Ejemplos de rendimiento superior de bienes raíces durante una pandemia de coronavirus

Ejemplos de rendimiento superior de bienes raíces durante una pandemia de coronavirus


En una publicaci√≥n anterior, calcul√© c√≥mo se desempe√Īa el sector inmobiliario en varios niveles de ca√≠da del mercado de valores. En mi opini√≥n, el punto √≥ptimo para el mejor desempe√Īo de bienes ra√≠ces se encuentra entre un 15% y un 25% de ca√≠da del mercado de valores.

Durante ese nivel de disminución, las tasas hipotecarias tienden a caer a medida que los inversores compran bonos del Tesoro. Como resultado, la demanda de bienes raíces aumenta porque aumenta la asequibilidad. Además, durante una corrección del mercado de valores, el dinero tiende a fluir fuera del mercado de valores hacia bienes raíces y otras clases de activos más defensivos como los bonos.

Una vez que el mercado bursátil disminuye en ~ 30 Р35%, la apreciación del precio de los bienes raíces tiende a detenerse a medida que los compradores potenciales reconsideran su decisión de comprar cualquier activo, incluidos los bienes raíces. Después de una disminución de ~ 35% en el mercado de valores, los precios inmobiliarios probablemente estén cayendo, ya que las personas temen perder sus empleos.

Sabemos que los cierres forzosos han da√Īado el sector inmobiliario. corretaje negocios ya que los compradores potenciales no pueden visitar casas abiertas y el volumen de transacciones disminuye a medida que el inventario se retira del mercado. Sin embargo, por favor no confundas El negocio de corretaje inmobiliario con precios inmobiliarios.

Cuando el mercado inmobiliario finalmente se abra nuevamente, los vendedores deben negociar un descuento de comisión, mientras que los compradores deben solicitar un reembolso de comisión. La pandemia de coronavirus finalmente podría ser el catalizador para reducir permanentemente las comisiones.

En este art√≠culo, quiero presentarles un ejemplo de c√≥mo se desempe√Ī√≥ una propiedad durante una pandemia global y un bloqueo. Es un ejemplo interesante dado el precio de venta final y el cronograma de la venta. Luego compartir√© un par de ejemplos m√°s.

Superación de bienes inmuebles durante una pandemia de coronavirus

Uno de los mejores tipos de bienes inmuebles es una residencia unifamiliar con vistas panor√°micas al mar en San Francisco. Para encontrar tales propiedades, debe buscarlas en el lado oeste de San Francisco en los vecindarios Sunset, Golden Gate Heights, Parkside y Richmond.

Estas son √°reas menos densamente pobladas con precios medios de vivienda m√°s bajos dado que lleva m√°s tiempo viajar al centro. Con el coronavirus dando a millones de personas una muestra del trabajo desde la vida hogare√Īa, creo que este tipo de propiedades tendr√° un rendimiento superior en las pr√≥ximas d√©cadas.

Mapa de San Francisco Neighborhoods Real Estate

Debido a que los bienes ra√≠ces son mi clase de activos favorita para generar riqueza, siempre estoy buscando casas unifamiliares que se vendan en estos vecindarios. Reviso el √ļltimo listado en l√≠nea cada semana y marco varias propiedades que encuentro intrigantes.

El 21 de febrero de 2020, me encontr√© con una pintoresca casa unifamiliar de tres dormitorios y tres ba√Īos con vista al mar. La cocina hab√≠a sido remodelada hace unos cinco a√Īos con acabados b√°sicos. Los ba√Īos fueron remodelados hace unos 20-25 a√Īos tambi√©n con acabados b√°sicos.

En general, la casa tiene alrededor de 2,200 pies cuadrados de espacio habitable y est√° situada en 3,000 pies cuadrados de terreno. El principal inconveniente de la casa es que est√° a una cuadra de una calle muy transitada. La casa estaba lista para mudarse, aunque uno podr√≠a gastar f√°cilmente $ 100,000 actualizando la casa con ventanas nuevas, cableado nuevo y ba√Īos nuevos.

Aquí hay algunas fotos de esta humilde morada:

Ba√Īos

los el precio de cotización fue de $ 1.495 millones que está por debajo del precio promedio de una vivienda en San Francisco de aproximadamente $ 1.6 millones. En otras palabras, la demanda es muy alta a este precio. Con tasas hipotecarias tan bajas, muchas parejas de doble ingreso pueden pagar este precio si tienen un pago inicial del 20%.

Los vendedores fijaron una fecha de oferta del 6 de marzo de 2020, dos semanas despu√©s de la lista. Esto es habitual en San Francisco, ya que le permite al agente organizar dos recorridos de corredores el martes y al menos dos jornadas de puertas abiertas los dos fines de semana. Dos semanas tambi√©n crean una ventana lo suficientemente peque√Īa para que los compradores motivados puedan presentar una oferta.

Para el 6 de marzo, el S&P 500 ya había comenzado su descenso. Ya habíamos escuchado sobre el coronavirus cuando esta casa salió al mercado por primera vez el 21 de febrero de 2020.

El precio de venta final

¬ŅAdivina cu√°l fue la oferta ganadora final?

¬ŅQu√© tal $ 1.65 millones por un razonable 10% sobre pedir durante una pandemia de coronavirus? No

¬ŅQu√© tal $ 1.8 millones o 20% m√°s de pedir ya que el S&P 500 y el Dow se estrellaban en un 30%? Nuevamente incorrecto.

De acuerdo, seguramente $ 1.95 millones, o la friolera de $ 455,000 por preguntar fue el precio ganador ya que el coronavirus cerr√≥ la econom√≠a del √Ārea de la Bah√≠a con refugio en el lugar. Hombre, eres malo para adivinar!

La propiedad cerró el 25 de marzo de 2020 por $ 2,088,000 o un increíble $ 539,000 por pedir.

Adem√°s de que el precio de venta final fue un 39% m√°s alto que el precio de lista, el precio de venta final tambi√©n fue un 7,5% m√°s alto que la estimaci√≥n de Redfin de $ 1,946,632. De todas las compa√Ī√≠as de bienes ra√≠ces en l√≠nea, creo que Redfin tiene las estimaciones m√°s precisas.

Otro punto interesante es la fecha de cierre. Si la oferta final fue aceptada el 8 de marzo, debido a m√ļltiples ofertas y contraofertas, el comprador ganador cerr√≥ la propiedad en 17 d√≠as el 25 de marzo. Por lo tanto, el comprador probablemente pag√≥ todo en efectivo por la propiedad.

Finalmente, lo que tambi√©n vale la pena se√Īalar es que el comprador podr√≠a haberse retirado de la propiedad en cualquier momento antes del cierre, pero no lo hizo. Este comprador se mantuvo firme a pesar de que el S&P 500 cerr√≥ ~ 30% desde sus m√°ximos el 23 de marzo antes de recuperarse.

El comprador tenía su pago inicial de forma segura en efectivo o en bonos del Tesoro, tenía mucho dinero excedente, no le importaba un colapso del mercado de valores, estaba contento de transferir dinero a bienes raíces, o una combinación de los cuatro.

Si está buscando comprar bienes raíces, siga mis recomendaciones sobre cómo invertir su pago inicial a medida que se acerca el momento.

La fuerza de Prime Real Estate

Un ejemplo no proporciona evidencia irrefutable de que los bienes inmuebles rinden mejor durante una ca√≠da del mercado burs√°til del 15% al ‚Äč‚Äč25%. Tampoco este ejemplo demuestra que una baja del 30% – 35% en el mercado de valores significa que los precios inmobiliarios se estancan. Despu√©s de todo, la fortaleza de los precios inmobiliarios suele ser propiedad y ubicaci√≥n espec√≠fica.

Sin embargo, este ejemplo muestra cu√°n fuerte puede ser el desempe√Īo de los bienes ra√≠ces en un mercado bajista violento causado por una aterradora pandemia. Est√° claro que las propiedades en este vecindario superaron significativamente al S&P 500 mientras se estrellaba. Si el valor de la propiedad se registrara 1 por 1 con el descenso del S&P 500, se habr√≠a vendido por $ 1,365,000 en lugar de por $ 2,088,000.

Si el S&P 500 estuvo plano durante el momento de la venta, habr√≠a supuesto que la propiedad habr√≠a recibido como m√°ximo $ 1,900,000, o $ 405,000 por pedir. Ciertamente no habr√≠a adivinado m√°s de $ 2,000,000. Por lo tanto, es posible La violenta liquidaci√≥n en el mercado de valores empuj√≥ el valor de esta casa a√ļn m√°s alto.

Si planea comprar bienes raíces, aquí hay algunos puntos clave de este ejemplo de venta de propiedades:

  • Busque propiedades que tengan un precio cercano al precio promedio de la vivienda de su ciudad. Una propiedad con un precio cercano a la mediana o inferior ayuda a garantizar la mayor cantidad de demanda, sin importar el mercado.
  • Las propiedades unifamiliares tienden a tener un rendimiento m√°s fuerte que las propiedades de alquiler, ya que las propiedades unifamiliares generalmente no dependen de los ingresos de alquiler.
  • Encuentre una propiedad con un atributo √ļnico, como un lote grande para expansi√≥n, vista al mar o dise√Īado por un arquitecto conocido.
  • El marketing adecuado es muy importante para obtener el precio m√°ximo. Aunque las tarifas de venta siguen siendo escandalosas, un gran marketing realmente importa para obtener el mejor precio.
  • Los vecindarios con menor densidad pueden volverse m√°s atractivos dado que los vecindarios con mayor densidad (departamentos / edificios altos) parecen haber experimentado un mayor n√ļmero de casos de coronavirus.
  • No solo mire los vecindarios m√°s populares con el viaje m√°s cercano. Debido al aumento de viajes compartidos y teletrabajo, ampl√≠e su b√ļsqueda de un mejor valor.

Aunque el mundo ahora está lleno de incertidumbre, hay una certeza que los bienes raíces siempre proporcionarán: refugio. ¡Y cuando se ve obligado a refugiarse en el lugar, su hogar se vuelve cada vez más valioso!

Otras fuertes ventas de propiedades

Aqu√≠ hay algunas otras alertas recientes que recib√≠ que tambi√©n muestran fortaleza en el mercado inmobiliario en el √Ārea de la Bah√≠a de SF durante el apogeo del pandem√≥nium.

A continuaci√≥n se muestra una hermosa casa unifamiliar de Oakland con cinco habitaciones, tres ba√Īos, 3,130 pies cuadrados que ped√≠a $ 2,595,000 el 12 de marzo de 2020 y se vendi√≥ por $ 2,810,000 el 27 de marzo de 2020. Fue muy bien renovada en 2016.

Superación de bienes raíces durante una pandemia global

A continuaci√≥n se muestra una casa unifamiliar de San Francisco con cinco habitaciones, seis ba√Īos y solo 4,645 pies cuadrados que se vendi√≥ por la friolera de $ 9,500,000 el 27 de marzo de 2020. Aunque el precio de venta final no super√≥ el precio inicial de $ 9,500,000, el precio de venta es de aproximadamente $ 460,000 sobre el precio estimado de Redfin. Apuesto a que el nuevo propietario probablemente pondr√° m√°s de $ 1 mill√≥n para la renovaci√≥n.

Superación de bienes raíces durante una pandemia global

Si est√° buscando comprar una casa unifamiliar, es de esperar que pueda encontrar algunas ofertas en este mercado. Desafortunadamente, no veo a muchos vendedores que retiran sus listados, lo que provoca una escasez a√ļn mayor de inventario.

Es probable que las transacciones se detengan en el 2T2020 debido al refugio en el lugar. Mientras el S&P 500 no baje demasiado por debajo de los 2.300, creo que muchos mercados inmobiliarios tendrán un rendimiento superior o simplemente se congelarán hasta que se abra la economía.

¡Recuerde negociar una reducción en la comisión o un reembolso de la comisión si finalmente vende o compra!

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Lectores, ¬Ņest√°n viendo fuertes ventas en su vecindario durante estos tiempos vol√°tiles? Si eres un comprador, ¬Ņest√°s viendo alguna oferta? ¬ŅPor qu√© cree que los medios no diferencian entre el negocio de corretaje de bienes ra√≠ces y los precios de bienes ra√≠ces en sus titulares y art√≠culos?