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H√°gase rico con: ser propietario de casas de alquiler

Nos estamos sumergiendo en un campo fundamentalmente nuevo aquí: el campo de realidad aumentando sus ingresos, que es bastante diferente de la recortando sus gastos Yo suelo abogar.

Para la mayoría de las personas, el recorte funciona mucho mejor porque ya tienen una escasez de tiempo libre y un excedente de ingresos en comparación con lo que realmente se necesita para vivir una vida razonable.

Pero para esas personas raras, tal vez los jóvenes y ambiciosos, o aquellos sin hijos que necesitan todo su tiempo libre, es posible aumentar sus ingresos considerablemente mientras mantiene su trabajo diario utilizando el método tradicional de convertirse en propietario.

Para algunas personas, parece una molestia que no vale la pena considerar. Para otros que leyeron los libros de Get Rich sobre el tema o conocieron a un multimillonario hecho a sí mismo que se hizo rico usando alquileres, la idea es intrigante y deseable. Como propietario de una pequeña empresa que alquiló cuatro casas a lo largo de los años y todavía tiene un alquiler hoy, diría que la verdad está en algún punto intermedio.

Aquí hay un ejemplo del mundo real con algunos números que muestran la razón fundamental por la que estas cosas te hacen ganar dinero:

– En mi ciudad, puedo comprar una casa de 3 habitaciones en un vecindario bastante bueno por alrededor de $ 200,000. Pagaría $ 40,000 y, debido a las tasas de interés increíblemente bajas de hoy, mis costos mensuales por el préstamo de $ 160,000, incluidos seguros, impuestos a la propiedad y unos pocos dólares para mantenimiento, serían de aproximadamente $ 950 / mes.

– A precios locales, puedo alquilar esta casa por alrededor de $ 1200 / mes.

Entonces, cada mes obtengo este beneficio: $ 250 del flujo de efectivo real del alquiler $ 230 del capital de la hipoteca se pagan.

La ganancia neta es de $ 480 / mes, o $ 5760 por año. Es un retorno del 14.4 por ciento de mi inversión de $ 40,000, ¿verdad? ¿Doblar la cifra oficial de MMM para los rendimientos del mercado de valores?

Pero no, no es lo mismo, porque realmente tienes que TRABAJAR para comprar la casa y cuidar a los inquilinos. Creo que si hace un buen trabajo consiguiendo buenos inquilinos responsables, la cantidad total de trabajo requerida para cada casa de alquiler promedia aproximadamente 1 día por mes, o 96 horas por año.

Entonces, su tasa de pago por hora es de aproximadamente $ 60 por hora, ¿verdad? Bueno, de nuevo, no del todo, porque habrías hecho la mitad de ese dinero si hubieras puesto los $ 40k en un fondo indexado a un promedio del 7%. Teniendo en cuenta eso, está recibiendo $ 30 por hora por administrar la propiedad, que sigue siendo un pago razonable para cualquier persona que esté dispuesta a trabajar por $ 60k o menos por año.

Pero he dejado fuera una parte importante de la ecuación: Apreciación en la casa de alquiler. Debido a que solo pone un 20% de descuento en la casa, básicamente posee una inversión que se apalanca en 5 a 1. Eso es potencialmente arriesgado, como descubrieron muchos propietarios estadounidenses cuando los valores de las propiedades cayeron en los últimos años. Pero en promedio, las estadísticas dicen que a largo plazo el valor de su casa de alquiler aumentará con la inflación: 2-3% por año. Así que volvamos a ejecutar los números con una apreciación conservadora:

Flujo de caja y pago de hipoteca: $ 5760 por año Apreciación en la casa ($ 200,000 @ 2%): $ 4,000 por año.

Ahora le pagan $ 9760 por año a cambio de invertir $ 40,000 y dedicar 96 horas. Al hacer la misma resta equivalente al mercado de valores anterior, está ganando alrededor de $ 72.50 por hora. A menos que gane más de $ 144,000 en su trabajo diario, esto debería comenzar a sonarle bastante emocionante. Y si tiene las habilidades para expandir su imperio para incluir alquileres múltiples, puede dedicar unas horas a su nueva tarifa de $ 72.50.

Si recolecta varias casas, incluso puede renunciar a su trabajo diario y tener un ingreso de más de tiempo completo por un esfuerzo de menos de tiempo completo. A $ 72.50 por hora, puede ganar un cómodo salario familiar de $ 40k con aproximadamente 10 horas a la semana de esfuerzo. Varias personas que conozco ya han hecho esto.

Si su área TIENE un auge de la propiedad y el valor de la vivienda aumenta más rápido que la inflación, puede obtener grandes cantidades de dinero fácil. En mi mejor experiencia, gané alrededor de $ 50,000 en apreciación durante cinco años en una casa de alquiler, y en mi peor experiencia, perdí alrededor de $ 10,000 en cinco años en otra (compré esa en el boom inmobiliario de 2005 y tuve que venderla 2010, todavía parte del actual período lento).

Y si su área tiene una proporción más alta de alquiler a precio, a veces denominada ?tasa de capitalización?, el plan puede ser aún más atractivo. En el ejemplo anterior, el alquiler de $ 14,400 / año dividido por el precio de $ 200,000 da una tasa de capitalización de 7.2%. En ciudades caras, la tasa de capitalización es mucho más baja, lo que hace que los alquileres sean una mala idea. Pero en algunos casos puede obtener una tasa de capitalización mucho más alta: generalmente funciona mejor cuanto menos costosa es la vivienda, razón por la cual los condominios hacen buenos alquileres. Esta economía de escala continúa hasta la herramienta de alquiler definitiva: el edificio de apartamentos, que puede tener tasas de capitalización superiores al 12%.

La conclusión es que es solo otra forma de intercambiar tiempo por dinero. Pero si tiene el entusiasmo de conocer los buenos vecindarios de su propia ciudad, encontrar una buena oferta en una casa, realizar pequeñas renovaciones y mantenimiento e interactuar con los inquilinos con los que se conecta con un anuncio Craigslist diseñado por expertos, posiblemente sea el salario más alto que jamás haya ganado y, por lo tanto, la forma más rápida de pasar de un entusiasta joven oficinista a una reserva para jubilados.

Esto es solo una introducción al tema. Hay muchos libros sobre esto en la biblioteca si desea obtener más información, o si desea conocer más detalles de mí, ¡piense una pregunta para la sección de comentarios!