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Los beneficios de poseer acciones sobre bienes inmuebles para ciertos inversores

Los beneficios de invertir en acciones sobre bienes inmueblesEsperaba mucha más reacción de la gente de la ciudad costera en mi artículo, Por qué los bienes raíces siempre serán más deseables que las acciones, pero en cambio, recibí el calor de la gente que vive en el Medio Oeste. La respuesta general fue que los habitantes del medio oeste nunca se sintieron furiosos contra la vivienda y que soy un tonto por preferir los bienes inmuebles a las acciones, ya que han ganado más dinero en el mercado de valores.

¡Obviamente no vas a sentir mucha rabia contra la vivienda si puedes comprar una hermosa casa por $ 280,000 un par de años fuera de la escuela! Y, obviamente, tiene una mejor oportunidad de obtener un mayor rendimiento absoluto de su inversión con acciones, ya que la vivienda es muy barata. Ya sabemos que, a la larga, las acciones superan a los bienes inmuebles, sin apalancamiento.

Lo que sí predigo con gran confianza es que dentro de 20-30 años, la rabia contra la vivienda se extenderá al Medio Oeste. El dinero es fungible. Irá donde los rendimientos sean más altos. Los residentes de San Francisco, Los Ángeles, Seattle, Nueva York, Washington DC y Miami traerán sus bolsas de dinero en efectivo y comprarán bienes inmuebles no costeros directamente a través de REIT o mediante acuerdos de crowdfunding inmobiliario.

Hacer una fortuna se trata de predecir tendencias a largo plazo, y estoy seguro de que la diversidad seguirá extendiéndose por todo Estados Unidos. La tecnología hará que pagar $ 4,600 por mes por una habitación de dos congestionados en una ciudad congestionada como San Francisco ya no sea necesario porque ya no es necesario trabajar en una oficina. Para 2030, habrá más trabajadores independientes que trabajadores de W2 porque hoy ya ~ 35% de la fuerza laboral estadounidense son trabajadores independientes.

Cada oportunidad será eventualmente arbitrada. Afortunadamente, tales tendencias pueden tomar décadas para desarrollarse. Enfrenta la realidad o quedate atrás.

Por qué siempre voy a tener una buena cantidad de acciones

Después de vender mi casa de alquiler de SF y reinvertir las ganancias, obtuve aproximadamente el 30% de mi patrimonio neto en acciones. Aunque las acciones me dan cero placer o utilidad, son un componente necesario de mi asignación de activos porque el historial ha demostrado que las acciones superan la inflación en 3-5 veces.

Aquí hay algunas razones por las cuales las acciones pueden ser más atractivas que los bienes raíces.

1) Mayor tasa de rendimientoEn los últimos 60 años, las acciones históricamente han devuelto ~ 7-10% al año en comparación con 2-4% para bienes raíces. También puede ir al margen para aumentar el rendimiento de sus acciones. Sin embargo, no recomiendo esta estrategia dado que su corredor lo obligará a liquidar las tenencias para obtener efectivo si las cosas se van para otro lado. Con los bienes raíces, su banco no puede obligarlo a obtener efectivo o mudarse mientras continúe pagando su hipoteca.

Carteras basadas en crecimiento

2) Mucho más líquido. Si no le gustan las acciones o necesita efectivo inmediato, puede vender fácilmente sus existencias. Si necesita retirar dinero de bienes inmuebles, podría obtener una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, pero es costosa, necesita aprobación y toma al menos un mes abrir una nueva cuenta. Traté sin éxito de vender una propiedad en 2012. Me tomó 45 días estresantes vender finalmente la misma propiedad en 2017. Con las existencias, es muy bueno poder simplemente hacer clic en un par de botones y listo.

3) Menores costos de transacción. Los costos de transacción en línea son inferiores a $ 5 por operación, sin importar cuánto tenga que comprar o vender. La industria de bienes raíces sigue siendo un oligopolio que todavía fija comisiones a un nivel ridículamente alto de 5-6%. Se podría pensar que con el crecimiento de compañías como Zillow y Redfin, los costos de transacción disminuirían significativamente, pero desafortunadamente han hecho muy poco para ayudar a reducir los gastos para el consumidor.

Vea este desglose detallado de cuánto costaría vender una casa de $ 1,850,000. Si cobraran una comisión del 6%, ¡el costo sería de $ 18,500 más!

Cuánto cuesta vender una propiedad

El costo de vender bienes inmuebles sigue siendo absurdo

4) Menos trabajo. Los bienes inmuebles requieren una administración constante debido al mantenimiento, conflictos con los vecinos y la rotación de inquilinos. Literalmente, las acciones se pueden dejar solas para siempre mientras se pagan dividendos trimestrales. Sin mantenimiento, puede centrar su atención en otros lugares, como pasar tiempo con la familia, su negocio o viajar por el mundo. Si te hace sentir más cómodo, podrías contratar un administrador de dinero por una tarifa inferior al 1% para administrar tus inversiones. O bien, puede rastrear y administrar su cartera de forma gratuita, como lo he hecho durante los últimos 25 años.

Asignación de activos de capital personal

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5) Más diversificación. A menos que seas súper rico, no puedes tener propiedades en Honolulu, San Francisco, Río, Ámsterdam y todas las otras grandes ciudades del mundo. Con acciones, no solo puede invertir en diferentes países, también puede invertir en varios sectores. Una cartera de acciones bien diversificada podría ser menos volátil que una cartera de propiedades. La gente olvida que comprar una propiedad es una apuesta altamente concentrada, a menudo con deuda, en un solo activo.

6) Invierte en productos que te interesan. Uno de los aspectos más divertidos del mercado de valores es que puede invertir en lo que usa. Digamos que eres un gran fanático de los productos de Apple, las hamburguesas con queso de McDonald's y los pantalones de yoga Lululemon. Simplemente puede comprar AAPL, MCD y LULU. Es una gran sensación no solo utilizar los productos en los que invierte, sino también ganar dinero con sus inversiones. Tan pronto como comenzamos a usar Netflix activamente en 2011, compramos algunas acciones que han funcionado bien (¡ojalá pusiera mis ahorros de vida en las acciones en 2006 cuando Reed Hastings, el fundador habló en mi comienzo de MBA de Berkeley!). Tan pronto como mi esposa se inscribió en Amazon Prime en 2016, también compramos algunas acciones.

7) Beneficios fiscales.Para las ganancias de capital y los dividendos calificados, la tasa impositiva máxima es del 15% para los contribuyentes en los tramos impositivos más bajos. Para aquellos en el tramo impositivo más alto, la tasa impositiva es del 23.8%, incluido el Impuesto a la Renta Neta de 3.8%, asociado con la Ley de Protección al Paciente y Cuidado de Salud Asequible. El impuesto a las ganancias de capital a corto plazo (<1 año de período de tenencia) se gravará a la tasa impositiva marginal normal.

Tasas impositivas de ganancias de capital a largo plazo 2018

Aunque estas tasas impositivas son bastante razonables, no pueden competir con las ganancias libres de impuestos de $ 250K / $ 500K para los solteros / parejas casadas que venden sus casas después de vivir en ella por 2 de los últimos 5. Ahora, eso es un gran ahorro de impuestos !

8) Proteger su inversión en una recesión es más fácil.Si crees que el final está cerca, puedes vender fácilmente una acción o acortarla. Pero si el piso inmobiliario cede, no habrá ofertas razonables ya que los buitres comenzarán a enjambrar. Si cree que el mercado inmobiliario está a punto de estallar, puede acortar las acciones de los constructores de viviendas como KB Homes, un ETF de construcción de viviendas como XHG, una jugada de bienes raíces como Home Depósito, aREITlike O, o títulos respaldados por hipotecas. Pero estos setos son ineficientes. Al menos con bienes inmuebles físicos, puede comprar un seguro. Pero, ¿comprar un seguro es realmente un beneficio cuando no se requiere un seguro para comprar acciones?

9) Menos impuestos y tasas. La tenencia de la propiedad requiere el pago de impuestos a la propiedad que generalmente equivalen a 0.5 – 2.5% del valor de la propiedad cada año. En 40 a 200 años, habrá pagado el valor total de su propiedad solo en impuestos. Luego están los costos de mantenimiento, los costos de seguro, los costos de administración de propiedades y los costos de transacción con los que lidiar. Con acciones, puede crear una cartera de ETF de forma gratuita en Fidelity. O puede tener un asesor de riqueza digital que construya y mantenga su cartera de inversiones por solo 0.25% al ??año.

Desde la perspectiva del impuesto a la propiedad, los únicos estados que parecen razonables para poseer una propiedad son Hawai (0.28%), Florida (1.06%, sin impuestos estatales), Washington (1.09%, sin impuestos estatales), Wyoming (0.61%), Colorado (0.61%), Utah (0.68%), Carolina del Sur (0.57%), Louisiana (0.51%), Arkansas (0.62%), Alabama (0.43%) y Nevada (0.86%, sin impuestos estatales).

Tasa de impuesto a la propiedad por estado

Impuestos a la propiedad por estado

Características más adecuadas para bienes inmuebles

* Cree que la riqueza se compone de activos reales, no de papel.

* Sepa dónde quiere vivir durante al menos cinco años.

* No le va bien en entornos volátiles.

* Asustado fácilmente por recesiones.

* Tiende a comprar y vender con demasiada frecuencia.

* Disfruta interactuando con las personas.

* Se enorgullece de la propiedad.

* Le gusta sentirse más en control.

Características más adecuadas para acciones

* Feliz de ceder el control a aquellos que deberían saber mejor.

* Puede soportar mayores niveles de volatilidad.

* Tenga una disciplina tremenda para no perseguir manifestaciones y vender cuando las cosas están implosionando.

* Me gusta el comercio.

* Le gusta estudiar economía, política e investigar acciones.

* No quiero estar atado.

* Tener una cantidad limitada de capital para invertir.

La razón principal por la que poseemos acciones hoy

El sector inmobiliario es la clase de activo de una persona más joven. Tenía toda la energía del mundo en mis 20 y 30 años para comprar y administrar bienes inmuebles. Ahora que tengo más de 40 años y tengo una esposa y un hijo que cuidar, simplemente no tengo suficiente tiempo ni deseo de administrar bienes raíces. Lo mismo ocurre con la compra y venta de automóviles. Tenía 10 autos entre 22 y 34 porque era adicto a los autos. Me encantó reunirme con personas en Craigslist para regatear. Ahora, estoy feliz de tener un auto por 10 años si dura tanto tiempo.

Si quieres tener bienes raíces, construye tu imperio cuando seas joven. No tendrás la energía una vez que seas de mediana edad. Estoy agradecido de que el condominio 2/2 que compré en 2003 esté totalmente pagado. Estamos agradecidos de haber pasado por la remodelación del infierno en nuestra residencia actual antes de que naciera nuestro hijo. Y estamos emocionados de haber sobrevivido y beneficiado de la manía de bienes raíces de San Francisco entre 2005 y 2017 después de vender un alquiler.

Ahora, solo queremos tener acciones, bonos, REIT y crowdfunding inmobiliario con nuestras inversiones incrementales. ¡Una vida simple es una vida más feliz!

Recomendaciones de construcción de riqueza

Explore las oportunidades de crowdsourcing inmobiliario: Si no tiene el pago inicial para comprar una propiedad, no quiere lidiar con la molestia de administrar bienes inmuebles, o no quiere atar su liquidez en bienes inmuebles físicos, eche un vistazo a Fundrise, uno de las empresas de crowdsourcing inmobiliario más grandes de la actualidad.

El sector inmobiliario es un componente clave de una cartera diversificada. El crowdsourcing inmobiliario le permite ser más flexible en sus inversiones inmobiliarias al invertir más allá de donde vive para obtener los mejores rendimientos posibles. Por ejemplo, las tasas de capitalización son de alrededor del 3% en San Francisco y la ciudad de Nueva York, pero más del 10% en el Medio Oeste si está buscando retornos de ingresos estrictamente de inversión.

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Embudo de diligencia debida de recaudación de fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

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