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La estrategia de inversión inmobiliaria más fácil para construir riqueza

La estrategia de inversión inmobiliaria más fácil para construir riqueza

Desde que vendí una propiedad de alquiler de SF en 2017, he sido un hombre más feliz. No tener que lidiar con inquilinos irrespetuosos y problemas de mantenimiento mientras estaba ocupado siendo padre primerizo ha sido una bendición.

Los ingresos reinvertidos se dividieron de manera bastante equitativa entre el mercado de valores, el mercado de bonos y una cartera de 17 propiedades financiadas por crowdfunding de bienes raíces. Afortunadamente, el desempeño de las tres categorías ha funcionado bien hasta ahora. No ha hecho falta cerebro para ganar dinero en 2019. Solo disciplina.

¿Pero qué hay del futuro?

Aunque tengo un nuevo objetivo agresivo de ingreso pasivo de $ 350,000 / año, tampoco quiero ahorrar e invertir todo. Es importante que también use parte de mi dinero para pagar una mejor calidad de vida.

Si solo hubiera alguna manera, podría encontrar una manera de ganar dinero y disfrutar la vida mejor. Las acciones y los bonos no proporcionan ninguna utilidad. Tampoco el capital privado o la deuda de riesgo.

La mejor forma en que sé cómo obtener ambas es tener una residencia principal increíble que también se valore. ¡Ya tengo ganas de tener más bienes raíces, bebé!

La estrategia de inversión inmobiliaria más fácil

Una de las formas más directas de generar riqueza es comprar una residencia principal, disfrutarla durante varios años, comprar una nueva residencia principal y alquilar la antigua. Implemente esta estrategia cada cinco años, y en 20 años, tendrá una buena cartera de alquiler de tres propiedades más una residencia principal. ¡Entonces puedes retirarte a los 50 y vivir la buena vida!

La otra gran cosa acerca de esta estrategia de inversión inmobiliaria es que debido a que vivió en cada propiedad, sabe todo al respecto. Puedes hacer cosas para mejorar la propiedad mientras estás allí. También sabe que si disfrutó de la propiedad, hay muchas posibilidades de que otras personas también lo hagan.

Tenía esta cartera de alquiler de tres propiedades más una estrategia principal durante tres años antes de vender una. Ahora que mi hijo está en preescolar, tengo el ancho de banda para volver a subir a tres. Además, como puede haber leído en un artículo anterior, creo que comprar bienes inmuebles físicos en 2020 y 2021 es una buena idea.

Afortunadamente, ha surgido una oportunidad increíble de poseer otra propiedad panorámica con vista al mar en San Francisco. Es extraño lo que el mundo trae una vez que comienzas a buscar.

Una oportunidad de bienes raíces para saltar

De camino a la tienda de comestibles, pasé por una casa a una cuadra con un camión afuera. Había tres trabajadores ocupados quitando alfombras y muebles viejos. Me detuve para preguntar si el dueño se mudaría. El trabajador dijo que sí y planearon hacer algunas remodelaciones ligeras antes de listar la casa.

Solicité la información de contacto del agente de bienes raíces para ver si podía hacer un trato fuera del mercado. Resulta que el agente de la lista era un agente fuera de la ciudad al igual que el agente de la lista de mi residente principal actual. Ambos no estaban familiarizados con SF o el vecindario y ambos obtuvieron la lista porque eran amigos de la infancia de la familia. ¡Perfecto!

Aquí están los conceptos básicos de la casa:

  • 4 habitaciones
  • 3 baños completos
  • 1 estudio en planta baja con medio baño
  • Una oficina de esquina con vista al mar.
  • 2,600 pies cuadrados
  • Garaje
  • Increíbles vistas de 270 grados del océano y la ciudad.
  • Lote de gran tamaño
  • Barrio Golden Gate Heights
  • En necesidad de remodelación

Basado en mi trabajo anterior usando la metodología de valoración de bienes raíces FS20, conocía bastante bien las compensaciones en el vecindario.

Para un reparador de este tamaño y ubicación, calculé que la casa tendría un precio de alrededor de $ 800 / sqft o $ 2,080,000. Esto ha bajado de aproximadamente $ 840 / pies cuadrados o $ 2,184,000 a principios de este año. Si la casa fuera completamente remodelada, se vendería por hasta $ 1,300 / sqft o $ 3,380,000. Esto también ha disminuido aproximadamente un 5% desde $ 1,365 / pies cuadrados en el año anterior.

En otras palabras, mi primer objetivo es comprar la propiedad tanto como sea posible por debajo de $ 2,080,000. Mi segundo objetivo es remodelar la casa y capturar la diferencia entre mi precio de compra + costo de remodelación y $ 3,380,000. Sentí que podía remodelar todo muy bien por $ 250,000 – $ 300,000 por una ganancia potencial de hasta $ 1 millón en papel.

Negociando con el agente inmobiliario

Llamé al agente de bienes raíces una llamada para preguntar más. Sostuvo sus tarjetas cerca de su cofre y me dijo que volviera a revisar en un par de semanas, ya que están preparando la casa para la inclusión.

Después de mucho ir y venir, conseguí que revelara que planeaba listar la casa por $ 1.99 millones o un razonable $ 765 / pie cuadrado. Drat! ¡Ella había hecho su tarea! Cualquier comprador inteligente que preste atención ahora también tratará de comprar agresivamente esta propiedad.

Estratégicamente, una lista justo por debajo de la marca de $ 2 millones es buena porque debería atraer a más compradores potenciales que tienen un límite de $ 2 millones. Como vendedor, desea subestimar ligeramente su propiedad para crear una posible guerra de ofertas.

Aunque mi boca estaba salivando por teléfono, permanecí tranquila. Tenía el potencial de ofrecerle al vendedor su precio de venta y evitar una posible guerra de ofertas estresante.

Gancho # 1 – Comisiones dobles

Le dije al agente que estaba interesado y le pregunté si podíamos llegar a un acuerdo directamente. Esto es cuando ella realmente se calentó conmigo. Hacer doble la comisión sería un sueño hecho realidad, especialmente porque era una agente de fuera de la ciudad que tenía que conducir 50 minutos en cada sentido para llegar a la lista.

Podrías verla mentalmente contando los $ 50,000 adicionales en comisiones en su cabeza.

Dejar que el agente de ventas lo represente es generalmente no recomendado a menos que sea un comprador y vendedor experimentado que también conozca el vecindario. Debido a que había pasado exactamente por el mismo proceso de compra en 2014 y he hecho más que nadie para estudiar el vecindario, me sentí seguro al tomar esta ruta.

Gancho # 2 – Creando una conexión emocional

Como vendedor en 2017 de una propiedad que había tenido por 12.5 años, sabía la importancia de crear una conexión emocional con el vendedor. Aunque solo tuve una oferta, tuvimos una intensa negociación de ida y vuelta durante el proceso de venta de 45 días. Cientos de miles de dólares estaban en juego.

Cuando el vendedor me escribió una carta diciendo que él también creció en Virginia, que amaba la fachada de ladrillo rojo que le recordaba a su hogar, y que también tenía un niño pequeño, bajé mis cánones más grandes. Me hizo sentir bien que alguien se tomara el tiempo de escribir una carta. Me hizo sentir muy bien que los compradores potenciales tenían un pequeño para criar, ya que esa era mi intención de ser dueño de la casa todo el tiempo.

Le dije al agente que le dijera al vendedor que somos una familia de tres que hemos estado viviendo en el vecindario desde 2014. Estamos buscando una casa más grande porque nuestro objetivo es tener otro hijo y vivir en la propiedad hasta que nuestros hijos se vayan. a la Universidad. También prometemos cuidar mucho la propiedad y enviarles fotos de todo el trabajo de paisajismo y remodelación que hemos realizado a nuestra casa actual.

Finalmente, les dijimos nuestra dirección, que era enorme porque los vendedores conocían a los dueños anteriores de nuestra casa actual. Eran amigos de la infancia. Los vendedores no querían vender a alguna aleta al azar.

Gancho # 3 – Oferta en efectivo

El gancho final decía que podríamos pagar todo el efectivo de la casa y cerrar dentro de 21 días si no figuraban en la MLS.

A pesar de que el mercado se ha desacelerado, rara vez surge la posibilidad de tener una propiedad panorámica con vista al mar en Golden Gate Heights, San Francisco. Si aparece, la vista es una vista desde el costado, el diseño de la casa no es ideal o la casa supera los $ 3 millones. He buscado todos los meses durante los últimos cinco años.

Gracias a las ganancias del crowdfunding en el mercado de valores, el mercado de bonos y los bienes raíces desde que reinvirtí mis ganancias en 2017, mi "dinero del fondo de la casa" ha crecido de $ 1.8 millones a aproximadamente $ 2.25 millones.

En este ejemplo, estamos hablando de una ganancia en papel de $ 450,000 en otras inversiones y una depreciación de $ 100,000 en una casa prometedora. Con solo estar sentado durante 2.5 años, he podido ganar ~ $ 550,000 en poder de compra antes de impuestos y tasas. Mientras tanto, las tasas hipotecarias han bajado y mis ingresos han aumentado.

La asequibilidad de bienes raíces ha aumentado en cientos de miles. Este crecimiento de los activos, junto con la disminución de los precios inmobiliarios es una de las principales razones por las que los bienes inmuebles se ven atractivos en 2020-2021.

Sé por mi experiencia previa, tanto como vendedor como comprador, que presentar una oferta en efectivo sin contingencias financieras puede ahorrar 1% – 5% de descuento en el precio de cotización.

La estrategia de inversión inmobiliaria más fácil para construir riqueza

¿Hacer una oferta o mantener las cosas simples?

Si puedo comprar la propiedad por $ 2 millones, estoy bastante seguro de que después de seis meses de remodelación, obtendré al menos un retorno de $ 500,000 de mi inversión. Los seis meses serán un verdadero gran dolor de cabeza, pero como dije antes, tengo 6 a 8 horas adicionales al día para administrar el proyecto gracias al preescolar.

Mi cálculo simple de ganancias con impuestos y tarifas es:

Costo: Precio de compra de $ 2 millones + remodelación de $ 300,000 + 6 meses = $ 2.3 millones en total.

Lucro: Vive en la casa durante dos años y luego vende una casa recién remodelada por $ 2.8 millones, o $ 1,076 / pie cuadrado. La ganancia de $ 500,000 estaría libre de impuestos. A propósito no estoy horneando en un estimado de precio de venta de $ 1,300 / sqft porque no voy a hacer una remodelación de ultra alta gama.

Pero no planeo vender la casa y pagar comisiones y tarifas de transferencia. Planeo poseerlo para siempre porque creo que las propiedades panorámicas con vista al mar en San Francisco son la oportunidad de inversión inmobiliaria más subvaluada y lucrativa en los próximos 20 años.

En 20 años, puedo ver el intercambio de esta casa por $ 2,000 / sqft, o $ 5,200,000. El precio puede parecer absurdo, pero la inflación y los rendimientos compuestos son absurdos. Solo estoy estimando una tasa de crecimiento anual compuesta del 4.2% para los próximos 20 años para pasar de $ 2,300,000 (incluye el costo de remodelación) a $ 5,200,000.

Poder disfrutar de una vida mejor y al mismo tiempo obtener ganancias es un jonrón. Realmente creo que comprar una propiedad para vivir hasta que haya ahorrado lo suficiente para comprar otra residencia principal es la estrategia de inversión inmobiliaria más fácil para generar riqueza.

La remodelación de la casa también sería una experiencia menos estresante esta vez porque estaríamos viviendo en nuestra casa actual hasta que termine el proyecto. Además, dado que la casa está a solo una cuadra de distancia, puedo aparecer fácilmente cuando tengan preguntas o cuando tenga que reunirme con subcontratistas.

Una vez que se realiza la remodelación, mi familia podría mudarse a la nueva casa y alquilar la casa vieja completa, alquilar parcialmente la casa y mantener un nivel como la oficina de Financial Samurai, o simplemente mantener toda la casa como la oficina de nuestra empresa y lugar para parientes para quedarse. Probablemente podría obtener entre $ 65,000 – $ 78,000 al año en alquiler por toda la casa vieja.

Finalmente, ser propietario de la nueva casa sería una póliza de seguro asequible en caso de que mi familia sea bendecida con otro hijo. Actualmente estamos en nuestro cómodo límite en nuestra casa actual. Cuando vengan parientes, ¡solo podemos tomarlo durante unos cinco días antes de que todos comencemos a ponernos un poco nerviosos!

El tiempo es la esencia.

Tengo curiosidad por saber si crees que vale la pena perseguir esta casa o no. No solo creo que la imagen macro se ve más atractiva para comprar bienes inmuebles de bajo rendimiento, sino que también he encontrado la casa ideal que se adapta a las necesidades de mi familia.

La alternativa es mantener todas las inversiones tal como están e invertir mi pila de efectivo de $ 500,000 en REIT y crowdfunding de bienes raíces para simplificar las cosas.

En 2022, planeamos solicitar el ingreso al jardín de infantes en Honolulu y comprar una casa con vista al océano o una propiedad a una cuadra de la playa. Esas propiedades cuestan entre un 50% y un 100% más, pero tal vez no si el mercado de lujo en Honolulu sigue siendo débil.

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Lectores, ¿qué harías si fueras yo? ¿Alguien encuentra algunas gemas en el mercado inmobiliario que le gustaría discutir también?