Saltar al contenido

La regla de inversi√≥n inmobiliaria a seguir: alquilar lujo, comprar servicios p√ļblicos

Renta de lujo, compra servicios públicos como inversionista inmobiliarioParte de la razón por la que compré una casa más pequeña en 2014 fue porque no estaba dispuesto a alquilar mi propia casa por el precio de mercado en ese momento de ~ $ 8,500 / mes. El precio para alquilar mi casa había aumentado de alrededor de $ 5,000 / mes cuando la compré por primera vez en 2005. Si tuviera un par de hijos y una inclinación por tirar toneladas de dinero en alquiler, tal vez me hubiera quedado.

Para optimizar mis finanzas, pensé que lo mejor que podía hacer era comprar una casa nueva más adecuada para mis deseos de gasto (~ $ 5,000 / mes como máximo) y alquilar mi casa vieja en el mercado a aquellos dispuestos a pagar $ 8,500 / mes en alquilar. De esta forma, se elimina el desperdicio económico y todos están contentos.

Realice el mismo ejercicio mental con su hogar actual. Si no ha alquilado por un tiempo, se sorprenderá de cuánto puede ordenar su residencia principal en alquiler en el mercado abierto. El costo de vivir en su hogar no es el dinero real que está gastando para vivir allí. El costo real es el costo de oportunidad de no alquilarlo a precio de mercado.

Permítame compartir con usted por qué es importante seguir la regla de inversión inmobiliaria de Buy Utility, Rent Luxury (BURL) si desea maximizar su estilo de vida y su patrimonio neto.

Compra de servicios públicos, alquiler de lujo (BURL)

Una regla común que sigue un inversionista experto en bienes raíces es pagar no más de 100 veces la renta mensual como precio de compra. En mi ejemplo, un inversor no pagaría más de $ 900,000 por mi casa de alquiler de $ 9,000 por mes.

Dicho esto, es IMPOSIBLE seguir esta regla al comprar en ciudades caras como Nueva York, San Diego, Los Ángeles y San Francisco. Incluso encontrar propiedades con un precio de alquiler mensual de 150X es extremadamente difícil de encontrar. ¿Por qué? Porque hay un exceso de demanda buscando comprar una propiedad para estilo de vida y revalorización del capital. La vivienda se convierte en algo más que gastos básicos de vida, se convierte en un opción de lujo. Un Honda Civic te lleva muy bien, pero a algunas personas les gusta comprar Ferraris clásicos.

Elegí vivir y permanecer en San Francisco porque creo que ofrece una gran combinación de creación de riqueza y estilo de vida. La temperatura promedio está en los bajos 60, los trabajos de seis cifras son una moneda de diez centavos por docena, las oportunidades de consultoría son infinitas, es pintoresco, la comida es increíble, hay una gran diversidad y hay muchas actividades al aire libre gracias a la topografía. San Francisco es increíble, por eso es tan caro.

Me encantaría vivir en Hawai, pero carece de una economía doméstica sólida. Con el turismo como su industria principal, la economía está sujeta a los caprichos de los demás. A menos que sea médico, abogado o empresario en Honolulu, no hay muchos trabajos de seis cifras. Ya debe ser rico o tener un negocio independiente de ubicación para poder pagar cómodamente un dulce hogar.

Ejemplo de alquiler de lujo

Alquiler de lujo, compra de servicios públicos

Alquile esto

Aunque gastar $ 9,000 / mes ($ 108,000 al año) en alquiler parece caro, en realidad es un buen valor ya que necesita gastar aproximadamente 303X el alquiler mensual (Alquiler 25.25X anual) para comprar mi casa a precio de mercado ~ $ 2.7M. La regla de alquiler mensual 100X – 150X se elimina del agua.

Incluso si fuera dueño de la casa de $ 2.7M, tendría que pagar $ 33,000 al año en impuestos a la propiedad ($ 2.7M X 1.2%), $ 2,500 al año en seguros y alrededor de $ 5,000 al año en costos de mantenimiento. Mientras tanto, sus $ 2.7M podrían ganar una tasa de rendimiento anual de 2.5% sin riesgo = $ 68,500 por un costo total de aproximadamente $ 109,000 si no tuviera hipoteca.

Pero la realidad es que la mayoría de los compradores de viviendas solo rebajan el 20%. Digamos que un comprador dejó el 27% y obtuvo una hipoteca de $ 2M a una tasa de interés del 3.5%. Su costo de interés hipotecario anual sería de $ 70,000 además de $ 33,000 en impuestos a la propiedad, $ 2,500 en seguro, $ 5,000 en mantenimiento = $ 110,500. Luego, debe aprovechar el costo de oportunidad de no obtener un rendimiento sin riesgo del 2.5% en los $ 700K y obtendrá $ 17,500. El costo total bruto de propiedad es, por lo tanto, $ 110,500 + $ 17,500 = $ 127,500 después de poner un 20% de anticipo.

Obviamente, alquilar por "solo" $ 108,000 al año en lugar de poseer $ 127,500 al año es una opción económicamente más barata si no incluye los beneficios fiscales, sin mencionar los beneficios de un menor estrés de mantenimiento. La única forma en que el propietario sale adelante es mediante la apreciación del principal y las deducciones de impuestos. El problema que la mayoría de las personas tiene es el pago inicial del 20%. Mientras tanto, obtener la aprobación de una hipoteca es mucho más difícil después de la crisis financiera.

Ejemplo de utilidad de compra

Compre Utility, una hermosa casa en Raymondvilla, Texas

Compra esto

Ahora echemos un vistazo a las propiedades del Medio Oeste. En realidad, hay propiedades de $ 100,000 que pueden ganarle $ 1,000 por mes en alquiler. Una hipoteca de $ 80,000 al 3.5% después de pagar $ 20,000 solo le cuesta al propietario $ 359.24 / mes o $ 4,310.88 al año. Agregue $ 200 al año en impuestos a la propiedad, $ 1,000 al año en mantenimiento y $ 500 al año en costo de oportunidad por no obtener un rendimiento libre de riesgo del 2.5% en los costos de pago inicial de $ 20,000 solamente$ 6,010 / año para comprar en comparación con $ 12,000 al año para alquilar.

Si vives en el Medio Oeste, debes ser un comprador de bienes raíces, ya que es más barato y puedes tener un flujo de caja inmediato. La apreciación del capital es lenta en comparación con la propiedad de la ciudad costera, pero está bien porque la generación de ingresos es mucho mayor si comienza a acumular alquileres.

Entonces, ¿por qué no todos compran todas las propiedades del Medio Oeste que pueden? Esto se debe en parte a que muchas personas en el pasado creían que para comprar una propiedad del Medio Oeste, tenía que vivir en el Medio Oeste. Es natural querer poder ver y administrar la propiedad que desea tener. Dado que la mitad del país vive en las ciudades costeras, la mitad del país se concentra en acumular bienes inmuebles en las ciudades costeras. Pero ahora, usted puede comprar quirúrgicamente propiedades específicas del Medio Oeste a través de crowdfunding inmobiliario, por eso soy tan optimista en el espacio. Este es el arbitraje financiero en su máxima expresión.

La solución para la mitad de la población que vive en ciudades costeras caras como SF, NYC, LA, San Diego, Boston, Washington D.C. y Honolulu es, por lo tanto, alquilar donde se encuentre y comprar en el Medio Oeste y el Sur para maximizar los ingresos y el patrimonio neto.

¿Qué determina el lujo y la utilidad?

Podemos decir cualitativamente sin prejuicios que la vida en la ciudad costera se puede considerar una vida de lujo, mientras que la vida en una ciudad no costera se puede considerar una vida de servicios públicos. ¿Quién no quiere estar cerca del océano, ver el océano, volar directamente a otros países, comer una gran variedad de alimentos, entretenerse constantemente y aprovechar la mayor concentración de oportunidades de trabajo? Hay una razón por la cual las ciudades caras son caras.

Pero, por supuesto, las personas de las ciudades no costeras se opondrán a esta clasificación dado que también hay mucho que ofrecer para vivir en ciudades no costeras. Hay algo grandioso que decir sobre un ritmo de vida más lento, costos mucho más bajos y mucho espacio. Todos estamos sesgados por el lugar donde vivimos actualmente o de dónde venimos. Por lo tanto, la solución más fácil para determinar qué define lujo y utilidad es utilizar matemática objetiva.

Según los datos compilados por Zillow, la relación media nacional de precio a alquiler es de alrededor de 11.44 (Ver línea horizontal punteada a continuación). Por lo tanto, podemos decir que cuanto mayor sea el valor de una propiedad por encima de la renta bruta anual de 11.44X, más se considera de lujo y viceversa.

Si usamos una desviación estándar para determinar la relación mediana entre precio y alquiler de lujo y utilidad, los puntos de corte son aproximadamente 13.3X y superior para Luxury y 9.6X y menor para Utility. En otras palabras, aproximadamente el 68% de las casas en Estados Unidos comercian entre 9.6X y 13.3X de renta bruta anual, lo que hace que alquilar o tener un lavado.

Como puede ver en el cuadro, San Francisco (Zillow incluye los condados de Contra Costa y Alameda) cotiza a una relación mediana de precio a alquiler de 20.51X, muy por encima de la relación de 13.3X que he determinado que es igual a lujo. Sin embargo, mi casa de alquiler cotiza en 26X alquiler bruto anual, por lo tanto, debería considerar vender la propiedad.

Alquiler de lujo, comprar servicios financieros Samurai

Lujo = 13.3X relación mediana de precio a alquiler o superior

Por otro lado, echa un vistazo a las propiedades en Raymondville, Texas, con una relación mediana de precio a alquiler de solo 5.2X. En otras palabras, la casa promedio de $ 60,000 tiene casi $ 1,000 / mes en renta ($ 60K / 5.2 = $ 11,538 / año). En otras palabras, en solo 5.2 años, ¡puede hacer que su inquilino le reembolse toda su propiedad asumiendo que obtuvo una hipoteca del 100%!

Raymondville, Texas, claramente se considera de utilidad, y un inversionista inmobiliario inteligente debería comprar propiedades de Raymondville todo el día si su mercado de trabajo se mantiene estable. El problema es que el acceso al mercado todavía no se ha abierto realmente. Sin embargo, no se preocupe, ya que hay literalmente cientos de otros pueblos y ciudades con propiedades que se comercializan por debajo del índice de clasificación de utilidad 9.6X si observa la plataforma Fundrise.

Alquiler de lujo Comprar Utilidad

Utilidad = 9.6 Relación mediana de precio a alquiler o menor

La combinación óptima de estilo de vida de inversión

Por supuesto, el sector inmobiliario es una situación muy personal para cada individuo. Vivimos donde queremos vivir principalmente debido a nuestras familias, amigos y trabajos. No todo se trata de dinero. Pero dado que este es un blog sobre formas de optimizar nuestras finanzas, un inversionista inmobiliario inteligente debería considerar seriamente mi consejo de Renting Luxury, Buy Utility.

Aquí hay un escenario que he estado reflexionando ahora que estoy en la segunda mitad de mi vida. Quiero estar más cerca de mis padres y vivir como un jefe antes de morir.

En aras de soñar en grande, está esta dulce casa de nueva construcción de 5,400 pies cuadrados y 6,400 pies cuadrados en Honolulu con una vista increíble que pide $ 6.95 millones. ¡Piensa cuántas dulces publicaciones de blog puedo escribir del grupo! Digamos que el precio real es de $ 6.2M ya que ha estado sentado por un tiempo. Basado en una relación mediana de precio a ingresos de 25X, esto significa que puedo alquilar la casa por aproximadamente $ 248,000 al año o $ 20,500 al mes. $ 20,500 es mucho dinero, pero piense en la cantidad de ingresos por alquiler que $ 6.2M puede ganar en Raymondville, Texas.

Primero, mira esta imagen y un video corto que destaca la propiedad de $ 6.2M. Estoy feliz de organizar una fiesta en la piscina para los lectores que quieran pasar y pasar el rato.

Alquiler de lujo, compra de servicios públicos

Financiero Samurai lector piscina fiesta alguien?

Si los $ 6.2M se desplegaron en Raymondville, Texas, teóricamente podría ganar unos locos $ 1,192,307 por año en ingresos brutos de alquiler, ya que la relación anual de alquiler bruto a precio es de solo 5.2X. Después de gastar $ 248,000 al año viviendo en un dulce hogar en Hawai, todavía tendría $ 944,307 sobrantes en flujo de caja si seguí mi regla de alquilar lujo, comprar utilidad.

En serio, lo último que quiero hacer es tener una casa enorme con toneladas de mantenimiento continuo para tratar. Pero alquilarlo es una historia diferente. Además, ¡no tengo $ 6.2M por ahí!

Aquí hay un atajo para decidir si es mejor alquilar que comprar. El cuadro muestra la proporción de viviendas en cada ciudad que se pueden alquilar por más de sus gastos mensuales, según la base de datos de Zillow. Por supuesto, no puede comprar todas las propiedades por encima de la línea de rentabilidad del alquiler. Aún debe ejecutar cuidadosamente los números y hacer su debida diligencia.

Donde es mejor ser propietario que propietario

Fuente: Análisis de Zillow de Zillow Rent Zestimates y pagos de hipoteca, impuestos a la propiedad, seguros y cuotas de HOA.

A continuación, se muestran los 10 mercados en los que el mayor porcentaje de ahorro proviene de la compra frente al alquiler según Trulia para 2019:

Detroit: -48.9 por ciento(es 48.9 por ciento más barato comprar aquí que alquilar)

Baton Rouge, LA: -47.6 por ciento

Columbia, SC: -45.5 por ciento

Nueva Orleans: -44.5 por ciento

West Palm Beach, FL: -43.5 por ciento

Greenville, SC: -43.4 por ciento

Charleston, SC: -42.8 por ciento

Filadelfia, Pensilvania: -42,6 por ciento

Cape Coral-Fort Myers, FL: -42.4 por ciento

North Port-Sarasota, FL: -42.1 por ciento

Y a continuación se encuentran los 10 mercados donde el porcentaje de ahorro de comprar frente a alquilar es el más pequeño según Trulia para 2019:

San José, California: +12.2 por ciento(es 12.2 por ciento más barato alquilar aquí que comprar)

San Francisco: +5.8 por ciento(5.8 por ciento más barato para alquilar)

Honolulu: -2 por ciento(2 por ciento más barato para comprar)

Seattle: -10 por ciento

Portland, OR: -13.8 por ciento

Madison, WI: -14,7 por ciento

Milwaukee, WI: -15.5 por ciento

Sacramento, CA: -15.8 por ciento

Oakland, CA: -16.3 por ciento

Las Vegas, NV: -16.8 por ciento

Hay muchas oportunidades para comprar propiedades generadoras de flujo de efectivo en todo el país. Los REIT especializados y el auge de las empresas de crowdfunding inmobiliario hacen que este movimiento sea más fácil hoy en día. Solo necesita averiguar qué tipo de combinación de cartera de bienes raíces desea.

Durante 15 años he estado en mercados de crecimiento de lujo 100% largos. Ahora estoy cambiando hacia un equilibrio de crecimiento e ingresos (utilidad) porque las valoraciones se extienden en las ciudades costeras caras y ya no quiero pasar tanto tiempo administrando propiedades de alquiler ahora que tengo un hijo.

Como resultado, vendí una casa de alquiler en San Francisco por $ 2,742,000, equivalente a 30X de renta bruta anual en 2017, y reinvirtí $ 500,000 de los $ 1,800,000 en ganancias en crowdfunding inmobiliario del corazón. Los $ 500,000 tienen la capacidad de generar la misma cantidad o más de ingresos pasivos que mi exposición total de $ 2,742,000, dado que los rendimientos netos de alquiler son mucho más altos. Reinvertí los $ 1,200,000 restantes en acciones y bonos municipales.

Si puedes eliminar emoción, orgullo y prejuicio de la ecuación, debe poder maximizar su estilo de vida, flujo de caja y patrimonio neto. Listo para BURL?

Explore las oportunidades de crowdsourcing inmobiliario: Si no tiene el pago inicial para comprar una propiedad, no quiere lidiar con la molestia de administrar bienes inmuebles, o no quiere atar su liquidez en bienes inmuebles físicos, eche un vistazo a Fundrise, uno de las empresas de crowdsourcing inmobiliario más grandes de la actualidad.

El sector inmobiliario es un componente clave de una cartera diversificada. El crowdsourcing inmobiliario le permite ser más flexible en sus inversiones inmobiliarias al invertir más allá de donde vive para obtener los mejores rendimientos posibles. Por ejemplo, las tasas de capitalización son de alrededor del 3% en San Francisco y la ciudad de Nueva York, pero más del 10% en el Medio Oeste si está buscando retornos de ingresos estrictamente de inversión.

Regístrese y eche un vistazo a todas las oportunidades de inversión residencial y comercial en todo el país que Fundrise tiene para ofrecer. Es libre de mirar.

Embudo de diligencia debida para recaudar fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

Actualizado para 2019 y más allá.

La regla de inversión inmobiliaria a seguir: alquilar lujo, comprar servicios públicos
4.8 (96%) 5 votes