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Los mejores estados para comprar bienes raíces en la nueva década

Los mejores estados para comprar bienes raíces en la nueva década

Ahora que ha jugado defensa y ha refinanciado sabiamente su hipoteca debido a la propagación del coronavirus, es hora de jugar a la ofensiva y buscar oportunidades de compra de bienes inmuebles.

Con el aumento de la asequibilidad, el S&P 500 subió a lo grande en 2019, los ingresos, el deseo de rotar hacia activos más defensivos y una clara tendencia demográfica para aprovechar, comprar bienes inmuebles ahora parece una buena idea.

Es importante leer Financial Samurai u otros sitios de finanzas personales que escriben a partir de experiencias de primera mano porque generalmente puede tener una mejor idea de lo que está sucediendo en tiempo real. Con una mejor información vienen decisiones de inversión potencialmente mejores.

Por ejemplo, cuando discutí solo sobre la posibilidad de encontrar inquilinos por un 15% menos que mi alquiler anterior solicitado en 2017 después de 45 días de búsqueda agresiva, podría haber interpretado el punto de datos como evidencia de que los costosos mercados inmobiliarios de las ciudades costeras habían alcanzado su punto máximo y estaban en tendencia hacia abajo.

Solo ahora estamos viendo en los datos que los mercados inmobiliarios en muchas ciudades costeras culminaron a fines de 2017. Solo sé que para cuando los datos lleguen a la corriente principal, a menudo no es el mejor momento para hacer un movimiento financiero.

Tasas de crecimiento del precio de la vivienda desde el límite de SALT

Una de las razones por las que pensé que los precios inmobiliarios de las ciudades costeras se ralentizarían se debía a la nueva ley fiscal que limitaba las deducciones de impuestos estatales y locales (SALT) en $ 10,000.

Los estados con algunos de los precios más altos de viviendas incluyen: California, Nueva Jersey, Hawái, Connecticut, Nueva York y Washington. La factura anual del impuesto a la propiedad de un propietario en uno de estos estados solo podría superar con creces los $ 10,000 al año.

Mire el cuadro a continuación que muestra el crecimiento del precio de la vivienda para los 10 estados más caros y los 10 estados menos costosos.

Crecimiento promedio anual del precio de la vivienda desde que se estableció el límite de deducción de SALT Cap

Como puede ver en el cuadro, la apreciación del precio de la vivienda para los 10 estados más caros se desplomó desde un pico de alrededor del 6.6% a principios de 2018 a solo 2.6% en el 2S2019.

Por otro lado, la apreciación del precio de la vivienda para los 10 estados menos costosos se mantuvo estable en aproximadamente el 4%. La apreciación del precio de la vivienda no solo ha sido más estable, sino que la apreciación del precio de la vivienda en los estados menos costosos ahora también es más alta que la apreciación del precio de la vivienda en los 10 estados más caros. Además, las valoraciones son mucho más bajas y las tasas de capitalización también son mucho más altas.

Si usted es alguien a quien le gusta la baja volatilidad y el ingreso estable, entonces invertir en los 10 estados menos costosos es atractivo.

Está muy claro que mi tesis de invertir en Heartland Of America se está haciendo realidad. Los estados rojos están superando a los estados azules. Y si Donald Trump es reelegido, espero que el rendimiento superior continúe.

Los principales estados para comprar bienes raíces por tendencias migratorias

Para decidir sobre los principales estados para comprar bienes inmuebles en la nueva década, debemos observar las tendencias de migración. Cuando las personas realmente votan con los pies, sabes que hay una oportunidad real.

Las personas se mudan a un estado diferente principalmente por una combinación de oportunidades laborales, calidad de vida y costo de vida. La vivienda económica por sí sola es una razón insuficiente para mudarse a un estado en particular.

Aquí hay algunos datos del Estudio de Motores Nacionales de United Van Lines 2019 que muestran los estados con la mayor migración entrante.

¿A dónde se mudaron los estadounidenses a qué estados?

Según el estudio de 2019, a continuación se encuentran los 15 lugares principales a los que se mudarán los estadounidenses más el precio medio de la vivienda y el ingreso medio de la vivienda. También convertí los datos en un gráfico.

  1. Vermont – $ 260,000 precio medio de la casa, $ 57,000 ingreso medio
  2. Idaho – $ 288,000 precio medio de la casa, $ 56,000 ingreso medio
  3. Oregon – $ 364,000 precio medio de la casa, $ 63,000 ingreso medio
  4. Arizona – $ 270,000 precio medio de la casa, $ 59,000 ingreso medio
  5. Carolina del Sur – $ 187,000 precio medio de la casa, $ 51,000 ingreso medio
  6. Washington – $ 413,000 precio medio de la casa, $ 74,000 ingreso medio
  7. Florida – $ 246,000 precio medio de la casa, $ 53,000 ingreso medio
  8. Washington, DC – $ 629,000 precio medio de la casa, $ 85,000 ingreso medio
  9. Dakota del Sur – $ 206,000 precio medio de la casa, $ 57,000 ingreso medio
  10. Carolina del Norte – $ 204,000 precio medio de la vivienda, $ 53,000 ingreso medio
  11. Tennessee: precio promedio de la vivienda de $ 187,000, ingreso promedio de $ 52,000
  12. Nuevo México: precio promedio de la vivienda de $ 205,000, ingreso promedio de $ 47,000
  13. Nevada – $ 302,000 precio medio de la casa, $ 58,000 ingreso medio
  14. Texas – $ 208,000 precio medio de la casa, $ 61,000 ingreso medio
  15. Delaware – $ 255,000 precio medio de la casa $ 65,000 ingreso medio
Principales estadísticas para comprar bienes raíces en la nueva década por tendencias migratorias

Prueba del globo ocular: Estados para excluir

Aunque los datos de migración son importantes, siempre es bueno practicar la prueba del globo ocular, también conocida como la prueba de olfateo. La prueba del globo ocular básicamente ayuda a señalar cualquier anomalía preguntándose si los resultados tienen sentido.

El claro estado de sorpresa en la lista es Vermont en el n. ° 1. Vermont es agradable, pero hace más frío que tu trasero desnudo en un banco de cemento cubierto de hielo. Los empleadores más grandes son UVM Medical Center, Universidad de Vermont, Estado de Vermont, sistemas IDX, Bruegger?s Enterprises, Casella Waste Systems y Killington Ski Resort. Estas empresas no son exactamente entidades de rápido crecimiento y pago.

Además, Vermont tiene una tasa impositiva estatal progresiva versus cero impuestos estatales en estados como Texas, Nevada, Alaska, Florida, Dakota del Sur, Washington y Wyoming. La tasa impositiva más baja del estado de Vermont comienza en 3.55%, luego aumenta progresivamente hasta 7%, 8.25%, 8.9% y alcanza un máximo de 9.4%. Estas tasas de impuestos estatales no son muy atractivas en absoluto.

Sin embargo, Vermont es el número 1 en migración y tiene una valoración inmobiliaria razonable de 4.6X. Por lo tanto, evitemos la omisión de Vermont.

El estado de Washington tiene un ingreso familiar promedio de aproximadamente $ 74,000, un 17% más que el ingreso familiar promedio de los Estados Unidos de $ 63,000. Pero el precio promedio de una vivienda de $ 413,000 es un 69% más alto que el precio promedio de la vivienda en los Estados Unidos de $ 244,000. Por lo tanto, los bienes raíces en el estado de Washington no parecen ofrecer un gran valor relativo, sin importar cuántos inmigrantes reciba de California y no importa cuán alto sea el precio de las acciones de Amazon.

El ingreso familiar promedio en Washington, DC es de aproximadamente $ 85,203, o 35% más que el ingreso familiar promedio de los EE. UU. Sin embargo, el precio promedio de una vivienda en Washington, DC es un agresivo 158% más alto que el precio promedio de una vivienda en los EE. UU. Por lo tanto, Washington DC definitivamente tampoco proporciona un buen valor relativo, sin importar cuán grande sea el gobierno.

Finalmente, Oregon, con su precio promedio de vivienda de $ 364,000 (49% más alto que el promedio nacional) y su ingreso familiar promedio de $ 60,212 (4.7% más bajo que el promedio nacional), también es sospechoso. Además, el clima en Oregón es similar al clima en el estado de Washington, no excelente. Aunque, me gusta que Oregon no tenga impuestos sobre las ventas y sea absolutamente hermoso durante el otoño.

Los principales estados para comprar bienes inmuebles por valoración

Si usted es un inversor orientado al valor como yo, no solo quiere mirar a los principales estados que están experimentando la mayor afluencia de personas, también quiere ver qué estados tienen las valoraciones inmobiliarias más baratas. Desea que la deducción de SALT Cap no influya en el crecimiento del precio de la vivienda. Además, desea tener tanto precio al alza como sea posible.

Aunque para una propiedad específica, es mejor valorarla en función de su precio e ingreso operativo neto (NOI), para las valoraciones inmobiliarias en todo el estado, es mejor utilizar el ingreso familiar promedio como denominador.

Los principales estados para comprar bienes inmuebles por valoración

Según la tabla, los cinco estados con el mejor valor son: Texas (sin impuesto estatal sobre la renta), Tennessee (sin impuesto estatal sobre la renta), Dakota del Sur (sin impuesto estatal sobre la renta), Carolina del Sur y Carolina del Norte.

Principales estados para comprar bienes inmuebles por migración y valoración

Para clasificar objetivamente los estados, la solución clara es combinar las clasificaciones de migración y valoración. De esta manera, elimina opiniones sesgadas como la mía que piensan que Vermont es demasiado frío y no tiene suficientes trabajos bien remunerados.

El cuadro a continuación suma el Rango de Valoración y el Rango de Migración para obtener un Rango Combinado para los 15 estados.

Principales estados para comprar bienes inmuebles en la nueva década por migración y valoración

Según mi análisis de clasificación combinada, los cinco principales estados para comprar bienes inmuebles en función de las tendencias y la valoración de la migración son: Carolina del Sur, Vermont, Dakota del Sur, Tennessee y Arizona.

Las valoraciones y las tendencias demográficas importan

Además de comprender las tendencias de migración y valoración por estado, también es una buena idea ver qué estados son los principales imanes de dinero. Después de todo, más dinero eleva los precios de las viviendas. El costoso dinero costero es la razón por la cual las personas que viven en estados de menor costo a menudo se oponen a los compradores de otros estados.

Como puede ver en el cuadro anterior, Florida, Texas, Washington, Carolina del Sur y Carolina del Norte son los cinco principales estados imanes de dinero.

Como un costoso residente de la ciudad costera que busca diversificar sus propiedades inmobiliarias tierra adentro, cuando combina todos los datos, a continuación se encuentran mis cinco estados favoritos para la inversión inmobiliaria.

Mis estados favoritos para invertir en bienes raíces son:

  1. Carolina del Sur – $ 187,000 precio medio de la vivienda, $ 51,000 ingreso familiar promedio
  2. Tennesse – $ 187,000 precio medio de la vivienda, $ 51,000 ingreso familiar promedio
  3. Texas – $ 208,000 precio medio de la casa, $ 59,000 ingreso familiar promedio
  4. Dakota del Sur – $ 206,000 precio medio de la casa, $ 57,000 ingreso medio
  5. Carolina del Norte – $ 204,000 precio medio de la casa, $ 53,000 ingreso medio

El precio promedio de la vivienda con respecto a la mediana del ingreso familiar de ~ 3.7X para estos cinco estados es atractivo, especialmente cuando lo compara con 8.5X en California, donde resido actualmente. Sin embargo, sus cinco estados principales deberían ser diferentes dependiendo de dónde viva.

Debido a que el futuro del trabajo es remoto, este diferencial de valoración será simplemente demasiado grande como para dejarlo pasar a muchos trabajadores que cuentan con las habilidades para trabajar de forma remota y que pueden exigir concesiones a los empleadores. Estos trabajadores que deseen formar familias, comprar casas y ahorrar agresivamente para la jubilación deberían continuar migrando a estos estados en el futuro previsible.

La forma más fácil de saber cómo invertir en estos estados principales es encontrar ofertas de bienes raíces comerciales a través de Fundrise (para inversores no acreditados) y CrowdStreet (una plataforma centrada en ciudades secundarias para inversores acreditados).

Una vez que se encuentran las ofertas en las plataformas respectivas, debe evaluar el historial del patrocinador, evaluar la estructura de la oferta y calcular la viabilidad de los retornos.

Fundrise Real Estate Crowdfunding Properties

Cuando se trata de invertir, desea tener un viento de cola detrás de sus inversiones. Invertir en una tendencia migratoria a largo plazo mientras las valoraciones son bajas es una combinación poderosa. En una publicación futura, profundizaremos en ciudades específicas.

¿Algún lector de los principales estados clasificados en mis listas? Si es así, ¿está de acuerdo o en desacuerdo con las clasificaciones de inversión inmobiliaria basadas en la clasificación combinada de valoración y valoración? ¿Qué opinas de mis cinco estados favoritos? ¿Cuáles son algunos pros y contras? Me encantaría obtener la mayor cantidad de color local posible.