¬ŅEs la hipoteca a 15 a√Īos mejor que una hipoteca a 30 a√Īos?


Una hipoteca de tasa fija a 30 a√Īos es el est√°ndar de facto para las compras de viviendas. Sin embargo, probablemente haya visto algunos anuncios que lo alientan a refinanciar su hipoteca a 30 a√Īos en un pr√©stamo a 15 a√Īos. Si eres fan√°tico de Dave Ramsey, sabes que est√° en contra de pedir un pr√©stamo a 30 a√Īos y te alienta a usar efectivo para la compra de tu casa. En el peor de los casos, dijo que una hipoteca a 15 a√Īos es superior a una hipoteca a 30 a√Īos.

Calcular el valor de la vivienda

Hipoteca a 15 a√Īos versus hipoteca a 30 a√Īos

Primero, echemos un vistazo a la diferencia entre una hipoteca a 15 a√Īos y una hipoteca a 30 a√Īos, suponiendo que est√© comprando una casa de $ 250,000 (el precio medio de la vivienda en los Estados Unidos). Ambos pr√©stamos tendr√°n el mismo monto para el precio de la vivienda, el pago inicial y el monto del pr√©stamo.

Hipoteca a 15 a√Īos Hipoteca a 30 a√Īos
Precio de la casa $ 250,000
Pago inicial $ 50,000
Monto del préstamo $ 200,000
Tasa de hoy 3,375% 3,625%
Mensualidad $ 1,417.52 $ 912.10
Interés total $ 55,153.55 $ 128,356.94
Pago total $ 255,153.55 $ 328,356.94

Calculamos el pago mensual, el pago total de intereses y el pago total utilizando nuestra calculadora de amortización gratuita.

Las diferencias clave entre 15 a√Īos y 30 a√Īos

La principal diferencia entre la hipoteca de 15 a√Īos y la de 30 a√Īos es

  1. Usted paga una tasa de inter√©s m√°s baja por la hipoteca a 15 a√Īos
  2. Usted paga un pago mensual m√°s alto por la hipoteca a 15 a√Īos
  3. Usted paga menos intereses totales durante la vigencia del pr√©stamo utilizando la hipoteca de 15 a√Īos

Bas√°ndose solo en esta informaci√≥n, no sorprende que la mayor√≠a de las personas lleguen a la conclusi√≥n de que la hipoteca a 15 a√Īos es mucho mejor que la hipoteca a 30 a√Īos.

30 a√Īos frente a 15 a√Īos en un entorno de bajo inter√©s

Pago total ajustado a la inflación y flujo de caja

Sin embargo, una hipoteca a 30 a√Īos es un producto mucho mejor cuando las tasas son bajas (como lo es ahora). Hay dos razones para esto:

  1. Pago total ajustado por inflaci√≥n – Utilizando los n√ļmeros anteriores y una tasa de inflaci√≥n promedio del 2.5%, el pago total ajustado por inflaci√≥n para el pr√©stamo a 15 a√Īos es de $ 214,995 frente a $ 232,965 para el pr√©stamo a 30 a√Īos, una peque√Īa diferencia de $ 17,969 en el transcurso de 30 a√Īos. .
  2. Flujo de caja mejorado – Al mismo tiempo, su flujo de efectivo mejora cuando usa una hipoteca a 30 a√Īos por $ 6,065 por a√Īo durante los primeros 15 a√Īos. Puede hacer mucho con esa diferencia en el flujo de caja.
Hipoteca a 15 a√Īos Hipoteca a 30 a√Īos
1 $ 17,010 $ 10,945
2 $ 16,585 $ 10,672
3 $ 16,170 $ 10,405
4 4 $ 15,766 $ 10,145
5 5 $ 15,372 $ 9,891
6 6 $ 14,988 $ 9,644
7 7 $ 14,613 $ 9,403
8 $ 14,248 $ 9,168
9 9 $ 13,891 $ 8,938
10 $ 13,544 $ 8,715
11 $ 13,206 $ 8,497
12 $ 12,875 $ 8,285
13 $ 12,554 $ 8,078
14 $ 12,240 $ 7,876
15 $ 11,934 $ 7,679
dieciséis $ 7,487
17 $ 7,300
18 a√Īos $ 7,117
19 $ 6,939
20 $ 6,766
21 $ 6,597
22 $ 6,432
23 $ 6,271
24 $ 6,114
25 $ 5,961
26 $ 5,812
27 $ 5,667
28 $ 5,525
29 $ 5,387
30 $ 5,252
$ 214,995 $ 232,965

Deducción de impuestos de interés hipotecario

Adem√°s, recuerde que, en promedio, la persona que paga una hipoteca a 30 a√Īos disfruta de una deducci√≥n fiscal m√°s alta cada a√Īo. Si bien este beneficio depende en gran medida de la situaci√≥n fiscal del individuo, no incluimos aqu√≠ la ventaja num√©rica.

Invierte la diferencia

Incluso si no invierte la diferencia, un pr√©stamo a 30 a√Īos es mucho mejor que una hipoteca a 15 a√Īos cuando la tasa de inter√©s es baja. Ahora veamos qu√© sucede si invierte la diferencia y obtiene una ganancia promedio del 9% anual al invertir en el √≠ndice S & P500.

¬°Despu√©s de 15 a√Īos, tendr√° $ 121,444 en su cuenta de inversi√≥n!

Ahora, veamos los pr√≥ximos 15 a√Īos. Despu√©s de pagar la hipoteca de 15 a√Īos, invierte el pago mensual que ya no tiene que pagar a la compa√Ī√≠a hipotecaria en el mercado de valores durante los pr√≥ximos 15 a√Īos. Al cabo de 30 a√Īos:

  • Hipoteca a 15 a√Īos e inversi√≥n por 15 a√Īos resultar en un saldo de inversi√≥n de $ 499,436
  • Hipoteca a 30 a√Īos e invertir la diferencia por 30 a√Īos ¬°resulte en un saldo de inversi√≥n de $ 826,711!

De hecho, la opci√≥n de hipoteca a 30 a√Īos e invertir la diferencia es mejor para una inversi√≥n que arroja un promedio de 4% o m√°s. Con un 4%, ambos escenarios son iguales con aproximadamente $ 340,000 en la cuenta de inversi√≥n.

Invierte 15 a√Īos Invierta 30 a√Īos
1 $ 6,065
2 $ 12,676
3 $ 19,882
4 4 $ 27,736
5 5 $ 36,298
6 6 $ 45,629
7 7 $ 55,801
8 $ 66,888
9 9 $ 78,973
10 $ 92,146
11 $ 106,504
12 $ 122,154
13 $ 139,213
14 $ 157,807
15 $ 178,075
dieciséis $ 17,010 $ 200,167
17 $ 35,551 $ 224,247
18 a√Īos $ 55,761 $ 250,494
19 $ 77,790 $ 279,104
20 $ 101,801 $ 310,288
21 $ 127,974 $ 344,279
22 $ 156,502 $ 381,329
23 $ 187,597 $ 421,714
24 $ 221,491 $ 465,733
25 $ 258,435 $ 513,714
26 $ 298,705 $ 566,014
27 $ 342,598 $ 623,020
28 $ 390,443 $ 685,157
29 $ 442,593 $ 752,886
30 $ 499,436 $ 826,711

30 a√Īos frente a 15 a√Īos en un entorno de mayor inter√©s

La hipoteca a 30 a√Īos no siempre es una mejor opci√≥n.

Suponiendo que puede lograr un retorno de la inversi√≥n del 9%, el punto de equilibrio es de alrededor de una tasa de inter√©s del 6% para los 15 a√Īos y 6.5% para los 30 a√Īos. Aqu√≠ es donde entran en juego an√°lisis m√°s profundos y preferencias personales porque cualquiera de las opciones es igual de buena.

Adem√°s, sus habilidades de inversi√≥n y experiencia juegan un papel esencial. Si no es un inversor competente, o si est√° motivado para asumir riesgos adicionales, casi siempre estar√° mejor con una hipoteca a 15 a√Īos. Cuando utiliza una hipoteca a 15 a√Īos, el dinero que ahorra con una tasa de inter√©s m√°s baja est√° garantizado y no tiene que correr riesgos de inversi√≥n.

Efectivo para compra de vivienda

S√© que el fan√°tico de Dave Ramsey odiar√° cuando diga esto: pagar en efectivo por la compra de una casa es simplemente est√ļpido. Por supuesto, esta declaraci√≥n supone que estamos hablando de las tasas de inter√©s actuales y que no tiene suficiente efectivo para realizar una compra directa.

  • Si ya tiene suficiente dinero en efectivo para comprar su pr√≥xima casa, creo que no es una decisi√≥n equivocada y que es su elecci√≥n hacerlo.
  • En segundo lugar, habr√° un punto en el que la tasa de inter√©s sea tan alta que no tenga ning√ļn sentido sacar una hipoteca de una vivienda, pero ni siquiera estamos cerca de estar en esa situaci√≥n.

Estas son las razones por las que creo que pagar en efectivo por su hogar ahora es tonto:

  1. Las tasas de interés son muy bajas. La inflación ya está borrando la mayoría de los intereses que está pagando efectivamente. Por ejemplo, con una inflación de 2.5% y una tasa de interés de 3.75%, está pagando efectivamente 1.25% por su préstamo. ¡Es un trato fantástico!
  2. Alta probabilidad de obtener mejores retornos en otros lugares. Dado que la tasa que está pagando es muy baja, su probabilidad de superar la tasa libre de riesgo de pagar su deuda más rápido es mucho mayor que es mejor asumir los riesgos de inversión.
  3. Ahorrar lleva una eternidad. Si no tiene suficiente efectivo en este momento, tratar de ahorrar $ 250,000 desde cero le llevar√° muchos a√Īos. Hay muchos problemas con esto:
    • Es probable que los precios de las viviendas contin√ļen subiendo mientras ahorra.
    • Los ahorros sin riesgo no pueden mantenerse al d√≠a con la tasa de inflaci√≥n, por lo que su poder de compra disminuye cada a√Īo, incluso mientras ahorra.
    • No se recomienda invertir su dinero, ya que el mercado fluct√ļa, y podr√≠a perder su capital cuando est√© a punto de realizar su compra.

El punto clave es: a menos que ya tenga el efectivo para pagar el precio total de la compra de su casa en este momento, ahorrar para comprar una casa con efectivo es una mala decisión.

Línea de fondo

  • Una hipoteca a 30 a√Īos es mejor que una hipoteca a 15 a√Īos cuando la tasa de inter√©s es baja como lo es ahora.
  • Si es un inversor competente y est√° dispuesto a asumir algunos riesgos de inversi√≥n, una hipoteca a 30 a√Īos es mejor hasta que las tasas de inter√©s comiencen a alcanzar un rango del 6%.
  • Por encima de una tasa de inter√©s del 6%, la hipoteca a 15 a√Īos es un mejor producto si puede pagar el pago mensual m√°s alto.
  • Pagar en efectivo por la compra de una casa est√° perfectamente bien si ya tiene el efectivo.
  • Ahorrar para comprar una casa con efectivo simplemente para evitar deudas es una mala idea porque la apreciaci√≥n de la vivienda y la inflaci√≥n est√°n continuamente trabajando en su contra. Es posible que nunca llegue a un punto donde pueda comprar una casa.

¬ŅEs la hipoteca a 15 a√Īos mejor que una hipoteca a 30 a√Īos? 1

Pinyo Bhulipongsanon es el due√Īo de Moolanomy Personal Finance y un agente de bienes ra√≠ces con licencia en Virginia y Maryland. En los √ļltimos 20 a√Īos, Pinyo ha disfrutado de una carrera diversa como inversionista, emprendedor, ejecutivo de negocios, educador, autor de educaci√≥n financiera y agente de bienes ra√≠ces.