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Inversión inmobiliaria pasiva: flujo de caja y capital

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La inversión inmobiliaria es quizás uno de los ajetreos secundarios más antiguos que existen.

Compre una casa, alquilela y acumule riqueza. Es una fórmula probada y verdadera, y ciertamente una forma de detener el intercambio de tiempo por dinero.

Esta idea fue popularizada por libros como Rich Dad Poor Dad, explicando (a menudo con bienes raíces como ejemplo) cómo puede "escapar de la carrera de ratas" cuando los ingresos de los activos que controla exceden sus gastos mensuales.

Pero la inversión inmobiliaria viene en muchos "sabores" diferentes, y algunos requieren más tiempo y dinero que otros para comenzar.

¿Es pasiva la inversión inmobiliaria?

Invertir en bienes raíces ciertamente puede ser pasivo pero como muchos antiguos propietarios le dirán, a menudo es todo lo contrario.

Los inquilinos destruyen las propiedades, los baños se rompen, los techos tienen goteras, las alfombras necesitan ser reemplazadas y los edificios y jardines no se mantienen.

Pero todos esos problemas pueden resolverse, y cuando se hace correctamente, el sector inmobiliario puede ser un vehículo de inversión extremadamente apalancado.

De hecho, considero que el sector inmobiliario es una inversión de ingresos pasivos importante para mí, aunque Estoy feliz de alquilar mi propia casa y no soy dueño directo de ninguna otra propiedad.

¿Cómo funciona?

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¿Por qué agregar bienes inmuebles a su cartera?

Los expertos en asignación de activos recomiendan maquillaje inmobiliario 5-20% de su cartera general.

Por Robeco:

Los mayores administradores de activos institucionales han reconocido por mucho tiempo el valor agregado de los bienes raíces en su asignación estratégica de activos. Por ejemplo, uno de los mayores fondos de pensiones globales ABP para empleados del gobierno en los Países Bajos, con 400 mil millones en activos bajo gestión en 2018, asigna el 11% a bienes inmuebles. Otros inversionistas institucionales destinar entre 5 y 13% a bienes inmuebles.

David Swensen, que administra la dotación de $ 27 mil millones de Yale, tiene bienes raíces vinculados a 20% de su asignación objetivo. Ha generado un rendimiento anualizado del 13,5% en los últimos 32 años, un historial increíble.

Entonces, ¿por qué debería asegurarse de tener bienes inmuebles como parte de su cartera?

  • Flujo de caja: obtenga ingresos continuos del alquiler
  • Protección contra la inflación.
  • Potencial de apreciación del capital a medida que los edificios o terrenos aumentan de valor
  • Beneficios fiscales potenciales

En los últimos años, he estado agregando estratégicamente bienes raíces a mi propia cartera. He hecho esto principalmente por diversificación y flujo de caja.

Según mi Capital personal cuenta, los bienes inmuebles ahora representan aproximadamente el 15% del pastel total (clasificado como "Alternativas" y "Sin clasificación" aquí):

asignación de bienes inmuebles de capital personal

Consejo profesional: Configurar un libre Capital personal cuenta propia y vincula tus cuentas de inversión para obtener una instantánea de cartera similar. (Los porcentajes de "Asignación de objetivos" se basan en datos históricos de rendimiento y sus objetivos de inversión únicos).

Solo en términos de flujo de caja positivo, mis propiedades inmobiliarias generan varios cientos de dólares al mes, y nunca tuve un inquilino que me llamara en medio de la noche.

El espectro de la inversión inmobiliaria pasiva

Como regla general, cuanto más "pasiva" sea una inversión inmobiliaria, menores serán los rendimientos típicos:

opciones pasivas de inversión inmobiliaria 2

Es justo, ¿verdad? Los inversores activos deben ser compensados ??adecuadamente por su tiempo.

Aquí hay algunos ejemplos comunes:

  • Fix and Flips – Como ves en la televisión. Compre una casa deteriorada a bajo precio, arréglela y revenda (o alquile) para obtener ganancias. Puede llevar mucho tiempo obtener ofertas y administrar el trabajo de rehabilitación.
  • Hackeo de casas – Por lo general, vas a sacrificar la comodidad con la rentabilidad, me dijo el hacker profesional Craig Curelop.
  • Volteo de tierra – Considerado como "el mejor modelo de ingreso pasivo", esto realmente requiere una tonelada de trabajo inicial en las ofertas de abastecimiento, generalmente a través del correo directo. Después de eso, sin embargo, podría cobrar cheques relativamente sin problemas durante años.
  • Venta al por mayor – Encuentre propiedades en dificultades y vendedores motivados, consígalos bajo contrato y véndalos rápidamente a otros inversores. No necesita mucho capital por adelantado, solo mucho trabajo preliminar para encontrar ofertas y establecer contactos con compradores potenciales.
  • Alquileres tradicionales – Construya una cartera de propiedades de alquiler y viva de los ingresos, como Chad Carson. Con plataformas "llave en mano" como Techo y una sólida gestión de la propiedad, esto puede ser bastante práctico.
  • REIT en línea – Sitios de "crowdfunding" inmobiliarios en línea como Recaudación de fondos hacer inversiones muy pasivas y tener mínimos bajos. A cambio de retornos más fuertes, sacrifica algo de la liquidez que vería con los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces tradicionales.
  • Préstamos inmobiliarios a corto plazo – Los inversores acreditados pueden establecer préstamos inmobiliarios automatizados a través de PeerStreet. Según mi tablero, mi cuenta ha ganado 6.9%.
  • REIT tradicionales – Esta es quizás la inversión inmobiliaria más pasiva, y puede comprar acciones a través de cualquier corretaje.

Al elegir las inversiones inmobiliarias que sean mejores para usted, debe tener en cuenta el tiempo que tiene disponible, sus habilidades de personal de mantenimiento existentes (o la falta de ellas) y su capital disponible.

Mi cartera de bienes raíces – esa asignación del 15% que viste arriba – está completamente en las últimas 3 opciones anteriores:

  1. REIT en línea
  2. Préstamos inmobiliarios a corto plazo
  3. REIT tradicionales

Suponiendo que tiene poco tiempo como yo, echemos un vistazo más de cerca a algunas de las inversiones inmobiliarias más "pasivas".

Comparación de las opciones de inversión inmobiliaria más pasivas

En esta sección, exploraré los pros y los contras de varias opciones diferentes de inversión en bienes raíces, comenzando con las más pasivas y avanzando hasta aquellas que toman un poco más de tiempo.

1. Bienes inmuebles listados (REIT tradicionales)

Los bienes inmuebles listados son cotizaciones públicas de inversiones inmobiliarias.

Por ley, estos fideicomisos deben pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas. Woohoo para flujo de caja pasivo!

En otras palabras, según REIT.com: "Los accionistas de un REIT ganan una parte de los ingresos producidos a través de la inversión inmobiliaria sin tener que salir a comprar, administrar o financiar propiedades ".

Los REIT que cotizan en bolsa poseen (a menudo) miles de millones de dólares en edificios de oficinas, apartamentos, almacenes, hoteles, centros comerciales e incluso áreas de esquí. Recaudan el alquiler y transfieren las ganancias a accionistas como usted y yo.

Puede comprar acciones en REIT a través de cualquier corredora.

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Posibles devoluciones:

  • Rendimientos típicos de 3-6%
  • Posible apreciación del precio de las acciones (como acciones, bonos, fondos mutuos y ETF)

No tome esto como un consejo de inversión, pero soy dueño de VNQ, el ETF REIT de Vanguard. Tiene una amplia exposición inmobiliaria y bajos gastos.

En el momento de escribir este artículo, el rendimiento de la SEC a 30 días es del 3,33% y el fondo se ha apreciado un 8% anual durante los últimos 5 años.

Pros:

  • Por lo general, no hay inversión mínima
  • Completamente sin manos
  • Rápido de liquidar
  • Diversificación instantánea

Contras:

  • Encuentra mejores rendimientos y más control en otros lugares

2. Préstamos inmobiliarios a corto plazo

Ejecuto estos préstamos a través de una plataforma llamada PeerStreet, que actualmente solo está abierto a inversores acreditados.

inversión inmobiliaria pasiva en peerstreet

Esencialmente estoy prestando dinero en proyectos de rehabilitación de bienes raíces. La propiedad en sí es garantía, y cada préstamo tiene un colchón de capital de al menos el 25%.

A cambio, los préstamos suelen tener un interés del 6-10%.

El inconveniente es que el mínimo por préstamo es de $ 1000, por lo que si por alguna razón PeerStreet no puede recuperar el capital, ¡picaría!

Posibles devoluciones:

  • Tasas de interés anualizadas típicas de 6-10%

Según el panel de mi cuenta, hasta ahora he ganado 6.9%. Es puramente una jugada de flujo de caja.

peerstreet vuelve

Pros:

  • Los préstamos están respaldados por bienes inmuebles y tienen un colchón de capital.
  • La función de inversión automatizada lo hace totalmente pasivo.
  • Puestos a corto plazo, generalmente de 1 año o menos.

Contras:

  • Mínimos de $ 1000
  • No mucha diversificación

Pros y contras de cada uno: rentabilidad, flujo de caja, apreciación, tarifas, impuestos, liquidez

3. REIT en línea

REIT en línea como Recaudación de fondos ofrecen una alternativa convincente a sus contrapartes que cotizan en bolsa.

página de inicio de recaudación de fondos

Estos fondos no están tan diversificados como los REIT que cotizan en bolsa, ni como líquidos. A cambio de eso, espera obtener un mejor rendimiento.

Mucho de eso se reduce a confiar en el proceso de investigación y gestión del proveedor REIT.

Posibles devoluciones:

He sido un inversionista (y afiliado) de Fundrise desde finales de 2015. Desde entonces, he agregado a mi posición varias veces y he visto dividendos trimestrales anualizados del 6-8%:

devolución de fondos

Pros:

  • Mínimos mínimos de $ 500 para comenzar
  • Fuerte desempeño del flujo de caja
  • Combinación de posiciones de deuda y patrimonio

Contras:

  • Más difícil de liquidar (no invierta efectivo que anticipa necesitar en el corto plazo)
  • La diversificación varía según el proveedor, pero no es tan fuerte como los REIT que cotizan en bolsa.

Alternativas de material para techos:

  • Diversyfund – Un nuevo host eREIT que se dirige a complejos de apartamentos con flujo de efectivo que necesitan mejoras. Diversyfund ha visto un rendimiento de más del 15% en sus primeros dos años, y solo tiene una inversión mínima de $ 500.
  • RealtyMogul – Ofrece un par de REIT a nivel nacional con una inversión mínima de $ 5000.
  • Rendimiento Calle Mínimos de $ 5000, con un objetivo de rentabilidad del 8-20%.

4. Propiedades de alquiler llave en mano

Varios amigos míos han estado invirtiendo en viviendas unifamiliares fuera del estado para comenzar a generar capital y flujo de efectivo.

Plataformas como Techo y Memphis Invest están ayudando a facilitar la adquisición y administración de estas propiedades.

Todavía tengo que apretar el gatillo de este tipo de inversión por algunas razones. Primero, la propiedad directa me asusta un poco, ya que he visto de primera mano algunos de los gastos inesperados o "alegrías de la propiedad de la vivienda" que pueden surgir.

Por la cantidad de efectivo que estaría desembolsando como anticipo, podría obtener mucha más diversificación, administración profesional y mejores rendimientos a través de algunas de las otras opciones mencionadas en esta página.

alquiler llave en mano

Aún así, Roofstock facilita la comparación de diferentes propiedades de inversión en todo el país. Muchos ya cuentan con inquilinos y administración de propiedades, lo que hace que esto sea lo más pasivo posible.

propiedades del techo

Posibles devoluciones:

  • Las devoluciones de efectivo en efectivo generalmente oscilan entre el 4 y el 12%.
  • Las casas pueden apreciarse con el tiempo.

Pros:

  • La plataforma facilita encontrar y comparar alquileres fuera del estado.
  • Los activos reales tangibles son fáciles de entender.
  • La administración de la propiedad local reduce su participación en el tiempo.

Contras:

  • Difícil de diversificar (¡a menos que ya esté cargado!).
  • Altos costos iniciales; Se requiere al menos un 20% de anticipo.

¿Cuáles son las mejores opciones de inversión inmobiliaria si no tiene dinero?

Como muchas otras ideas de ingresos pasivos, generalmente tomará tiempo o dinero para comenzar. Si tiene más tiempo que dinero para invertir en este momento y todavía quiere involucrarse en bienes raíces, sus principales opciones son:

  • ?Casas libres? – Use financiamiento creativo para asegurar propiedades sin su propio dinero. Un estafador lateral compartió cómo construyó una cartera de $ 1.2 millones sin nada de su bolsillo.
  • Volteo de tierra – Envíe ofertas de bajo nivel a los propietarios de terrenos en mora tributaria y revenda las parcelas. (Todavía requiere una inversión inicial para el marketing y las compras iniciales). Un invitado de Side Hustle Show compartió cómo tenía un flujo de efectivo de $ 10,000 al mes después de hacer esto durante un año.
  • Venta al por mayor – Asegure los contratos de compra de propiedades en dificultades y venda esos contratos a otros inversores. Un destacado inversionista de bienes raíces señaló que así fue como comenzó: con menos de $ 100.

Conclusión pasiva de la inversión inmobiliaria

Como la mayoría de las inversiones, todo lo relacionado con bienes raíces ayuda a tener una visión a largo plazo.

En muchos casos, es posible que no vea resultados sorprendentes a corto plazo o liquidez, pero a largo plazo, los bienes raíces pueden ser una forma real de generar riqueza e ingresos pasivos.

¿Qué opciones le atraen más?

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