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¿Ganga de toda la vida, o mucho más que caer?

¿Ganga de toda la vida, o mucho más que caer?

En noviembre, leí un artículo en The Economist con el lema "Casa de los horrores: el estallido de la burbuja inmobiliaria mundial está a la mitad".

Por lo general, presto mucha atención cuando The Economist llama a una burbuja, porque a diferencia de la montaña rusa diaria de porristas de acciones y el miedo que lees en la mayoría de los periódicos estadounidenses, los escritores de allí tienen una buena comprensión de, bueno, la economía. Armado con solo ese conocimiento relativamente simple, por lo general, puede llamar "mentira" en muchos de los ataques de silbido más pronunciados del mundo financiero, y obtener ganancias constantes de la inversión, mientras que sus vecinos de comercio diario se ven aplastados por un mercado bajista.

En el artículo que leí, The Economist señaló que el mercado inmobiliario respondió de manera muy diferente en todo el mundo a la gran crisis financiera de 2008.

Aquí en los EE. UU., Los precios cayeron aproximadamente un 34% de pico a mínimo cuando se midieron a nivel nacional. Pero esta cifra oculta algunas caídas aún más brutales: en las áreas más prósperas y con restricciones de oferta como Manhattan y San Francisco, los precios apenas sufrieron una abolladura. En áreas más salvajes y más especulativamente construidas como Phoenix, Las Vegas y Miami, algunos vecindarios salieron a la venta con un descuento del 75%, con ejecuciones hipotecarias que representan más de la mitad de todas las ventas de propiedades durante varios años consecutivos.

En el Reino Unido, los precios solo cayeron un 10% antes de reanudar su ascenso. (Vea este bonito artículo sobre Monevator para obtener más análisis sobre el lado del Reino Unido / Londres.) Y en Canadá, a solo un paseo en canoa del mercado brutalmente aplastado de Detroit, los aumentos de precios han continuado sin cesar y continúan estableciendo nuevos récords. Los residentes de Toronto generalmente quedan inconscientes cuando les digo que actualmente pueden comprar una casa de lujo de 4 dormitorios con palmeras y vistas a la montaña, por menos del valor de su espacio de estacionamiento para un automóvil.

Entonces, cuando pregunta "¿están sobrevaloradas las casas?", Debe calificar la pregunta especificando una ciudad y un país. La situación varía mucho según la ubicación. Pero, ¿cómo puede juzgar el verdadero valor de una casa? Una plataforma en la ciudad de Nueva York seguramente vale más que una unidad de igual tamaño en St. Louis, porque la situación de la oferta y la demanda es drásticamente diferente. Pero Cuánto cuesta ¿Cuánto más vale?

Los economistas de la vivienda son los mejor calificados para hacer esta convocatoria, y la forma en que lo hacen es midiendo al menos estos dos factores:

  • La relación precio-alquiler
  • La relación precio / ingresos

Cuando observa esas cosas y las compara con las razones históricas promedio de su área, puede tener una buena idea de si está en una burbuja o en una quiebra.

En los EE. UU., La relación precio / ingresos dio un salto enorme del 75% a mediados de la década de 2000, pero el colapso posterior lo bajó más que nunca. Ahora se encuentra al menos un 20% por debajo de su promedio histórico.

En Canadá, por otro lado, la relación precio / ingreso está en su punto más alto, al menos un 29% por encima del promedio. En el Reino Unido, esta relación de sobrevalor es del 20%.

La relación precio / alquiler es simplemente una medida de cuánto cuesta una casa, en comparación con el ingreso bruto que recaudaría si la alquilara. Una regla general común aquí es 20. Si una casa cuesta más de 20 veces la renta anual, es posible que los precios se sobrecalienten en esa área. En el proyecto de ejecución hipotecaria, recogimos una casa que costaba alrededor de 10 veces su renta anual después de las renovaciones, una buena compra. En San Francisco, las casas cuestan alrededor de 30 veces su renta anual, una mala compra. Con el tiempo, estas cosas tienden a volver a su media histórica: los precios caerán y / o los alquileres aumentarán.

El precio al ingreso y el precio al alquiler son buenas proporciones, pero no siempre es fácil encontrar una gran hoja de cálculo de datos para cada ciudad. Si solo desea una guía rápida y sucia, puede consultar un cuadro de precios de vivienda ajustados por inflación. ¿Por qué? Debido a que tanto los alquileres como los ingresos tienden a aumentar aproximadamente a la tasa de inflación con el tiempo *, y también lo hacen los precios de la vivienda. Si ve que los precios de la vivienda despegan en una pendiente mucho más rápida que la inflación, tenga cuidado con las burbujas.

Siendo un gran admirador del libro del economista Robert Shiller "Exuberancia irracional", visité su sitio web y descargué la hoja de cálculo del precio de la vivienda, utilizándola para generar este gráfico de precios de la vivienda ajustados por inflación desde 1890 hasta finales de 2011:

Las cosas se pusieron un poco tontas en la década de 2000, pero ahora comienzan a parecer bastante razonables.

El Dr. Shiller ha estado observando los precios de las acciones y los precios de la vivienda durante muchos años, por lo que a lo largo de la década de 2000, llamó "¡Burbuja! ¡Burbuja estúpida gigante! ¿¡Hola!? ¿Alguien está escuchando? ¡Deja de comprar casas y acciones! ¡Mira mis gráficos! ".

La mayoría de nosotros no lo escuchamos, pero la información siempre ha estado disponible para aquellos que tienen el conocimiento para vigilarla. Se forma una burbuja de activos cuando suficientes personas dicen colectivamente: "Esta vez es diferente, y las (casas / acciones / lingotes de oro / bulbos de tulipán) valdrán para siempre más que nunca. La burbuja parece una parte del gráfico que no pertenece, sospechosamente similar a lo que vemos hoy con precios del oro.

Nadie puede predecir el futuro con nada cercano al 100% de certeza. Pero utilizando una buena comprensión de la economía para hacer algunas conjeturas educadas, ocasionalmente puede detectar una ineficiencia en la mentalidad de rebaño del mundo y evitar perder un montón de su dinero en la estampida.

En el caso de hoy, el "rebaño" es la corriente de parejas jóvenes temerosas de las que escucho regularmente, que dicen cosas como "Nunca quisiera comprar una casa, ¡mira cuánto han bajado los precios! ¿Y has oído lo que el papel higiénico de la Reserva Federal está haciendo a la deuda nacional y también cómo la crisis de la deuda europea causó que el barco Carnival Cruise se hundiera y las barras de oro son el único ingrediente seguro para el aderezo de ensaladas en estos días? ”.

En 2006, la manada me dijo que "compre un condominio de 2 dormitorios en Miami por $ 600,000 porque es uno de los lugares más deseables en la Tierra y los precios han subido un 30% por año, lo que significa que valdría $ 1.2 millones antes". la garantía del nuevo refrigerador incluso expiró ”. (Solo estoy parafraseando libremente de unos pocos folletos inmobiliarios que leí durante un viaje que hice allí en ese momento, pero entiendes la idea).

Por lo tanto, en el caso de la vivienda en los Estados Unidos, me siento seguro al hacer apuestas para mejorar gradualmente su fortaleza. El inventario actual de viviendas sin vender se ha reducido a unos 6 meses de suministro al ritmo actual de ventas (por debajo de un máximo de más de 12 meses en enero de 2009), el nivel más bajo desde la primavera de 2006. A medida que el suministro continúa disminuyendo y las ejecuciones hipotecarias gradualmente se engullen, los precios volverán a subir.

En mi propia ciudad, veo retornos sólidos en las propiedades de alquiler, y un costo de propiedad que es más bajo que el costo de alquiler. Igualmente significativo, muchas viviendas están disponibles a un precio más bajo que el costo de construcción, suponiendo un costo de tierra de cero. Por definición, no se construirán casas nuevas bajo esta condición de precio, lo que significa que mientras la población de mi ciudad continúe aumentando, los precios de las casas tendrán que aumentar a medida que disminuya la oferta de casas disponibles.

En Toronto, sin embargo, haría una apuesta diferente. Los precios de las viviendas allí han aumentado mucho más rápidamente que los ingresos, dejando a los compradores de viviendas más recientes con niveles récord de deuda. Las personas compiten entre sí para comprar casas a un precio superior al precio de venta, por temor a que los precios sean aún más altos mañana. Aunque el sistema financiero canadiense es más estable que el de los EE. UU. En 2008, cualquier cambio en el entusiasmo del comprador, el empleo o las tasas de interés podría causar un ciclo de caída de precios que se alimenta a sí mismo, lo que lleva a más caídas de precios, hasta que las tasas de precios anteriores se reviertan a sus normas históricas. Podría estar equivocado, pero dado un futuro incierto, haré mis apuestas según mi mejor estimación de las probabilidades.

Su propio curso de acción debe depender de una evaluación sensata del mercado inmobiliario de su propio país y ciudad. Mire los precios históricos y la relación precio / renta tanto en su propia ciudad como en otros lugares donde le gustaría vivir. Alquilar una casa o apartamento por ahora parecerá una opción menos sombría si le ahorra una gran cantidad de dinero durante sus años de trabajo y le permite comprar una casa menos costosa más adelante en una ciudad más habitable. En los Estados Unidos, sin embargo, el momento de comprar podría ser dentro de los próximos años.

* En realidad, creo que los economistas dirían que las rentas aumentan con la inflación, mientras que los ingresos aumentan con el crecimiento del PIB, que tradicionalmente es un poco más alto que la inflación. Pero en teoría, esto resultaría en que gastemos cada vez menos de nuestro dinero en vivienda con el tiempo. Por lo tanto, es posible que las rentas y los precios de la vivienda aumenten un poco más rápido que la inflación, mientras que otros productos como alimentos y bienes duraderos aumentan más lentamente, como hemos visto en los últimos 100 años. Pero de cualquier manera, creo que mi gráfico sigue siendo útil. ¿Algún economista quiere opinar?