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La regla del 1% y cómo puede ahorrarle tiempo al evaluar las propiedades de alquiler

Casas de colores en una fila de inversión inmobiliaria

Como un gran defensor de la inversión inmobiliaria, a menudo solicito asesoramiento. Una de las preguntas más comunes es una de las más difíciles de responder: ¿cómo sé si una propiedad es buena para invertir?

Obviamente, hay muchas cosas que intervienen en esa decisión, y todo depende de lo que quieras. Aún así, cuando se mira una propiedad potencial, es seguro decir que la pregunta número que debe hacerse es esta:

¿Esta propiedad creará el tipo de flujo de efectivo (ahora o en el futuro) que me ayudará a alcanzar mis metas financieras?

Esa es la pregunta general a tener en cuenta. Por supuesto, encontrar la respuesta suele ser más fácil decirlo que hacerlo.

MLG capital invierte en bienes inmuebles privados "width =" 276 "height =" 276 "srcset =" https://ganardineroporinternet.me/wp-content/uploads/2019/07/1564148073_561_Diferentes-maneras-de-hacer-1-millon-en-bienes-raices.jpg 6250w, https: // passiveincomemd.com/wp-content/uploads/2018/12/MLG-250x250_121118-150x150.jpg 150w, https://passiveincomemd.com/wp-content/uploads/2018/12/MLG-250x250_121118-300x300.jpg 300w, https://passiveincomemd.com/wp-content/uploads/2018/12/MLG-250x250_121118-768x768.jpg 768w, https://passiveincomemd.com/wp-content/uploads/2018/12/MLG-250x250_121118-1024x1024 .jpg 1024w, https://passiveincomemd.com/wp-content/uploads/2018/12/MLG-250x250_121118-696x696.jpg 696w, https://passiveincomemd.com/wp-content/uploads/2018/12/MLG -250x250_121118-1068x1068.jpg 1068w, https://passiveincomemd.com/wp-content/uploads/2018/12/MLG-250x250_121118-420x420.jpg 420w "tamaños =" (ancho máximo: 276px) 100vw, 276pxObjetivos y Adquisición de Conocimiento

Por un lado, tal vez solo estás aprendiendo cómo invertir en propiedades. Usted sabe que invertir en bienes raíces puede ser una excelente manera de lograr la libertad financiera, y en este momento ha creado (con suerte) algunos objetivos definitivos de ingresos pasivos. . . pero no estás seguro de cuál es el siguiente paso. Tal vez no haya aprendido cómo hacer la diligencia debida completa en la propiedad.

Esta bien.

Toma tiempo aprender cómo hacer esto. He leído numerosos libros, como El ABC de la inversión inmobiliaria y El libro sobre la inversión en propiedades de alquiler, los cuales serían excelentes puntos de partida. También puede comenzar tomando el Mini-Curso gratuito, Zero to Freedom, organizado por mis amigos en SemiRetiredMD, donde le enseñarán lo que necesita para comenzar a invertir en bienes raíces.

Como mencioné, debe ser sólido en sus objetivos antes de poder encontrar verdaderamente inversiones inmobiliarias que lo ayuden a alcanzarlos. Eso significa que debe tener muy claro cuánto ingreso pasivo le gustaría crear por mes y en qué período de tiempo le gustaría tenerlo.

Por ejemplo, algunas personas en mi curso, Passive Real Estate Academy, han mencionado que les gustaría crear $ 10,000 al mes en ingresos pasivos dentro de 10 años. Entonces, podemos hacer ingeniería inversa y descubrir cómo hacer que eso suceda.

Una vez que tenga ese objetivo claro como el cristal, puede salir y buscar las inversiones que lo ayudarán a hacerlo realidad.

Ganas dinero cuando compras

Probablemente haya escuchado el viejo adagio cuando se trata de bienes raíces: ganas dinero cuando compras. Una vez que estás en un mal negocio, es difícil recuperarse. Aprender a examinar adecuadamente las ofertas, ya sea que invertir de forma activa o pasiva sea la mayor parte de la batalla.

Sin embargo, lleva tiempo cavar profundamente y decidir si algo es la propiedad correcta. Mejorará con la debida diligencia con el tiempo, pero basta con decir que la mayor parte del trabajo importante se realiza por adelantado.

Pero antes de llegar a cómo puede elegir la propiedad correcta, es importante comprender el concepto de mis dos palabras favoritas en finanzas personales: efectivo y flujo.

La inversión pasiva de CrowdStreet es fácil "width =" 250 "height =" 250 "srcset =" https://ganardineroporinternet.me/wp-content/uploads/2019/11/La-regla-del-1-y-como-puede-ahorrarle-tiempo-al.png 250w, https: //passiveincomemd.com/wp-content/uploads/2019/11/crowdstreet-display-ad-250x250-150x150.png 150w "tamaños =" (ancho máximo: 250px) 100vw, 250px¿Qué es el flujo de caja?

El flujo de efectivo se refiere a la cantidad de dinero que fluye a través de sus finanzas personales. El efectivo entra en tu vida y sale para cubrir los gastos. Lo que queda es el flujo de caja neto.

El flujo de caja neto puede ser positivo, lo que significa que le sobra más después de los gastos, o puede ser negativo, lo que significa que sus gastos son mayores que sus ingresos. Este último suele ser indicativo de acumulación de deuda. En pocas palabras, la ecuación es esta:

Flujo de caja = Ingresos – Gastos

En el sector inmobiliario, siempre buscamos un flujo de caja positivo. Entonces, ¿cómo se ve esto para el inversor inmobiliario?

Ingresos versus gastos

Estos son algunos ejemplos de lo que puede esperar al invertir en una propiedad.

Ingresos

  • Alquilar
  • Otros (servicios públicos, lavandería, estacionamiento, etc.)

Gastos

  • Propiedad administrativa
  • Mantenimiento y reparaciones de rutina.
  • Gastos de capital (gastos importantes para mantener o mejorar la propiedad, por ejemplo, techos, HVAC, electrodomésticos, pisos)
  • Impuestos (propiedad, etc.)
  • Utilidades
  • Seguro
  • Hipoteca
  • Contabilidad y legal
  • Control de plagas

Cuando se pregunta si una propiedad producirá un flujo de caja positivo, debe tener en cuenta todas estas cosas.

Esto generalmente implica hacer una inmersión profunda en la diligencia debida.

Eso implica pedirle al vendedor algo llamado rollo de alquiler. Esta es esencialmente una lista de los arrendamientos y alquileres reales que se han recaudado durante el año pasado. También suele indicar si se han hecho concesiones a los inquilinos (como el primer mes gratis, por ejemplo).

inversión en deuda inmobiliaria "ancho =" 282 "altura =" 235Luego, para calcular los gastos, querrá ver todos los registros de vendedores, incluidos el mantenimiento y los impuestos.

Todo esto suena bien y bien. Pero cuando esté buscando propiedades, es posible que tenga que mirar 20, 30, incluso 50 propiedades antes de encontrar una buena. La realidad es que no puede profundizar en la debida diligencia en cada uno de ellos. Para muchas de estas propiedades, este tipo de información no está disponible hasta que esté contratado por la propiedad.

Entonces, ¿no sería bueno poder filtrar rápidamente las propiedades que no tienen sentido? Ahí es donde entra en vigencia la regla del 1%.

La regla del 1%

He hablado sobre la regla del 1% antes (brevemente), pero ciertamente vale la pena repetirla con más detalle.

Básicamente, la regla del 1% establece que debe buscar propiedades donde la renta por mes sea mayor o igual al 1% del precio de compra de la propiedad.

La REGLA del 1% es … El ingreso de alquiler por mes debe ser > 1% del precio de compra de la propiedad

Por ejemplo, si está buscando comprar una propiedad de $ 100,000, le gustaría ver que recibe una renta de al menos el 1% del precio de compra por mes ($ 1,000 por mes). Como una ecuación, se vería así: 100,000 x .01 = 1000.

Ahora digamos que es una propiedad que cuesta $ 540,000. Entonces le gustaría ver el alquiler a $ 5400 / mes.

Esto es realmente solo una herramienta de detección rápida, pero puede ser muy útil para eliminar propiedades que probablemente no funcionarán de la manera que usted desea.

Es como usar un simple análisis de sangre para el examen de salud. En última instancia, no le dice si alguien tiene una enfermedad cardíaca isquémica. Pero podría darle una idea rápida de si necesita echar un segundo vistazo y tal vez considerar tomar una inmersión más profunda.

¿Qué le dice la regla del 1%?

Le da una idea básica de si la propiedad en cuestión podrá crear una situación de flujo de efectivo positivo o no.

Capital personal (todas las cuentas) "width =" 273 "height =" 227 "srcset =" https://ganardineroporinternet.me/wp-content/uploads/2019/07/No-mezclar-seguros-e-inversiones.png 606w , https://passiveincomemd.com/wp-content/uploads/2018/07/Personal-Capital-All-Accounts-300x250-300x250.png 300w, https://passiveincomemd.com/wp-content/uploads/2018/ 07 / Personal-Capital-All-Accounts-300x250-505x420.png 505w "tamaños =" (ancho máximo: 273px) 100vw, 273pxEntonces, ¿dónde puede encontrar los alquileres?

Para calcular si la propiedad se ajusta a la regla, sería mejor utilizar las rentas reales de la "lista de rentas" o, en ocasiones, los vendedores enumerarán las rentas reales en la lista misma.

Otras veces, sin embargo, obtendrá una lista de algo llamado alquileres pro forma, que son los alquileres proyectados o potenciales que podrían estar obteniendo. Esto es bueno, pero ignore la pro forma por ahora.

Echa un vistazo a los alquileres reales. Súmelos y vea si cumple con la regla del 1%. Si las rentas reales no están disponibles, haga su propia investigación sobre rentas de mercado. Algunas formas de hacerlo son utilizar Rentometer, Zillow y Trulia.

Si no cumple con la regla del 1%, pero está cerca (o hay otras razones para que quieras cavar un poco), descubre por qué no cumple con la regla del 1%. Quizás si considera los costos de construcción, ¿podría cumplir con la regla del 1%? Utilice estos alquileres potenciales del mercado para su ventaja.

Entonces, hemos determinado que la regla del 1% es bastante útil. Pero?

¿Qué tan práctico es encontrar propiedades que se ajusten?

Bueno, puedo decirte que en las ciudades costeras es casi imposible en el mercado actual. Por ejemplo, en Los Ángeles, puede ver una casa 3br / 2ba de $ 1.5 millones, en un promedio de 1700 pies cuadrados. Con Rentometer y Zillow, puede promediar $ 5300 / mes.

Eso equivale a 5300 / 1,500,000 = .3%, que está muy por debajo de la regla del 1%

En otras ciudades del medio oeste, puede encontrar un edificio de apartamentos de $ 500,000 que genera al menos $ 5,000 en ingresos por alquiler

¿Qué hacer si no cumple con la regla del 1%?

Bueno, puede seguir adelante y buscar un lugar que coincida con la regla del 1%, relajar un poco sus estándares y buscar lugares en los que pueda agregar valor y acercarse a la regla del 1%, o espere hasta que los precios bajen para cumplir con el 1% Ese último es especialmente difícil de predecir.

En última instancia, simplemente lo uso como una evaluación previa básica. También encuentro que cuando miro unidades múltiples versus propiedades unifamiliares, me acerco a encontrar ese punto dulce del 1%.

Una vez que haya tomado los pasos para encontrar algunas (docenas) propiedades potenciales, es solo una regla general que puede ayudarlo a reducir rápidamente cuáles podrían llevarlo a su objetivo final: la verdadera libertad financiera.


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