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Para la mejor tasa de hipoteca, refinanciar antes de estos tres eventos de la vida

Para las mejores tasas hipotecarias, refinancia antes de estos tres eventos de la vida

Esquivé una bala, al estilo Matrix, y ni siquiera me di cuenta hasta que llegó el coronavirus. La pandemia de coronavirus ha provocado que las tasas hipotecarias bajen una vez más a medida que los inversores buscan la seguridad de los bonos.

Si no hubiera refinanciado mi hipoteca de residencia principal antes de comprar una casa más grande, no habría podido obtener mi tasa de interés baja o tal vez ni siquiera refinanciar.

Hoy en día, los bancos son extremadamente estrictos al emitir nuevas hipotecas o refinanciar las antiguas. Los préstamos de LIAR NINJA se han ido. Los anticipos del 0% y los préstamos de amortización negativa tampoco son más.

Esta restricción crediticia es una de las principales razones por las que no creo que la próxima caída de la vivienda sea tan mala como la anterior. La combinación de ganancias masivas en el valor de la vivienda más compradores con alto crédito desde 2009 significa que cualquier corrección será modesta.

Obteniendo la mejor tasa de hipoteca

Permítanme explicar por qué la refinanciación antes de comprar una nueva residencia principal fue un evento fortuito. También compartiré con ustedes dos eventos de la vida más en los que es necesario refinanciar de antemano si desea la mejor tasa de hipoteca.

Como recapitulación, refinancié mi residencia principal a un 7/1 ARM al 2.625% sin cargos más un crédito de $ 220. Mi residencia principal eventualmente se convertirá en un espacio de alquiler y oficina porque estamos planeando mudarnos a nuestra casa más grande una vez que se realicen algunas remodelaciones.

1) Refinanciar antes de comprar otra residencia principal.

Al refinanciar una hipoteca, un prestamista clasificará su refinanciamiento como residencia principal o como refinanciamiento de propiedades de alquiler. La refinanciación de una residencia principal casi siempre tiene una tasa hipotecaria más baja en comparación con la refinanciación de una propiedad de alquiler. La diferencia promedio es de 0,75% – 1,25%.

La razón por la cual una hipoteca de propiedad de alquiler tiene una tasa de interés más alta que una hipoteca de residencia principal es que el banco trata su propiedad de alquiler como un negocio. El banco asume que tendrá un inquilino o varios inquilinos que le pagarán el alquiler para que usted pague sus gastos de hipoteca, impuestos, seguro y mantenimiento.

Sin un inquilino, el banco asume que su negocio tendrá dificultades para sobrevivir.

No importa qué tan altos sean sus ingresos o cuánto tenga en activos, el banco limitará su propiedad de alquiler y la tratará como un negocio independiente que depende de los ingresos de alquiler. Dado que existe un mayor riesgo para la propiedad, el banco cobrará una tasa de interés más alta para compensar el mayor riesgo.

Incluso si muestra un historial de ingresos de alquiler que cubre más que todos los gastos de alquiler, el banco probablemente también tendrá un descuento del 30% en sus ingresos de alquiler históricos. Esta es la forma en que el banco contabiliza las vacantes de inquilinos, gastos de mantenimiento desconocidos y riesgos desconocidos.

Por lo tanto, si sabe que planea comprar otra residencia principal y planea conservar su antigua residencia como alquiler, debe intentar refinanciar su residencia principal actual antes de firmar un contrato si desea obtener la mejor tarifa.

Tenga en cuenta que incluso si compra otra propiedad con efectivo antes de refinanciar su residencia principal o mientras está refinanciando su residencia principal, el prestamista cuestionará agresivamente el propósito de su compra.

Si la propiedad es más grande, el prestamista asumirá que eventualmente se mudará a la nueva residencia. La compra de su nueva propiedad en efectivo no le impide realizar un escrutinio dado que aún debe pagar el impuesto a la propiedad y los gastos de mantenimiento.

Lo que ayudará a sacar al prestamista de su espalda si compró otra propiedad antes o durante su refinanciamiento es si puede mostrar un contrato de alquiler firmado y un comprobante de alquiler.

El prestamista está tratando de evitar que lo engañen para darle una tasa de hipoteca principal si la propiedad es realmente un alquiler. Sin embargo, el momento en que puede convertir su residencia principal en un alquiler es un área gris. Después de todo, siempre puede surgir algo. Tiene derecho a alquilar su propiedad si lo desea después de que se complete el refinanciamiento. También tiene derecho a comprar una nueva residencia principal siempre que sea posible hacerlo.

2) Refinanciar antes de dejar su trabajo o jubilarse.

Una vez que pierdas tus ingresos W2 estás muerto para los bancos. No importa cuán alto sea su puntaje de crédito, cuán leal haya sido al banco o el hecho de que tenga una colección de monedas que valga más que la hipoteca misma. Si ya no tiene trabajo, es casi imposible obtener una hipoteca o refinanciar una hipoteca.

La única manera de obtener una hipoteca o refinanciar una hipoteca sin ingresos W2 es si usted tener al menos dos años de ingresos independientes de 1099. No solo necesita al menos dos años de ingresos independientes, sino que sus ingresos independientes también deben ser suficientemente alto para apoyar el monto de la hipoteca. Además, ese monto de ingreso independiente debe ser consistentemente al menos 3 veces mayor que el pago de la hipoteca.

Aunque creo firmemente que es más fácil ganar mucho más dinero como profesional independiente ya que puede ganar de múltiples clientes simultáneamente, los primeros años pueden ser difíciles. Ningún banco quiere arriesgarse a prestar dinero a una tasa preferencial a una persona sin un historial comprobado para obtener un ingreso estable.

Una excepción a esta regla es si tiene una cantidad significativa de otros activos como garantía y tiene un flujo recurrente suficientemente grande de MISC-INT o ingreso pasivo que se ha establecido durante muchos años antes. Aun así, sin embargo, dichos ingresos se descontarán en al menos un 20% cuando el prestamista haga su análisis.

Incluso si tiene un nuevo trabajo mejor pagado para reemplazar su antiguo trabajo, el banco puede rechazar su solicitud de hipoteca si tiene menos de un año de historial de empleo en la nueva tienda. Si el banco no lo rechaza directamente, puede cobrarle una tasa de interés más alta para tener en cuenta la incertidumbre.

Índice de la Asociación de Banqueros Hipotecarios de solicitudes de hipotecas para la compra de viviendas

3) Refinancia antes de volver a la escuela.

Regresar a la escuela es similar a renunciar a su trabajo o retirarse. Lo bueno de volver a la escuela es que el proceso generalmente demora entre 6 y 9 meses, es decir, postularse a la escuela, aceptar la escuela, abandonar el trabajo y comenzar las clases.

Por ejemplo, puede decidir en julio de 2020 que desea obtener su MBA a partir de agosto de 2021. Por lo tanto, dado que el refinanciamiento promedio demora aproximadamente tres meses, tiene mucho tiempo para refinanciar su residencia principal. Obtenga el refinanciamiento una vez que haya enviado su solicitud para la escuela.

Incluso si planea alquilar su residencia principal después de ir a la escuela de posgrado, tiene todo el derecho de refinanciar su hipoteca como un préstamo de residencia principal mientras todavía sea su residencia principal. De nuevo, la vida cambia. Los prestamistas no pueden obligarlo a vivir en su casa para siempre.

La mejor tasa de hipoteca viene cuando tienes un trabajo

Por favor, no tome sus ingresos W2 por sentado. Cuanto más tiempo tenga el mismo trabajo, más atractivo será para los bancos. Los bancos aman la estabilidad.

Al refinanciar antes de estos tres eventos, su tasa hipotecaria será 0.75% – 1.25% más baja que si intenta refinanciar después de estos eventos.

A menos que tenga mega millones, curiosamente, no parece importar cuán grande sea su patrimonio neto o cuánto genere en ingresos pasivos. Tan pronto como pierda sus ingresos W2, podría despedirse de su solvencia financiera.

No solo debe refinanciar su hipoteca antes de renunciar a sus ingresos W2, sino que también debe tratar de refinanciar cualquier préstamo estudiantil y deuda pendiente de tarjeta de crédito si tiene alguna.

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A continuación se muestra cómo el rendimiento del Tesoro a 10 años colapsó de 1.86% a 1.54% después de que los inversores se dieron cuenta de que el coronavirus había comenzado a extenderse a nivel mundial. ¡Un movimiento del 0.32% en tan poco tiempo es significativo! Aprovechar.

Para la mejor tasa de hipoteca, refinanciar antes de estos tres eventos de la vida

Lectores, ¿alguien comete el error de tratar de refinanciar después de comprar otra propiedad o después de perder sus ingresos W2? Si es así, ¿cómo te fue?