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FII Fondos Inmobiliarios son la bola de la vez de las inversiones

FIIs Fundos Imobiliários são a bola da vez dos investimentos La diversificación es palabra clave para cualquier inversionista, sea aquel que busca maximizar sus ingresos o minimizar sus riesgos. En tiempos de caída de las tasas de interés básico de la economía, la búsqueda de mayores retornos se vuelve más ardua, principalmente para el inversionista persona física, que no tiene tiempo o aparato técnico para invertir.

Es como el propio Dinerama ya explicó en otro artículo no se puede ignorar las inversiones que no conoce, so pena de perder dinero (renta fija puede perder para la inflación). La hora es, por lo tanto, de buscar conocimiento.

FII, ¿conoces?
Un tipo de aplicación que viene mostrando fuerza en los últimos meses al juntar buenos dividendos mensuales y una valoración de dejar inversores de acciones de barbilla caídos son los Fondos de Inversión Inmobiliario, los llamados FII. La BM & FBovespa lanzó, el día 03/09/2012, una cartera teórica de los principales fondos negociados en la bolsa o en el mercado de mostrador (IFIX), seleccionados por su liquidez en el mercado.

En los últimos diez años, casi 160 fondos inmobiliarios fueron creados, de los cuales 80 mantienen negociación en la Bolsa. Juntos, todos los fondos inmobiliarios ya contabilizados tienen un valor de mercado de R $ 26,046 mil millones. De enero a agosto de este año, 14 nuevos fondos se abrieron. Y el potencial es enorme, dada la demanda por oficinas, galpones, shoppings y otros en Brasil.

Los fondos inmobiliarios funcionan como una empresa de capital abierto, con accionistas, asambleas y distribución de resultados. Pero en lugar de dividir el patrimonio de una empresa, dividen los ingresos obtenidos por los alquileres de losas comerciales de oficinas, de centros comerciales, de hospitales y universidades, de centros de distribución logística y por ahí va.

El mercado y los FIIs
El Índice de Inversiones en Fondos Inmobiliarios (IFIX), que pasará a ser un benchmark de los FII, tiene en su cartera 44 fondos ponderados por su liquidez en el mercado. En una medición de desempeño realizada retroactivamente hasta el 30 de diciembre de 2010, las cuotas de esos 44 fondos tuvieron una valoración del 50,60%. Este tema fue ampliamente divulgado por la prensa este mes.

En el mismo período, de finales de 2010 para acá, el Ibovespa registró una caída del 17,7% mientras que el IMOB, índice que considera las acciones de empresas del sector inmobiliario y de construcción, retrocedió el 15,8%.

Todavía hay pocos inversores 47798 aplican en fondos inmobiliarios, mientras que hay más de 560 mil aplicadores de personas físicas en la Bolsa. Pero por los números de la propia BM & FBovespa, el 99% de los que aplican en los FII son inversores comunes y este número creció el 140% desde enero de 2011. El mayor atractivo la renta de los alquileres que los fondos proporcionan.

Provechos mensuales
El Dineroma publicó recientemente un resumen de las diez principales ventajas de los fondos inmobiliarios. Para quien no vio, vale la lectura! Los mayores atractivos señalados son la practicidad, la posibilidad de diversificación, el bajo precio de entrada (hay fondos con cuotas a R $ 1, mientras que el precio de un inmueble chinfrim en São Paulo pasa de los R $ 100 mil fácilmente) y la administración profesional .

Pero, en la óptica del pequeño inversor, el mayor atractivo es, con mucho, el rendimiento de las inversiones. Por la ley que regula los FII, el 95% de los ingresos y las ganancias netas de la inversión deben distribuirse semestralmente a 31 de junio y 31 de diciembre. En la práctica, las vueltas vienen mensualmente.

Sergio Belleza, consultar real Estate Fund, especializado en este tipo de inversión, dice FII son los dividendos que pagan mejor del mercado hoy en día. Veamos algunos ejemplos de Fondos inmobiliarios interesantes extraídos de las tablas compiladas del sitio Fondoimobiliario.com.br y qué información mirar a la hora de invertir en FII

1. Dividend yield
El fondo Max Retail (MAXR11B) es el pagador del mejor dividend yield mensual, en términos de relación del valor del provecho con el valor de la cuota. En agosto, el porcentaje quedó en el 1,47%, superando todos los demás fondos en ese porcentaje. Lanzado en junio de 2010, la cuota de R $ 1.000 vale R $ 1.200, y paga proventos mensuales de R $ 17,5886. A pesar del alto dividend yield, la liquidez es mediana (rueda en la casa del 1,01%).

Max Retail tiene como foco la explotación de inmuebles comerciales alquilados a redes minoristas. En la cartera, el fondo posee el 100% de ocho inmuebles, en un total de 63.446,73 m², en ocho ciudades de Brasil. Seis tiendas están ubicadas actualmente para las Tiendas Americanas, una para el Hipermercado Carrefour, y una para el Supermercado Bueno Precio, del grupo WalMart.

2. Rendimiento de la cuota
El fondo con la cuota más cara del mercado es el BB Fondo de Inversión Inmobiliario Progresivo (BBFI11B), que pagó, en valores absolutos, R $ 22,0175 por cuota en agosto. Lanzado en julio de 2004, el fondo invirtió inicialmente en dos inmuebles (uno en Río de Janeiro y otro en Brasilia) comprados del Banco do Brasil y alquilados a empresas.

Hasta el final de julio de 2012, el fondo ya había adquirido, con escritura pública, 13 inmuebles en la ciudad de São Paulo, uno en Campinas, uno en Santo André, uno en São Bernardo do Campo y uno en Osasco, totalizando 17 inmuebles adquiridos componiendo la cartera de activos del fondo. Algunos están en obras, pero los alquileres tienden a hacer que los ingresos crezca cada vez más.

3. Valor de la cuota – Más alta
El fondo con la cota más cara negociada es el Edificio Almirante Barroso (FAMB11B), lanzado en 2003. El fondo distribuyó sus cuotas a R $ 1.000 y en agosto ellas cerró valiendo R $ 4.500. El provecho que viene de la cuota está en la casa de los R $ 16, pero la búsqueda por este fondo es tan grande que hubo una apreciación expresiva del valor de la cuota.

La explicación está en el contrato y en el inmueble objetivo el edificio Almirante Barroso, en el centro de Río de Janeiro, está alquilado a la Caixa Econômica Federal por al menos diez años, con posibilidad de prórroga. Además de la agencia, una buena parte de las oficinas del banco está en este edificio.

4. Valor de la cuota – Más baja
En el camino contrario, la cota más barata sale por un dinero más barato que el paso del autobús. Esto significa que no hay excusa para no invertir en FII. El fondo Rio Bravo Renta Corporativa (FFCI11) cerró el mes de agosto negociado a R $ 1,99. Esto no significa que esté subvalorado cuando fue lanzado, en noviembre de 2003, la cuota valía R $ 0,70. Si la cuota es barata en términos absolutos, el ingreso también viene en la casa de los centavos R $ 0,0118, pero con un dividend yield del 0,6%.

El fondo invierte en la adquisición y gestión de inmuebles comerciales, como losas corporativas y conjuntos comerciales. En la cartera, hay cinco edificios comerciales en regiones empresariales de São Paulo.

5. Rentabilidad
El FII Hotel Maxinvest (HTMX11B) fue el fondo de mayor rentabilidad desde el lanzamiento, en términos porcentuales, entre los más negociados de los FII. Desde el lanzamiento, en julio de 2007, el rendimiento de la cuota valorizó el 3,35% desde el lanzamiento. En julio, el ingreso bruto de cada cuota fue de R $ 3,34%. Los buenos resultados hicieron que el valor del papel pasara de R $ 100 a cota a R $ 358,02.

La meta del fondo era aprovechar la recuperación del mercado hotelero de la ciudad de São Paulo, invirtiendo en unidades residenciales como pisos y edificios comerciales orientados al mercado hotelero. En los próximos ejercicios, la administradora del fondo anunció que pretende realizar el lucro de algunas unidades, vendiéndolas tras intensa apreciación vista en el mercado inmobiliario de São Paulo.

6. Liquidez mensual
El FII Hospital Nuestra Señora de Lourdes (NSLU11B) es el que tiene el mayor volumen de negociaciones entre las cuotas negociadas en el mercado. La tasa del 10,85% garantiza que haya negociaciones de ese fondo siempre. El valor de la cuota de este FII, desde su lanzamiento en octubre de 2006, saltó de R $ 100 a R $ 195,65 (datos de agosto), y el provecho pagado fue de R $ 1,4173 por cuota.

El fondo es propietario de la totalidad del emprendimiento inmobiliario denominado Hospital y Maternidad Nuestra Señora de Lourdes, en São Paulo. La cota todavía mantiene su posición entre las más líquidas, pero anduvo sufriendo caídas debido a una acción revisional de los valores de los alquileres, lo que podría derribar el dividend yield y el rendimiento de las cuotas. Este es un riesgo inherente a los fondos inmobiliarios respaldados en hospitales y universidades, dado el carácter social de esos emprendimientos. A pesar de ello, el NSLU11B tiene su liquidez como mayor ventaja para el inversor.

aprendizaje
El artículo trataba de dar ejemplos prácticos, con papeles reales del mercado, sobre los principales aspectos que un inversor que busca un fondo inmobiliario debe mirar. Esto no anula la necesidad de leer el folleto y el reglamento del fondo de interés.

De ahí, es posible obtener informaciones relevantes sobre el escenario económico del sector en que este fondo va a actuar, saber qué inmuebles están en el blanco del fondo y visitarlos, si es posible (lo que es más divertido) antes decidir por la aplicación. Todas las informaciones se pueden encontrar en el sitio web de BM & FBovespa.

Para quien busca ganancia con alquileres sin el dolor de cabeza de comprar un inmueble, los FIIs son, sin duda, la mejor opción. Y la gran ventaja es que hay un potencial enorme para que este mercado se desarrolle. Hasta la próxima.

Foto de sxc.hu.

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