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"¿Debo pagar mi hipoteca?" Cinco cosas a considerar antes de hacerlo


Mi amiga Amy escribió recientemente con un interesante dilema. "¿Debo pagar mi hipoteca antes de tiempo?", Se pregunta.

Amy tiene un trabajo bien remunerado y ha logrado ahorrar lo suficiente como para estar completamente libre de deudas si quisiera. ¡Y ella quiere! ¿Pero es esta la mejor opción? Es consciente de que es un buen problema, pero sigue siendo un poco confuso. A ella le gustaría un poco de orientación.

Aquí hay una versión resumida de su correo electrónico:

Me pregunto si tiene algún consejo para mí relacionado con el pago de una hipoteca en lugar de mantenerla para fines fiscales.

Aquí está el resumen básico: Tengo 22 años y $ 103,000 restantes en una hipoteca de tasa fija a 30 años con 3.95%. Mi pago mensual es de $ 668 por mes. Pagaré alrededor de $ 48000 en intereses este año. Pago mis impuestos y mi seguro de bolsillo anualmente.

En los últimos dos años, he ganado cerca de un cuarto de millón de dólares cada año, y este año probablemente superaré esa cantidad. Este es un lugar maravilloso para estar. Sin ninguna otra deuda, estoy considerando si debería pagar mi hipoteca por completo de una sola vez en noviembre cuando reciba mi bono.

Tengo consejos de ambos lados. Mi contador me advierte en contra, ya que no tendría otras amortizaciones para compensar mis altos ingresos. Sin embargo, la libertad de estar libre de deudas suena increíble, incluso si viene con una factura de impuestos alta.

Me encantaría tu consejo (o el consejo de tus lectores, si esto ofrece una oportunidad para compartir con ellos).

Mi respuesta común a esta pregunta, que obtengo mucho, siempre ha sido: Esta es una situación sin pérdidas. Decidir si debe pagar su casa es un caso en el que cualquiera de las opciones es increíble.

Matemáticamente (y financieramente), la mejor opción es casi siempre llevar la hipoteca. sin embargo, muchas personas reciben un gran impulso psicológico por no tener una hipoteca. En otras palabras, esta es una de esas situaciones en las que la decisión financiera inteligente y la decisión psicológica inteligente no son necesariamente las mismas.

Aunque Amy pregunta específicamente sobre las implicaciones fiscales, comencemos examinando el panorama general.

¿Debería pagar su hipoteca antes de tiempo?

Los pros y los contras para pagar su hipoteca

Para que todos estén en la misma página, he aquí un vistazo rápido a los pros y los contras para pagar su hipoteca. Hay ventajas y desventajas en ambas opciones. ¿Son ciertas ventajas más importantes que otras? Tú haces la llamada.

Aquí le explicamos por qué es posible que desee pagar su hipoteca antes de tiempo:

  • Cada vez que paga deudas, incluida su hipoteca, obtiene un rendimiento garantizado de su dinero. El mercado de valores arroja un promedio a largo plazo del 6,8% (rendimiento real), pero el promedio es no normal. Invertir en el mercado de valores implica un gran riesgo. Si no se siente cómodo con ese riesgo, pagar su hipoteca es una buena inversión. Más sobre esto en un momento.
  • Me gusta pensar en el valor neto de la vivienda como una "reserva de valor". Cuando paga su hipoteca, es como depositar dinero en el banco (aunque es más difícil acceder al dinero). Esa equidad se puede aprovechar cuando sea necesario. Mientras tanto, se aprecia lentamente (suponiendo que aumente el valor de su hogar).
  • Si actualmente está pagando un seguro hipotecario privado, por lo general, en los casos en que tiene menos del 20% del capital en su hogar, pagar su hipoteca lo ayudará a eliminar ese costo. Esto no es aplicable a la situación de Amy, pero es algo que otros podrían querer considerar.
  • Hay absolutamente una sensación de alivio que proviene de estar libre de hipotecas. Sabes que si las cosas se van al infierno pierdes tu trabajo, los tanques de economía, etcétera Al menos tienes un lugar para vivir.

Por otro lado, hay razones por las que es posible que desee mantener una hipoteca el mayor tiempo posible. Aquí hay algunas razones por las que podría decidir que prefiere no pagar su hipoteca:

  • Si cree que puede obtener una tasa de rendimiento más alta invirtiendo en otro lugar, entonces esa es la opción más sensata. En nuestra era reciente de bajas tasas hipotecarias y altos rendimientos del mercado de valores, por ejemplo, la opción lógica era invertir en el mercado de valores. Sin embargo, en la década de 1970, cuando las tasas hipotecarias eran altas y el mercado de valores estaba letárgico, esta no habría sido una decisión inteligente. (Aquí hay una calculadora simple que puede ayudarlo a sopesar esta decisión).
  • Algunas personas, como el contador de Amy, aparentemente, creen que las exenciones de impuestos de su hipoteca hacen que valga la pena quedarse. La deducción de intereses de la hipoteca de la casa, dicen, ayuda a reducir su obligación al momento de los impuestos. Si bien esto es técnicamente cierto, es un comercio pobre. (Verá por qué en la siguiente sección). Aún así, como parte de Big Picture, es un factor influyente.
  • Aunque a menudo no es una consideración, la inflación es realmente su amiga cuando se trata de una hipoteca, especialmente una hipoteca a 30 años. Compré mi primera casa por $ 108,000 en 1993. Si hubiera mantenido esa casa e hipoteca, todavía estaría pagando por ella hasta 2023. Pero estaría pagando con corriente dólares, que solo valen unos 57 centavos en comparación con hace 25 años. La inflación es generalmente el enemigo; con una hipoteca, es tu amigo.
  • Finalmente, puede tener más sentido mantener su hipoteca si valora la liquidez. Es decir, si desea y / o necesita efectivo, mantener la hipoteca puede ser la mejor opción. Una vez que le da su dinero a su compañía hipotecaria, es difícil recuperarlo.

Debido a mi propia situación, siento que ese último punto merece una mirada más cercana.

Usted ve, he estado sin un ingreso regular durante más de cinco años. Estoy viviendo de mis ahorros. Es cierto que tengo ahorros sustanciales (por lo que estoy agradecido), pero gran parte de ellos se mantienen en cuentas de jubilación que no se pueden aprovechar sin penalización hasta que cumpla 59-1 / 2. (¡Eso está a menos de diez años de distancia ahora!)

Tengo unos $ 300,000 de ahorros para que me duren los próximos diez años. Si el mercado de valores cae, ese número se reducirá. Hay una parte de mí que desea no haberme requerido pagar $ 442,000 en efectivo por esta casa el año pasado. ¿Me haría sentir mejor tener algo de esa equidad, tal vez la mitad? en el mercado de valores y cuentas de ahorro en su lugar.

Tal como están las cosas, podría estar en apuros si resulta que necesito más efectivo.

La deducción de intereses hipotecarios

Debido a que Amy preguntó sobre las implicaciones fiscales de pagar su hipoteca, abordemos eso antes de profundizar.

Aquí en los Estados Unidos, los propietarios pueden deducir sus intereses hipotecarios de sus impuestos sobre la renta siempre que se cumplan ciertas condiciones.

los BASIC Las condiciones son relativamente fáciles de entender. Pero como con cualquier cosa relacionada con los impuestos, hay muchas excepciones y factores complicados. Para obtener más información, consulte esta guía del IRS para deducciones de intereses hipotecarios. También puede descargar la publicación 936 del IRS de 17 páginas en formato PDF.

Supongamos que Amy gana (como espera) $ 250,000 este año. Utilizando las tablas de impuestos sobre la renta para 2018, podemos ver que su tasa impositiva marginal sería del 35%. (Esto significa que el último dólar que ganó tiene un impuesto del 35%).

Le cobrarían $ 45,689.50 por sus primeros $ 200,000 de ingresos, luego $ 17,500 (35%) por los siguientes $ 50,000. Su impuesto total sería de $ 63,189.50 y su eficaz la tasa impositiva sería del 25.3%. (Su obligación tributaria sería el 25.3% de sus ingresos).

Amy dice que pagará aproximadamente $ 4800 en intereses hipotecarios en 2018. Si puede deducir completamente esos intereses, eso significa que puede reducir su Ingreso imponible de $ 250,000 a $ 245,200. Esto reduciría su obligación tributaria de $ 63,189.50 a $ 61,509.50 un total de $ 1680.

Esta es la parte que confunde a muchas personas. Las deducciones del impuesto sobre la renta reducen el monto sobre el que se le grava, no el monto del impuesto que debe. Es una diferencia sutil pero importante. (Los créditos fiscales reducen la cantidad que debe. Esto es lo que el IRS tiene que decir sobre la diferencia entre los créditos fiscales y las deducciones fiscales).

Si la deducción de intereses de la hipoteca de la vivienda realmente redujera los impuestos de Amy, ella ahorraría $ 4800 este año. En cambio, solo está ahorrando $ 1680. Por cada dólar que paga al banco, el gobierno reduce sus impuestos en 35 centavos. ¿Suena como un buen trato? Si es así, ¡hablemos! Estaré encantado de darte $ 35 a cambio de $ 100.

Como muchos otros, creo que el argumento de "usted debe mantener una hipoteca para la deducción de impuestos" no es convincente. Así es como mi contable lo dijo una vez: ?No debe mirar los ahorros de impuestos como una razón para comprar una casa. Es solo un componente, y uno menor.

Esto es especialmente cierto ya que si Amy no puede obtener suficientes otras deducciones detalladas para superar la deducción estándar de $ 12,000. Si ese es el caso, la hipoteca no tiene ninguna ventaja fiscal.

El sitio web del IRS tiene un asistente tributario interactivo. Como parte de eso, hay una entrevista automatizada que lo ayuda a determinar lo que puede deducir por intereses hipotecarios.

La matemática de pagar su hipoteca

¿Ha notado que seguimos hablando de la "tasa de rendimiento garantizada" que proviene de pagar su hipoteca? Sin embargo, no hemos hablado sobre cuál es la tasa de rendimiento garantizada es. Tomemos un momento para hacer eso.

  • Si no detalla sus deducciones de impuestos, su tasa de rendimiento al prepagar su hipoteca es simplemente su tasa de hipoteca actual. Digamos que tiene una hipoteca con una tasa de porcentaje anual del 3.95% como Amy. Pagar eso le da un retorno garantizado de 3.95%.
  • Si tu hacer detallar las deducciones fiscales, su devolución garantizada es un poco más complicada de calcular. Para hacerlo, convierta su tasa impositiva marginal a un decimal y reste de uno. Luego, multiplique ese número por su tasa hipotecaria.

Usemos la situación de Amy para explicar ese último punto.

La tasa impositiva marginal de Amy es del 35%. Si lo convertimos a un decimal, obtenemos 0,35. Si restamos eso de 1, obtenemos 0,65. Si multiplicamos eso por su tasa hipotecaria (3.95%), obtenemos 2.57%.

Si Amy pagara su hipoteca antes de tiempo, obtendría un rendimiento garantizado de 2.57% sobre su dinero.

Esto es mucho, mucho menos que el rendimiento real del 6,8% que Amy debería poder ganar si enrutara ese dinero a fondos indexados. ¿La captura? Como se mencionó anteriormente, los rendimientos del mercado de valores son no garantizado

(Voy a dejar de lado el interés compuesto frente a los cálculos de interés simple porque ya he dedicado demasiado tiempo a este artículo. Baste decir que el mercado de valores devuelve compuesto mientras que los beneficios de pagar su hipoteca no lo hacen. Si usted ' muere por ver una discusión sobre esto, mira este artículo en Afford Anything.)

Si toma su decisión basándose únicamente en las matemáticas y la lógica, tiene sentido mantener su hipoteca el mayor tiempo posible. Pero nadie toma decisiones como estas basadas únicamente en la lógica. Ni siquiera los "expertos" financieros.

¿Quiere saber más sobre las matemáticas de pagar su hipoteca? Mi amigo Todd Tresidder, el mentor financiero, se enfada con estas cosas. Sigue ese enlace para leer su Consejo. La versión corta? Solía ??estar en el campo de "paga tu hipoteca". Ahora él piensa lo contrario. (Si eres un nerd del dinero, Todd proporciona algunas de las mejores calculadoras de hipotecas que he encontrado. ¡Compruébalo!)

Lo que dicen los expertos

Pagar su hipoteca anticipadamente puede ser un movimiento financiero inteligenteQué real expertos en dinero piensan en este debate? Están divididos Algunos piensan que debe hacer lo que pueda para pagar su hipoteca antes de tiempo. Otros piensan que es una idea tonta.

Aquí hay un resumen de las opiniones de algunos de los manuales de dinero en mi biblioteca.

  • Ric Edleman (Gente ordinaria, riqueza extraordinaria): Nunca sea dueño de su casa directamente. En cambio, obtenga una gran hipoteca a 30 años y nunca la pague independientemente de su edad e ingresos. "Cada vez que envía $ 100 adicionales a su compañía hipotecaria, se niega la oportunidad de invertir esos $ 100 en otro lugar".
  • Suze Orman (Las leyes del dinero): Invierta en lo conocido antes de lo desconocido. Pagar su hipoteca ofrece un retorno de la inversión garantizado. No puede vivir en una declaración de impuestos. No puede vivir en un certificado de acciones. Vives en tu casa (O en tu isla privada).
  • Elizabeth Warren (Todo lo que vales): Ahorre 20% de sus ingresos. Use el 10% para ahorros de jubilación, el 5% para acelerar su hipoteca y el 5% para ahorrar para sueños futuros. Pagar su casa también hace algo que muchos planificadores financieros no mencionan: le da libertad. Una vez que la hipoteca haya desaparecido, imagínese toda la libertad en su billetera.
  • Dave RamseyEl cambio de imagen total del dinero): Prepaga tu hipoteca si puedes, pero solo después de haber guardado un fondo de emergencia, y solo si está destinando al menos el 15% de sus ingresos a la jubilación. No use un programa diseñado por un corredor; usa tu propia autodisciplina.
  • Joe Domínguez y Vicki Robin (Tu dinero o tu vida): "Pague su hipoteca lo más rápido posible". Este consejo es de hace 25 años, cuando las tasas hipotecarias eran más altas. Mientras escribía este artículo, le envié un correo electrónico a Vicki para preguntarle si su consejo seguía siendo el mismo. Es: "Mi elección es no tener deudas y vivir en una casa que pueda pagar".
  • Charles GivensRiqueza sin riesgo) ofrece un enfoque novedoso para pagar por adelantado una hipoteca. "El primer mes del mes en que escribe su cheque de hipoteca regular (incluya un extra) para la parte del" principal solamente "del pago del próximo mes".

He leído cientos de libros de dinero durante los últimos quince años. Muchos autores han comentado sobre este tema. Algunos expertos discuten a favor de mantener su hipoteca; otros expertos argumentan a favor de no tener deudas. No hay consenso.

Cuando escribí por primera vez sobre el pago de su hipoteca hace más de una década, me vinculé a un Yahoo! Artículo de finanzas de Laura Rowley. Ese artículo ha desaparecido, lo cual es una pena. En esa pieza, Rowley ofreció algunos antecedentes interesantes sobre este debate:

¿Por qué tantas personas optan por poner dinero extra en una hipoteca cuando otras opciones probablemente aumentarían su riqueza? "Esto es realmente un remanente de la mentalidad de depresión que ha persistido de generación en generación", dice (un experto). En ese momento, la mayoría de las hipotecas tenían plazos de uno a cinco años, con un pago global al final.

"Cualquier impacto en los ingresos significaba que no podía pagar sus hipotecas de pago eran mucho más susceptibles a la incertidumbre económica" (dice el experto), y aproximadamente una cuarta parte de los estadounidenses estaban desempleados durante la Gran Depresión. "Está bien pagar su hipoteca si le da tranquilidad, pero debe reconocer cuánto cuesta esa tranquilidad".

Rowley sugiere que la mentalidad de "pagar su hipoteca si puede" es el producto de una mentalidad de escasez. Es una decisión nacida del miedo. Mantener la hipoteca, por otro lado, es un signo de una mentalidad de abundancia, una creencia en un futuro positivo. (¿Estás de acuerdo con ella?)

Discusión de FB sobre el pago de la hipoteca

Lo que dicen mis colegas

Ayer, encuesté a algunos de mis colegas que escriben sobre bienes raíces. Estas personas viven y respiran viviendas e hipotecas, para que sepan lo que hacen. Tenía curiosidad por lo que pensaban sobre pagar una hipoteca antes de tiempo.

Mi amigo el entrenador Carson dijo:

Mi esposa y yo hemos debatido esta pregunta exacta sobre nuestra residencia personal. Nos encanta la idea de simplificar nuestras vidas y reducir nuestro riesgo. Pero hasta ahora hemos decidido no hacerlo.

En general, Veo el pago anticipado de su hipoteca como una decisión que equilibra la tranquilidad (bajo riesgo) y el crecimiento (retorno). Cuanto más peso le dé tranquilidad, más probabilidades tendrá de pagar su hipoteca antes de tiempo.

Scott Trench, presidente del sitio inmobiliario BiggerPockets y autor de Establecer para la vida, me dijo:

Si debe pagar su hipoteca es menos un problema matemático y más emocional.

  • Si estoy en el modo de acumulación de riqueza, o estoy tratando de operar mi toma de decisiones por la mayor cantidad posible de riqueza a largo plazo, voy a invertir en una alternativa en lugar de pagar mi hipoteca.
  • Sin embargo, una vez fuera del modo de acumulación de riqueza, pagar una hipoteca parece ser muy popular. Un hogar pagado puede hacer una gran diferencia en la cantidad de flujo de efectivo necesario para financiar su estilo de vida.

Entro en un poco más de detalles sobre las matemáticas detrás de pagar una casa en este artículo.

Finalmente, aquí hay consejos de Mindy Jensen, presentadora del podcast BiggerPockets Money (y Mrs. 1500 Days):

La mayoría de las personas pasan por alto el increíble poder de tener una hipoteca cancelada. Puedo dormir bien mientras todavía tengo una hipoteca, pero algunas personas obtienen que los heebie-jeebies tengan algún tipo de deuda.

Sin embargo, si hará algo con este dinero que puede devolver un rendimiento más alto que su hipoteca actual, es obvio no pagarlo.

Hemos ahorrado suficiente dinero para pagar nuestra hipoteca en cualquier momento, pero seguimos manteniendo la hipoteca porque podemos ganar más dinero invirtiendo en el mercado de valores (o invirtiendo en bienes raíces) de lo que pagamos en intereses por el préstamo. Nuestra tasa es del 3.25% y la mantendremos durante toda la duración de la hipoteca.

Entre mis amigos que se ganan la vida con bienes raíces, hay más consenso que los expertos tradicionales en dinero. Los profesionales de bienes raíces dicen lo mismo: desde una perspectiva matemática, es mejor mantener la hipoteca. Pero desde una perspectiva mental, a veces la mejor opción es pagarlo.

Conclusión

Hay algunos rincones de las interwebs donde la gente está asombrada de que desear para llevar una hipoteca. Mucha gente piensa que si puede pagar la deuda, es obvio. Están equivocados Las matemáticas argumentan a favor de acuerdo la hipoteca.

Sin embargo, como descubrió mi amiga Amy, esta decisión tiene más que ver con la mentalidad que con las matemáticas. Y a veces incluso las matemáticas hacen que pagar la hipoteca sea la mejor opción.

  • En el caso poco probable de que tenga una hipoteca de tasa ajustable, pagarla es una idea inteligente, especialmente ahora que las tasas han comenzado a aumentar.
  • Si de otro modo no usaría el dinero de manera productiva, por ejemplo, si simplemente lo gastara en bienes de consumo, entonces debería pagar por adelantado su hipoteca. ¡Mantener la hipoteca es solo una opción financiera inteligente si pone ese dinero a trabajar para usted!
  • Si está por jubilarse, probablemente tenga sentido pagar su hipoteca. En términos generales, desea reducir el riesgo a medida que envejece. Eliminar la hipoteca es una forma de hacerlo. Algunas personas argumentan que pagar su casa es en realidad otra forma de ahorro para la jubilación.
  • Si su deuda hipotecaria es una pesada carga psicológica, probablemente tenga sentido deshacerse de ella. Quedarse libre de hipotecas significa que también está libre del tiempo y la energía gastados en administrar la hipoteca. Este es un beneficio real, incluso si no puede ponerle un número.

Ahí lo tienen, mis amigos, 3000 palabras sobre si deben o no pagar su hipoteca antes de tiempo. Y al final, la respuesta es: depende.

La conclusión es que esta es una situación sin pérdidas. Ambas opciones son buenas. Si tiene la suerte de tener el dinero en efectivo para pagar su hipoteca, y si hacerlo lo haría feliz, entonces debe pagar la casa. De lo contrario, ¡mantenga la deuda y ponga el efectivo a trabajar en otro lugar!

NotaParece que recibimos tres comentarios comunes una y otra vez, así que permítanme abordarlos.

Primero, esto es un nuevo artículo escrito en octubre de 2018. Hay comentarios antiguos de 2006 a continuación porque hemos combinado los comentarios de cuatro artículos similares anteriores en este artículo.

Segundo, mucha gente estaba en desacuerdo con mi (hipotético) ejemplo de interés hipotético. Regresé y reemplacé esos números con real Cifras del préstamo de Amy. He recalculado todo, y las cifras deberían ser correctas.

En tercer lugar, muchas personas han señalado que la nueva deducción estándar es más alta en 2018, y que Amy necesitaría exceder eso para detallar. Sí, es cierto. Pensé que era obvio, así que no incluí esta advertencia en el artículo original. He agregado un descargo de responsabilidad para reducir la cantidad de comentarios sobre este punto.

¡Avíseme si hay otros errores u omisiones que debería solucionar!

Autor: J.D. Roth

En 2006, J.D. fundó Get Rich Slowly para documentar su búsqueda para salir de la deuda. Con el tiempo, aprendió cómo ahorrar y cómo invertir. ¡Hoy ha logrado llegar a la jubilación anticipada! Él quiere ayudarte a dominar tu dinero y tu vida. No hay estafas. Sin trucos. Solo consejos de dinero inteligente para ayudarlo a alcanzar sus objetivos.

"¿Debo pagar mi hipoteca?" Cinco cosas a considerar antes de hacerlo
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