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¿Es la hipoteca a 15 años mejor que una hipoteca a 30 años?

Una hipoteca de tasa fija a 30 años es el estándar de facto para las compras de viviendas. Sin embargo, probablemente haya visto algunos anuncios que lo alientan a refinanciar su hipoteca a 30 años en un préstamo a 15 años. Si eres fanático de Dave Ramsey, sabes que está en contra de pedir un préstamo a 30 años y te alienta a usar efectivo para la compra de tu casa. En el peor de los casos, dijo que una hipoteca a 15 años es superior a una hipoteca a 30 años.

Calcular el valor de la vivienda

Hipoteca a 15 años versus hipoteca a 30 años

Primero, echemos un vistazo a la diferencia entre una hipoteca a 15 años y una hipoteca a 30 años, suponiendo que esté comprando una casa de $ 250,000 (el precio medio de la vivienda en los Estados Unidos). Ambos préstamos tendrán el mismo monto para el precio de la vivienda, el pago inicial y el monto del préstamo.

Hipoteca a 15 añosHipoteca a 30 años
Precio de la casa$ 250,000
Pago inicial$ 50,000
Monto del préstamo$ 200,000
Tasa de hoy3,375%3,625%
Mensualidad$ 1,417.52$ 912.10
Interés total$ 55,153.55$ 128,356.94
Pago total$ 255,153.55$ 328,356.94

Calculamos el pago mensual, el pago total de intereses y el pago total utilizando nuestra calculadora de amortización gratuita.

Las diferencias clave entre 15 años y 30 años

La principal diferencia entre la hipoteca de 15 años y la de 30 años es

  1. Usted paga una tasa de interés más baja por la hipoteca a 15 años
  2. Usted paga un pago mensual más alto por la hipoteca a 15 años
  3. Usted paga menos intereses totales durante la vigencia del préstamo utilizando la hipoteca de 15 años

Basándose solo en esta información, no sorprende que la mayoría de las personas lleguen a la conclusión de que la hipoteca a 15 años es mucho mejor que la hipoteca a 30 años.

30 años frente a 15 años en un entorno de bajo interés

Pago total ajustado a la inflación y flujo de caja

Sin embargo, una hipoteca a 30 años es un producto mucho mejor cuando las tasas son bajas (como lo es ahora). Hay dos razones para esto:

  1. Pago total ajustado por inflación – Utilizando los números anteriores y una tasa de inflación promedio del 2.5%, el pago total ajustado por inflación para el préstamo a 15 años es de $ 214,995 frente a $ 232,965 para el préstamo a 30 años, una pequeña diferencia de $ 17,969 en el transcurso de 30 años. .
  2. Flujo de caja mejorado – Al mismo tiempo, su flujo de efectivo mejora cuando usa una hipoteca a 30 años por $ 6,065 por año durante los primeros 15 años. Puede hacer mucho con esa diferencia en el flujo de caja.
Hipoteca a 15 añosHipoteca a 30 años
1$ 17,010$ 10,945
2$ 16,585$ 10,672
3$ 16,170$ 10,405
4 4$ 15,766$ 10,145
5 5$ 15,372$ 9,891
6 6$ 14,988$ 9,644
7 7$ 14,613$ 9,403
8$ 14,248$ 9,168
9 9$ 13,891$ 8,938
10$ 13,544$ 8,715
11$ 13,206$ 8,497
12$ 12,875$ 8,285
13$ 12,554$ 8,078
14$ 12,240$ 7,876
15$ 11,934$ 7,679
dieciséis$ 7,487
17$ 7,300
18 años$ 7,117
19$ 6,939
20$ 6,766
21$ 6,597
22$ 6,432
23$ 6,271
24$ 6,114
25$ 5,961
26$ 5,812
27$ 5,667
28$ 5,525
29$ 5,387
30$ 5,252
$ 214,995$ 232,965

Deducción de impuestos de interés hipotecario

Además, recuerde que, en promedio, la persona que paga una hipoteca a 30 años disfruta de una deducción fiscal más alta cada año. Si bien este beneficio depende en gran medida de la situación fiscal del individuo, no incluimos aquí la ventaja numérica.

Invierte la diferencia

Incluso si no invierte la diferencia, un préstamo a 30 años es mucho mejor que una hipoteca a 15 años cuando la tasa de interés es baja. Ahora veamos qué sucede si invierte la diferencia y obtiene una ganancia promedio del 9% anual al invertir en el índice S & P500.

¡Después de 15 años, tendrá $ 121,444 en su cuenta de inversión!

Ahora, veamos los próximos 15 años. Después de pagar la hipoteca de 15 años, invierte el pago mensual que ya no tiene que pagar a la compañía hipotecaria en el mercado de valores durante los próximos 15 años. Al cabo de 30 años:

  • Hipoteca a 15 años e inversión por 15 años resultar en un saldo de inversión de $ 499,436
  • Hipoteca a 30 años e invertir la diferencia por 30 años ¡resulte en un saldo de inversión de $ 826,711!

De hecho, la opción de hipoteca a 30 años e invertir la diferencia es mejor para una inversión que arroja un promedio de 4% o más. Con un 4%, ambos escenarios son iguales con aproximadamente $ 340,000 en la cuenta de inversión.

Invierte 15 añosInvierta 30 años
1$ 6,065
2$ 12,676
3$ 19,882
4 4$ 27,736
5 5$ 36,298
6 6$ 45,629
7 7$ 55,801
8$ 66,888
9 9$ 78,973
10$ 92,146
11$ 106,504
12$ 122,154
13$ 139,213
14$ 157,807
15$ 178,075
dieciséis$ 17,010$ 200,167
17$ 35,551$ 224,247
18 años$ 55,761$ 250,494
19$ 77,790$ 279,104
20$ 101,801$ 310,288
21$ 127,974$ 344,279
22$ 156,502$ 381,329
23$ 187,597$ 421,714
24$ 221,491$ 465,733
25$ 258,435$ 513,714
26$ 298,705$ 566,014
27$ 342,598$ 623,020
28$ 390,443$ 685,157
29$ 442,593$ 752,886
30$ 499,436$ 826,711

30 años frente a 15 años en un entorno de mayor interés

La hipoteca a 30 años no siempre es una mejor opción.

Suponiendo que puede lograr un retorno de la inversión del 9%, el punto de equilibrio es de alrededor de una tasa de interés del 6% para los 15 años y 6.5% para los 30 años. Aquí es donde entran en juego análisis más profundos y preferencias personales porque cualquiera de las opciones es igual de buena.

Además, sus habilidades de inversión y experiencia juegan un papel esencial. Si no es un inversor competente, o si está motivado para asumir riesgos adicionales, casi siempre estará mejor con una hipoteca a 15 años. Cuando utiliza una hipoteca a 15 años, el dinero que ahorra con una tasa de interés más baja está garantizado y no tiene que correr riesgos de inversión.

Efectivo para compra de vivienda

Sé que el fanático de Dave Ramsey odiará cuando diga esto: pagar en efectivo por la compra de una casa es simplemente estúpido. Por supuesto, esta declaración supone que estamos hablando de las tasas de interés actuales y que no tiene suficiente efectivo para realizar una compra directa.

  • Si ya tiene suficiente dinero en efectivo para comprar su próxima casa, creo que no es una decisión equivocada y que es su elección hacerlo.
  • En segundo lugar, habrá un punto en el que la tasa de interés sea tan alta que no tenga ningún sentido sacar una hipoteca de una vivienda, pero ni siquiera estamos cerca de estar en esa situación.

Estas son las razones por las que creo que pagar en efectivo por su hogar ahora es tonto:

  1. Las tasas de interés son muy bajas. La inflación ya está borrando la mayoría de los intereses que está pagando efectivamente. Por ejemplo, con una inflación de 2.5% y una tasa de interés de 3.75%, está pagando efectivamente 1.25% por su préstamo. ¡Es un trato fantástico!
  2. Alta probabilidad de obtener mejores retornos en otros lugares. Dado que la tasa que está pagando es muy baja, su probabilidad de superar la tasa libre de riesgo de pagar su deuda más rápido es mucho mayor que es mejor asumir los riesgos de inversión.
  3. Ahorrar lleva una eternidad. Si no tiene suficiente efectivo en este momento, tratar de ahorrar $ 250,000 desde cero le llevará muchos años. Hay muchos problemas con esto:
    • Es probable que los precios de las viviendas continúen subiendo mientras ahorra.
    • Los ahorros sin riesgo no pueden mantenerse al día con la tasa de inflación, por lo que su poder de compra disminuye cada año, incluso mientras ahorra.
    • No se recomienda invertir su dinero, ya que el mercado fluctúa, y podría perder su capital cuando esté a punto de realizar su compra.

El punto clave es: a menos que ya tenga el efectivo para pagar el precio total de la compra de su casa en este momento, ahorrar para comprar una casa con efectivo es una mala decisión.

Línea de fondo

  • Una hipoteca a 30 años es mejor que una hipoteca a 15 años cuando la tasa de interés es baja como lo es ahora.
  • Si es un inversor competente y está dispuesto a asumir algunos riesgos de inversión, una hipoteca a 30 años es mejor hasta que las tasas de interés comiencen a alcanzar un rango del 6%.
  • Por encima de una tasa de interés del 6%, la hipoteca a 15 años es un mejor producto si puede pagar el pago mensual más alto.
  • Pagar en efectivo por la compra de una casa está perfectamente bien si ya tiene el efectivo.
  • Ahorrar para comprar una casa con efectivo simplemente para evitar deudas es una mala idea porque la apreciación de la vivienda y la inflación están continuamente trabajando en su contra. Es posible que nunca llegue a un punto donde pueda comprar una casa.

¿Es la hipoteca a 15 años mejor que una hipoteca a 30 años? 1

Pinyo Bhulipongsanon es el dueño de Moolanomy Personal Finance y un agente de bienes raíces con licencia en Virginia y Maryland. En los últimos 20 años, Pinyo ha disfrutado de una carrera diversa como inversionista, emprendedor, ejecutivo de negocios, educador, autor de educación financiera y agente de bienes raíces.

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