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¬ŅEs posible ganar de la renta fija con inmuebles?

Por Marcio Fenelon, un especialista en el sector inmobiliario y promotor creación de riqueza, el canal de la educación financiera Empírico, nuestro contenido pareja.

Finalizamos un ciclo de una década en negocios inmobiliarios. Sí. En resumen, las condiciones que llevaron los precios de inmuebles residenciales a crecer a una tasa del 15% al ??año, por una década, ya no existen. Y esa jugada inteligente, de comprar y esperar una valoración, no va a dar más cierto.

Un nuevo ciclo virtuoso, como el que presenciamos, tomará largos años para que suceda de nuevo. Mi opinión es que esta próxima década sólo va a premiar a quien tenga una actuación más activa en los negocios inmobiliarios.

Será necesario desarrollar negocios de cero para competir con las tasas de interés de la renta fija, del orden del 14 al 16%. Y eso implica una cantidad mucho mayor de conocimiento que simplemente comprar y esperar la valorización.

¿Eso quedará así para siempre?

Es claro que el período que estamos atravesando también es una anomalía. Sin extremos. No es razonable suponer que los inmuebles nunca más se valorizar, pero es probable que todavía tengamos un largo período de paradero, antes de cualquier reanudación en los precios.

En el informe gratuito que preparé para usted, puse mi turbante y usé mi bola de cristal para dar una opinión sobre el tiempo que todavía tendremos que enfrentar el mercado como él está.

En el caso de que se produzca un cambio en la calidad del producto, se debe tener en cuenta que,

No todo esta perdido

Comprender mejor la dinámica de comparación entre la renta fija y los inmuebles, podemos encontrar oportunidades en otro segmento del mercado el de propiedades comerciales para alquiler.

Un inmueble comercial que consiga un alquiler anual del 10% del valor del inmueble (muy cerca de la media medida por la FGV), tendrá un retorno de aproximadamente 9% al año después de los gastos e impuestos.

¿Dónde está la ventaja de los inmuebles?

Retirando los impuestos de la renta fija, quedamos con 11,9 a 13,6%. Además del alquiler, el inmueble comercial tiene valorización. Y no se olvide que la renta fija sólo es alta por la inflación. Cuando ella cae, la fiesta comienza a terminar también. Por otra parte, con inflación en la casa del 10%, la rentabilidad real de la renta fija se sitúa entre el 1,9 y el 3,6% al año.

En el corto plazo, nadie es capaz de decir exactamente lo que ocurrirá con el valor de un inmueble comercial de calidad, pero, a largo plazo, es seguro afirmar que va a acompañar, al menos, la inflación. No estoy hablando de largos plazos falsos de 5 años, sino de 20 años o más.

Esta es la belleza de un inmueble de calidad en una región con poca oferta. Él mantiene su poder de compra.

Entonces, cuando hablamos del 9% de retorno de alquiler, necesitamos añadir la inflación por la valorización. Utilice el número de los últimos 12 meses (más o menos el 10%) y llegar a un retorno del 19% en comparación con el 11,9% al 13,6% de la renta fija. ¡Huy! ¡La renta fija perdió!

Equilibrando mejor las cosas

Pero, calma, no me parece justo utilizar la inflación pasada para estimar las ganancias futuras. Es mejor utilizar la expectativa de inflación a largo plazo. En Brasil, creo que el 6% a largo plazo es justo.

Entonces, el retorno de un inmueble comercial quedaría en el 9% + 6%, lo que daría el 15% al ??año, y la comparación no queda tan buena así contra el 11,9% al 13,6% de la renta fija.

¿Ha percibido cómo es confuso comparar una aplicación a corto plazo en renta fija con un inmueble a largo plazo?

Por eso, es mejor comparar el retorno de un inmueble con el retorno de un título indexado a la inflación y que sea de largo plazo. Los inversores más sofisticados siempre comparan los inmuebles con NTN-B (el actual Tesoro IPCA +), que es un título que paga inflación más un porcentaje al año, conocido como spread. Así, es posible comparar directamente el retorno del alquiler del inmueble con el spread de la NTN-B.

El spread neto de NTN-B está hoy en el rango del 6% que, comparados al 9% de los inmuebles, indica una buena oportunidad para invertir en propiedades comerciales para alquiler.

No llega a ser algo espectacular, pero es una buena oportunidad para ganar la renta fija a largo plazo.

conclusión

Para retornos mejores, es necesario buscar negocios inmobiliarios más creativos que apenas comprar listo y alquilar. Es necesario “intervenir” en los inmuebles y crear valor. Pero es asunto para otra conversación.

En resumen, para ganar de la renta fija a corto plazo, yo buscaría inmuebles residenciales con descuento que sea suficiente, según lo que expuse, y buscaría buenas propiedades comerciales para el alquiler, para golpear la renta fija a largo plazo.

Y no se olvide de conferir el informe gratuito que mencioné, donde abro la “espinosa” cuestión ¿Ha llegado la hora de comprar inmuebles? (haga clic aquí para saber cómo descargar).

¡Un abrazo y hasta la próxima!

Nota Esta columna se mantiene por Empírico, lo que contribuye a los lectores Dinheirama puede tener acceso a contenidos de calidad libres.

Foto “office building”, Shutterstock.

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