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Fondos de Inversión Inmobiliario (FII) y Selic al alza

Fondos de Inversión Inmobiliario (FII) y Selic al alza Recientemente se ha publicado un artículo que presenta los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII). En cuanto a la afirmación de que los FII, en general, son realmente óptimas opciones de inversión en el mercado inmobiliario.

Los FII agregan liquidez, administración profesional, diversificación de activos (con dilución de riesgos, consecuentemente) y baja necesidad de inversión en cada uno (valores muy inferiores al costo de un inmueble). Es importante recordar que, para personas físicas, los ingresos provenientes de los “alquileres” están exentos de Impuesto de Renta (IRPF), diferente de lo que verificamos cuando alquilamos un inmueble.

Sin embargo, como el valor del ingreso es fijo (alquiler), con el aumento de la tasa Selic la tendencia es tener la devaluación de las cuotas, en raciocinio análogo a los títulos públicos prefijados.

Para una mejor comprensión de esta colocación, imagine lo siguiente si la persona hoy posee una inversión de R $ 10.000,00 vinculado a la Selic que le paga, digamos (números meramente ilustrativos), 1% al mes, su rendimiento mensual será de R $ 100 00.

Para ser atractivo, el fondo inmobiliario tendrá que pagar al menos los mismos R $ 100,00 mensuales para el mismo capital. Supongamos, entonces, que encontremos un FII con cuotas a R $ 1.000,00 pagando mensualmente R $ 10,00 cada cuota.

Este FII equivale, por lo tanto, a la inversión que la persona posee, es decir, la relación cota / alquiler está en su “precio justo”, pues invirtiendo los mismos R $ 10.000,00 en 10 cuotas de R $ 1.000,00 la persona tendrá los mismos R $ 100,00 de ingreso mensual.

Supongamos ahora que la Selic sea elevada y esa inversión vinculada a Selic pase a pagar el 1,1% (R $ 110,00) mensuales. Bueno, ahora para que los ingresos sean equivalentes, la persona necesitará 11, y no más 10 cuotas del FII para tener la renta equivalente.

Así, los R $ 10.000,00 tendrán que ser suficientes para comprar 11 cuotas, o sea, cada cuota tendrá costo de R $ 909,09, valor muy inferior al comprobado anteriormente. Así, si la Selic sube, el mercado ajustará naturalmente el valor de la cuota abajo. El raciocinio análogo (caída de la Selic implica en la valorización de la cuota) también es válido.

Tenga en cuenta que el valor del alquiler en el primer caso continuará siendo de R $ 100,00 mensuales no hubo reducción de la renta mensual. El “problema” es que el capital de R $ 10.000,00 podría conseguir R $ 110,00 y no sólo R $ 100,00.

De esta forma, mientras la perspectiva de Selic es de alta, no es un buen negocio invertir en FII. Cuando la perspectiva de la tasa básica de interés se estabiliza se convierte en un buen negocio y, con la tasa en declive, se convierte en una de las mejores inversiones que proporcionan rentabilidad similar a la renta fija.

Cuando el Banco Central informe en el acta del Consejo de Política Monetaria (COPOM) que la perspectiva de Selic es de caída usted estará en el mejor momento de inversión en FII. No es el caso hoy, cuando el propio consenso de mercado ya apunta para reajuste de la tasa básica de interés para el 9,50% al año en la próxima reunión del COPOM, que tendrá lugar a finales de octubre.

En este momento, la mejor opción en inversión inmobiliaria, en mi opinión, son las Letras de Crédito Inmobiliario (LCI).

Las LCI proporcionan, en promedio, una rentabilidad neta por encima de lo que se lograría en otras inversiones vinculadas al CDI, están exentas de Impuesto a la Renta y garantizadas por el Fondo de Garantía de Crédito (FGC) hasta el valor de R $ 250.000,00 por CPF y por institución .

De cualquier forma, sugiero que usted estudia mejor los FII, su dinámica y entienda que, cuando el escenario cambie, usted esté listo para aprovechar la oportunidad. Hasta la próxima.

Foto San Pablo, Shutterstock.

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