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Las casas y las acciones están subiendo: ¿a quién le importa?

Bueno, ahí va de nuevo. El ciclo económico, eso es.

Me mudé a los Estados Unidos en la cima del boom de las puntocom de 1999. En ese momento, las compañías de alta tecnología estaban participando en guerras de ofertas por los candidatos, y los compradores de viviendas en Colorado estaban compitiendo para presentar ofertas por encima del precio de venta de cualquier vivienda habitable que saliera al mercado.

En 2002, esos mismos trabajadores estaban siendo expulsados ??de sus acogedoras oficinas, y las casas de por aquí estaban sentadas en el mercado por docenas, los precios caían lentamente mientras los vendedores miraban sombríamente por las ventanas delanteras a las calles tranquilas.

En 2006, los precios de las viviendas se dispararon nuevamente, las empresas estaban contratando y el futuro era brillante. Hasta 2008, cuando todo se derrumbó tan fuerte que los bancos ni siquiera pudieron mantenerse al día con la avalancha de hipotecas ejecutadas que cayeron sobre ellos.

Y ahora aquí estamos en 2012, y he notado que las casas en mi área han comenzado a comprarse nuevamente, a precios cada vez más saludables, a medida que la cantidad de placas Subarus y Audis recién llegadas que lucen placas de California, Nueva York y Massachusetts tiene licencia se recuperó para igualar el crecimiento en trabajos de altos salarios por aquí.

Cada vez que se realiza una transacción de bienes raíces en cualquier parte de mi área, recibo un correo electrónico con todas las imágenes y detalles, gracias a un sistema automatizado que la Sra. M. configuró para mí usando sus poderes especiales de Agente de Bienes Raíces.

En los últimos años, he recibido muchos avisos "recién enumerados", pero un número mucho menor de avisos "vendidos". Pero en los últimos meses, eso ha cambiado dramáticamente. Incluso algunas de las casas más tontas, en las que dije "Sí, buena suerte vendiendo esa pequeña choza a ESE precio", se vendieron en poco tiempo.

Al principio, descarté las ventas por casualidad. Luego descarté la tendencia creciente como localizada o de corto plazo. Pero hoy leí el resumen estadístico anual del mercado inmobiliario de mi ciudad y vi que lo mismo está sucediendo en toda la ciudad. El número de ventas de viviendas aumentó aproximadamente un 30% respecto al año pasado en este momento, incluso mientras la cantidad de inventario es aproximadamente un 20% menor. Esto se suma a una sensación muy diferente para los vendedores: las ofertas llegan rápidamente, los descuentos son mínimos y, naturalmente, los nuevos listados buscan precios más altos después de ver las ventas recientes.

Del mismo modo, el mercado de valores ha estado un poco roto desde el verano pasado, aumentando en aproximadamente un 13,6%. desde que señalé la venta que tenían sobre ellos en agosto (vea el gráfico en la parte superior de este artículo). Los índices bursátiles de los Estados Unidos en su conjunto están cerca de sus niveles récord de todos los tiempos. Esos elegantes gráficos de patrimonio neto en nuestro menta la cuenta se ve mejor que nunca, porque los precios más altos de las acciones hacen que sus cuentas de ahorro para la jubilación se vean más atractivas

¿Estamos entusiasmados con estos nuevos desarrollos? ¿Nos han hecho más ricos?

Muy alejado de mi actitud sobre estas cosas cuando era más joven, decía "No".

Veamos primero la casa. Cuando eres propietario y vives en una casa, y el valor de mercado aumenta, de repente tienes un patrimonio neto más alto. ¡Hurra! Pero su costo de vida (es decir, el precio de las casas) también ha aumentado exactamente la misma cantidad. D?OH! Por lo tanto, si bien puede regodearse ante cualquier recién llegado a su vecindario que haya conseguido que su casa sea más barata que ellos, su situación sigue siendo la misma. Los pagos de la hipoteca, el tamaño de su cocina, los azulejos del baño. Todos iguales.

Ahora, en los viejos tiempos de principios de la década de 2000, el Sr. Money Moustache no estaba para enseñarle a la gente esta realidad. Entonces, cuando los precios de las viviendas subieron, la gente comenzó a extraerles valor en forma de enormes líneas de crédito. Estas líneas de crédito se gastaron en cosas absolutamente cómicas como vacaciones, automóviles o inflación general del estilo de vida. En ese momento, las víctimas de crédito tenían el mismo tamaño de cocina, los mismos azulejos del baño, el mismo patio trasero. Pero de repente, un saldo hipotecario más alto refleja el hecho de que su costo de vida había aumentado, ¡mientras que el capital libre que vino con la apreciación del vecindario no estaba allí para equilibrarlo! Incluso al pedir prestado el capital de la vivienda para renovar la casa en sí, estas personas simplemente aumentaban su costo de vida en lugar de acumular riqueza.

Entonces, ¿cuándo es BUENO que su casa suba de valor? Solo si planea hacer una de estas cosas mientras el valor aún es elevado:

  • vender la casa y pasar a alquilarla
  • venderlo y mudarse a una casa menos costosa en la misma área
  • venderlo y mudarse a un mercado inmobiliario diferente (otra ciudad o país, que con suerte no ha tenido la misma elevación en los precios)

También puede sustituir "convertirlo en una casa de alquiler si las tarifas de alquiler han aumentado junto con los precios" en lugar de "venderlo" en cualquiera de los dos últimos casos.

Eso es. Aparte de esas situaciones, no le importa si sube el precio de su vivienda. Y tampoco le importa si baja, incluso si necesita mudarse, ya que otras casas a las que podría mudarse también tienen descuentos similares. (A menos que esté atrapado debajo de una hipoteca subacuática, eso definitivamente puede obstaculizar la mudanza).

Algunos piensan en la apreciación del precio de la vivienda como una forma de saltar a una casa más grande. "¡Oye! No pago dinero, ¡pero ahora tengo $ 100,000 en capital! ¡Usemos eso como pago inicial en una casa de $ 500,000! ". Esas personas habrían estado mejor si los precios de la vivienda NO se hubieran apreciado, porque en ese caso la casa más grande solo costaría $ 400k.

En cuanto al pago inicial: si no puede ahorrar fácilmente hasta el 20% del precio de una casa, todavía no puede pagar esa casa. Una casa no debería ser más de 2-3 veces su salario. Incluso con una tasa de ahorro del 50%, obtendrá su pago inicial en aproximadamente un año. Si esos números y proporciones le parecen una locura, ¡vuelva a las publicaciones anteriores de MMM y comience a recortar gastos, o simplemente compre una casa mucho más pequeña!

Incluso para los propietarios, la apreciación del precio de la vivienda no es tan buena. Tienen un mayor patrimonio neto, pero las grandes ofertas se han agotado en el mercado. Las casas ahora son demasiado caras para hacer alquileres rentables. El propietario todavía tiene su flujo de caja, pero ahora debería considerar si prefiere vender las casas apreciadas e invertir en otro lugar. Solo si hace esto, y termina con una inversión más valiosa, sale adelante.

Ok, tal vez la apreciación del precio de la vivienda no es tan buena después de todo. ¿Pero qué hay de las acciones? Todo el mundo ama a un mercado de valores en alza, ¿verdad? Quiero decir, ¡los movimientos diarios en el mercado de valores son todas las noticias financieras que los medios hablan!

Solía ??ver los valores de mis acciones y mi cartera de jubilación como un halcón. Claro, era un halcón tonto en retrospectiva, pero al menos mi visión era aguda. Al final de un día con una gran recuperación de existencias, iba en bicicleta a casa del trabajo sintiéndome muy rico, ansioso por actualizar mis hojas de cálculo. Después de un choque, me sentiría pobre y me preocuparía un poco. Todavía lees esto en los blogs financieros hasta el día de hoy … "Mi cartera recibió un ENORME ÉXITO hoy – ¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡¡

Hoy en día, paso meses notando el valor de los índices bursátiles. Porque dejé de preocuparme por el precio de las compañías de las que soy dueño. Ahora solo me importa el ganancias.

Como saben los verdaderos inversores, el punto de ser dueño de cualquier cosa es el flujo de valor que le proporciona a lo largo del tiempo. Las tierras de cultivo son útiles porque producen cultivos. Una residencia personal es valiosa porque proporciona un lugar para vivir, también conocido como "alquiler imputado". Las propiedades de alquiler son valiosas porque proporcionan cheques de alquiler todos los meses. Y las acciones en las compañías son valiosas porque le pagan una gran cantidad de dividendos, así como también reinvierten parte de sus ganancias a cambio de mayores dividendos en el futuro.

Por lo tanto, las acciones que poseemos solo son valiosas debido a la parte de las ganancias de la compañía que nos aportan. Estas ganancias no se ven afectadas por las oscilaciones del mercado de valores, y solo se ven afectadas temporalmente por ciclos económicos como auges y caídas. Lo único que realmente importa es la productividad general de las personas que hacen el trabajo por nosotros: los empleados de nuestras empresas. Si la gente continúa produciendo valor, nuestras compañías continuarán produciendo ganancias a largo plazo, y nosotros, como propietarios, lo haremos bien. Lo que queremos como propietarios es, por lo tanto, poder obtener más de esas acciones al precio más bajo posible.

Esa es una simpática simplificación excesiva de un tema muy complicado, pero funciona para mí. A menos que sea un comerciante diario en acciones, las ganancias a largo plazo son lo único que afectará sus ingresos de por vida al poseer activos productivos.

Entonces, en lugar de preocuparme por las fluctuaciones de precios, trato de aprender más sobre las tendencias de varias décadas en nuestra sociedad. Trato de colocar mis votos políticos no para quién tratará de vencer problemas a corto plazo, como los picos de los precios del gas, sino quién proporcionará estabilidad social, minimizará el agotamiento de los recursos naturales que sirven de base para nuestra productividad y proporcionará el nivel más bajo. de amiguismo causante de ineficiencia y corrupción en el sistema capitalista a largo plazo.

Y si el precio de mi propia casa sube demasiado, lo venderé y obtendré un buen lugar en la playa en México.

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