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Ejemplos de rendimiento superior de bienes raíces durante una pandemia de coronavirus

Ejemplos de rendimiento superior de bienes raíces durante una pandemia de coronavirus

En una publicación anterior, calculé cómo se desempeña el sector inmobiliario en varios niveles de caída del mercado de valores. En mi opinión, el punto óptimo para el mejor desempeño de bienes raíces se encuentra entre un 15% y un 25% de caída del mercado de valores.

Durante ese nivel de disminución, las tasas hipotecarias tienden a caer a medida que los inversores compran bonos del Tesoro. Como resultado, la demanda de bienes raíces aumenta porque aumenta la asequibilidad. Además, durante una corrección del mercado de valores, el dinero tiende a fluir fuera del mercado de valores hacia bienes raíces y otras clases de activos más defensivos como los bonos.



Una vez que el mercado bursátil disminuye en ~ 30 – 35%, la apreciación del precio de los bienes raíces tiende a detenerse a medida que los compradores potenciales reconsideran su decisión de comprar cualquier activo, incluidos los bienes raíces. Después de una disminución de ~ 35% en el mercado de valores, los precios inmobiliarios probablemente estén cayendo, ya que las personas temen perder sus empleos.

Sabemos que los cierres forzosos han dañado el sector inmobiliario. corretaje negocios ya que los compradores potenciales no pueden visitar casas abiertas y el volumen de transacciones disminuye a medida que el inventario se retira del mercado. Sin embargo, por favor no confundas El negocio de corretaje inmobiliario con precios inmobiliarios.

Cuando el mercado inmobiliario finalmente se abra nuevamente, los vendedores deben negociar un descuento de comisión, mientras que los compradores deben solicitar un reembolso de comisión. La pandemia de coronavirus finalmente podría ser el catalizador para reducir permanentemente las comisiones.

En este artículo, quiero presentarles un ejemplo de cómo se desempeñó una propiedad durante una pandemia global y un bloqueo. Es un ejemplo interesante dado el precio de venta final y el cronograma de la venta. Luego compartiré un par de ejemplos más.

Superación de bienes inmuebles durante una pandemia de coronavirus

Uno de los mejores tipos de bienes inmuebles es una residencia unifamiliar con vistas panorámicas al mar en San Francisco. Para encontrar tales propiedades, debe buscarlas en el lado oeste de San Francisco en los vecindarios Sunset, Golden Gate Heights, Parkside y Richmond.

Estas son áreas menos densamente pobladas con precios medios de vivienda más bajos dado que lleva más tiempo viajar al centro. Con el coronavirus dando a millones de personas una muestra del trabajo desde la vida hogareña, creo que este tipo de propiedades tendrá un rendimiento superior en las próximas décadas.

Mapa de San Francisco Neighborhoods Real Estate

Debido a que los bienes raíces son mi clase de activos favorita para generar riqueza, siempre estoy buscando casas unifamiliares que se vendan en estos vecindarios. Reviso el último listado en línea cada semana y marco varias propiedades que encuentro intrigantes.

El 21 de febrero de 2020, me encontré con una pintoresca casa unifamiliar de tres dormitorios y tres baños con vista al mar. La cocina había sido remodelada hace unos cinco años con acabados básicos. Los baños fueron remodelados hace unos 20-25 años también con acabados básicos.

En general, la casa tiene alrededor de 2,200 pies cuadrados de espacio habitable y está situada en 3,000 pies cuadrados de terreno. El principal inconveniente de la casa es que está a una cuadra de una calle muy transitada. La casa estaba lista para mudarse, aunque uno podría gastar fácilmente $ 100,000 actualizando la casa con ventanas nuevas, cableado nuevo y baños nuevos.

Aquí hay algunas fotos de esta humilde morada:

Baños

los el precio de cotización fue de $ 1.495 millones que está por debajo del precio promedio de una vivienda en San Francisco de aproximadamente $ 1.6 millones. En otras palabras, la demanda es muy alta a este precio. Con tasas hipotecarias tan bajas, muchas parejas de doble ingreso pueden pagar este precio si tienen un pago inicial del 20%.

Los vendedores fijaron una fecha de oferta del 6 de marzo de 2020, dos semanas después de la lista. Esto es habitual en San Francisco, ya que le permite al agente organizar dos recorridos de corredores el martes y al menos dos jornadas de puertas abiertas los dos fines de semana. Dos semanas también crean una ventana lo suficientemente pequeña para que los compradores motivados puedan presentar una oferta.

Para el 6 de marzo, el S&P 500 ya había comenzado su descenso. Ya habíamos escuchado sobre el coronavirus cuando esta casa salió al mercado por primera vez el 21 de febrero de 2020.

El precio de venta final

¿Adivina cuál fue la oferta ganadora final?

¿Qué tal $ 1.65 millones por un razonable 10% sobre pedir durante una pandemia de coronavirus? No

¿Qué tal $ 1.8 millones o 20% más de pedir ya que el S&P 500 y el Dow se estrellaban en un 30%? Nuevamente incorrecto.

De acuerdo, seguramente $ 1.95 millones, o la friolera de $ 455,000 por preguntar fue el precio ganador ya que el coronavirus cerró la economía del Área de la Bahía con refugio en el lugar. Hombre, eres malo para adivinar!

La propiedad cerró el 25 de marzo de 2020 por $ 2,088,000 o un increíble $ 539,000 por pedir.

Además de que el precio de venta final fue un 39% más alto que el precio de lista, el precio de venta final también fue un 7,5% más alto que la estimación de Redfin de $ 1,946,632. De todas las compañías de bienes raíces en línea, creo que Redfin tiene las estimaciones más precisas.

Otro punto interesante es la fecha de cierre. Si la oferta final fue aceptada el 8 de marzo, debido a múltiples ofertas y contraofertas, el comprador ganador cerró la propiedad en 17 días el 25 de marzo. Por lo tanto, el comprador probablemente pagó todo en efectivo por la propiedad.

Finalmente, lo que también vale la pena señalar es que el comprador podría haberse retirado de la propiedad en cualquier momento antes del cierre, pero no lo hizo. Este comprador se mantuvo firme a pesar de que el S&P 500 cerró ~ 30% desde sus máximos el 23 de marzo antes de recuperarse.

El comprador tenía su pago inicial de forma segura en efectivo o en bonos del Tesoro, tenía mucho dinero excedente, no le importaba un colapso del mercado de valores, estaba contento de transferir dinero a bienes raíces, o una combinación de los cuatro.

Si está buscando comprar bienes raíces, siga mis recomendaciones sobre cómo invertir su pago inicial a medida que se acerca el momento.

La fuerza de Prime Real Estate

Un ejemplo no proporciona evidencia irrefutable de que los bienes inmuebles rinden mejor durante una caída del mercado bursátil del 15% al ​​25%. Tampoco este ejemplo demuestra que una baja del 30% – 35% en el mercado de valores significa que los precios inmobiliarios se estancan. Después de todo, la fortaleza de los precios inmobiliarios suele ser propiedad y ubicación específica.

Sin embargo, este ejemplo muestra cuán fuerte puede ser el desempeño de los bienes raíces en un mercado bajista violento causado por una aterradora pandemia. Está claro que las propiedades en este vecindario superaron significativamente al S&P 500 mientras se estrellaba. Si el valor de la propiedad se registrara 1 por 1 con el descenso del S&P 500, se habría vendido por $ 1,365,000 en lugar de por $ 2,088,000.

Si el S&P 500 estuvo plano durante el momento de la venta, habría supuesto que la propiedad habría recibido como máximo $ 1,900,000, o $ 405,000 por pedir. Ciertamente no habría adivinado más de $ 2,000,000. Por lo tanto, es posible La violenta liquidación en el mercado de valores empujó el valor de esta casa aún más alto.

Si planea comprar bienes raíces, aquí hay algunos puntos clave de este ejemplo de venta de propiedades:

  • Busque propiedades que tengan un precio cercano al precio promedio de la vivienda de su ciudad. Una propiedad con un precio cercano a la mediana o inferior ayuda a garantizar la mayor cantidad de demanda, sin importar el mercado.
  • Las propiedades unifamiliares tienden a tener un rendimiento más fuerte que las propiedades de alquiler, ya que las propiedades unifamiliares generalmente no dependen de los ingresos de alquiler.
  • Encuentre una propiedad con un atributo único, como un lote grande para expansión, vista al mar o diseñado por un arquitecto conocido.
  • El marketing adecuado es muy importante para obtener el precio máximo. Aunque las tarifas de venta siguen siendo escandalosas, un gran marketing realmente importa para obtener el mejor precio.
  • Los vecindarios con menor densidad pueden volverse más atractivos dado que los vecindarios con mayor densidad (departamentos / edificios altos) parecen haber experimentado un mayor número de casos de coronavirus.
  • No solo mire los vecindarios más populares con el viaje más cercano. Debido al aumento de viajes compartidos y teletrabajo, amplíe su búsqueda de un mejor valor.

Aunque el mundo ahora está lleno de incertidumbre, hay una certeza que los bienes raíces siempre proporcionarán: refugio. ¡Y cuando se ve obligado a refugiarse en el lugar, su hogar se vuelve cada vez más valioso!

Otras fuertes ventas de propiedades

Aquí hay algunas otras alertas recientes que recibí que también muestran fortaleza en el mercado inmobiliario en el Área de la Bahía de SF durante el apogeo del pandemónium.

A continuación se muestra una hermosa casa unifamiliar de Oakland con cinco habitaciones, tres baños, 3,130 pies cuadrados que pedía $ 2,595,000 el 12 de marzo de 2020 y se vendió por $ 2,810,000 el 27 de marzo de 2020. Fue muy bien renovada en 2016.

Superación de bienes raíces durante una pandemia global

A continuación se muestra una casa unifamiliar de San Francisco con cinco habitaciones, seis baños y solo 4,645 pies cuadrados que se vendió por la friolera de $ 9,500,000 el 27 de marzo de 2020. Aunque el precio de venta final no superó el precio inicial de $ 9,500,000, el precio de venta es de aproximadamente $ 460,000 sobre el precio estimado de Redfin. Apuesto a que el nuevo propietario probablemente pondrá más de $ 1 millón para la renovación.

Superación de bienes raíces durante una pandemia global

Si está buscando comprar una casa unifamiliar, es de esperar que pueda encontrar algunas ofertas en este mercado. Desafortunadamente, no veo a muchos vendedores que retiran sus listados, lo que provoca una escasez aún mayor de inventario.

Es probable que las transacciones se detengan en el 2T2020 debido al refugio en el lugar. Mientras el S&P 500 no baje demasiado por debajo de los 2.300, creo que muchos mercados inmobiliarios tendrán un rendimiento superior o simplemente se congelarán hasta que se abra la economía.

¡Recuerde negociar una reducción en la comisión o un reembolso de la comisión si finalmente vende o compra!

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Lectores, ¿están viendo fuertes ventas en su vecindario durante estos tiempos volátiles? Si eres un comprador, ¿estás viendo alguna oferta? ¿Por qué cree que los medios no diferencian entre el negocio de corretaje de bienes raíces y los precios de bienes raíces en sus titulares y artículos?