disparado. Hemos llegado a un punto de quiebre, por lo que estoy invirtiendo activamente en el corazón de Estados Unidos durante la próxima década.

Nunca he trabajado en Los Ángeles, la ciudad más cargada de alquileres sorprendentemente, pero sí comencé mi carrera en Nueva York en 1999 y terminé mi carrera en San Francisco en 2012. Aquí hay un cronograma de mi historial de gastos de vivienda.

Nueva York 1999 – 2000: Nueva York se sentía tan cara entonces como ahora. Para reducir costos y reducir el tiempo de viaje, decidí compartir un estudio en 45 Wall Street con un amigo mío de la escuela secundaria. El lugar estaba a solo ocho minutos caminando al trabajo en 1 New York Plaza. Pagamos $ 800 cada uno por el lujo de pasar todas las noches después de un día de trabajo de 14 horas.

Mi salario base era de $ 40,000 al año o $ 3,333 al mes más un bono desconocido. Por lo tanto, mis gastos de alquiler compensados 24% de mi ingreso bruto. Mis colegas analistas en Goldman Sachs alquilaron una habitación por $ 1,800 + / mes o hicieron que sus padres les compraran su propio lugar. Había un montón de Bank of Mom and Dad dando vueltas.

Podría haberme unido a mis colegas para gastar ~ 50% de mis ingresos brutos en alquiler, pero tomé una decisión consciente de ahorrar más dinero porque estaba maximizando mis 401k desde el principio. Caminar hacia el trabajo en la oscuridad y caminar de regreso a casa en la oscuridad fue deprimente. ¡Tenía que ahorrar agresivamente para que algún día fuera libre!

Vivía cerca del trabajo para ahorrar tiempo y dinero. ¡Tenía que entrar a las 5:30 am!

NYC 2000 – 2001: Mi primer compañero de cuarto se mudó porque sus padres le compraron un condominio de una habitación en el lado este superior por $ 250,000 ese pato con suerte. Fue una gran compra ya que vale ~ $ 750,000 hoy. A pesar de que sus padres lo ayudaron, 17 años después, ¡todavía vive en su condominio de una habitación con su esposa! Hable acerca de vivir lujosamente y frugalmente al mismo tiempo.

The Street decidió aumentar todo el primer año los salarios iniciales de los analistas a $ 50,000 de $ 40,000 en 2000. Como resultado, mi salario pasó de $ 40,000 a $ 55,000 dado que ahora estaba en segundo lugar en el peldaño. Encontré un nuevo compañero de habitación y alquilé un estudio con una alcoba por $ 1,800 al mes. ¡Ahora vivíamos a lo grande!

Yo vivía en la sala de estar y él vivía en la habitación sin ventanas por $ 900 por pieza. Con un nuevo salario bruto mensual de $ 4,583, ahora estaba pagando solo 19.6% de mi salario en alquiler. Nuevamente, podría haber decidido fácilmente obtener mi propio apartamento de una habitación por $ 2,000 al mes, pero el trabajo continuó siendo demasiado doloroso. Incluyendo mi bono, mis ingresos superaron los $ 100,000.

SF 2001 – 2002: La mayor sorpresa acerca de mudarse a San Francisco fue cuánto se comparó el alquiler más barato con Manhattan. Aún frugal, a pesar de un aumento y una promoción, decidí alquilar una habitación en un apartamento de dos dormitorios y un baño en el borde de Chinatown por $ 900 al mes. ¡Pasar de vivir en una sala de estar sin privacidad a tener mi propia habitación y espacio común compartido se sintió como un lujo! Pero sabía que el lugar era un tugurio (ver foto).

Me uní a mi nueva firma como Asociado con un nuevo salario de $ 80,000. Mi renta como porcentaje del ingreso brutocayó a solo 13.5%. Un par de colegas se burlaron de mí por no vivir en un barrio más elegante. Pero me sentí estúpido gastar cuando no sabía con certeza que estaría en SF a largo plazo. Todavía estaba explorando una nueva ciudad y quería mantener los costos de vida al mínimo. Finalmente, comencé a sentirme rico viviendo tan modestamente. Qué contradicción.

El edificio blanco era mi lúgubre apartamento de 2/1 en el borde de Chinatown que compartía con un tipo extraño. Ruidoso como el infierno.

SF 2002 – 2003: Mi compañero de cuarto resultó ser un poco inestable, gritando al azar sus pulmones en medio de la noche. Después de que mi novia se quedó conmigo durante varios meses en este apartamento de 2/1 a las afueras de Chinatown, decidimos comprar nuestro propio apartamento de una habitación en Cow Hollow, un vecindario más agradable en el lado norte de SF por $ 1,600 al mes.

Pagué $ 1,000 al mes y ella pagó $ 600 al mes dado que solo tenía un año en su carrera. Mi salario ahora era de $ 90,000 (tiende a subir $ 10,000 al año en finanzas en ese entonces), lo que significa que estaba pagando 13.3% de mi salario bruto para alquilar. Sin embargo, si tiene en cuenta mi bono, que puede oscilar entre el 50% y el 200% del salario, mi renta será inferior a 10% de mi salario bruto anual.

Una vez que obtuve el alquiler por debajo del 10% de mi salario bruto anual, comencé a sentir que estaba haciendo un progreso financiero masivo. El alquiler ya no se sentía como una carga, incluso después de maximizar mi 401k, invertir ~ 30% de mi flujo de caja posterior a 401k cada mes e invertir el 100% de mi bono.

Ah, y la una habitación también era un tugurio. Estaba muy oscuro y justo debajo de un vecino alcohólico que dejaba la música de graves profundos toda la noche. Nos volvió locos! Todas las semanas la papelera de reciclaje azul estaba llena de latas de cerveza.

SF 2003 – 2005: Con una buena cantidad de flujo de efectivo a los 25, comencé a preguntarme cuál era el punto de trabajar tan duro ya que vivía mucho menos de lo que me alcanzaba en comparación con mis pares (crisis del cuarto de vida). ¡Cuando empiezas a sentirte rico, quieres mejorar tu vida! Al mismo tiempo, no quería pagar más de $ 2,000 al mes en alquiler, que era lo que se requería para obtener un lugar más agradable.

En lugar de alquilar, decidí comprar un condominio 2/2 por $ 580,500 con un 25% de anticipo y asumir una hipoteca de $ 2,100 + $ 230 / mes HOA + $ 500 / mes de impuesto a la propiedad. Aunque el total llegó a $ 2,830 en salida de efectivo, el costo neto después de las deducciones fue más de $ 1,900 por mes. Con un nuevo salario base mensual de $ 8,333, mis gastos de vivienda creció al 34% antes de las deducciones y al 23% después de las deducciones.

La hipoteca de $ 435,000 encendió un fuego debajo de mi trasero para trabajar más duro. Nunca sentí tanta carga financiera en mi vida. Fue estresante saber que si perdía mi trabajo, podría perder mi condominio. No estoy seguro si hubiera seguido trabajando en finanzas después de los 26 años si no fuera por la deuda.

Durante los siguientes 12 años, la hipoteca mensual siguió bajando con cada refinanciamiento hasta que pagué el lechón en 2015. Mientras tanto, el alquiler promedio de un apartamento de 2/2 en SF pasó de $ 2,100 a $ 4,600. ¿Qué tan loco es eso? La propiedad es actualmente un alquiler de $ 4,200 / mes. Estoy por debajo de la mediana, a pesar de la ubicación privilegiada porque no está remodelada.

Gráfico histórico de alquileres de San Francisco para un apartamento de dos habitaciones

¡Santo cielo!

Mientras que el inquilino promedio se vio aplastado por la inflación, los propietarios promedio de viviendas disminuyeron debido a una tendencia de más de 30 años en la disminución de las tasas hipotecarias. Consulte la tabla de tasas hipotecarias a continuación para obtener evidencia. Cuando compré por primera vez mi condominio, mi tasa de hipoteca era del 5,25% en comparación con el 3,375% de mi último refinanciamiento = 36% de disminución. Siempre vale la pena consultar las últimas tasas para refinanciar.

Tablas históricas de tasas hipotecarias

Los propietarios de viviendas han visto disminuir sus costos hipotecarios por más de 30 años

2005 – 2014:Después de un par de años en el condominio, lamenté no haber comprado un lugar mejor en 2003 porque los precios de las propiedades continuaron creciendo (codicia). Como resultado, asumí una hipoteca enorme de $ 1,220,000 a los 28 años y compré una casa unifamiliar de $ 1,520,000 a fines de 2004 que terminó siendo dos habitaciones demasiado grandes para mi eventual esposa y para mí. Dejé que los vendedores alquilaran el lugar por 3.5 meses antes de mudarnos en 2005.

Mis gastos de vivienda como porcentaje del ingreso bruto obtuvieron tan alto como 60%! Una vez más, estaba preocupado por mi futuro. También se sentía un desperdicio tener una casa de cuatro dormitorios, tres baños y medio con solo nosotros dos. Como resultado, salí del jardín para ayudar a sufragar los gastos. Mi gasto de vivienda eventualmente cayó al 28% de mi salario base después de ganar algunos aumentos en los próximos nueve años. Si incluye mi bono, lo más bajo que obtuve mis gastos de vivienda fue ~ 8.3% del ingreso bruto.

2014 – ahora: Cuando compré por primera vez mi residencia principal actual en 2014, mi gasto bruto de vivienda fue de ~ 24% de mis ingresos brutos, o 17% de mis ingresos brutos después de las deducciones. A propósito, compré una casa un 18% más barata que mi residencia anterior porque ganaba menos y quería una casa más pequeña. Pude bloquear un 2.5% 5/1 ARM.

Debido a un mayor crecimiento de los ingresos, mi gasto de vivienda hoy es~ 8.2% de mi ingreso bruto antes de deducciones y ~ 5.7% de mi ingreso bruto después de las deducciones. Ahora me pregunto si volveré a vivir demasiado frugalmente. ¡La idea de comprar la casa de sus sueños en Honolulu a una cuadra de la playa en 2020 no puede surgir pronto!

Vista desde la terraza de mi dormitorio principal.

Mantenga los costos de vivienda por debajo del 10% de los ingresos brutos

Aunque la regla general es mantener los gastos de vivienda en no más del 30% de sus ingresos brutos, NO sentirá que está avanzando al 30%. En cambio, sentirás que estás corriendo en el lugar. ¡Dios no lo quiera, eres uno de los ~ 22 millones de estadounidenses que gastan más! Solo después de que mis costos de vivienda estuvieron por debajo del 10% de mis ingresos brutos, comencé a hacer un progreso financiero masivo.

Para aquellos de ustedes que viven en ciudades caras, podrían pensar que gastar menos del 30% es casi imposible. Pero eso es exactamente lo que algunas personas hacen al compartir una habitación, un estudio, vivir con cinco compañeros de cuarto o incluso vivir en una camioneta como lo está haciendo un empleado de Google. Decida un límite de gastos de vivienda y ajústelo en consecuencia, no al revés.

Pauta de gastos de vivienda para la independencia financiera

Cuando tienes 20 años, ¿a quién le importa vivir en un lugar agradable? ¡Estaba ganando más de $ 100,000 y viviendo en una sala de estar! A mis invitados no les importó. Si te relajas en casa, no estás en el trabajo, que es exactamente donde deberías estar la mayor parte del tiempo. Si eres optimista acerca de tu carrera, solo entonces deberías considerar comprar una propiedad y gastar ~ 30% de tus ingresos brutos en vivienda.

Ahorrar agresivamente dinero en vivienda durante 10 años dará sus frutos. Mantener sus gastos de vivienda en <10% significa que puede ahorrar e invertir fácilmente más del 50% de sus ingresos cada mes. Eventualmente, es posible que desee vivir en un lugar más agradable si encuentra una pareja o forma una familia. ¡Pero de 18 a 34 años, vivir como un pobre es excelente para los buscadores de independencia financiera!

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Actualizado para 2019 y más allá.

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