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¿Cuánto vale mi casa? Cómo evaluar su propia casa

Alguna vez se preguntó: "¿Cuánto vale mi casa?"

Cuando hacemos un seguimiento de nuestro patrimonio neto, una de las líneas de pedido es el valor de nuestra casa. Lo mantenemos como una compensación contra la hipoteca, de lo contrario nuestro patrimonio neto sería desproporcionado.

Uno de los desafíos con los valores de las viviendas es que es difícil marcarlos en el mercado. ?Marcar al mercado? solo significa asignar un valor basado en lo que el mercado ha determinado que es el precio verdadero. Es fácil cuando tienes acciones de una empresa pública: se comercializan todo el tiempo todos los días en los mercados públicos. Si desea saber el precio de las acciones de Apple, busque APPL.

Las casas no lo son. Usted tiene "comparables", lo cual creo que es algo que la gente compensa con las evaluaciones porque es mejor que nada, pero esas no son realmente precisas. Incluso si vives en un condominio con unidades idénticas, hay suficiente variación que no es precisa. ¿Es un 2 dormitorios, 1 baño en el primer piso lo mismo que la misma cama / baño en el piso superior? ¿Cuánto vale el último piso? Demasiada variación.

Mi solución para nuestro seguimiento es establecer el valor de la vivienda al precio de compra y dejarlo así para siempre. Me gusta porque es simple y no me importa el valor de la vivienda cuando se trata de nuestro patrimonio neto (lamentablemente, esto es bastante poco común ya que la mayor parte del patrimonio neto de los estadounidenses está encerrado en el valor neto de la vivienda).

¿Qué afecta el valor de la vivienda?

Dr. Michael E. Bitter, Profesor Distinguido Rinker de Contabilidad en la Universidad Stetson

Antes de entrar en evaluaciones y datos, es posible que se pregunte qué factores podrían afectar los valores de su hogar. Me dirigí al Dr. Michael E. Bitter, Profesor Distinguido Rinker de Contabilidad en la Universidad Stetson. Enumeró los siguientes factores principales que afectan el valor de la casa:

  • Barrio / ubicación,
  • Tamaño de la casa (por ejemplo, dormitorios y baños),
  • Zonificación escolar,
  • Tasas de interés hipotecarias,
  • Mercados de vivienda regionales y nacionales

Y al vender una casa, los factores adicionales incluyen el atractivo exterior y los precios.

Él también agrega:

Para la mayoría de los profesionales jóvenes, el hogar de uno será, con mucho, el activo más grande (y más ilíquido) de su propiedad. La valoración de su vivienda afecta su patrimonio neto y su capacidad de endeudamiento contra la vivienda.

La valoración también es importante para determinar que tiene un valor de reemplazo adecuado en la política de su propietario. Dicho esto, aunque es bueno tener una idea razonable del valor de su hogar, no es crítico a menos que esté planeando venderlo.

¿Es importante conocer el valor de la vivienda?

Quizás se pregunte … ¿por qué es importante saber el valor de nuestra casa? Si no estamos vendiendo, ¿es realmente importante hacer un seguimiento de ese tipo de cosas?

El profesor Robert Solomon, profesor clínico de derecho de la Facultad de derecho de la Universidad de California en Irvine, explica que hay muchas razones por las que desea saber.

Profesor Robert Solomon, Profesor Clínico de Derecho en la Facultad de Derecho de UC Irvine

Si está vendiendo, es muy importante. Si está pidiendo prestado contra el valor, es algo importante, pero el banco hará el trabajo de valoración por usted y su principal preocupación es la capacidad de pagar. Si está cerca de la jubilación o la reubicación, es muy importante.

Si eres más joven, crías una familia y esperas vivir en el hogar durante más de cinco años, es menos significativo, y estimar el valor futuro es bueno a medida que determinas la riqueza, pero todo es en papel y no es tan importante.

Cuando le pregunté si había demasiado énfasis en los valores de las casas, me dijo:

Depende de quién eres y de tu situación financiera general. La equidad de la vivienda y la educación siguen siendo las principales formas de generar riqueza en los Estados Unidos. Si tiene hijos y tiene pocos ahorros, puede esperar pedir prestado contra el valor neto de la vivienda para pagar la universidad.

Si no tiene hijos o están solos, puede depender de la equidad de la vivienda para la jubilación, pero puede que no. Si espera reubicarse, puede estar contento de pagar su hipoteca y tener suficiente capital para un pago inicial, pero no quiere estar bajo el agua.

Las circunstancias cambian y el valor de la vivienda es solo un factor.

Si tiene una razón específica para saber, como un préstamo con garantía hipotecaria, es importante obtener una cifra precisa. Puede valer la pena pagarle a alguien (y el banco puede obligarlo a hacerlo) para obtener una evaluación precisa.

Si solo desea conocer sus propias necesidades personales, una evaluación gratuita suele ser lo suficientemente buena.

Veamos cuáles son algunas de esas opciones …

Use una evaluación real

Puede llegar un momento en que necesitemos una tasación de la vivienda, tal vez para un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria. En caso de que lo hagamos, lo trataré como una valoración precisa de la vivienda y ajustaré el valor de nuestra vivienda en la hoja de cálculo.

Por lo que vale, si obtenemos una evaluación "profesional", ajustaría el valor de nuestra vivienda a los resultados de esa evaluación.

Usar evaluaciones de impuestos

Es lo que usa el recaudador de impuestos para evaluar los impuestos a la propiedad, parece razonable usar esto para valorar su hogar.

La parte difícil de esta cifra es que puede intentar disminuirla, reducir su carga impositiva, y eso podría significar que su valor es menor de lo que se vendería. Si está de acuerdo con esta discrepancia, esta parece ser una buena manera de fingir una "marca en el mercado" cada pocos años.

Utilice las tasas de crecimiento medio histórico de precios de viviendas

Los datos históricos del censo de EE. UU. Han demostrado que los precios promedio de las viviendas no aumentan tan rápido.

En 1940, el precio promedio de una casa era de $ 2,938. (estas cifras NO han sido ajustadas por inflación)

En 2000, el precio promedio de una casa era de $ 119,600.

Esa es una tasa de crecimiento anual de aproximadamente 6.37%. (si se ajusta por inflación, la tasa de crecimiento es de solo 2.3%)

Podría ser más específico al nivel estatal: para Maryland, esa es una tasa de crecimiento del 6.67%. (es aún más bajo si solo mira desde 1990-2000, la tasa de crecimiento es solo 2.28%)

Establezca la tasa de crecimiento al 6% anual, de modo que tenga un poco de amortiguación, y luego déjelo solo.

Usar inflación

Me encanta escuchar historias de personas que compraron casas en 1980 por $ 30,000 y luego las vendieron 20 años después por una suma ordenada. Los números aumentan porque todo aumenta a lo largo de 20 años. $ 30,000 en enero de 1980 es el equivalente de $ 65,000 en enero de 2000. (la forma precisa de pensarlo es que durante esos 20 años, el poder adquisitivo de un dólar se redujo a la mitad)

¿Cuál es la cifra de inflación que debemos usar? Creo que el IPC-U (inflación para todos los consumidores urbanos, todos los artículos, excepto alimentos y energía) es probablemente la mejor apuesta y puede obtener las cifras del BLS.

Los números de cada mes no son la inflación mensual, es la inflación de los 12 meses anteriores hasta ese mes. Entonces, septiembre de 2017, mostrando 1.7%, indica que cuando se incluye septiembre, la inflación de los 12 meses anteriores fue de 1.7%.

Si tuviera que usar esto, miraría la cifra de inflación de diciembre de cada año, ajustaría el valor de mi casa una vez al año y lo llamaría un día.

Use las herramientas de precios para el hogar

Si tiene curiosidad acerca de cuánto vale su casa, hay muchas herramientas disponibles para ayudarlo. Si desea saber solo para fines de seguimiento del patrimonio neto, compartimos técnicas que también puede utilizar para resolverlo correctamente.

Hay un montón de herramientas que puede usar para obtener una tasación gratuita en línea de su hogar. Dado que está haciendo esto para fines de seguimiento, no desperdiciaría dinero en esto.

En cuanto a la precisión, es difícil de decir. Asegúrese de que la información que tienen sobre su hogar sea precisa, incluidos, entre otros, pies cuadrados, dormitorios, baños y la edad del hogar.

Compramos nuestra casa hace cuatro años, por lo que la "precisión" será simplemente un valor porcentual fuera del valor de nuestra casa. Curiosamente, nuestra casa no apareció en muchas de estas herramientas, por lo que no habrá una cifra de precisión.

Estas son algunas de las herramientas de evaluación de viviendas gratuitas más populares que encontré (con algunas advertencias y advertencias):

  1. Zillow: son uno de los sitios inmobiliarios más grandes y ofrecen un Zestimate, que es una estimación del valor de su vivienda. Puede registrarse para obtener una cuenta, reclamar una casa y le enviarán actualizaciones por correo electrónico si cambia su Zestimate. (Precisión 2.4%)
  2. Redfin: Redfin es tanto un sitio de investigación de bienes raíces como una agencia de corretaje, pero cuando reclama su casa puede obtener una estimación del valor de la casa en función de las características de su casa (Precisión -19.1%)
  3. Realtor.com: a diferencia de los otros sitios, que están orientados a hogares, realtor.com tiene la búsqueda de casas, estimaciones y demás; pero también artículos y videos relacionados con bienes raíces. Tienen una herramienta de estimación de viviendas en su sitio, que no requiere que inicie sesión o reclame una vivienda para ver una estimación de vivienda. Lamentablemente, nuestra casa no estaba en la lista (lo cual es extraño, todos nuestros vecinos están en la lista).
  4. eepraisal.com: extraerán datos de una variedad de fuentes, incluido Zestlow's Zestimate, para tomar una determinación. Su herramienta muestra las ventas vecinas de una manera conveniente. No tenían una estimación de eppraisal.com para nuestra casa.
  5. Trulia – Trulia es similar a Zillow en su diseño y propósito, pero no ofrece una estimación del valor de la vivienda.
  6. Estimador de valor de inicio de Chase: ingrese su dirección, haga clic en Obtener valor y obtenga un estimado directamente de Chase. No puedo decir qué datos alimentan esta herramienta, pero para mi dirección no había una estimación. Hice una estimación de nuestra casa anterior y parecía estar dentro de un rango razonable.
  7. ReMax: como corredor, ReMax probablemente quiera vender su casa, pero de todos modos puede usar su herramienta. Lamentablemente, nuestra dirección no figura en la lista por alguna razón. La herramienta es fácil de usar, incluye un bonito mapa de Google. y puede volar por su vecindario echándose un vistazo a las ventanas financieras de su vecino.
  8. HomeGain (no uses esta herramienta) – Detuve el proceso de obtener un estimado del valor de la vivienda porque requería que me enviaran mi nombre, número de teléfono y correo electrónico a AgentHomeValues.com – No quería que un "agente experto" me hiciera un "análisis detallado del mercado. "Me saltaría a estos tipos.

Si tuviera que hacer esto, simplemente elegiría a Zillow y normalizaría la cifra a mi precio de compra en el primer año y tomaría los ajustes. Entonces, si compré una casa por $ 100,000 y Zillow dijo que valía $ 50,000, duplicaría el Zestimate de Zillow desde ahora hasta la eternidad.

¿Cómo maneja el valor de su casa en el seguimiento del patrimonio neto?

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