¿Dónde está el alquiler demasiado prominente?
Múltiples artículos recientes han sentido un fuerte aumento en el precio de alquilar un apartamento o una vivienda en los Estados Unidos. Varios también han argumentado que el incremento de los alquileres perjudica de forma desproporcionada a los inquilinos de clase media y baja. Decidimos echar una ojeada examinando los excelentes datos disponibles sobre alquileres de Zillow.
El siguiente gráfico exhibe la inflación general (medida con la inflación general del PCE) frente al incremento de los alquileres. Las dos series están indexadas a 100 a partir de noviembre de 2010 (el primer mes en que están libres los datos de Zillow). El patrón es indiscutible: los alquileres incrementan mucho más rápidamente que otros precios al consumidor.
Así que los alquileres suben de manera rápida. Pero, ¿dónde es mayor el aumento de los alquileres? Varias historias proponen que el incremento en los costes de alquiler ha sido mayor para las familias de ingresos bajos y medios. Zillow tiene datos a nivel de código postal sobre alquileres, que podemos emplear para evaluar este argumento.
Este es el crecimiento en el alquiler desde noviembre de 2010 hasta marzo de 2014 en los códigos postales, donde dividimos los apartados de correos en cinco grupos en función de su ingreso bruto ajustado promedio desde 2006.
Como muestra claramente el gráfico, el desarrollo de los alquileres ha sido mayor en el más rico códigos postales, no los mucho más pobres. De 2010 a 2014, las rentas aumentaron casi un 25% en los apartados de correos con un ingreso promedio de $100 a $200 mil. Las rentas aumentaron un tanto mucho más del 10% en los apartados de correos con capital promedio menores a $35 mil.
Una preocupación es que el patrón en el gráfico previo refleja diferencias entre ciudades. Por poner un ejemplo, si Miami y la ciudad de Novedosa York tienen capital más altos y las rentas incrementan mucho más en esas ciudades, hallaríamos mecánicamente un mayor desarrollo de las rentas en los apartados de correos de mayores capital. Este no es el caso. Aun si nos centramos sólo en el dentro de la ciudad variación en los capital (usando efectos fijos de localidad), encontramos que las rentas suben más en los códigos postales de altos ingresos.
Naturalmente, aún podría ser que los pobres estén tolerando de forma desmedida por el incremento de los alquileres gracias a que los dueños quieren obtener ingresos auxiliares. Casi todos los datos que vimos sugieren que los pobres vieron un desarrollo de capital más enclenque entre 2010 y 2014. A pesar de que los alquileres subieron más en los códigos postales ricos, alquileres como una fracción de los ingresos totales Puede que haya subido mucho más para los pobres. Desafortunadamente, los datos a nivel de código postal sobre los capital aún no se actualizaron hasta 2014, con lo que tendremos que esperar para poder ver si las rentas como fracción de los capital subieron mucho más para los pobres. Pero el gráfico previo muestra bastante claramente que el cambio porcentual en las rentas fué mayor para los ricos, no para los pobres.
Entonces, ¿por qué el crecimiento de la renta podría ser menor en los códigos postales mucho más pobres? Un canal potencial son las ejecuciones hipotecarias. Un sinnúmero de ejecuciones hipotecarias podría deprimir los alquileres por medio de otros canales. En primer lugar, las ejecuciones hipotecarias aumentan la oferta de viviendas libres para rentar. En segundo lugar, las ejecuciones hipotecarias podrían lograr que un vecindario sea menos deseable, lo que de nuevo reduciría los alquileres en el vecindario.
Las áreas de bajos ingresos vieron muchas más ejecuciones hipotecarias a lo largo de la Gran Recesión. ¿Quizás esto logre explicar lo que sucede en el cuadro anterior? Aquí hay un gráfico que apoya este razonamiento. Como muestra, el desarrollo de la renta fué mucho menor en los apartados de correos con la mayor cantidad de ejecuciones hipotecarias:
Pensamos que la Gran Recesión dió rincón a un cambio a largo plazo a favor del alquiler en frente de la propiedad. Debemos centrarnos en el crecimiento de los alquileres tanto como nos centramos en los costes de la vivienda. Este es un intento veloz de comprender lo que ha estado sucediendo, pero esperamos ver mucho más investigaciones sobre esta cuestión en el futuro. Con ese espíritu, aquí existen algunos links auxiliares que vale la pena revisar:
El alquiler es bastante alto, por Krishna Rao en Zillow
Viviendas de alquiler en USA: mercados y pretensiones en evolución, por el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Facultad de Harvard
En muchas ciudades, el alquiler está fuera del alcance de la clase media, por Shaila Dewan del New York Times
Aidan estuvo escribiendo sobre finanzas personales durante mucho más de 6 años. Antes de esto, trabajó como Analista de Finanzas Corporativas donde se especializó en Due Diligence, Valuaciones de Empresas y mucho más. Él es un titular de la CFA.
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