Invierta en bienes raíces con solo $ 5

Invierta en bienes raíces con solo $ 5


¬ŅAlguna vez has escuchado el consejo de que el verdadero camino hacia la riqueza es a trav√©s de los bienes ra√≠ces?

Para muchos estadounidenses, los bienes ra√≠ces representan un gran porcentaje de su patrimonio neto. Comprar un hogar es el sue√Īo americano y los pagos mensuales de la hipoteca generan capital. Sigue generando riqueza, pero como un subproducto de la necesidad de un lugar para vivir.

Si desea diversificar e invertir en una clase de activos con un sólido historial, los bienes raíces son una forma históricamente confiable.

Pero es difícil encontrar buenas ofertas, especialmente si se limita a su mercado local. Es difícil comprar fuera de su mercado sin un sistema de soporte. Y finalmente, es difícil administrar propiedades, especialmente si espera escalar.

Hay toda una serie de plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding que le permitirán invertir en bienes raíces sin comprar propiedades individuales.

Uno de los nuevos participantes es una compa√Ī√≠a llamada Rich Uncles.

NOTA 16 de abril de 2019: La recaudación de fondos BRIX REIT de Rich Uncles "ha superado las expectativas y ahora tenemos una gran cantidad de poder adquisitivo listo para desplegar". Como tal, suspenden temporalmente la venta de nuevas acciones de BRIX REIT, Inc. y diferirán las entradas de capital hasta que anuncien su próxima adquisición de propiedades, que se espera que ocurra en los próximos treinta días.

Si está considerando desplegar su propio capital, le sugiero que trabaje con otra plataforma de bienes raíces financiada por crowdfunding si no desea esperar más de 30 días para que se vuelva a abrir el BRIX REIT.

Recomiendo revisar Fundrise y stREITwise.

¬ŅQu√© es t√≠os ricos?

Rich Uncles es una plataforma de inversi√≥n inmobiliaria que ofrece REIT con estrategias de inversi√≥n √ļnicas. Estas estrategias est√°n disponibles en corredoras m√°s grandes como Vanguard y Fidelity.

¬ŅQui√©nes son los t√≠os ricos?

Los "t√≠os" son Ray Wirta, inversionista fundador, y Harold Hofer, el director ejecutivo. Ray Wirta es el presidente de CBRE Group (NYSE: CBG), una compa√Ī√≠a de la lista Fortune 500 que cotiza en bolsa y que es la empresa de inversi√≥n y servicios inmobiliarios comerciales m√°s grande del mundo. Puede reconocer el logotipo debajo de muchas vallas publicitarias de autopistas, pero son enormes. ¬°Tienen 80,000 empleados y una capitalizaci√≥n de mercado de casi $ 17 mil millones!

Harold Hofer es el CEO de Rich Uncles. Es un experto en bienes ra√≠ces experimentado que tiene $ 2 mil millones en experiencia transaccional. En los √ļltimos treinta a√Īos, ha patrocinado muchos negocios inmobiliarios en una variedad de situaciones y configuraciones.

Fundado en 2012, el nombre oficial de la compa√Ī√≠a es BrixInvest, LLC (tienen el dba "Rich Uncles"). El objetivo del estado es hacer que los bienes inmuebles comerciales sean m√°s accesibles para las personas. Lo hacen ofreciendo REIT con m√≠nimos m√≠nimos. Un fondo tiene un m√≠nimo de $ 500, mientras que el Student Housing REIT tiene una inversi√≥n m√≠nima de solo $ 5. No tiene que ser un inversor acreditado.

Los dos fondos m√°s grandes son RW Holdings NNN REIT con ~ $ 145 millones de activos y Rich Uncles Real Estate Investment Trust I con ~ $ 147 millones de activos.

Estrategias de inversión inmobiliaria

Tíos ricos tiene dos fondos РLos Rich Uncles NNN REIT y los Rich Uncles Student Housing REIT. Los nombres resumen sus enfoques.

los T√≠os ricos NNN REIT se especializa en invertir en propiedades comerciales que aprovechan una estructura de arrendamiento NNN ("triple neto"), con un plazo de arrendamiento restante promedio de 8 a√Īos. Limitan la deuda de compra al 50% de la cartera y se centran en propiedades de un solo inquilino arrendadas por inquilinos solventes.

Enumeran las propiedades de cada REIT. Esto puede darle una buena idea de su estrategia de inversión. Poseen propiedades como un gimnasio 24 horas en Las Vegas y una instalación de 3M en DeKalb, IL. Estos son grandes espacios comerciales arrendados a empresas de las que has oído hablar antes. El fondo nacional se enfoca en arrendamientos de Triple Net (de ahí el NNN) y adquieren las propiedades con un 50% de descuento en efectivo.

los Rich Uncles Student Housing REIT Se especializa en alojamiento para estudiantes. Estas son tasas m√≠nimas de ocupaci√≥n de 90 camas, 90% dentro de una distancia de una milla a pie de las universidades de la Divisi√≥n I de la NCAA con al menos 15,000 estudiantes matriculados. Una de sus √ļltimas inversiones fue el Stadium View Suites cerca del estado de Iowa. Es una unidad de vivienda de 518 camas con 99% de ocupaci√≥n.

Es dif√≠cil de encontrar en el sitio, pero el NNN REIT ha arrojado un rendimiento anualizado del 7%. El REIT de alojamiento estudiantil ha arrojado un rendimiento anualizado del 6% hasta la fecha. Ambos han realizado sus distribuciones a tiempo mensualmente y a√ļn no han perdido un pago. Dicho esto, el rendimiento pasado no es indicativo de rendimientos futuros.

Su nivel de divulgación sobre las tenencias de fondos está bien. Cada listado se leerá como un mini-folleto y será ligero en detalles, pero proporciona información. Sin embargo, le da una buena idea de lo que está haciendo el fondo.

Aprenda más sobre tíos ricos

Proceso de registro

Algunas otras plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding le permiten mirar inversiones sin registrarse. Rich Uncles requiere que te registres, aunque es completamente gratis.

Cuando se registra, hay un men√ļ desplegable que le pide su objetivo de inversi√≥n. Puede elegir entre Planificaci√≥n de jubilaci√≥n, Flujo de caja, Diversificaci√≥n de cartera o Inversi√≥n en bienes ra√≠ces comerciales. A partir de ah√≠, debe completar la informaci√≥n de registro t√≠pica (nombre, correo electr√≥nico, n√ļmero de tel√©fono, contrase√Īa, pa√≠s y estado).

Desde aquí, selecciona un tipo de propiedad de cuenta. Una vez que complete este paso, tiene una cuenta abierta y puede comenzar a mirar las propiedades que tienen.

Si contin√ļa, entonces est√° comenzando el proceso de inscripci√≥n para realizar una inversi√≥n (individual, conjunta, fiduciaria, entidad o jubilaci√≥n) y le explicar√°n cada una. Si desea invertir a trav√©s de un plan de jubilaci√≥n, deber√° configurar una cuenta de jubilaci√≥n autodirigida por separado. Eleg√≠ Individual.

Desde aquí, puede elegir las dos inversiones disponibles:

Si bien no existe un requisito de inversionista acreditado, existen requisitos de ingresos y patrimonio neto. No estoy seguro de por qué existen, pero existen.

NacionalAlojamiento estudiantil

Requisito mínimo patrimonio neto $ 70,000 $ 0
Ingreso mínimo requerido individual $ 70,000 $ 0
Ingreso mínimo requerido individual Ninguna 10%

Para el fondo Rich Uncles NNN REIT: si tiene menos de $ 70,000 en ingresos anuales totales, necesita un patrimonio neto de más de $ 250,000. Si desea invertir en el fondo de alojamiento para estudiantes, debe certificar que su inversión no constituye más del 10% de su patrimonio neto total.

Seleccioné el Fondo de Estudiantes con su mínimo de $ 5.

Puede invertir con tan solo cinco d√≥lares, lo que le permite obtener una sola acci√≥n, y optar por inversiones autom√°ticas. Puede cobrar dividendos en efectivo u optar por reinvertirlos. Despu√©s de esto, debe proporcionar la informaci√≥n de la cuenta, incluida la identidad y el n√ļmero de seguro social, adem√°s de las fuentes de financiaci√≥n para ingresar su dinero. ¬°En unos minutos habr√° terminado!

Honorarios de los tíos ricos

Rich Uncles no cobra comisiones ni tarifas de transacción cuando compra acciones en sus REIT. Muchos REIT que cotizan en bolsa, como los de Vanguard, no cobran tarifas de transacción o comisiones / cargas. Muchas de las plataformas inmobiliarias financiadas por crowdfunding tampoco cobran tarifas de transacción.

Cuando vende las acciones, hay una tarifa basada en el tiempo que ha mantenido las acciones:

  • Propiedad de menos de un a√Īo: tarifa administrativa del 3%
  • Propiedad de 1 a 2 a√Īos – 2% de tarifa administrativa
  • Propiedad de 2 a 3 a√Īos – 1% de tarifa administrativa
  • Posee m√°s de 3 a√Īos: sin tarifa administrativa

Esto no es infrecuente y muchas otras plataformas ni siquiera le permitir√°n vender antes de que finalice el acuerdo (para ofertas individuales).

Si bien no hay tarifas de transacción, hay tarifas que pagarán los REIT que reducirán sus devoluciones. Para saber cuáles son todas estas tarifas, debe revisar la circular de oferta de ese REIT en particular.

Por ejemplo, en Brix Student Housing REIT, las tarifas est√°n en la p√°gina 18 de la circular (fue un aumento m√°ximo de $ 50,000,000):

  • Gastos de organizaci√≥n y oferta – Hasta el 3% de los ingresos brutos reembolsados ‚Äč‚Äčal patrocinador.
  • Tarifa de adquisici√≥n – 3% al asesor por cada adquisici√≥n que realiza REIT.
  • Comisi√≥n de gesti√≥n de activos – Comisi√≥n mensual del 0.1% del valor total de la inversi√≥n de los activos (valor en libros).
  • Cargo de Coordinaci√≥n de Financiamiento – Cualquier financiamiento fuera de la hipoteca, la tarifa de coordinaci√≥n es del 1% del financiamiento.
  • Los gastos de explotaci√≥n – Cubren los gastos operativos relacionados con los servicios de REIT, como alquileres, costos de empleados, servicios p√ļblicos y TI; No debe exceder el 2% de los activos invertidos promedio o el 25% de los ingresos netos (esto se vuelve un poco complicado, as√≠ que lea la circular si desea conocer todos los detalles).
  • Compensaci√≥n de director independiente – los directores independientes obtienen 1,000 acciones ordinarias por cada reuni√≥n de la junta o del comit√© a la que asisten, 200 acciones por cada revisi√≥n y aprobaci√≥n de la propiedad.
  • Tarifa de disposici√≥n – 3% al asesor por cada activo que vende REIT.
  • Cuota de participaci√≥n subordinada – Esta es una tarifa de rendimiento que es demasiado complicada de explicar en una sola vi√Īeta, la idea b√°sica es que si los rendimientos est√°n por encima de cierta cantidad, entonces el asesor recibe una tarifa que comparte esa ventaja.
  • Tarifa de liquidaci√≥n – El asesor obtiene el 30% del aumento en el valor resultante por acci√≥n en comparaci√≥n con el VNA m√°s alto anterior por acci√≥n (esto es similar a la tarifa de participaci√≥n, pero se dispara en una venta o fusi√≥n).

¬°Uf!

Entonces, ¬Ņc√≥mo se compara esto con otros?

A primera vista, parece que hay muchas tarifas. ¬ŅPero es este un caso de Rich Uncles que te muestra c√≥mo se hace la salchicha?

Cada vez que alguien compra o vende propiedades, hay tarifas. Todos los pagan. Vanguard les paga. El almacenamiento p√ļblico les paga. Fundrise les paga. Rich Uncles est√° enumerando estos por su cuenta.

Tasas vs. Vanguardia

Esta no es una comparación de manzanas con manzanas, pero veamos de todos modos.

Cuando revisa el prospecto del Fondo VVanguard Real Estate Index (VGSIX), hay tarifas anuales del 0.26%. Los honorarios de Vanguard son muy baratos porque no adquieren propiedad. Vanguard est√° comprando otras compa√Ī√≠as que compran compa√Ī√≠as. Estos costos similares se integran en los retornos para que nunca los vea.

La tarifa anual de 0.26% de Vanguard es barata en comparación con ~ 1.27% (0.1% compuesto mensualmente durante 12 meses) porque el fondo de Vanguard es enorme.

Tarifas vs. recaudación de fondos

La recaudación de fondos es una mejor comparación y al revisar la circular de oferta para un eFund nacional de $ 50,000,000, encontré gastos similares nombrados:

  • Costos de organizaci√≥n y oferta – Aproximadamente $ 500,000 (1%) reembolsados ‚Äč‚Äčal patrocinador.
  • Comisi√≥n de gesti√≥n de activos – una comisi√≥n anualizada del 0,85% – 1,0% del valor total de la inversi√≥n de los activos (NAV) pagados trimestralmente.
  • Tarifa de disposici√≥n – 1.5% al ‚Äč‚Äčasesor por cada activo que el REIT vende donde el gerente act√ļa como desarrollador o participa en la venta.
  • Cuota de desarrollo trimestral – 5% al ‚Äč‚Äčadministrador de los costos totales de desarrollo, excluyendo la propiedad (similar a una tarifa de adquisici√≥n).

Rich Uncles parece tener m√°s partes involucradas (asesor frente a gerente), pero Fundrise tiene tarifas ligeramente m√°s bajas.

Acerca de los REIT p√ļblicos no negociados

Rich Uncles ofrece REIT p√ļblicos no negociados: est√°n disponibles p√ļblicamente pero no se negocian en ning√ļn intercambio. Debe tratar las inversiones como estas que no son l√≠quidas porque no hay mercado en el que pueda venderlas. Si desea vender (canjear) sus acciones, solo puede hacerlo con Rich Uncles.

Si posey√≥ las acciones durante menos de tres a√Īos, habr√° una tarifa administrativa del 1-3% asociada con la venta.

Además, hay algunos trucos para calcular el valor liquidativo de un fondo cuyos activos subyacentes son bienes raíces. Si, por ejemplo, está comprando acciones de un REIT no negociado a $ 5 por acción y el NAV es menor, entonces está pagando una prima. Esa prima es efectivamente una tarifa porque está pagando $ 5 por algo que vale menos de $ 5.

Es menos opaco que otras opciones, por lo que FINRA reunió esta hoja informativa sobre REIT no negociados que debe revisar.

Algo a tener en cuenta.

Tíos ricos alternativas

Hasta que Rich Uncles vuelva a abrir, recomiendo estas alternativas disponibles para todos los inversores (no solo los acreditados):

Recaudación de fondos

Logo de recaudación de fondosFundrise es una de las plataformas de inversión inmobiliaria más antiguas de crowdfunding para inversores no acreditados. Tienen un eREIT que agrupa sus inversiones, pero no tienen un enfoque tan limitado como Rich Uncles. Tienen una estrategia, descrita en sus documentos de oferta, y un mínimo de $ 1,000. Tenemos una revisión completa de Fundrise.

Obtenga más información sobre Fundrise

streitwise

Logotipo stREITwisestREITwise es una alternativa que se enfoca en bienes raíces comerciales. Son relativamente nuevos, pero tienen un sólido historial en ese corto tiempo, pagando dividendos del 10% desde el inicio. También tienen un mínimo de $ 1,000 y son accesibles para todos los niveles de inversionistas.

Puede ver nuestra revisión completa de stREITwise aquí.

Obtenga más información sobre stREITwise

Resumen

Creo que su estrategia de inversión es fascinante. Está hipercentrado y ofrece una tasa de rendimiento comparable a otras plataformas.

Mientras que una plataforma como RealtyMogul le permitir√° invertir en propiedades individuales, requiere que sea un inversor acreditado. Est√° comprando un fondo en Rich Uncles, por lo que no necesita ser un inversor acreditado.

La recaudación de fondos es comparable, pero su oferta no está tan enfocada al láser El REIT de alojamiento para estudiantes de Rich Uncles está enfocado con láser en lo que quieren: tiene que estar a una milla de distancia de un campus de más de 15,000 estudiantes con al menos 150 camas. Eso es específico y eso me gusta.

Vale la pena echarle un vistazo si desea involucrarse en bienes raíces con esta estrategia de inversión.

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Tios ricos

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Fortalezas

  • REIT hiperfocused
  • Honorarios razonables
  • No tiene que ser inversionista acreditado

Debilidades

  • Solo dos estrategias de inversi√≥n: NNN o Student Housing

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