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Lo que deseo saber antes de comprar una propiedad de alquiler

A principios de 2006, mi esposo y yo decidimos comprar nuestra primera casa en mi ciudad natal de Greenfield, Indiana. Después de comprar por unos meses, decidimos una casa de 1,300 pies cuadrados con tres habitaciones, una cocina abierta y sala de estar, y un patio trasero cercado.

Como nos habíamos mudado allí desde un apartamento de una habitación con solo dos ventanas y un total de 500 pies cuadrados, nos pareció una mansión. De repente, pasamos de dormir, comer y vivir en 2-3 habitaciones a tener más habitaciones de las que necesitábamos.

Aún así, nuestro plan no era vivir allí para siempre. Verá, de alguna manera habíamos puesto nuestra mira en convertirnos en propietarios a una edad temprana para alcanzar nuestro sueño de independencia financiera lo más rápido posible. Y eso es exactamente lo que hicimos.

Unos meses después de la compra de nuestra propia casa, pusimos un 10 por ciento de descuento en un rancho de ladrillos cercano y lo convertimos en nuestro primer alquiler. Poco después de eso, convertimos nuestra "casa de inicio" en un segundo alquiler y compramos una casa más grande para nosotros.

Aprendimos la mayor parte de lo que sabíamos sobre la búsqueda y selección de inquilinos, la creación y firma de contratos de arrendamiento y la administración de nuestras propiedades en Internet. Todos los que conocíamos pensaban que estábamos locos, hasta que finalmente se dieron cuenta de que, a pesar de nuestra falta de experiencia como propietarios, de hecho, lo estábamos haciendo funcionar de alguna manera.

Esto es lo que desearía haber sabido

Avance rápido casi diez años, y nuestras propiedades siguen en pie y son tan rentables como siempre. Una de nuestras propiedades ha sido pagada por alrededor de un año, y la otra tiene una pequeña hipoteca que se pagará en 2-3 años.

Por supuesto, los miembros de la familia y amigos que alguna vez pensaron que estábamos locos han cambiado su tono a lo largo de los años. Una vez que ambas propiedades hayan sido pagadas, tenemos al menos $ 2,000 por mes en ingresos algo pasivos mensualmente. Todo el tiempo, nuestros inquilinos realmente pagaron las propiedades con su dinero no la nuestra.

Aún así, no ha sido una experiencia indolora, y cometimos muchos errores en el camino. Y hay muchas cosas que haría de manera diferente si pudiera. Desafortunadamente, es cierto que algunas cosas deben aprenderse de la manera difícil. Heres lo que desearía haber sabido antes de nos convertimos en propietarios:

Sus impuestos a la propiedad podrían explotar

Una de las primeras lecciones que aprendimos acerca de ser propietario de alquileres fue una sorpresa enorme y aterradora y terminó con una noche de lágrimas y semanas de estrés. Nunca olvidaré el día en que abrí nuestra factura de impuestos a la propiedad para nuestro primer alquiler y me di cuenta de que nuestros impuestos a la propiedad habían aumentado un 300 por ciento durante la noche.

De hecho, sabía que nuestros impuestos a la propiedad subirían un poco: mi estado ofrece una exención para propietarios de viviendas en su residencia principal, y sabía que no se aplicaría a ninguna propiedad en la que no viviéramos. Sin embargo, no sabía que los límites a los impuestos a la propiedad estaban las propiedades de alquiler fueron un porcentaje total de noventa por ciento más que las de las granjas y su residencia principal.

El problema era que había basado el precio del alquiler en nuestra antigua factura hipotecaria, no en la nueva. Por lo tanto, durante el primer año que alquilamos esa casa, nos limitamos a alcanzar el punto de equilibrio en lugar de obtener ganancias. Afortunadamente, pudimos reajustar el alquiler y aumentarlo para tener en cuenta los impuestos a la propiedad más altos una vez que finalizó el primer año de arrendamiento. Lección aprendida allí, pero definitivamente se aprendió por las malas.

Los inquilinos pueden hacer más daño del que crees

Si hablas con alguien que ha sido propietario de propiedades de alquiler, es probable que hayas escuchado algunas historias de horror sobre el tipo de daño que pueden dejar atrás. Era plenamente consciente de que estas cosas suceden, pero no estaba preparado ni esperaba vivir por mí mismo.

Desafortunadamente, pronto descubriría lo estresante que puede ser cuando una de nuestras familias inquilinas rompió abruptamente su contrato de arrendamiento mensual y se mudó en pleno invierno. Cuando me presenté en la casa para hacer el recorrido final de la propiedad, honestamente no podía creer lo que vi.

Faltaban todas las puertas de la casa.ido. La alfombra, que era nueva cuando se mudaron, parecía como si alguien hubiera derramado una lata gigante de aceite de motor sobre ella. La puerta principal había sido forzada y el marco de la puerta había sido pegado de nuevo al azar en un intento de ocultarlo.

Pero lo peor estaba por llegar. La ventana gigante en la parte delantera de la casa se había roto, y se había reemplazado por una ventana que ni siquiera encajaba y no coincidía con el resto de las ventanas de la casa.¿¡¿Qué?!?

No podía creer lo que estaba viendo. La casa había estado en buen estado la última vez que la visitamos, que fue solo ocho meses antes. Desafortunadamente, más tarde descubrí que la madre de la familia había empacado sus cosas y se había ido varios meses antes, lo que dejó al padre y a los niños a pensar cosas por su cuenta. Trabajó largas horas y dejó a los dos adolescentes solos durante ese tiempo, lo que llevó a la destrucción total de la casa en un período de tiempo relativamente corto.

Finalmente arreglamos y reemplazamos todo en la casa, e incluso conseguimos que los inquilinos nos pagaran por la mayor parte del daño. Aún así, aprendí una valiosa lección de la experiencia: si se lo permite, puede ocurrir mucho daño en un corto período de tiempo, y la única forma de evitarlo es visitar sus propiedades con frecuencia.

Los buenos inquilinos valen su peso en oro

Gastar $ 6,000 para reparar nuestra propiedad de alquiler nos enseñó que debemos ser más cuidadosos al seleccionar inquilinos. Sin embargo, también nos enseñó a apreciar a los inquilinos realmente buenos con los que tenemos el placer de hacer negocios. Usted conoce el tipo, y tal vez usted mismo lo sea: los inquilinos que cuidan el césped de manera impecable y mantienen limpia la casa. Los que decoran para las vacaciones y se enorgullecen de su alquiler como si fuera su propio hogar.

Una de nuestras casas ha sido alquilada a la misma familia durante ocho años en este momento, por ejemplo, y he crecido mucho en ellas. Solo llegamos una vez cada seis meses más o menos, y la propiedad siempre está impecable por dentro y por fuera.

Apenas escuchamos de estos inquilinos particulares. La última vez que nos llamaron fue porque querían manchar y mejorar la cubierta.

Como son tan buenos inquilinos, me he comprometido a no aumentar nunca el alquiler mientras estén allí. Y, a pesar de que estábamos perdiendo algunos ingresos al no aumentar el alquiler, tenemos la tranquilidad de tener un inquilino que se ocupe de nuestra propiedad. Para mí, ese sentimiento vale más que los incrementos incrementales que podríamos cobrar a medida que pasa el tiempo.

También me pregunto si terminaremos adelante de todos modos. Después de todo, los inquilinos excelentes como ellos tienden a requerir menos reparaciones y dejarán mucho menos desgaste cuando finalmente se muden.

Las reparaciones serán caras e inesperadas

En los diez años que hemos sido dueños de nuestras casas, hemos reemplazado un horno, un aire acondicionado, un refrigerador (dos veces) y una estufa. Pagamos por una nueva bomba de sumidero y un sistema de drenaje submarino en uno de nuestros espacios de acceso. Hemos gastado cientos de dólares en reparación de paneles de yeso, pintura y alfombras. Y eso ni siquiera incluye los $ 6,000 que gastamos reparando la propiedad que nuestros inquilinos prácticamente destruyeron un año.

Afortunadamente, la mayoría de esos fondos provienen directamente de nuestros propios inquilinos. Dado que nuestras dos propiedades generan una ganancia ordenada cada mes, podemos usar los excedentes para pagar cosas como reparaciones y actualizaciones y todo lo que surja.

Aún así, parte del dinero ha salido directamente de nuestros bolsillos, y esas reparaciones sorpresivas siempre parecen llegar en los momentos más inesperados (y peores) posibles. Cuando nos convertimos en propietarios por primera vez, no teníamos un gran fondo de emergencia para hacer frente a reparaciones inesperadas y, a menudo, necesitábamos invertir en nuestros ahorros personales para pagar cualquier cosa que apareciera.

Todo siempre funcionó bien, pero definitivamente me di cuenta con el tiempo de que necesitábamos reservar algunos fondos para lo que sabíamos que eventualmente sucedería. Y ahora que tenemos un fondo de emergencia lo suficientemente grande como para manejar casi cualquier cosa, ya no me estreso por esas cosas, como el techo que necesita reemplazarse en el próximo año o dos, o el horno de 17 años que eventualmente morirá.

En vez de dejando que lo desconocido nos controle, hemos aprendido a controlar la situación nosotros mismos a lo largo de los años. Estas cosas pasan. La diferencia es que ahora estamos preparados.

Está bien establecer reglas y apegarse a ellas

Una de nuestras familias inquilinas estaba constantemente atrasada de cinco a diez días con su renta por dos años seguidos. Y a pesar de que el contrato de arrendamiento decía que técnicamente se me permitía cobrar un recargo de $ 10 por día, nunca lo hice.Ni una sola vez. ¿Que pasó? Simplemente estaba siendo demasiado amable.

Todo comenzó con el primer mes de retraso. No me pareció un gran problema, así que les dije que no se preocuparan por eso. "Solo paga cuando puedas", le dije. Y eso es exactamente lo que hicieron.

Desafortunadamente, continuaron pagando cuando pudieron, todos los meses después de eso. Y debido a que había sido tan indiferente al respecto durante los primeros meses, se hizo más difícil bajar el pie con el paso del tiempo. Al principio tampoco tuve confrontaciones, que es casi lo peor que puede ser un propietario. Como resultado, llegaron tarde con su renta durante dos años y pasé incontables horas estresándome por la situación.

Desde entonces, he aprendido que está bien cumplir con los términos del contrato de arrendamiento, incluso si esos términos terminan costando dinero a otra persona. De hecho, establecer reglas básicas firmes es la mejor manera de informar a los inquilinos que las reglas son importantes y que hay consecuencias por pagos atrasados, daños o cualquier otra cosa.

Comprar propiedades de alquiler fue una excelente opción … para nosotros

Aunque estábamos lejos de ser expertos cuando comenzamos, creo firmemente que comprar propiedades de alquiler es uno de los mejores movimientos financieros que hemos realizado. En primer lugar, compramos nuestras propiedades cerca del fondo del mercado, lo que significa que ya han aumentado enormemente en valor. Y segundo, hemos asegurado un flujo de ingresos futuro que está separado de todas nuestras otras cuentas de jubilación y no está necesariamente sujeto a los mismos riesgos.

Aunque nuestras propiedades generan ganancias mensuales, actualmente utilizamos ese dinero para pagar reparaciones y mantenimiento. Mientras tanto, los excedentes van directamente hacia los préstamos para acelerar sus posibles fechas de pago. Nuestras propiedades actualmente se alquilan por poco menos de $ 2,000, pero sí espero que se alquilen por mucho más en los próximos 10 años. Una vez que se pagan, todo ese dinero se destina a ayudar a nuestras niñas a pagar la universidad y financiar parte de nuestros sueños de jubilación anticipada.

Además, debido a nuestra inclinación por los bienes raíces, planeamos comprar al menos dos propiedades de alquiler más en los próximos años. Si bien todavía no estoy listo para apretar el gatillo, creo que podríamos beneficiarnos de tener algunas propiedades más canceladas en nuestra cartera para cuando nos retiremos.

Convertirse en propietario no es para los débiles de corazón

Comprar las propiedades de alquiler adecuadas es un desafío en sí mismo, pero el acto de ser propietario es, con mucho, la parte más difícil. Sin embargo, ser propietario de propiedades de alquiler puede ser la clave para una gran cantidad de beneficios y libertad financiera si hace las cosas de la manera correcta desde el principio, o al menos aprende de sus errores en el camino.

No cambiaría nada de nuestra historia, pero desearía haber sabido más sobre el negocio antes de comenzar. Si está considerando comprar una propiedad de alquiler, espero que pueda aprender de mis errores en lugar de aprender las cosas de la manera difícil.

Mi mejor consejo es este: Revise cuidadosamente a sus inquilinos y vigile su propiedad en todo momento. No tenga miedo de establecer la ley si es necesario, pero sea respetuoso con sus inquilinos y sus familias, especialmente los más confiables. Además, ahorre para las reparaciones que conoce … y para las que no realiza.

Porque, cuando se trata de ser un propietario, cualquier cosa que pueda suceder probablemente lo hará.

Holly Johnson es una galardonada escritora de finanzas personales y autora de Zero Down Your Debt. Johnson comparte su obsesión con la frugalidad, el presupuesto y los viajes enClubThrifty.com.

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¿Alguna vez has considerado convertirte en propietario? Si ya es propietario, ¿qué desearía haber hecho de otra manera?Dinos en los comentarios.

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