(Nota del editor encuentro que muchos médicos intelectualmente saben que invertir en bienes raíces es algo bueno, sin embargo, encuentro que estas mismas personas están intimidadas por ello. Por lo tanto, muchos nunca toman medidas. Sin embargo, al igual que la mayoría de las cosas en la vida, el miedo y la intimidación puede ser contrarrestada por la educación. Espero que este tipo de publicaciones de "detalles prácticos" ayuden a hacer precisamente eso, eliminar las barreras para comenzar si eso es lo que le interesa).
En algún momento, todos hemos sido los estudiantes de medicina encargados de recoger las Is y Os de los pacientes en el piso. Para aquellos de ustedes que ya han olvidado lo que eso significa, significa descubrir lo que los pacientes Es (ingesta) y el Os (salida) son.
Entonces, en el diagrama de flujo de las enfermeras, descubriría cuánto bebieron y / o cuánto líquidos por vía intravenosa recibieron. Observaría la cantidad de orina recolectada en el foley, pero bueno, no olvide que el paciente vomitó, por lo que también debe tenerlo en cuenta. Siempre sentí pena por la persona que tenía que calcular esa cantidad.
En definitiva, tomando el Consumo y restando el Salida Puede averiguar si el paciente tiene un balance de líquidos positivo o negativo.
Si puede hacer este cálculo, puede hacer cualquier cálculo necesario para evaluar Una propiedad de inversión en papel.
Al final de esta publicación, sabrás cómo calcular lo siguiente
- Flujo de fondos
- El margen de explotación
- Cash on Cash Return
- Tasa de capitalización (Cap)
Piensa en tu Es como tu Ingresos y tu Os como tu Gastos.
Ingresos se compone de lo siguiente
- Alquilar
- Cualquier ingreso adicional cuartos de máquinas de lavandería, almacenamiento, estacionamiento
Gastos se componen de lo siguiente
- Pago principal (hipoteca)
- Interesar
- Impuestos de propiedad
- Seguro
- Mantenimiento
- Utilidades
- administración
Simplemente sume todos sus ingresos y reste sus gastos y tendrá su Flujo de fondos.
Cash Flow también es otro nombre para lo que usted llevar a casa al final del día (un balance de fluidos positivo o negativo).
(Todos los siguientes ejemplos son estimaciones súper aproximadas pero útiles para comprender cómo trabajar los números).
Ejemplo el Dr. Joe recauda $ 8000 en renta cada mes y sus gastos son de $ 7000. Tiene $ 1000 de flujo de efectivo en su cuenta posterior cada mes para hacer lo que quiera.
Comienzo fácil, ¿verdad?
Este flujo de caja, por lo tanto, depende de qué tan grande sea pago inicial pones o si pagar en efectivopara la propiedad porque eso afectará lo que es la hipoteca.
sin embargo, el El margen de explotación esencialmente asume que estás pagando todo en efectivo y que no hay hipoteca. Por lo tanto, no depende de si lo financia o no. Este número entra más en juego más adelante.
Ejemplo Usando la misma propiedad, el Dr. Joe paga $ 4000 en pagos de hipoteca. El ingreso operativo neto es entonces $ 8000 (ingreso) – ($ 7000 en gastos – $ 4000 en hipoteca) = $ 5000. Por lo general, lo verá anualizado, por lo que cuesta $ 5000 x 12 meses = $ 60,000.
Ahora, supongamos que quiere averiguar qué tan bien le funcionaría esta inversión. Querrá conocer los siguientes dos cálculos
Cash on Cash Return le dice cuánto va a ganar con el efectivo real que invierte en el acuerdo.
los monto inicialmente invertido es típicamente lo que se obtiene para pago inicial + tarifas adicionales + costo de rehabilitación.
Ejemplo el Dr. Joe se lleva a casa $ 1,000 en flujo de efectivo por mes ($ 12,000 anualmente) e inicialmente ingresa $ 120,000, por lo que su efectivo en efectivo es $ 12,000 / $ 120,000 = 10% de retorno.
Si desea saber qué porcentaje de beneficio obtendrá la propiedad año tras año, querrá conocer la tasa de capitalización. A menudo, verá este número adormecido en la configuración comercial y multifamiliar para que sepa qué lugares comparables están yendo en un área determinada.
Ejemplo desde arriba, el ingreso operativo neto del Dr. Joe es de $ 60,000 y la propiedad se compró por $ 800,000. La tasa de capitalización es de $ 60,000 / $ 800,000 = 7.5%
En resumen, nuestro amigo el Dr. Joe compró un edificio que
- Pone $ 1000 de flujo de efectivo en su bolsillo cada mes
- Le daría $ 4000 de flujo de efectivo si lo hubiera pagado en efectivo
- Le da un 10% de retorno sobre su inversión inicial.
- Cada año produce un beneficio del 7,5%.
¿Lo tengo?
Ahora sabe cómo hacer los cálculos más importantes al evaluar una propiedad en alquiler. En una publicación futura, veremos cómo encontrar estas propiedades.
Nunca supe que redondearme como estudiante de medicina te prepararía para tu próxima vida como inversionista de bienes raíces, ¿verdad?
Déjame saber lo que piensa a continuación.
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Si esto te emociona y quieres una comprensión más profunda de estos números, te sugiero el libro El ABC de la inversión inmobiliaria de Ken McElroy.
