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Ideas para reinvertir los ingresos después de la venta de una casa para obtener el máximo rendimiento

Ideas para reinvertir las ganancias después de la venta de una casaUna gran ganancia financiera inesperada puede ser una ocasión alegre o una ocasión estresante. Todo depende de qué tan bien planifiques. Debido a que generalmente es más fácil gastar que ahorrar, siempre recomiendo a las personas que se sienten en su efectivo durante al menos un mes antes de hacer cualquier movimiento.

Tener mucho efectivo no es algo malo, incluso en un mercado alcista. Un alijo de efectivo solo es estresante si sufres de una avaricia abrumadora. La avaricia puede matar sus ganancias porque no piensa adecuadamente en los riesgos. Todo lo que piensa es en cuánto podría ganar de una clase de inversión en particular sin darse cuenta de cuánto podría perder también.

En esta publicación, me enfocaré específicamente en qué hacer con los ingresos después de la venta de una propiedad. Esta publicación es aplicable a cualquier tipo de gran ganancia inesperada, p. herencia, bonificación de fin de año, regalo, etc.

Lo primero que debe hacer si encuentra una bolsa de oro dentro de un casillero del aeropuerto es ejecutar algunos diagnósticos financieros para configurar su marco de inversión.

Preguntas que debe hacer antes de reinvertir sus ganancias

1) ¿Cuánto valdrá la casa vendida en 5, 10, 20 años? El objetivo es llegar a un objetivo financiero de referencia para disparar. Utilice la tasa de rendimiento anual histórica del activo durante un período de 50 años o una tasa libre de riesgo más una prima razonable.

2) ¿Cómo se ve su asignación de patrimonio neto después de la venta? Una vez que se entere, puede hacer una mejor evaluación de dónde asignar el capital. Después de un período prolongado de tiempo, su asignación de patrimonio neto puede sesgar más hacia un activo debido a un rendimiento superior.

3) ¿Cómo te sientes acerca del entorno económico actual? Eres alcista, neutral o bajista. Haga una mejor estimación de dónde estamos en el ciclo estudiando ciclos anteriores y extrapolando datos actuales hacia el futuro.

4) ¿Cuáles son sus próximas necesidades financieras en los próximos 1, 3, 5, 10+ años? Debe haber un propósito para invertir; de lo contrario, no tiene sentido. Los mayores gastos incluyen otra compra de vivienda, matrícula universitaria, costos de atención médica y jubilación.

5) ¿Cuál es su obligación tributaria estimada? No hay forma de evitar al recaudador de impuestos. Calcule todos los costos involucrados en la venta de su casa (comisiones, impuestos, etc.), la cantidad que gastó para mejorar su casa y cualquier beneficio fiscal como las ganancias libres de impuestos de $ 250K / $ 500K para calcular sus ganancias imponibles. Pon ese dinero a un lado.

Una vez que haya respondido estas preguntas durante su período de un mes o más de enfriamiento, tendrá una idea mucho más clara de cómo reinvertir sus ganancias.

Cómo estoy reinvirtiendo las ganancias de la venta de la casa

Pasé de tener $ 2,740,000 de exposición en un activo en SF con $ 815,000 en apalancamiento (hipoteca) a tener ~ $ 1,800,000 en efectivo después de la venta.

Aquí estaban mis pensamientos iniciales después de depositar el cheque.

1) Reduzca el riesgo en $ 815,000 pagando $ 1,800,000 en efectivo por una vivienda unifamiliar diferente en San Francisco. Pero ya tengo exposición en San Francisco a través de mi residencia principal, un condominio de alquiler y una propiedad de vacaciones en Lake Tahoe. Así que creo que esta no es la mejor idea a menos que pueda encontrar otra dulce casa panorámica con vista al mar que tenga una clara trayectoria de apreciación de $ 2,500,000 (39% +) en los próximos 5 a 10 años.

2) Reduzca el riesgo en $ 815,000 invirtiendo todos los $ 1,800,000 en una cartera de diferentes activos inmobiliarios, p. REIT y proyectos de crowdfunding inmobiliario para evitar que la exposición inmobiliaria caiga solo un 29%. Este es el movimiento más sensato ya que soy optimista en el sector inmobiliario a largo plazo y puedo diversificarme de una sola casa a múltiples propiedades en todo el país.

3) Encuentre la casa de sus sueños en Honolulu con un lote plano de más de 10,000 pies cuadrados cerca de la playa. Desafortunadamente, estas casas cuestan ~ $ 3,000,000 – ~ $ 5,000,000 y no estamos listos para salir de San Francisco hasta el momento en que mi pequeño vaya al jardín de infantes en 2022. He estado buscando durante un par de años y no he encontrado el ideal propiedad a un precio asequible.

Por lo general, me gusta reinvertir los ingresos en la misma clase de activos mientras trabajo en acumular mayores cantidades en otras clases de activos para llegar a la asignación de activos de mi patrimonio neto deseado. Pero después de mucha deliberación, quería centrarme en eliminar el riesgo.

Cuando sobrevive a una crisis financiera con una cantidad relativamente grande de activos que fueron golpeados, realmente aprecia las segundas oportunidades de sacar dinero de la mesa. Recuerde, tomé un gran riesgo en 2014 al sacar otra hipoteca de $ 1,000,000 para comprar otra propiedad mientras mantenía mi casa anterior como alquiler con una hipoteca de $ 1,000,000 por tres años. Además, ¡estoy desempleado!

Así es como he reinvertido el dinero hasta ahora:

Bonos municipales: $ 500,000 en varios bonos municipales individuales de California con un cupón libre de impuestos del 3% – 4%, que es equivalente a un rendimiento bruto del 4.4% – 5.9% basado en una tasa impositiva efectiva del 32% (federal más estatal). Siempre me ha gustado mantener una buena cantidad de inversiones de bajo riesgo / sin riesgo porque, irónicamente, me permite tomar el máximo riesgo en mi vida: mudarme de ciudad, cambiar de empresa, comenzar un negocio, jubilarme temprano, etc. Objetivo de rendimiento anual ( bruto): 5%

Crowdfunding inmobiliario:$ 250,000 en múltiples proyectos de crowdfunding inmobiliario, lo que eleva mi total a $ 500,000 + un proyecto comercial de Conshy, Pennsylvania de $ 10,000. El fondo realizó nuevas inversiones en Virginia, Dallas, Seattle y Utah. Esta inversión es mi forma de reinvertir una parte de los ingresos en bienes inmuebles 100% pasivos que, con suerte, tienen más ventajas que los bienes inmuebles de San Francisco, que han comenzado a disminuir. Objetivo de rendimiento anual: 8% frente a su rendimiento objetivo de 15%.

Cepo: $ 100,000 en un índice S&P 500 ETF IVV y $ 50,000 en varias acciones de crecimiento tecnológico de gran capitalización. Usé la pequeña liquidación en agosto y principios de septiembre para asignar capital. No estoy entusiasmado con el mercado de valores, por lo que esta es más una decisión de asignación de activos. Asignaré $ 100,000 al mercado de valores con cada corrección del 2%, suponiendo que el mercado de valores no corregirá más del 10%. Objetivo de rendimiento anual: 7%.

Instantánea financiera de Samurai Equity and Bond Investments agosto / septiembre de 2017

Instantánea de varias compras de iShares S&P 500 ETF y un par de bonos municipales de cupón cero CA

Plan 529: $ 35,000 para el plan 529 de mi hijo. Puedo superfinanciar el plan con $ 70,000 en un año, pero no estoy seguro de hacerlo porque estos fondos objetivo a largo plazo son muy agresivos. Con una fecha objetivo de 18 años, el fondo tiene una ponderación de más del 90% en las acciones, por lo que este plan 529 es realmente solo un fondo de acciones en este momento. Además, tengo 18 años para alcanzar el límite de $ 359,000, que debería aumentar en el futuro. Estoy más preocupado por la asignación de capital en la parte superior del mercado y no poder asignar legalmente más si hay una corrección.

Samurai financiero 2017 529 contribución de ahorro universitario

Contribuyó $ 30,000 al plan 529 de mi hijo en dos tramos. Quedan $ 40,000 para contribuir en 2017

Pago de la deuda: Se usaron $ 50,000 para pagar una hipoteca fija de 4.25% a 30 años en mi propiedad de vacaciones en Lake Tahoe que no se puede refinanciar en un ARM 5/1 por una tasa más baja. El objetivo es pagar esta deuda por completo para 2022 antes de salir de California.

Total invertido: $ 935,000 durante tres meses

Total de efectivo restante: $ 865,000 de ingresos

Obstáculo de regreso: 4% (calculo que la casa que vendí aumentará en un 4% anual en promedio durante los próximos 20 años). $ 1,800,000 de mi capital se convertirá en $ 3,944,000 en 20 años con un rendimiento compuesto del 4%, si cancelo el costo de llevar la hipoteca de $ 815,000 (2.35% + 1.2% de impuestos a la propiedad + gastos de mantenimiento = un lavado).

Retorno estimado de los ingresos reinvertidos: 6% (tasa de rendimiento combinada para inversiones excluyendo efectivo). $ 935,000 se convertirán en $ 3,000,000 en 20 años con un rendimiento compuesto del 6%.

Diferencia de actividad: Pasando del ingreso semi-pasivo al 100% de ingreso pasivo. ¡Aleluya!

Calificación del riesgo de reinversión

Siempre es bueno asegurarse de que lo que está reinvirtiendo coincide con su tolerancia al riesgo y sus objetivos financieros. Aquí está mi evaluación de riesgo de reinversión:

En una escala de 1-10, 10 siendo súper riesgoso y 1 sin riesgo, califico mantener $ 2,740,000 de exposición en bienes raíces de SF con una hipoteca de $ 815,000 un 8. Mi propiedad de alquiler fue valorada en ~ 30X de renta anual bruta (loca IMO caro) después de que los precios aumentaron un 60% desde 2012 y ya tengo tres propiedades más en el Área de la Bahía. Si esta fuera mi residencia principal y no tuviera otras propiedades, asignaría un puntaje de riesgo de 5 para mantener, a pesar del aumento en los precios porque tengo que vivir en algún lugar.

Creo que existe un 50% de posibilidades de que la propiedad que vendí disminuya en un 10% ($ 2,500,000) en los próximos años debido a una mayor oferta de condominios de lujo, una pequeña posibilidad de que las tasas hipotecarias aumenten y una desaceleración en la contratación. Demonios, es posible que haya vendido mi propiedad por $ 2,500,000 este año si el comprador amenazó con retirarse. Pero también creo que hay un 70% de posibilidades de que mi antigua propiedad de SF simplemente se aprecie a una tasa del 1% – 4% anual para siempre, al igual que la inflación.

Le doy a mis reinversiones un 3 de 10 en términos de riesgo. El 51% de mi reinversión es en bonos municipales de grado de inversión casi sin riesgo que pagarán su capital más un cupón a lo largo de los años. El 25% de mi reinversión es en crowdfunding inmobiliario en mercados más baratos con mayores rendimientos. El 20% de mi reinversión está en inversiones de capital de mayor riesgo, mientras que el 4% restante de mi reinversión se utilizó para pagar la deuda.

¿Por qué todavía tiene tanto efectivo?

A pesar de no querer tener más propiedades físicas, parece que no puedo romper mi adicción. Durante 16 años, he estado revisando los listados y realizando caminatas de puertas abiertas todos los domingos. Todavía hay muchas ventajas para propiedades más baratas en el lado oeste de SF.

Creo que hay un 20% de posibilidades de que pueda enganchar una propiedad entre un 5% y un 10% por debajo del valor razonable porque eso es exactamente lo que hice cuando compré mi residencia actual en 2014 de un agente de bienes raíces de 72 años que no vivía en SF. Era vecino de la infancia del vendedor en los años 60, por lo que le pidieron que les hiciera un favor. Hay ineficiencias en el mercado inmobiliario debido a vendedores fuera de la ciudad, agentes de bienes raíces fuera de la ciudad, mal momento de cotización, mala comercialización, vendedores / agentes inmobiliarios sin experiencia, etc.

Visualizando reinvertir los ingresos restantes

Con el dinero que le quede, visualice claramente cómo planea reinvertir los ingresos en qué plazo. No tiene que seguir exactamente su plan, pero debe escribir algo para tener una buena idea cuando surjan oportunidades. En mi caso, me quedan $ 815,000.

1) Impuestos: $ 100,000 $ 150,000 reservados para abril de 2018 (gracias a los comentarios de los lectores). De hecho, he estado buscando comprar una casa de ensueño en Honolulu para hacer un intercambio 1031 una vez 2014, pero no pude encontrar la casa correcta. Es difícil dejar mi red en San Francisco y subir a un avión antes de que mi hijo cumpla tres años.

2) Propiedad física en SF: Todos los $ 815,000 si se puede obtener una oferta con un 10% de descuento en el mercado. Necesito tener mucho efectivo para ser competitivo, a diferencia de mi comprador que tuvo que pedir un préstamo de $ 2,000,000 y un préstamo puente de $ 300,000 para hacer el trato.

2) Bonos municipales: $ 100,000 si el rendimiento a 10 años vuelve al 2.3% y $ 300,000 si el rendimiento a 10 años vuelve al 2.5%. Mínimo $ 10,000 por mes, sin importar lo que pase con las tasas de interés.

3) Existencias: $ 100,000 por cada corrección del 2% en el mercado, y hasta $ 500,000 si hay una corrección del 10%. Mínimo $ 10,000 por mes, no importa lo que pase en el mercado.

4) Pago de la deuda: $ 10,000 por mes sin fallas y $ 100,000 en 12 meses si el rendimiento a 10 años no llega al 2.5% y las existencias no se corrigen en un 10%.

5) Alternativas inmobiliarias:Un adicional de $ 100,000 – $ 500,000 en crowdfunding inmobiliario si las inversiones existentes funcionan bien.

Dado que todas las inversiones del fondo son acciones y no deuda, puede llevar años ver cualquier tipo de rendimiento, que es exactamente lo que quiero debido a mi alta tasa impositiva actual, especialmente desde que acabo de vender una casa. Planeo cenar con un miembro del comité de inversiones antes de comprometer más capital.

A continuación se muestra una instantánea de mi cuenta hasta ahora. Me sorprende que ya se hayan pagado los ingresos.

Panel de inversiones financiero Samurai REC con $ 510,000

Inversión total de $ 510,000 en varios acuerdos de crowdfunding de bienes raíces

Vale la pena ser paciente con efectivo

El bloqueo de $ 310,000 en un CD de 7 años de 4.1% de 2007 a 2014 fue un movimiento financiero subóptimo desde que el S&P 500 superó. Pero usar $ 246,000 de los $ 400,000 en ingresos para comprar un fijador superior por $ 1,230,000 en 2014 que ahora se ha apreciado a ~ $ 1,650,000 (33%) o ~ $ 2,000,000 (40%) si incluye los $ 180,000 que gasté en la remodelación, fue una buena decisión financiera, así que lejos. Los $ 426,000 en capital para el pago inicial y la remodelación han aumentado a ~ $ 1,160,000 (+ 176%).

Siempre habrá grandes oportunidades en el futuro si tiene el efectivo y el coraje para aprovecharlo. No todos podrían haber comprado mi casa en 2014 porque no todos tenían un pago inicial de $ 250,000 o el deseo de mirar hacia el oeste. Cuando tienes efectivo, tienes opciones.

Además de proporcionar opcionalidad, el efectivo también brinda seguridad. No tiene que preocuparse tanto por perder su trabajo, pagar una factura médica inesperada o ver que su negocio se arruina. Con menos preocupación, viene más felicidad. ¡Y de eso se trata la felicidad!

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Embudo de diligencia debida de recaudación de fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

Actualizado para 2019 y más allá.

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