Invertir en Recursos Raíces: DiversyFund y
El equipo de The Money Mix me solicitó que investigara una empresa privada de inversión inmobiliaria con una forma única de obtener propiedades. Ahora se muestra la revisión y comparación con otra popular interfaz de crowdfunding de bienes raíces, Fundrise.
Si es un lector de weblogs de finanzas personales, sabe que la inversión inmobiliaria es un tema candente. Los bloggers informan y reseñan empresas como Fundrise, Realty Mogul y PeerStreet. Un fondo relativamente nuevo, pero enormemente competitivo en este espacio, es Diversyfund.
Lo que sigue es una revisión de nuestros descubrimientos y lo que creemos que provoca que DiversyFund sea único en el mercado. En el final de la publicación, pensamos que estará de acuerdo en que si está teniendo en cuenta invertir pasivamente en bienes raíces, debería tirarle una ojeada a DiversyFund.
Con esa breve introducción, profundicemos y echemos un vistazo mucho más de cerca.
REIT que cotizan en bolsa
La forma más común y disponible de invertir en recursos raíces es a través de fondos de inversión en recursos raíces o REIT (pronunciado Reets). Los REIT compran una pluralidad de diversos tipos de bienes inmuebles (residenciales, comerciales, multifamiliares, etc.)
Varios REIT proponen una variedad de estos tipos de recursos inmuebles en sus fondos. La mayoría de los REIT son valores que cotizan en bolsa y se ofrecen en bolsas de valores por medio de ETF o fondos mutuos. Las compañías que dan estos REIT tienen que registrarlos en la Comisión de Bolsa de Valores (SEC). Están sujetos a las normas y estatutos de la SEC con respecto a la capacitación, compra y venta de valores.
Las empresas que los ofrecen son compañías de inversión. El registro de las sociedades de inversión que ofrecen modelos es diferente al de los fondos de inversión privados. Lo voy a explicar en breve.
Capital privado
Anteriormente, los fondos inmobiliarios de capital privado solo estaban libres para los ricos. La gente deben ser inversores acreditados para ingresar al fondo típico.
Los capitalistas acreditados son esos con por lo menos $200,000 en ingresos ($300,000 en conjunto) o un patrimonio neto de $1,000,00 (excluyendo la vivienda). Eso aísla a la enorme mayoría del público inversionista. Solo el 1% entra en el juego. Esa fué la mayor queja y desventaja de los fondos de capital privado.
El otro golpe en estos fondos son las altas tarifas. Al principio, tenían lo que tiene por nombre la composición de 2 y veinte tarifas. T
Eso quería decir que los inversores pagaban una comisión de administración del 2%. Si el fondo obtenía ganancias, la gerencia tomaba el 20% de las ganancias. La mayoría de la multitud siente que esas tarifas son caras. La rivalidad y la presión pública han hecho bajar estas tarifas. Todavía se encuentran entre los más altos de la industria.
Los fondos de capital privado son fondos de inversión agrupados, no sociedades de inversión. Como tales, no tienen que registrarse como sociedades de inversión frente a la SEC. Consiguen lo que se llama un estado exento bajo la Regla de Asesor Privado de la SEC.
En muchos sentidos, o sea una ventaja para el fondo y sus inversores. Realizar las normas de las sociedades de inversión es costoso y necesita un buen tiempo. Los requisitos de presentación de informes, en particular, se suavizan bajo la Regla de Asesor Privado.
Algunos se estremecen frente a lo que ven como la falta de responsabilidad de los aconsejes privados. Mientras que los inversores más enormes han estado invirtiendo cientos de millones de dólares en estos fondos desde el comienzo.
Fondos Inmobiliarios Crowdfunded
En los últimos tiempos, el crowdfunding se ha abierto sendero hacia la inversión inmobiliaria. Los REIT de financiación colectiva se proponen con una mayor frecuencia en fondos privados; lo que quiere decir que no cotizan en bolsa. Estos fondos mucho más nuevos se registran en la SEC como fondos exentos, generalmente bajo el Reglamento Crowdfunding de la SEC.
El crowdfunding en recursos raíces, al igual que el crowdfunding individual o de pequeñas empresas, deja a los pequeños inversores ingresar en un espacio de inversión que no ha estado disponible para ellos en el pasado.
Tanto FundRise como DiversyFund son fondos inmobiliarios de financiación colectiva. El crowdfunding da una manera a fin de que los inversores con cantidades más pequeñas de dinero inviertan en cosas que comúnmente solo están disponibles para los ricos. Ha sido una fuerza disruptiva en las comunidades de inversión y pequeñas empresas.
Proporciona un método de recaudación de fondos que puede pasar por alto a los enormes bancos con altas tasas y tarifas. En el final, los ganadores somos los usuarios. En el ámbito inmobiliario de financiación colectiva, los inversores no acreditados tienen la posibilidad de jugar en el mismo campo de juego que los grandes.
Con ese trasfondo, permíteme hablarte de DiversyFund.
Composición de tarifas de DiversyFund
Lo que hace único a DiversyFund es su composición de interfaz. Interfaz significa el arreglo bajo el que el fondo recauda dinero, compra los activos, distribuye las ganancias, etcétera.
Varios fondos de capital privado contratan firmas externas para llevar a cabo de todo, desde investigar y comprar características hasta recaudar dinero de los inversionistas. Cada entidad externa usada para estas cosas tiene un costo. Cuantos más recursos externos utilice una compañía, mayores van a ser los gastos.
DiversyFund es una interfaz dentro verticalmente. Ellos hacen todo en el hogar. Su equipo busca las características, las analiza en lo que se refiere a valor, fluído de caja y desarrollo. Compran propiedades que precisan mejoras. Ellos manejan las actualizaciones también.
Una vez adquiridos, ellos mismos administran las características. Los inversores no pagan comisiones de corretaje ni de mediadores.
Su sitio web afirma que son el único fondo de bienes raíces sin tarifas de plataforma. En lo personal no encontré otro que realice esa afirmación. Aunque las tarifas de administración y interfaz han bajado, la mayor parte de los REIT todavía tienen tarifas. Las tarifas se amontonan y tienen la posibilidad de reducir los desempeños de los inversores. Sostenerlos bajos pertence a las claves del éxito.
DiversyFund tiene eso cubierto.
Composición de tarifas de recaudación de fondos
Fundrise cuenta las tarifas de su interfaz (Fundrise eDirect) al 1% de la próxima forma:
- Cuota de asesor de inversiones: 0,15 %
- Comisión de gestión de activos: 0,85 %
- Las tarifas de adquisición auxiliares oscilan entre 0% y 2%.
Aun al 3%, las tarifas de Fundrise están muy bajo lo que cobran las tarifas tradicionales de los fondos de capital privado abiertos a los inversores acreditados. Aunque las tarifas se han achicado de los 2 y veinte, son recurrentes las tarifas del 1% de los activos y el 15% de las ganancias. Muchas de estas compañías tienen la posibilidad de ser muy creativas con sus tarifas.
Las interfaces de financiación colectiva como Fundrise y DiversyFund y otras son considerablemente más transparentes con sus tarifas. Como puede ver, son considerablemente más bajos que la mayoría de los fondos de inversión acreditados en el mercado.
Inversiones de fondos
Exactamente la misma con los REIT que cotizan en bolsa, los fondos de capital privado tienen la posibilidad de invertir en muchos tipos diferentes de bienes raíces. Ciertos fondos se concentran en propiedades comerciales como pequeños centros comerciales. Otros tienen la posibilidad de enfocarse en recursos raíces residenciales desde casas unifamiliares hasta viviendas familiares de entidades múltiples (apartamentos). Otros invierten en espacio de oficinas comerciales en el centro.
Antes de invertir en cualquier cosa, los inversores siempre y en todo momento tienen que entender lo que consiguen. Eso es singularmente esencial en el ámbito inmobiliario. La localización de la propiedad, el género de propiedad, las construcciones de arrendamiento y muchas otras cosas asisten a saber el desempeño que reciben los inversores.
A continuación, voy a describir las inversiones que realizan Fundrise y DiversyFund.
Inversiones DiversyFund
En DiversyFund, mantienen las cosas simples. El equipo cree (y los desempeños históricos lo afirman) que las inversiones inmobiliarias comerciales mucho más seguras y con mejor rendimiento son las unidades multifamiliares de valor añadido.
Según Wikipedia, las unidades multifamiliares son “múltiples unidades de vivienda separadas para habitantes residenciales están contenidas en un edificio o varios inmuebles en un complejo.[1] Las unidades tienen la posibilidad de estar una al lado de la otra (unidades una a la vera de la otra) o amontonadas una sobre la otra (entidades superior e inferior)”.
Evaluemos esto y veamos por qué es esencial para los inversores.
Los pisos, casas adosadas y afines son casas mucho más accesibles que las casas unifamiliares en la mayor parte de las áreas. Cuando el equipo de DiversyFund inspecciona características, busca dos cosas importantes.
Primero, el área tiene que estar en un mercado a nivel económico creciente. En segundo lugar, las características que compren tienen que generar flujo de efectivo. En otras expresiones, ahora deben estar ganando dinero para los propietarios.
La tercera una parte de la decisión es donde entra en juego la estrategia de valor agregado. Compran propiedades que precisan alguna mejora. No me refiero a ejecuciones hipotecarias o reconstrucciones. Tal vez las entidades necesitan ser modernizadas. Tal vez precisen ciertas actualizaciones cosméticas exteriores. Estas actualizaciones permiten que el fondo aumente las rentas, lo que incrementa el flujo de efectivo y incrementa el potencial de un mayor desarrollo en el valor de las características.
La meta del fondo es bien simple: vender las características a un precio muy apreciado por encima de lo que pagaron por la propiedad y las actualizaciones efectuadas; tener esto como el único enfoque les permite concentrarse en las propiedades que cumplen con estos criterios.
No tratan de ser todo para todas la gente. Los inversores en su fondo deberían buscar una revalorización del capital a largo plazo.
Inversiones de recaudación de fondos
La plataforma Fundrise ofrece tres planes básicos de la siguiente manera:
Ingreso Suplementario
Los objetivos del fondo de capital complementarios, como su nombre indica, es producir ingresos. El fondo paga trimestralmente dividendos y también invierte en características generadoras de capital. Las primordiales inversiones del fondo son en activos inmobiliarios de deuda (préstamos inmobiliarios).
Equilibrado
La meta del fondo equilibrado es prestar una combinación de capital y desarrollo. Para esto, invierten en activos inmobiliarios tanto de deuda como de capital.
Desarrollo a largo plazo
Los dividendos y los ingresos no son un propósito de la cartera de crecimiento a largo plazo. Los gerentes están buscando características para apreciar durante el período de tenencia. No invierten en activos de deuda. Solo adquieren activos duros.
Aquí hay una comparación detallada de las tres tácticas que exhibe la combinación de deuda en frente de capital y los desempeños aguardados de cada una.
¿Qué pasa con la liquidez?
Cualquier inversión en acciones y recursos raíces debe ser a largo plazo. No debe invertir si precisa su dinero en el año próximo o dos. En contraste a los REIT que cotizan en bolsa, Fundrise y DiversyFund son fondos privados.
El dinero invertido en ellos no es líquido. En otras expresiones, si quiere sacar dinero antes de que se vendan las propiedades o se cierre el fondo, existen limitaciones.
Liquidez de DiversyFund
Gracias a la naturaleza a largo plazo de sus inversiones, DiversyFund no da liquidez a los inversores antes de que vendan sus características. Los capitalistas de altos capital y de prominente valor neto amontonan riqueza al tener y vender características con ganancias. Esa es la estrategia de DiversyFund.
Un inversionista que desea obtener ingresos de sus inversiones no debe invertir en DiversyFund. Ese no es el objetivo. Los inversores en este fondo deben entender el valor del crecimiento en un largo plazo de sus inversiones.
Algunos inversores pueden ver esto como una desventaja, yo no. La gente de DiversyFund sabe quiénes son y qué quieren de sus recursos raíces. No están tratando de ser todo para todas y cada una la gente. También me agrada eso. Saben quiénes son y se mantienen leales a su estrategia.
Liquidez de recaudación de fondos
Las inversiones de Fundrise aseguran que su período de inversión para las promociones es de cinco años. No proponen ninguna garantía de que liquidarán en los cinco años. Los inversores reciben dividendos trimestrales. El capital invertido y las ganancias de capital vienen con la venta de características.
Los inversores tienen la posibilidad de tomar dividendos y ganancias de capital en efectivo o reinvertirlos.
Riesgos de inversión
Como cualquier inversión, los recursos raíces financiados colectivamente tienen peligros. Ninguna oferta de fondos garantiza que los inversores conseguirán los desenlaces del pasado o los rendimientos esperados más adelante. Tampoco existe una garantía de que los inversores no perderán dinero. Hay riesgos económicos en la inversión inmobiliaria. En una economía en desaceleración y un mal mercado laboral, es posible que los inquilinos no puedan pagar sus alquileres. El valor de las características puede no apreciarse como se esperaba.
Todo inversor debe tener en cuenta los riesgos de esta o cualquier otra inversión que realice. Un principio general de inversión es este: cuanto mayor sea el rendimiento aguardado de la inversión, mayor va a ser el riesgo aguardado. En otras expresiones, el peligro y el rendimiento están relacionados.
Los capitalistas acreditados tienden a tener mayores proporciones de dinero invertidas en bienes raíces. ¿Por qué razón? Pueden darse el lujo de correr mucho más peligros.
Los inversores más pequeños tienen que estimar cuidadosamente cuánto invierten en bienes raíces, así sean REIT que cotizan en bolsa o fondos de capital privado como Fundrise y DiversyFund.
Pensamientos finales
Existen muchas maneras de invertir en recursos raíces. Espero que tenga una mejor comprensión de cómo llevarlo a cabo después de esta discusión. La inversión de capital privado fué dominio de los ricos a lo largo de bastante tiempo. Los fondos inmobiliarios de financiación colectiva abren la puerta a la inversión que antes no estaba disponible para los inversores más pequeños.
Si siempre y en todo momento ha amado incursionar en el sector inmobiliario pero sintió que estaba fuera de su alcance, Fundrise, DiversyFund y otros fondos inmobiliarios de financiación colectiva le abren la puerta a la oportunidad de llevarlo a cabo.
La diversificación es importante al invertir, así sea en acciones, bonos o bienes raíces. Tenga esto presente al estimar los fondos de bienes raíces. Pueden ser una excelente adición a su estrategia de inversión de hoy. Con inversiones mínimas de $500 para estos 2 fondos, puede empezar de a poco y ver de qué manera le va. Los dos fondos ofrecen formas de agregar dinero agregada.
Mi recomendación es continuar con la estrategia de crecimiento inmobiliario que ofrece DiversyFund. Obtendrá una cartera diversificada de propiedades multifamiliares bien administradas que se estima vender a un precio mucho más prominente que el dinero invertido en las propiedades y novedades en ellas.
El equipo tiene una vasta experiencia en este espacio. El equipo no toma ganancias hasta que los inversores. Administran todos los puntos del desarrollo de principio a fin. No hay tarifas de plataforma. No hay trucos. Es simplemente una inversión inmobiliaria buena y prudente.
Si está pensando en agregar dinero a esta clase de activos, debería echar un vistazo a DiversyFund.
Esta publicación apareció originalmente en Your Money Geek. Se regresa a difundir aquí con permiso.
Esperamos que te haya gustado nuestro artículo Invertir en Recursos Raíces: DiversyFund y
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