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Invierta en bienes raíces con solo $ 5

¿Alguna vez has escuchado el consejo de que el verdadero camino hacia la riqueza es a través de los bienes raíces?

Para muchos estadounidenses, los bienes raíces representan un gran porcentaje de su patrimonio neto. Comprar un hogar es el sueño americano y los pagos mensuales de la hipoteca generan capital. Sigue generando riqueza, pero como un subproducto de la necesidad de un lugar para vivir.

Si desea diversificar e invertir en una clase de activos con un sólido historial, los bienes raíces son una forma históricamente confiable.

Pero es difícil encontrar buenas ofertas, especialmente si se limita a su mercado local. Es difícil comprar fuera de su mercado sin un sistema de soporte. Y finalmente, es difícil administrar propiedades, especialmente si espera escalar.

Hay toda una serie de plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding que le permitirán invertir en bienes raíces sin comprar propiedades individuales.

Uno de los nuevos participantes es una compañía llamada Rich Uncles.

NOTA 16 de abril de 2019: La recaudación de fondos BRIX REIT de Rich Uncles "ha superado las expectativas y ahora tenemos una gran cantidad de poder adquisitivo listo para desplegar". Como tal, suspenden temporalmente la venta de nuevas acciones de BRIX REIT, Inc. y diferirán las entradas de capital hasta que anuncien su próxima adquisición de propiedades, que se espera que ocurra en los próximos treinta días.

Si está considerando desplegar su propio capital, le sugiero que trabaje con otra plataforma de bienes raíces financiada por crowdfunding si no desea esperar más de 30 días para que se vuelva a abrir el BRIX REIT.

Recomiendo revisar Fundrise y stREITwise.

¿Qué es tíos ricos?

Rich Uncles es una plataforma de inversión inmobiliaria que ofrece REIT con estrategias de inversión únicas. Estas estrategias están disponibles en corredoras más grandes como Vanguard y Fidelity.

¿Quiénes son los tíos ricos?

Los "tíos" son Ray Wirta, inversionista fundador, y Harold Hofer, el director ejecutivo. Ray Wirta es el presidente de CBRE Group (NYSE: CBG), una compañía de la lista Fortune 500 que cotiza en bolsa y que es la empresa de inversión y servicios inmobiliarios comerciales más grande del mundo. Puede reconocer el logotipo debajo de muchas vallas publicitarias de autopistas, pero son enormes. ¡Tienen 80,000 empleados y una capitalización de mercado de casi $ 17 mil millones!

Harold Hofer es el CEO de Rich Uncles. Es un experto en bienes raíces experimentado que tiene $ 2 mil millones en experiencia transaccional. En los últimos treinta años, ha patrocinado muchos negocios inmobiliarios en una variedad de situaciones y configuraciones.

Fundado en 2012, el nombre oficial de la compañía es BrixInvest, LLC (tienen el dba "Rich Uncles"). El objetivo del estado es hacer que los bienes inmuebles comerciales sean más accesibles para las personas. Lo hacen ofreciendo REIT con mínimos mínimos. Un fondo tiene un mínimo de $ 500, mientras que el Student Housing REIT tiene una inversión mínima de solo $ 5. No tiene que ser un inversor acreditado.

Los dos fondos más grandes son RW Holdings NNN REIT con ~ $ 145 millones de activos y Rich Uncles Real Estate Investment Trust I con ~ $ 147 millones de activos.

Estrategias de inversión inmobiliaria

Tíos ricos tiene dos fondos – Los Rich Uncles NNN REIT y los Rich Uncles Student Housing REIT. Los nombres resumen sus enfoques.

los Tíos ricos NNN REIT se especializa en invertir en propiedades comerciales que aprovechan una estructura de arrendamiento NNN ("triple neto"), con un plazo de arrendamiento restante promedio de 8 años. Limitan la deuda de compra al 50% de la cartera y se centran en propiedades de un solo inquilino arrendadas por inquilinos solventes.

Enumeran las propiedades de cada REIT. Esto puede darle una buena idea de su estrategia de inversión. Poseen propiedades como un gimnasio 24 horas en Las Vegas y una instalación de 3M en DeKalb, IL. Estos son grandes espacios comerciales arrendados a empresas de las que has oído hablar antes. El fondo nacional se enfoca en arrendamientos de Triple Net (de ahí el NNN) y adquieren las propiedades con un 50% de descuento en efectivo.

los Rich Uncles Student Housing REIT Se especializa en alojamiento para estudiantes. Estas son tasas mínimas de ocupación de 90 camas, 90% dentro de una distancia de una milla a pie de las universidades de la División I de la NCAA con al menos 15,000 estudiantes matriculados. Una de sus últimas inversiones fue el Stadium View Suites cerca del estado de Iowa. Es una unidad de vivienda de 518 camas con 99% de ocupación.

Es difícil de encontrar en el sitio, pero el NNN REIT ha arrojado un rendimiento anualizado del 7%. El REIT de alojamiento estudiantil ha arrojado un rendimiento anualizado del 6% hasta la fecha. Ambos han realizado sus distribuciones a tiempo mensualmente y aún no han perdido un pago. Dicho esto, el rendimiento pasado no es indicativo de rendimientos futuros.

Su nivel de divulgación sobre las tenencias de fondos está bien. Cada listado se leerá como un mini-folleto y será ligero en detalles, pero proporciona información. Sin embargo, le da una buena idea de lo que está haciendo el fondo.

Aprenda más sobre tíos ricos

Proceso de registro

Algunas otras plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding le permiten mirar inversiones sin registrarse. Rich Uncles requiere que te registres, aunque es completamente gratis.

Cuando se registra, hay un menú desplegable que le pide su objetivo de inversión. Puede elegir entre Planificación de jubilación, Flujo de caja, Diversificación de cartera o Inversión en bienes raíces comerciales. A partir de ahí, debe completar la información de registro típica (nombre, correo electrónico, número de teléfono, contraseña, país y estado).

Desde aquí, selecciona un tipo de propiedad de cuenta. Una vez que complete este paso, tiene una cuenta abierta y puede comenzar a mirar las propiedades que tienen.

Si continúa, entonces está comenzando el proceso de inscripción para realizar una inversión (individual, conjunta, fiduciaria, entidad o jubilación) y le explicarán cada una. Si desea invertir a través de un plan de jubilación, deberá configurar una cuenta de jubilación autodirigida por separado. Elegí Individual.

Desde aquí, puede elegir las dos inversiones disponibles:

Si bien no existe un requisito de inversionista acreditado, existen requisitos de ingresos y patrimonio neto. No estoy seguro de por qué existen, pero existen.

NacionalAlojamiento estudiantil
Requisito mínimo patrimonio neto$ 70,000$ 0
Ingreso mínimo requerido individual$ 70,000$ 0
Ingreso mínimo requerido individualNinguna10%

Para el fondo Rich Uncles NNN REIT: si tiene menos de $ 70,000 en ingresos anuales totales, necesita un patrimonio neto de más de $ 250,000. Si desea invertir en el fondo de alojamiento para estudiantes, debe certificar que su inversión no constituye más del 10% de su patrimonio neto total.

Seleccioné el Fondo de Estudiantes con su mínimo de $ 5.

Puede invertir con tan solo cinco dólares, lo que le permite obtener una sola acción, y optar por inversiones automáticas. Puede cobrar dividendos en efectivo u optar por reinvertirlos. Después de esto, debe proporcionar la información de la cuenta, incluida la identidad y el número de seguro social, además de las fuentes de financiación para ingresar su dinero. ¡En unos minutos habrá terminado!

Honorarios de los tíos ricos

Rich Uncles no cobra comisiones ni tarifas de transacción cuando compra acciones en sus REIT. Muchos REIT que cotizan en bolsa, como los de Vanguard, no cobran tarifas de transacción o comisiones / cargas. Muchas de las plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding tampoco cobran tarifas de transacción.

Cuando vende las acciones, hay una tarifa basada en el tiempo que ha mantenido las acciones:

  • Propiedad de menos de un año: tarifa administrativa del 3%
  • Propiedad de 1 a 2 años – 2% de tarifa administrativa
  • Propiedad de 2 a 3 años – 1% de tarifa administrativa
  • Posee más de 3 años: sin tarifa administrativa

Esto no es infrecuente y muchas otras plataformas ni siquiera le permitirán vender antes de que finalice el acuerdo (para ofertas individuales).

Si bien no hay tarifas de transacción, hay tarifas que pagarán los REIT que reducirán sus devoluciones. Para saber cuáles son todas estas tarifas, debe revisar la circular de oferta de ese REIT en particular.

Por ejemplo, en Brix Student Housing REIT, las tarifas están en la página 18 de la circular (fue un aumento máximo de $ 50,000,000):

  • Gastos de organización y oferta – Hasta el 3% de los ingresos brutos reembolsados ??al patrocinador.
  • Tarifa de adquisición – 3% al asesor por cada adquisición que realiza REIT.
  • Comisión de gestión de activos – Comisión mensual del 0.1% del valor total de la inversión de los activos (valor en libros).
  • Cargo de Coordinación de Financiamiento – Cualquier financiamiento fuera de la hipoteca, la tarifa de coordinación es del 1% del financiamiento.
  • Los gastos de explotación – Cubren los gastos operativos relacionados con los servicios de REIT, como alquileres, costos de empleados, servicios públicos y TI; No debe exceder el 2% de los activos invertidos promedio o el 25% de los ingresos netos (esto se vuelve un poco complicado, así que lea la circular si desea conocer todos los detalles).
  • Compensación de director independiente – los directores independientes obtienen 1,000 acciones ordinarias por cada reunión de la junta o del comité a la que asisten, 200 acciones por cada revisión y aprobación de la propiedad.
  • Tarifa de disposición – 3% al asesor por cada activo que vende REIT.
  • Cuota de participación subordinada – Esta es una tarifa de rendimiento que es demasiado complicada de explicar en una sola viñeta, la idea básica es que si los rendimientos están por encima de cierta cantidad, entonces el asesor recibe una tarifa que comparte esa ventaja.
  • Tarifa de liquidación – El asesor obtiene el 30% del aumento en el valor resultante por acción en comparación con el VNA más alto anterior por acción (esto es similar a la tarifa de participación, pero se dispara en una venta o fusión).

¡Uf!

Entonces, ¿cómo se compara esto con otros?

A primera vista, parece que hay muchas tarifas. ¿Pero es este un caso de Rich Uncles que te muestra cómo se hace la salchicha?

Cada vez que alguien compra o vende propiedades, hay tarifas. Todos los pagan. Vanguard les paga. El almacenamiento público les paga. Fundrise les paga. Rich Uncles está enumerando estos por su cuenta.

Tasas vs. Vanguardia

Esta no es una comparación de manzanas con manzanas, pero veamos de todos modos.

Cuando revisa el prospecto del Fondo VVanguard Real Estate Index (VGSIX), hay tarifas anuales del 0.26%. Los honorarios de Vanguard son muy baratos porque no adquieren propiedad. Vanguard está comprando otras compañías que compran compañías. Estos costos similares se integran en los retornos para que nunca los vea.

La tarifa anual de 0.26% de Vanguard es barata en comparación con ~ 1.27% (0.1% compuesto mensualmente durante 12 meses) porque el fondo de Vanguard es enorme.

Tarifas vs. recaudación de fondos

La recaudación de fondos es una mejor comparación y al revisar la circular de oferta para un eFund nacional de $ 50,000,000, encontré gastos similares nombrados:

  • Costos de organización y oferta – Aproximadamente $ 500,000 (1%) reembolsados ??al patrocinador.
  • Comisión de gestión de activos – una comisión anualizada del 0,85% – 1,0% del valor total de la inversión de los activos (NAV) pagados trimestralmente.
  • Tarifa de disposición – 1.5% al ??asesor por cada activo que el REIT vende donde el gerente actúa como desarrollador o participa en la venta.
  • Cuota de desarrollo trimestral – 5% al ??administrador de los costos totales de desarrollo, excluyendo la propiedad (similar a una tarifa de adquisición).

Rich Uncles parece tener más partes involucradas (asesor frente a gerente), pero Fundrise tiene tarifas ligeramente más bajas.

Acerca de los REIT públicos no negociados

Rich Uncles ofrece REIT públicos no negociados: están disponibles públicamente pero no se negocian en ningún intercambio. Debe tratar las inversiones como estas que no son líquidas porque no hay mercado en el que pueda venderlas. Si desea vender (canjear) sus acciones, solo puede hacerlo con Rich Uncles.

Si poseyó las acciones durante menos de tres años, habrá una tarifa administrativa del 1-3% asociada con la venta.

Además, hay algunos trucos para calcular el valor liquidativo de un fondo cuyos activos subyacentes son bienes raíces. Si, por ejemplo, está comprando acciones de un REIT no negociado a $ 5 por acción y el NAV es menor, entonces está pagando una prima. Esa prima es efectivamente una tarifa porque está pagando $ 5 por algo que vale menos de $ 5.

Es menos opaco que otras opciones, por lo que FINRA reunió esta hoja informativa sobre REIT no negociados que debe revisar.

Algo a tener en cuenta.

Tíos ricos alternativas

Hasta que Rich Uncles vuelva a abrir, recomiendo estas alternativas disponibles para todos los inversores (no solo los acreditados):

Recaudación de fondos

Logo de recaudación de fondosFundrise es una de las plataformas de inversión inmobiliaria más antiguas de crowdfunding para inversores no acreditados. Tienen un eREIT que agrupa sus inversiones, pero no tienen un enfoque tan limitado como Rich Uncles. Tienen una estrategia, descrita en sus documentos de oferta, y un mínimo de $ 1,000. Tenemos una revisión completa de Fundrise.

Obtenga más información sobre Fundrise

streitwise

Logotipo stREITwisestREITwise es una alternativa que se enfoca en bienes raíces comerciales. Son relativamente nuevos, pero tienen un sólido historial en ese corto tiempo, pagando dividendos del 10% desde el inicio. También tienen un mínimo de $ 1,000 y son accesibles para todos los niveles de inversionistas.

Puede ver nuestra revisión completa de stREITwise aquí.

Obtenga más información sobre stREITwise

Resumen

Creo que su estrategia de inversión es fascinante. Está hipercentrado y ofrece una tasa de rendimiento comparable a otras plataformas.

Mientras que una plataforma como RealtyMogul le permitirá invertir en propiedades individuales, requiere que sea un inversor acreditado. Está comprando un fondo en Rich Uncles, por lo que no necesita ser un inversor acreditado.

La recaudación de fondos es comparable, pero su oferta no está tan enfocada al láser El REIT de alojamiento para estudiantes de Rich Uncles está enfocado con láser en lo que quieren: tiene que estar a una milla de distancia de un campus de más de 15,000 estudiantes con al menos 150 camas. Eso es específico y eso me gusta.

Vale la pena echarle un vistazo si desea involucrarse en bienes raíces con esta estrategia de inversión.

Aprenda más sobre tíos ricos

Tios ricos

Tios ricos

Fortalezas

  • REIT hiperfocused
  • Honorarios razonables
  • No tiene que ser inversionista acreditado

Debilidades

  • Solo dos estrategias de inversión: NNN o Student Housing

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