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Obtenga una tasa de hipoteca más baja

Ha pasado un tiempo desde que hicimos un desafío MMM, así que hoy tengo uno muy bueno para ti, uno que puede salvar a muchos propietarios por ahí $ 105,000 durante un período de 15 años. El desafío es: obtener una mejor tasa en su hipoteca.

Al mirar el sitio web de ING Direct * recientemente, noté que los préstamos hipotecarios iban a una tasa sorprendentemente baja de 2.99%. La última vez que presté atención a las hipotecas, fue para refinanciar mi propia casa hace un par de años, y en ese momento, incluso la tasa del 5% me parecía increíble. La lección para mí fue que en estas extrañas secuelas financieras de la Gran Recesión, hay algunas ofertas dulces para aquellos que prestan atención. Cualquier lector que no haya refinanciado recientemente a una tasa más baja definitivamente debería hacer algunas compras.

Pero hoy noté que hay una estrategia aún más avanzada que se ha abierto. Consulte el diferencial actual de APR sobre las tasas de interés, que puede consultar en lugares como Bankrate, (y también consulte SoFi, por lo general, mejores préstamos sin una tarifa de apertura).

5/1 préstamo ARM: 2.972% fijo a 15 años: 3.604% fijo a 30 años: 4.410%

Estas tasas incluyen todas las tarifas como parte del número APR, por lo que al comparar con su propia tasa de interés, debería ser equivalente a obtener la tasa anterior y no pagar tarifas. Las tarifas del prestamista son tontas y, a menudo, son demasiado altas para los prestamistas menos acreditados. ING Direct parece tener algunas de las tarifas de préstamo más bajas en general. Pero nuevamente, las tasas anteriores supuestamente son la tasa efectiva durante la vida del préstamo después de incluir las tarifas.

Antes de quedar libre de hipotecas este año, mi estrategia siempre fue optar por la hipoteca ARM 5/1. De esa forma, obtiene la tasa más baja durante 5 años y realmente puede volverse loco pagando el capital de la casa porque su costo de interés es muy bajo. Si las tasas comienzan a aumentar al final del período, siempre puede bloquear durante un período más largo en ese momento.

A algunas personas, por miedo a lo desconocido, les gusta ir por un período de bloqueo más largo. Por lo tanto, en los Estados Unidos, el préstamo a 30 años es muy popular. Sin embargo, el problema con los préstamos a 30 años es que ellos son estúpidos. Están diseñados deliberadamente para que comience sin pagar apenas el principal, $ 263 por mes con un préstamo de $ 200,000, de modo que realmente solo se endeude durante una buena parte de su vida. Está tan cerca del punto de inflexión que si corta el pago solo $ 200, sería un préstamo a 100 años. Unos dólares más bajos, y sería un préstamo de años infinitos (solo intereses). Subir unos dólares más, por otro lado, lo saca de la deuda drásticamente antes.

Ahora, ciertos Mustachianos Avanzados señalarán: ?Pero prefiero un préstamo de solo interés, porque puedo elegir cuándo hacer los pagos del principal en mi propio horario. Por supuesto, no me tomaré 30 años para pagarlo, pero como la tasa de interés es baja, quiero mantener el apalancamiento para hacer mayores inversiones en acciones ".

OK, está bien, para esas personas los 30 años están bien en algunos casos. Pero aún no está en el mercado actual. ¡Porque mira cuánto más baja es la tasa en las hipotecas de 15 y 5 años!

Supongamos que tiene una hipoteca en este momento: $ 200,000 al 4.5% en un plazo de 30 años. Su pago mensual es de $ 1013 / mes, de los cuales 750 son intereses y 263 capital.

Si es demasiado conservador para cambiar a un préstamo de 5/1, entonces le recomiendo que salga mañana y refinancie su préstamo a un préstamo fijo de 15 años. ¡No tiene que preocuparse de que las tasas de interés suban después de 15 años, porque SU CASA SE PAGARÁ ENTONCES!

¿Pero puede pagar los pagos?

Sorprendentemente, debido a la tasa de interés más baja y la estúpida naturaleza casi infinita de la hipoteca a 30 años, ¡Usted puede pagarlos fácilmente! Echale un vistazo:

El pago mensual de la misma hipoteca de $ 200,000 con un cronograma de 15 años con un APR 3.604% mucho más bajo es solo $ 1439! Solo 426 dólares al mes más, y de repente sus pagos lo están haciendo por usted: $ 839 de capital, $ 600 de interés.

Está pagando $ 426 más por mes, pero sus costos de intereses en realidad han disminuido en $ 150 por mes y su pago de capital se ha más que triplicado. ¡Felicidades, en realidad estás pagando tu casa, sukka!

Durante la vida de los dos préstamos, el titular de 30 años pagará $ 165,000 en intereses, pero USTED solo pagará $ 60,000 en intereses.

Creo que casi todos pueden encontrar una manera de reunir $ 400 por mes cuando está en juego una oportunidad de creación de riqueza … ¿verdad? Solo los consejos de frugalidad que ha compartido el Sr. Money Moustache en el último mes ya han liberado más de esa cantidad de dinero. Corta tu TV por cable, súbete a un auto menos costoso, anda en bicicleta para hacer mandados locales, bebe menos cerveza, deja de comprar café fuera de la casa. Ya estás más que allí.

¡Si aún no está de acuerdo, no dude en pasar por mi nueva tienda minorista al lado de Mister Money en Main Street en Longmont para obtener un PUNCH IN THE FACE de cortesía! Porque podría ayudar a infundir algo de sabiduría que ya es bastante obvio para mí: ¡vale la pena trabajar por $ 105,000 en riqueza adicional ** durante 15 años!

** Algunos Fancy Math sobre el tema:Con una calculadora de hipotecas simple y un avance rápido hasta el final del año 15, los dos ejemplos anteriores lo tendrían en estas posiciones:

Titular de la hipoteca a 30 años: -pago de $ 1013 / mes por 15 años- tiene $ 182,000 en pagos restantes.

Titular de la hipoteca de 15 años: – pagó $ 1013 / mes durante 15 años MÁS $ 426 adicionales por mes – $ 0 de pagos adicionales para ir – estos $ 426 / mes les han ahorrado $ 182,000 de pagos futuros.

Nota: Tuve que cambiar esta nota al pie después de que un lector astuto señaló que era confuso. Debido a que estos pagos se extienden a lo largo de mucho tiempo, el rendimiento equivalente real que está obteniendo de sus pagos de $ 426 requiere un poco de trabajo para darse cuenta. En los comentarios, verá que se me ocurrió una cifra del 6,78%. Sigue siendo bastante sorprendente para un retorno de inversión garantizado, así que ¡¡Hazlo!!

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