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Fondos inmobiliarios 10 ventajas que el inversor debe conocer

Fundos Imobiliários 10 vantagens que o investidor deve conhecer Me gustaría dar las gracias a Navarro y todo el equipo Dinheirama por la oportunidad de escribir para lectores inteligentes y deseosos de mejorar su situación financiera. Siempre he aprendido mucho de esta comunidad y espero, a través de este artículo, retribuir este precioso conocimiento. Siéntase libre de dejar su comentario, sugerencia o crítica para que mi participación suceda de la mejor manera posible.

Desde la última y excelente materia sobre fondos inmobiliarios publicada por Dinerama en agosto de 2007, este mercado ha evolucionado bastante. En ese período, había en torno a 20 Fondos Inmobiliarios disponibles, con valor de mercado de cerca de R $ 2 mil millones y la liquidez en la Bovespa era un gran problema.

Hoy, con más de 40 fondos disponibles para negociación, valor de mercado por encima de R $ 4 mil millones y con fondos presentando más de 300 negocios en apenas un mes, los fondos inmobiliarios cayeron en el gusto popular. Y no es por casualidad. Ofrecen una serie de ventajas en relación a la inversión directa en inmuebles y algunas de las principales aplicaciones de renta fija.

Tengo la oportunidad de trabajar junto a Sérgio Belleza, fondos inmobiliarios más altos de consultores en Brasil y creador del sitio Fondo de bienes inmuebles, y aproveitarei esta oportunidad para impulsar más valor a sus conocimientos sobre el tema, querido lector. Le invito a que en este artículo conozca un poco más sobre las diversas ventajas de los fondos inmobiliarios.

Las 10 principales ventajas de los Fondos Inmobiliarios

1. Práctica. Si usted ya ha tratado con la compra o venta de un inmueble [Bb] , probablemente ya ha pasado por la burocracia y el chateo involucrados en la negociación. Intermediación de un corredor, idas a la oficina, abogados, una serie de certificados, anuencias, legalización del inmueble, más costos, impuestos, etc. Suficiente! No es este tipo de preocupación que queremos a la hora de negociar inmóviles. Y esta es una de las principales razones por las que los fondos inmobiliarios son bastante prácticos.

Los Fondos Inmobiliarios se negocian en mercados organizados (Bovespa), pudiendo ser comprados y vendidos directamente a través de su Home-broker, así como acciones, con un solo clic. Es posible también saber, en cualquier momento, el valor de mercado de los inmuebles (en el caso, de los fondos), además de observar rápidamente, a través del libro de ofertas, los precios ofrecidos por compradores y vendedores.

2. Fraccionamiento. Imagínese la siguiente situación Su Juan posee un inmueble en el valor de R $ 100 mil, que alquila para generar una renta mensual. Sin embargo, él necesita urgentemente de 15 mil dólares con el objetivo de pagar una cirugía para su esposa que sufrió un accidente. ¿Que hace el? No pudiendo vender sólo parte de este inmueble, tendrá que recurrir a otros medios para levantar este dinero.

Sin embargo, al invertir en los fondos inmobiliarios, sólo podrá vender una parte de sus cuotas en el fondo, levantando los 15.000 (que recibirá el dinero después del tercer día laborable de la venta, D + 3, así como en las acciones), pagando la cirugía y aún tendrá los R $ 85 mil invertidos en el fondo haciéndole los alquileres mensuales. Aunque no es posible dividir inmuebles para vender sólo una parte, es posible vender una parte de las cuotas del fondo para tener a mano la cantidad deseada.

3. Precios a partir de R $ 1,00. Creer! La inversión en fondos inmobiliarios se puede realizar a partir de sólo R $ 1,00. Para ser más preciso, el fondo inmobiliario con el menor valor de cuota es el Continental Square Faria Lima (FLMA11), negociado en torno a R $ 1,20. Además de él, otro fondo con bajísimo valor es el Río Bravo Renta Corporativa, negociado en torno a R $ 1,35.

Sin embargo, la gran mayoría de los Fondos Inmobiliarios tienen precios en torno a R $ 100,00 y R $ 1.000,00. Estos son los valores de cuota más comunes cuando se ofrecen inicialmente al mercado.

4. Actividades e inquilinos de primera línea. Comprar un inmueble con el objetivo de generar ingresos a través del alquiler puede terminar en una perforación si el inquilino (locatario) no tiene condiciones de pagar el alquiler. Común en inmuebles de bajo valor alquilados para personas de bajos ingresos y / o con alto endeudamiento, usted puede quedarse meses sin ver el color del dinero [Bb] , teniendo que obligar a la persona a retirarse, buscar otro inquilino o esperar a ella a golpear sus deudas.

Los fondos inmobiliarios brasileños son propietarios de grandes centros comerciales, como el Shopping Higienópolis, Dom Pedro, ABC Plaza, entre otros, además de poseer inmuebles alquilados a inquilinos de excelente calidad, como Petrobrás, en el Fondo Torre Almirante; Atento (Grupo Telefónica) en el Memorial Office; Caja Económica Federal en el Almirante Barroso o el Banco do Brasil en el BB Progresivo. La posibilidad de estas empresas (los inquilinos) aplicar un casquete en los fondos inmobiliarios es infinitamente menor que un inmueble alquilado para aquel individuo dudoso.

5. Diversificación. ¿Por qué depender de las ganancias de un solo inmueble, ya sea un apartamento o una oficina, si usted puede diluir el riesgo invirtiendo en varios sectores, teniendo varios inquilinos diferentes?

El segmento de los Fondos Inmobiliarios es bastante extenso. Es posible invertir en fondos que administran centros comerciales, como el ABC Plaza Shopping (ABCP11). O oficinas, como el Río Bravo Renta Corporativa (FFCI11). O hospitales, como la Virgen de Lourdes (NSLU11B). O hoteles, como el Hotel Maxinvest (HTMX11B), entre otros. Si ya has jugado el famoso juego del Banco Inmobiliario (Monopoly), sabes de lo que estoy hablando. Diversificar es importante para no depender de los beneficios sólo de un sector.

6. Administración de inmuebles realizada por profesionales. Mantenimiento del inmueble, relación con los inquilinos, reuniones de condominio, entre otras, son actividades que usted necesita hacer al alquilar un inmueble. ¿Qué tal si ausente de todas estas obligaciones y aprovechar solamente la parte buena, recibir los ingresos mensuales?

Al comprar cotas de un fondo inmobiliario usted está transfiriendo toda la administración de los inmuebles a profesionales especializados y certificados, que actúan en grandes empresas inmobiliarias en el país, tercerizando todas las exigencias para el mantenimiento del inmueble. Su único trabajo será decidir qué hacer con los ingresos mensuales que caer en su cuenta.

7. Inmuebles de calidad. Los fondos reúnen a varios inversores que, sumados, representan un volumen de inversión importante, posibilitando adquirir participaciones o incluso inmuebles enteros antes inaccesibles a inversores individuales. En el collage abajo como los inmuebles son nuevos, bien conservados y, sobre todo, con visual bien apelativo

Collage - Fondos Inmobiliarios

8. Bajo costo. Los costos que inciden en la negociación de los Fondos Inmobiliarios son

  • Corretaje similares a las acciones, excepto para el hecho de que el lote estándar es de una cuota. Por lo tanto, no hay mercado fraccionario;
  • Velocidad de administración que van desde 0,2% a 5,0%. Sin embargo, ya se descontaban antes de repasar los ingresos para los cotistas. Luego, al analizar los rendimientos mensuales del fondo, usted ya sabe cuál será su ingreso neto;
  • IRPF 20% de las ganancias de la venta de cuotas.

9. Excelentes generadores de ingresos. La mayor ventaja de los Fondos Inmobiliarios son las distribuciones mensuales, que colocan este tipo de inversión entre los más eficientes y rentables de todo el mercado [Bb] , ya que los rendimientos están exentos del impuesto sobre la renta.

En la teoría, para un fondo estar elegible la exención del impuesto sobre la renta él debe tener más de 50 cotistas, siendo que un cotista no puede tener más del 10% del patrimonio del fondo y las cuotas deben ser negociadas exclusivamente en Bolsa o en un mercado de balcones organizado. En la práctica, todos los fondos son elegibles y se benefician de la exención de impuestos en las tasas mensuales.

Por lo tanto, para aquellos que desean vivir de renta, retirando mensualmente un valor de sus aplicaciones para cubrir los gastos del día a día, los Fondos Inmobiliarios son altamente recomendados, de acuerdo con las ventajas citadas arriba.

10. Bajo Riesgo. A pesar de ser menos arriesgados, es importante que usted entienda lo que está involucrado cuando se trata de negociar cuotas de Fondos Inmobiliarios. Entiende también porque los riesgos inherentes a este tipo de inversión son muy inferiores a la inversión directa en inmuebles

  • El riesgo de crédito (por defecto o el valor por defecto vulgar) riesgo derivado de la posibilidad de que la contraparte será no cumplir con sus obligaciones, parcial o totalmente, antes de la fecha acordada. Como hemos visto anteriormente, con inquilinos de primera línea este riesgo es bastante minimizado;
  • Riesgo de mercado El riesgo se asocia con la posibilidad de una devaluación o apreciación de un activo. Este es el mayor riesgo. Al contrario de lo que muchos piensan, inmuebles no se valoran eternamente. Como hemos visto en los EE.UU., durante la crisis del Subprime, los inmuebles pueden perder valor rápidamente y, por lo tanto, afectar los fondos inmobiliarios;
  • Riesgo de liquidez El riesgo de liquidez surge de la dificultad en conseguir a encontrar potenciales compradores de ciertos activos en el momento y al precio deseado. Comparado con la inversión [Bb] directamente en inmuebles, la liquidez de los Fondos Inmobiliarios es bastante superior, pero todavía tiene mucho espacio para popularizarse. El promedio diario de negociación todavía se sitúa alrededor de cinco negocios diarios;
  • La evitación del riesgo el riesgo de una propiedad desocupada por un período de tiempo. Grandes emprendimientos raramente tienen este tipo de problema, pero es un riesgo a ser considerado. En el caso de Shoppings, el nivel de ocupación generalmente queda por encima del 90%, dada la gran cantidad de tiendas y la rotatividad entre ellas.

Comparativo de rentabilidad
Para finalizar este artículo, me gustaría traer la rentabilidad de los Fondos Inmobiliarios en comparación con otros tipos de inversiones en el período de enero / 2008 hasta septiembre / 2010

Comparativo de rentabilidades - FIIs y otras inversiones

La rentabilidad de los FII (Fondos de Inversión Inmobiliario) se calculó mediante la evolución del valor de mercado de 16 fondos representativos. Este es un método conservador para los cálculos, pero fácil de entender. El Imob es el Índice BM & F BOVESPA Inmobiliario, que mide el comportamiento de las acciones de las empresas representativas de los sectores de actividad inmobiliaria.

Desde 2008, los Fondos Inmobiliarios tuvieron el mejor desempeño entre las diversas inversiones analizadas. Se espera que tengan un rendimiento superior al CDI a largo plazo. Actualmente, presentan una rentabilidad de casi el 10% al año, considerando solamente los rendimientos mensuales exentos de impuesto sobre la renta. Para calcular la rentabilidad total, sería necesario añadir la variable de valoración de la cuota.

En el año 2010, buenas oportunidades surgieron para invertir en los fondos inmobiliarios, proporcionando ganancias superiores al CDI, según lo reportado en este balance del primer semestre de 2010. Ahora que ya está más familiarizado con el tema, que tal buscar nuevas oportunidades de diversificación para su empresa cartera de inversiones?

Espero que a través de este artículo su visión sobre los fondos inmobiliarios ha ampliado considerablemente. Si tiene algún tipo de duda, deje un comentario. Tendré gran placer en contestarle.

Foto de crédito a fundoimobiliário.com.br.

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