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El arrendador accidental РEl dólar simple

Casa en alquiler firmar

Ser propietario puede ser un movimiento inteligente, pero también tiene muchas implicaciones de seguros e impuestos, así que infórmese primero. Foto: Colin y Sarah Northway

Cuando yo digo magnate inmobiliario, tus pensamientos probablemente salten directamente a Donald Trump o a alguien en un reality show. Entonces, probablemente sonríes un poco y piensas: "Si solo tuviera una propiedad de inversión, podría estar en camino a una mega fortuna en muy poco tiempo".

Bueno, si actualmente posee su casa o planea comprar una casa, podría terminar convirtiéndose en un especulador inmobiliario mucho antes de lo que piensa.

Convertirse en un propietario accidental no es tan extraño o poco común, como mucha gente descubre de primera mano. La situación generalmente surge cuandolos propietarios sonincapaz o no dispuesto a vender su casa actual. Este suele ser el caso cuando un propietario de vivienda tiene poco o nada de capital y, después de tener en cuenta los costos de cierre y las comisiones, una venta no generaría suficiente dinero para satisfacer la hipoteca anterior.

La solución es mantener la casa y convertirla en una propiedad de inversión mientras esperan que el mercado se aprecie, de modo que finalmente puedan venderla con ganancias, o al menos alcanzar el punto de equilibrio. Y quién sabe: tal vez sea el comienzo de su propio mini imperio Trump.

Sin embargo, hay un pero, en realidad, hay son una gran cantidad de perosesperando en las alas, comenzando con el hecho de que ser propietario no es fácil.

Pregúntele a cualquier grupo de propietarios de propiedades de alquiler a pequeña escala (de una a 20 propiedades) y le dirán que es mucho más ser un propietario no residente que cobrar el alquiler. Y puedo asegurarle por experiencia personal que incluso cobrar el alquiler puede ser un ejercicio de paciencia y perseverancia.

Empezando

Independientemente de las circunstancias que lo llevaron a convertirse en arrendador, lo primero que debe hacer es comenzar a ahorrar la mayor cantidad de efectivo posible para cubrir su hipoteca, impuestos sobre la propiedad y seguros.

Encontrar un inquilino para su casa es fácil. Encontrar un buen inquilino es difícil. El primer error que cometen los caseros accidentales es asumir que todos los posibles inquilinos son responsables. Asumir que el alquiler se pagará en su totalidad y a tiempo, para que pueda pasar el pago para cubrir la hipoteca y otros gastos, además de algo para el gatito, es un error de novato que casi todos cometen.

Puede reducir sus posibilidades de quedar atrapado con un inquilino malo si se apega a la primera regla de propietariosy tratados de armas nucleares: Confiar pero verificar. No importa cuán agradables sean las personas que desean alquilar su casa, y no importa cuán convincentes sean cuando insistan en que son responsables, ¡no los tome en su palabra! Eso puede sonar frío, cruel e insensible, y tal vez lo sea. Pero estamos hablando de dar a extraños completos las llaves de una propiedad que puede valer cientos de miles de dólares.

Flujo de fondos

Cuando se trata del flujo de efectivo de una propiedad de alquiler, el flujo a menudo comienza en la dirección incorrecta. Eso comienza con la diligencia debida en los posibles inquilinos.

Las verificaciones de antecedentes y crédito van desde $ 25 a $ 50 cada una y pueden sumar si obtiene una serie de perdedores antes de conformarse con un poseedor. Si bien puede descargar y modificar un contrato de arrendamiento de formularios por poco o ningún costo, es mejor que gaste un par de cientos de dólares para que un abogado local redacte un contrato de arrendamiento que cumpla con las leyes estatales y locales.

La renta atrasada o perdida es solo una parte del enigma del flujo de efectivo que enfrentan los propietarios accidentales. Asegúrese de hacer un presupuesto para reparaciones inesperadas y mantenimiento regular.

Incluso si es relativamente hábil, no siempre podrá realizar estas tareas en la noche después del trabajo, porque si bien puede ser dueño de la casa, no es su hogar. Eso significa que no puedes presentarte a las 7 p.m.con una llave inglesa, una sonrisa y la promesa de que si no arreglas el agua esta noche, seguramente funcionará el fin de semana.

Por lo tanto, a menos que esté semi jubilado o tenga toneladas de vacaciones en el banco, tendrá que desembolsar algunos fondos para que los profesionales realicen las reparaciones.

Cuidado con las metáforas mixtas

El gancho que convierte a la mayoría de las personas en propietarios accidentales es el mismo que puede morderte en en el futuro: en su mayor parte, los bienes raíces casi siempre aprecian su valor. Pero la parte que puede quitarle una parte de su parte trasera es el impuesto a las ganancias de capital. Esto es especialmente cierto si su casa está en uno de los mercados inmobiliarios que ha superado constantemente la inflación durante los últimos 40 años.

Este wicket potencialmente pegajoso se vuelve más pegajoso si tienes algo de equidad en tu casa cuando te conviertes en un propietario accidental. Los taxis de ganancias de capital en que incurren los inversores, incluidos los inversores accidentales, cuando obtienen un beneficio en la venta de un activo de capital. En este caso, el activo de capital es su casa de alquiler, y aunque el impuesto se acumula mientras usted es propietario de la casa, no se paga hasta que lo venda.

La buena noticia para los propietarios accidentales es que si vivió en la casa durante al menos dos años antes de comenzar a alquilarla y la vende dentro de los tres años posteriores a la mudanza, tiene derecho a la exclusión de hasta $ 500,000 para parejas casadas ( $ 250,000 para solteros).

Entonces, si una pareja casada compró una casa por $ 500,000, vivió en ella durante unos años, luego comenzó a alquilarla y la vendió un año después por $ 900,000, no pagarían impuestos sobre las ganancias de capital, a pesar de la hermosa ganancia. Si se vendiera por $ 1,100,000, solo deberían esos $ 100,000 en ganancias. Para aprovechar la exclusión, debe haber vivido en la casa durante dos de los últimos cinco años.

Si, por otro lado, su casa baja de valor o está bajo el agua de su hipoteca cuando vende (es decir, debe más de lo que vale su casa), puede estar sujeto a un impuesto sobre la cancelación de la deuda. Por ejemplo, si debe $ 200,000 en su hipoteca, pero su casa se vende en una venta corta por $ 175,000 y el banco perdona los $ 25,000 de su préstamo, puede tratarse como un ingreso imponible.

De cualquier manera, debe consultar con un asesor fiscal calificado regularmente para no encontrarse con una factura fiscal considerable que no puede pagar.

Segunda casa vs. propiedad de alquiler

Al igual que un combate de jaula de acero de lucha profesional, el segundo problema de seguro de hogar versus propiedad de alquiler no depende de un conjunto claro de reglas, sino de lo que el árbitro ve. Cuando se trata de seguros, el árbitro es la compañía de seguros, y las diferentes compañías ven las cosas de manera diferente.

El umbral de cuánto tiempo debe alquilarse una unidad para que se considere una propiedad de alquiler o una casa de vacaciones puede variar de unas pocas semanas a algunos meses. Esto puede no ser un problema si planea cambiar su antigua casa en solo unos meses, pero si no, probablemente tendrá que obtener un seguro diferente.

Es decir, a menos que viva en la misma casa que su nuevo inquilino, por ejemplo, en una unidad de dos o tres familias, en cuyo caso puede agregar un endoso de unidad alquilada a su política actual de propietarios.

Consulte con su compañía de seguros en lugar de hacer suposiciones sobre lo que está permitido. El riesgo de mantener en vigencia su antigua política de propietarios de viviendas después de que los inquilinos se muden es la posibilidad muy real de que su aseguradora se niegue a pagar cualquier reclamo.

Seguro del propietario

Ya sea que se denominen pólizas de propietario, seguro de unidad de alquiler o pólizas de vivienda, todas brindan una cobertura similar a una póliza de propietarios de viviendas, con la mayor diferencia de que no cubren el contenido.

Las políticas de vivienda se dividen en una de tres categorías: DP1, DP2 y DP3. Al igual que los formularios HO en las pólizas estándar para propietarios de viviendas, cada uno ofrece diferentes tipos de cobertura, desde básica hasta integral.

DP1:Esta es la más básica y menos costosa de las políticas de propietarios. Es una cobertura de riesgo con nombre, lo que significa que solo está asegurado por las pérdidas que ocurren como resultado de ciertos riesgos con nombre. Típicamente los peligros cubiertos por esto son:

  • Fuego
  • Explosión
  • Viento y granizo
  • Disturbios y conmoción civil
  • Fumar
  • Aeronave
  • Vehículo
  • Explosión volcánica
  • Vandalismo y travesuras malévolas

Estos son peligros comunes, pero las políticas de diferentes aseguradoras pueden ser diferentes. Es por eso que siempre debe consultar con un agente y leer la política por sí mismo en lugar de asumir que los diferentes riesgos están cubiertos. La mayoría de las pólizas DP1 se basan en el valor real en efectivo de su casa. Eso significa que la depreciación se deduce de los daños cuando se le otorga un reclamo. Es posible que el valor real en efectivo no sea la mejor opción para las casas antiguas, porque cuanto más antiguas son, más se han depreciado y menos valen el valor real en efectivo.

DP2:Al igual que una política DP1, este tipo de cobertura es solo para riesgos nombrados. Los peligros nombrados en un formulario amplio DP generalmente incluyen todos los peligros enumerados para DP1, así como:

  • Daño por robo
  • Peso de hielo y nieve
  • Vidrio roto
  • Descarga accidental o desbordamiento de agua o vapor
  • Objetos que caen
  • Tubos de congelación
  • Daño eléctrico
  • Colapso
  • Desgarrando, agrietando y abultando

Al igual que con una política DP1, siempre debe consultar con su agente y revisar la política real en lugar de hacer suposiciones sobre la cobertura.

A diferencia de DP1, que pagan reclamos utilizando el valor real en efectivo, las pólizas DP2 generalmente se escriben utilizando el costo de reemplazo como base para pagar los reclamos. La cobertura de costos de reemplazo no deduce la depreciación antes de pagar los reclamos y, como resultado, los propietarios tendrán costos de bolsillo más bajos en caso de un reclamo.

Las políticas de DP2 a menudo incluyen una disposición de "Pérdida de alquileres" que reembolsa a los propietarios las tarifas de alquiler perdidas mientras se realizan reparaciones por pérdidas debido a los riesgos cubiertos. La provisión de pérdida de rentas tiene límites que incluyen no pagar la pérdida de rentas por daños que ocurren mientras la propiedad está vacante. Es posible que las políticas no cubran algunos o la mayoría de los riesgos mencionados para propiedades que han estado desocupadas por un período de tiempo, generalmente entre 30 y 60 días.

DP3:Este es el más completo de los tres tipos de pólizas de propietarios y generalmente se considera la mejor cobertura para propiedades ocupadas por no propietarios. A diferencia de las políticas DP1 y DP2, esto es todo peligro cobertura en lugar de peligro nombrado. Todas las políticas de riesgos cubren todos los riesgos posibles, con la excepción de los riesgos excluidos, tales como:

  • Ordenanza o ley
  • Movimiento de tierra (terremoto)
  • Daños por agua
  • Fallo de alimentación
  • Negligencia
  • Guerra
  • Peligro nuclear
  • Pérdida intencional
  • Acción del gobierno
  • Molde

Las políticas de DP3 se basan en el costo de reemplazo de su casa, lo que significa que está completamente protegido, independientemente de la edad de su propiedad. Esto significa que el daño a su vivienda será reparado completamente sin ningún costo de bolsillo para usted. Al igual que la cobertura DP2, estas políticas incluyen la protección contra pérdida de renta basada en las mismas reglas que un DP2. Este tipo de cobertura es similar a una póliza estándar para propietarios de viviendas, ya que ofrece cierta protección en seis áreas:

  • Vivienda
  • Otras estructuras
  • Propiedad personal
  • Perdida de uso
  • Responsabilidad
  • Pagos médicos

Es importante tener en cuenta que la cobertura de propiedad personal de la póliza DP3 está lejos de ser tan extensa como una póliza estándar para propietarios de viviendas y solo asegura las posesiones del propietario, como los electrodomésticos.

Seguro de inquilinos

Un aspecto a menudo ignorado del seguro para propietarios accidentales es el seguro para inquilinos. Hacer que el seguro para inquilinos sea una condición del arrendamiento proporciona una capa adicional de protección para usted como propietario.

Lo hace asegurando contra lesiones a los huéspedes y visitantes de su inquilino en caso de que se lesionen debido a que el inquilino no ha mantenido la propiedad adecuadamente. La ventaja es que los reclamos por esas lesiones se colocan contra el seguro del inquilino y no contra el suyo, lo que protege su prima de gastos innecesarios.aumenta.

Lea todo y haga preguntas

Convertirse en un propietario accidental viene con una curva de aprendizaje muy empinada que desafortunadamente no deja mucho espacio para errores o tiempo para obtener la experiencia que tanto necesita.

Teniendo en cuenta que las apuestas financieras son tan altas, no solo en términos de pérdidas financieras directas, sino también de posibles riesgos para su crédito, vale la pena invertir tanto tiempo y esfuerzo como sea posible para aprender las cuerdas de ser un inversionista inmobiliario.

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