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La anatomía de un aumento de hipoteca de tasa ajustable

La anatomía de un aumento de hipoteca de tasa ajustable (ARM)Estoy tan emocionado de compartir algo que recibí por correo el otro día. No, no fue una notificación de que Financial Samurai obtuvo un premio por ser el mejor sitio de finanzas personales. Mi sitio está demasiado enfocado en comprender cosas difíciles para hacernos ricos a todos para atraer a las masas.

En cambio, obtuve algo mejor. ¡Era una carta de mi banco que decía que mi tasa de interés hipotecaria de tasa ajustable está subiendo!

Esta es la primera vez que recibo una carta de este tipo porque, en el pasado, siempre refinanciaba mi ARM de 5 años (mi plazo de ARM preferido) más bajo antes de que finalizara el período fijo.

Pero con las tasas de interés subiendo desde que compré mi casa en 2014, lo lógico era mantenerla hasta el reinicio.

Los orígenes de nuestra ARM de 5 años

Compramos un fijador unifamiliar de San Francisco en el 1S2014 por $ 1,250,000. Estábamos cansados ??de vivir en el extremo norte de San Francisco durante los últimos 9,5 años y queríamos un cambio de escenario.

Originalmente, habíamos planeado mudarnos a Hawai, pero cuando encontramos nuestra casa actual con vista al mar, pensamos que sería un buen compromiso.

Colocamos un 20% y sacamos un ARM de $ 992,000 por 5 años. Originalmente, iba a dejar el 32%, porque tenía que pagar alrededor de $ 430,000 de un CD de 5 años del 4.1%. Pero con una tasa hipotecaria de solo 2.5%, sentí que valía la pena pedir prestado más e invertir la diferencia.

La tasa de hipoteca del 2.5% se basó en tasa LIBOR a un año + un margen de 2.25% – 0.25%descuento por ser un excelente cliente. En 2014, la tasa LIBOR de un año era de solo 0.5%, de ahí mi tasa de 2.5%.

La tasa de interés interbancaria de Londres (LIBOR) es la tasa de interés promedio a la que los principales bancos toman prestados fondos de otros bancos en el mercado de Londres.

LIBOR es el "punto de referencia" o tasa de referencia global más utilizado para las tasas de interés a corto plazo. Consulte la tabla histórica de LIBOR de un año a continuación.

Gráfico histórico de la tasa LIBOR de un año

Como se puede ver en el cuadro LIBOR de un año, marqué la tasa de mi hipoteca en 2014. Algunos de ustedes podrían estar pensando que en lugar de obtener un ARM de 5/1, debería haber obtenido una tasa fija de 30 años.

Pero dada mi firme creencia de que estaremos en un entorno de tasas de interés permanentemente bajas por el resto de nuestras vidas, sentí que pagar 0.85% – 1.25% más por una tasa fija de 30 años era una pérdida de dinero. Entonces mis acciones siguieron mi cerebro.

Además, la duración promedio de la propiedad de vivienda en Estados Unidos es de solo 8,7 años. Como máximo, uno puede considerar sacar un BRAZO de 10/1 para que coincida con las duraciones.

Como planeé vender mi casa dentro de 10 años para comprar una casa más bonita en Hawai o pagar la hipoteca durante este período de tiempo, para mí, sacar un BRAZO de 5/1 valió la pena el "riesgo".

Independientemente de si desea malgastar su dinero en una hipoteca fija a 30 años o no, las tasas hipotecarias han aumentado para todos nosotros desde 2014.

Basado en la tasa LIBOR actual de un año de ~ 3.1% + mi margen de 2.25% – mi 0.25% por ser un excelente cliente, mi nueva tasa de hipoteca debe ser un razonable 5.1% cuando se restablece a mediados de 2019.

Si termino pagando el 5.1% durante los próximos cinco años, mi tasa hipotecaria promedio durante un período de 10 años sería 5.1% + 2.5% = 7.6% / 2 = 3.8%. 3.8% está más o menos en línea con la tasa que hubiera obtenido si hubiera bloqueado una hipoteca de tasa fija a 30 años en 2014.

Sin embargo, con el dinero ahorrado por no pagar una hipoteca fija a 30 años y los $ 100,000 + menos en pago inicial, terminé invirtiendo la diferencia y obtuve un retorno de ~ 7% en promedio de 2014 a 2018 porque el mercado de valores subió hasta 2018 Aunque obtuve un aumento del 0.8% en 2018.

Pero sorpresa! No pagaré una tasa hipotecaria estimada del 5,1% en 2019. En cambio, mi carta dice que voy a ser pagando un estimado de 4.5%.Echa un vistazo a la parte de la carta a continuación.

Carta de ARM Pago estimado al reiniciar

La carta establece claramente cómo calculan mi tasa de interés hipotecario, sin embargo, por alguna razón, todavía obtienen una tasa estimada de 4.5% en lugar de 5.1%. ¿Quizás mi buen descuento para clientes de -0.25% crecerá a -0.85% el próximo año? O tal vez mi banco simplemente cometió un error en su cálculo.

No no. Los bancos no son estúpidos. La razón por la que mi tasa solo sube del 2.5% al ??4.5% es que, según los términos de mi hipoteca, mi brazo solo se puede restablecer como máximo un 2% después de que la tasa fija inicial de 5 años del 2.5% haya aumentado.

Este monto máximo de reinicio es bastante estándar entre los préstamos ARM. Pero este monto de reinicio es algo que debe indicar su banco en el documento.

La otra cosa a tener en cuenta es que los préstamos ARM generalmente tienen una tasa de interés hipotecaria máxima que pueden cobrar durante la vida de su préstamo. En mi caso, ese máximo es del 7,5%, pero en mi opinión nunca llegaremos allí.

Desafortunadamente, después de un año completo al 4.5%, mi banco puede aumentar mi ARM en otro 2%, elevando mi tasa de interés hipotecario hasta el 6.5% para el año siete.

Sin embargo, dudo que las tasas sigan aumentando a medida que la economía mundial se desacelere. En cambio, para cuando mi restablecimiento de ARM vuelva a ocurrir el 7/1/2020, podríamos estar en una recesión con tasas de LIBOR de un año que vuelven a bajar.

Pagando el principal

Con el fin de ganar más dinero, los corredores hipotecarios y los bancos AMAN asustar a los compradores inexpertos diciendo que sus pagos aumentarán una vez que se reinicie un ARM.

No les muestran un gráfico histórico de 35 años de tasas de interés decrecientes. Al asustar a sus clientes, tienen una mayor probabilidad de encerrarlos en hipotecas de tasa fija a 30 años para obtener márgenes más grandes.

No te dejes engañar.

Gráfico histórico de tasas de interés hipotecarias a 30 años

Gráfico histórico de tasas de interés hipotecarias a 30 años

Puede ver en la carta que, a pesar de que mi tasa hipotecaria aumentó del 2.5% al ??4.5%, un aumento del 80%, solo se espera que mi pago mensual aumente de $ 3,919.60 a $ 4,079.33, un aumento de solo 4%.

La razón del ligero aumento en el pago mensual de la hipoteca es porque hemos pagó el 32% de nuestro préstamo en 4.5 años ($ 992,000 hasta $ 734,000).

Pagar más de $ 250,000 en nuestra hipoteca se debió en parte a los pagos mensuales normales de capital, junto con pagos adicionales aleatorios de capital. Aunque la tasa de interés del 2.5% es baja, pagar la deuda hipotecaria siempre ha sido parte de mi estrategia de inversión a largo plazo.

Siguiendo mi estrategia FS-DAIR, regularmente trataría de usar el 25% de mi flujo de caja libre para pagar deudas y usaría el otro 75% para invertir. Nuevamente, solo estoy tomando medidas basadas en mi propio consejo.

Seguí pagando el capital al azar hasta que el rendimiento a 10 años superó el 2.5% en diciembre de 2017. Una vez que el rendimiento a 10 años fue superior al 2.5%, paré porque ahora estaba obteniendo una hipoteca sin intereses ya que simplemente podía invertir el monto de mi hipoteca en un bono de 10 años para cubrir todos mis pagos.

¡Vivir gratis es una de las mejores cosas de todas!

Si hubiera contratado una hipoteca fija a 30 años por 3.625%, no habría podido experimentar el interés libre.

Su millaje variará en términos de cuánto capital pagó realmente durante el período de tasa fija inicial de su ARM. Sin embargo, incluso si no pagó ningún capital adicional durante un período de cinco años, todavía tendrá que pagar ~ 10% de su saldo de capital, dependiendo de su tasa de interés.

Una apreciación en el valor de su casa

Incluso si tiene que pagar una tasa de hipoteca más alta cuando se reinicia su ARM, es posible que le complazca descubrir que su casa ha apreciado su valor durante el período de tasa fija.

El precio promedio de una vivienda en San Francisco aumentó de $ 1,100,000 en 2014 a ~ $ 1,500,000 hoy, o un aumento del 37%.

Un aumento de capital de $ 420,000 más que compensa un miserable aumento mensual de $ 159.63 en el pago de la hipoteca, de los cuales aproximadamente la mitad va a pagar el capital de todos modos.

Apreciación del precio medio de la casa de San Francisco

Nuevamente, la cantidad de apreciación de su hogar variará. A menos que haya programado completamente la compra de su casa, como comprar en el 4T2006 – 4T2008 o tal vez el 1T2018 (el jurado aún no está disponible), es probable que salga bien.

Incluso si compró en el pico más reciente, las recesiones normales generalmente no duran más de 3-5 años con correcciones de 10% a 20%.

Haga un plan de pago de hipoteca

Dado que tengo hasta el 7/1/2019 antes de que mi tasa de hipoteca salte del 2.5% al ??4.5%, planeo seguir pagando mi hipoteca como de costumbre y no pagar nada adicional al capital.

Tan pronto como agote los 60 meses al 2.5%, pagaré $ 50,000 en capital en el mes 61. Después del pago inicial de $ 50,000 adicional del capital, seguiré pagando entre $ 20,000 – $ 30,000 por mes en capital adicional hasta que la hipoteca se termine o hasta que encuentre la casa de mis sueños hawaianos.

Con base en mis pagos adicionales de capital, la hipoteca debería pagarse por completo para enero de 2022, o alrededor de 7,5 años después de que obtuve el préstamo.

Cualquier cosa puede suceder entre ahora y enero de 2022, por lo que es prudente continuar invirtiendo y pagando deudas mientras se tiene un buen tesoro en efectivo. Ahora puede ganar un saludable 2.45% en una cuenta de mercado monetario con CIT Bank, por ejemplo. Eso es enorme, ya que hace solo unos años, las tasas de ahorro eran inferiores al 0,5%.

Obtener una tasa de rendimiento del 4,5% es excelente en esta etapa del ciclo económico, pero también lo es tener suficiente efectivo para encontrar una joya de propiedad en Hawai con un gran descuento. Y chico, ¿estoy viendo descuentos en todas partes ahora!

La solución alternativa para pagar agresivamente el capital es simplemente refinanciar mi hipoteca cuando sea el momento de reiniciar a otro ARM 5/1.

Después de consultar en línea las últimas tasas hipotecarias, puedo obtener un jumbo ARM 5/1 por solo 3.25%. Esto significa que después de 10 años, mi tasa de interés combinada es 2.875%. No está mal.

Resumen del artículo

1) Haga coincidir la duración de la duración fija de su hipoteca con la duración estimada de la propiedad o el tiempo que estima que tomará para pagar la hipoteca.

2) Pagar una hipoteca de tasa fija a 30 años puede brindarle más tranquilidad, pero es probable que esté pagando de más por esa tranquilidad.

3) Lea los términos de su préstamo ARM cuidadosamente y calcule cuál es el aumento máximo de la tasa de interés durante el primer reinicio y cuál es el límite de la tasa de interés de por vida.

4) Intente realizar pagos adicionales durante el período de tasa fija de su ARM para aliviar la posible presión de la tasa de interés durante el reinicio.

5) No pidas prestado más de lo que puedes pagar cómodamente = no más de una relación préstamo-valor del 80% con un amortiguador de efectivo del 10% después de un pago inicial del 20%. Estar excesivamente apalancado es lo que destruye constantemente las finanzas de las personas.

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Tasas hipotecarias a 2 años de baja 2019

Tasas hipotecarias a un mínimo de 2 años en 2019

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