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Inversiones inmobiliarias para todos los inversores

La inversión en bienes raíces a menudo se considera una de las formas más confiables de crecer y acumular riqueza, pero invertir en propiedades individuales nunca fue atractivo.

Se necesita mucho tiempo para investigar y examinar propiedades individuales. Requiere mucha experiencia en el dominio que no tengo, como cómo evaluar las diferentes partes de una casa y no tengo el ancho de banda para aprender e internalizar. Además, los bienes raíces comerciales son lo que más me interesa y muchos de los mejores proyectos simplemente no están disponibles para las personas a menos que tenga una gran cantidad de capital para implementar …

? Hasta la inversión inmobiliaria financiada por crowdfunding.

Creo que el futuro de la inversión inmobiliaria está en la ruta de crowdfunding y una de las empresas más notables en el espacio es RealtyMogul.

¿Quién es RealtyMogul?

RealtyMogul fue fundada en 2012 por la directora ejecutiva, Jilliene Helman, cuando era vicepresidenta en Union Bank en Los Ángeles, California, y se lanzó en 2013 después de reclutar a Justin Hughes, director de tecnología de RealtyMogul, y planteó una pequeña ronda de semillas. Desde entonces, han recaudado dinero cinco veces más por un total de $ 46.6 millones, incluidos inversionistas líderes como Canaan Partners y Sorenson Capital.

Han registrado más de 150,000 miembros e invertido en más de $ 2 mil millones de valor inmobiliario, desembolsando más de $ 82 millones a los inversores. Han estado en esto por un tiempo y tuvieron un buen éxito con los acuerdos que cerraron. Se jactan de que ven miles de ofertas antes de aprobar una que cumpla con sus estándares.

Si el nombre le suena familiar, quizás haya oído hablar de su trato más famoso: $ 1.5 millones para el Hard Rock Hotel en Palm Springs, CA. El aumento ocurrió en 2014 y fue la primera oferta de hotel financiada por crowdfunding en la nación. Hard Rock Hotel gastó millones de dólares en la renovación del antiguo Hotel Zoso y reabrió la ubicación en octubre de 2013. Si fue uno de los inversores de capital, obtuvo beneficios especiales como descuentos del 25% en la tarifa de la habitación, $ 50 en créditos para alimentos y bebidas, uso de Cabaña del propietario de lujo, más mejoras y otras ventajas VIP. (si está en la plataforma, aquí está la página de ofertas archivada)

Tipos de oportunidades de inversión

RealtyMogul ofrece ofertas de capital y deuda / préstamo para inversores acreditados, así como una inversión al estilo REIT, llamada MogulREIT.

Comenzaron ofreciendo ofertas de capital, como muchos otros sitios de inversión inmobiliaria financiados por crowdfunding, pero rápidamente agregaron productos de deuda y préstamo. Solo ofrecen ofertas comerciales: comerciales, industriales, oficinas, hoteles, tiendas, así como propiedades multifamiliares como apartamentos. Solían ofrecer ofertas residenciales pero ya no.

La estructura del acuerdo le resultará familiar si ya ha realizado alguna inversión inmobiliaria financiada por crowdfunding.

¿Qué es MogulREIT?

MogulREIT es el producto REIT de RealtyMogul. MogulREIT I se lanzó en agosto de 2016 y posee una mezcla de activos de deuda y patrimonio (55% de deuda, 45% de patrimonio) en el espacio inmobiliario comercial dentro de los Estados Unidos. Su objetivo es distribuir el 8.00% anual, aunque las distribuciones se realizan mensualmente.

No es necesario ser un inversor acreditado. invertir en MogulREIT siempre que su inversión en el fondo no represente más del 10% de su ingreso anual o patrimonio neto (el que sea mayor).

La inversión mínima es de solo $ 1,000 y está administrada por Opus Fund Services, un administrador de fondos con sede en Illinois. Puede invertir en MogulREIT I a través de una IRA autodirigida, pero la inversión inicial mínima aumenta a $ 5,000.

MogulREIT II es su segundo fondo MogulREIT y la diferencia es que está dirigido a edificios de apartamentos multifamiliares, en lugar de bienes raíces comerciales, y se distribuye trimestralmente.

Proceso de registro rápido

El proceso de registro fue rápido. Debe completar un breve perfil de inversionista, que comienza preguntando su patrimonio neto y sus ingresos para este año y los dos años anteriores. Esto es para determinar si usted es un Inversor Acreditado (patrimonio neto mayor a $ 1mm excluyendo residencia principal o ingresos de al menos $ 200k para este año y dos anteriores, $ 300k si está casado).

Luego pasa a seis preguntas sobre el riesgo, como su tolerancia al riesgo, los períodos de espera y la experiencia de inversión. Todo bastante estándar. Después del proceso de registro, lo llamarán (o puede llamarlos, enviarán un correo electrónico con un número para llamar) para confirmar su información.

Hasta que haga esto, las únicas oportunidades que verá son los MogulREIT.

Oportunidades abiertas, financiadas y cerradas

Después de una rápida llamada telefónica que confirma mi estado acreditado, mi cuenta pudo ver todas sus ofertas.

Primero hurgué en sus ofertas pasadas. Lo bueno de su página de "inversiones pasadas" es que se han completado y financiado. Completado significa 100% hecho, mientras que financiado significa que están financiados y pagando. Es una buena distinción.

Las ofertas anteriores incluían todo tipo de propiedades (oficinas, multifamiliares, autoalmacenamiento, industriales, etc.) esparcidas por todo el país (IL, GA, AZ, CA, NC, TX) con tipos de inversión tanto de capital como de deuda. También son lo suficientemente valientes como para mostrar la TIR real (tasa interna de rendimiento), algo que sabes porque se ha completado. La mayoría de las veces, eran más altos que el Objetivo IRR, un buen bono.

En el momento de escribir este artículo, había cinco oportunidades de inversión abiertas, tres de las cuales eran elegibles para 1031.

¿Qué significa elegible para 1031? La Sección 1031 es la parte del código tributario que dice que puede diferir las ganancias de capital si intercambia propiedades similares. Con RealtyMogul, estas propiedades se mantienen (pasivamente) en Fideicomisos Estatutarios de Delaware y si vendió propiedades existentes que son elegibles para 1031, este DST está disponible para el intercambio completo de 1031. Los inversores 1031 existentes pueden tener un mínimo más alto que los inversores en efectivo.

Estructura de tarifas

La estructura de tarifas depende del tipo de acuerdo y se detallan claramente en Tarifas en la pestaña Finanzas de cada acuerdo.

Para las inversiones de capital directo, enumeran todas las tarifas pagadas a todas las entidades involucradas.

Cuando revisé un acuerdo que compraría un edificio de apartamentos, hubo honorarios únicos del 2% para la compañía de bienes raíces y del 4% para el corredor de bolsa. Luego, hay tarifas recurrentes del 4% de los ingresos brutos para la compañía de administración de propiedades y del 1% para RealtyMogul como tarifa administrativa y administrativa. Debe verificar la lista de tarifas porque no todos los tipos de negocios están estructurados de la misma manera, algunos tienen más tarifas y otros tienen menos.

Para los REIT, las tarifas se enumeran en la circular de oferta y requieren un poco de investigación. Hay una tarifa de gestión de activos del 1% pagada al gerente.

Beneficios y desventajas de RealtyMogul

El mayor profesional de RealtyMogul es cómo tienen opciones para inversores acreditados y no acreditados. Los MogulREIT son ofertas sólidas con una clara diferenciación (bienes raíces comerciales o multifamiliares) y una tasa y frecuencia de distribución decente. Debe profundizar un poco más en las tarifas, ya que son más caras que otras REIT, pero es un producto diferente (REIT de Vanguard solo invierte en empresas de bienes raíces que cotizan en bolsa, no obtiene, investiga y coordina la financiación de individuos proyectos).

Existe una gran variedad de inversiones directas y la capacidad de aprovechar la Sección 1031 significa que puede ser más eficiente en cuanto a impuestos en sus inversiones. Los mínimos en estas ofertas directas son más altos que en otras plataformas (de las cinco ofertas disponibles, el mínimo fue de $ 25,000) pero todos los demás aspectos de las ofertas fueron similares (tiempo de espera, TIR proyectada y devoluciones de efectivo en efectivo, etc.).

Esto no es un inconveniente en la plataforma, sino para el tipo de inversión: es ilíquido. Cuando invierte en una propiedad, no puede vender su porción en un mercado secundario. Con los MogulREITs puedes canjear tus acciones pero es limitado. Así es con la inversión real en bienes raíces, por lo que no debería sorprendernos, y la mayoría de los REIT tienen limitaciones en el comercio (no están destinados a comerciar, por lo que limitan sus compras y reembolsos).

Me gusta cómo compartieron la TIR real en acuerdos anteriores, pero no muestran ninguno de los documentos de oferta. Puede revisar los documentos del acuerdo financiado, lo que puede ser divertido si lee sobre ellos en las noticias y siente curiosidad por cómo fueron lanzados, pero una vez que cierran están cerrados. Sentí que estaba haciendo trampa cuando leí la oferta para el Hard Rock Hotel y pude ver todas las ventajas que ofrecían a pesar de que cerró hace un tiempo.

Dicho esto, todos sabemos que la inversión inmobiliaria no está exenta de riesgos. A mediados de abril de 2018, Hard Rock Hotel anunció que cerraría el Hard Rock Hotel en Palm Springs. Entonces … las ventajas son buenas, pero no si el hotel se cierra.

De todos modos, échale un vistazo si estás interesado y es gratis registrarse.

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Fortalezas

  • Abierto a inversores acreditados y no acreditados.
  • Mínimo de $ 1,000 para MogulREIT
  • Amplia variedad de tipos de activos: comerciales, minoristas, residenciales, multifamiliares, etc.
  • Oportunidades claramente identificadas de la Sección 1031

Debilidades

  • Tasas en MogulREITs
  • Mínimo alto en inversiones directas ($ 25k)

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