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¿Cuánto debe gastar remodelando una casa para obtener el máximo beneficio?

Con los precios de las viviendas en niveles récord, es natural que más propietarios gasten dinero en remodelaciones. ¡He remodelado personalmente tres casas y nunca quiero remodelar de nuevo!

Pero para aquellos de ustedes que quieren sufrir el dolor de la remodelación, ya sea para obtener un mejor trato o ganar algo de equidad, aquí hay algunas opiniones de arriba hacia abajo que tengo sobre el proceso:

  1. Pague más por material de calidad ya que el costo laboral es relativamente fijo
  2. Obtenga los permisos adecuados para protegerse de la mala mano de obra, al tiempo que aumenta el valor de su hogar a través de un informe 3R más completo
  3. Espere que el trabajo general cueste un 30% más y demore un 30% más, pero no se lo haga saber al contratista.
  4. Agregar espacio habitable es el tipo más valioso de remodelación
  5. Siempre hable con el cliente del último contratista como mínimo.
  6. Grandes casas tienen un maravilloso espacio al aire libre, no descuides el paisajismo
  7. El valor de una remodelación se desvanece en un período de 20 a 30 años, momento en el cual se debe presentar una nueva remodelación
  8. Decide si estás remodelando con fines de lucro o para uso personal

La gran pregunta que tiene cada propietario cuando se trata de remodelar es cuánto deberían gastar para aumentar sus posibilidades de no solo recuperar su dinero, sino también de obtener un retorno positivo si decide vender.

Creo que el error de remodelación n. ° 1 es gastar fuera del alcance de la casa. Discutamos un marco.

Remodelar dentro del alcance de su hogar

Inicio Remodelación Gut Job

Nuestro trabajo en el dormitorio principal

Decide si tu casa es de gama alta, media o baja. Puede hacer la llamada en función del valor de su casa en comparación con el valor medio de la casa en su ciudad y vecindario. Si el valor de su casa está dentro de +/- 25%, se debe considerar como medio final. Una vez que haya decidido qué nivel es su casa, remodele según ese nivel.

Hay un dicho sabio: no compre la casa más cara del bloque. En cambio, compre la casa más barata del bloque con la mayor cantidad de potencial de expansión. Después de todo, si el precio por pie cuadrado para construir es más barato que el precio de venta actual por pie cuadrado, usted tiene un arbitraje fácil. Por ejemplo, en San Francisco, puede construir por menos de $ 500 / pie cuadrado y venderlo a $ 1,000 / pie cuadrado en muchos vecindarios para obtener una ganancia del 100%.

Los propietarios tienden a gastar de más en la remodelación porque piensan, Mientras estábamos en eso, ¿por qué no hacemos esto también? Este tipo de pensamiento hace que el proyecto cueste mucho más que el plan original. Los contratistas pueden influir en los propietarios para que hagan más también. La pared está abierta, bien podría instalar un cargador Tesla mientras estaba en ella, dijo mi contratista una vez. No, gracias.

Revisando mi última remodelación

El último proyecto de mi casa consistió en construir una terraza de 275 pies cuadrados fuera de mi habitación principal y reemplazar dos ventanas de aluminio de 50 años con un ancho de nueve pies de ancho con una puerta de vidrio deslizante de 12 pies. Llamé a este proyecto Fase Dos cuando compré mi fijador en 2014. PhaseOneiled de remodelar mi cocina, actualizar el sistema eléctrico, renovar los pisos, pintar todo el interior, reemplazar el techo, actualizar las tuberías, pintar el exterior y construir un nuevo baño principal.

Si vives en la casa, es un buen espacio para proyectos a lo largo del tiempo. Tendrá más tiempo para ahorrar dinero para que el gasto no se sienta tan doloroso. También llegarás a pensar más a fondo sobre las cosas que quiere acostarse por lo tanto, debería haber menos remodelaciones / remordimientos. Finalmente, si es flexible a tiempo, su contratista puede darle mejor precio porque puedes estar empleándolo durante períodos lentos.

Debido a que reduje el tamaño a una casa un 40% más barata, me quedé estancado pensando en rangos de precios 50% + más para todo. Por ejemplo, tuve que elegir qué tipo de puertas correderas quería. En el extremo inferior estaba Simonton por $ 8,000. En el medio, estaban Milgard, Pella y Jeld, que fueron de $ 10,000 a $ 12,000. Luego estaban Marvin y Anderson en el extremo medio superior, que había usado para mi antigua casa que cuesta alrededor de $ 15,000. Finalmente, hubo una marca europea llamada Vitrocsat que abuddy me había dicho acerca de aproximadamente $ 25,000.

Para asegurarme de que estaba gastando dentro del alcance de mi hogar, fuicasa abierta de caza en mi barrio. Mi misión era encontrar una casa remodelada en un rango de precios similar y observar qué tipo de ventanas y puertas usaron.

Me topé con una casa en mi vecindario que fue remodelada por un año. Sus 3 dormitorios, 3 baños, y tiene 1,800 pies cuadrados de espacio habitable, con una vista panorámica del océano en un lote de 3,000 pies cuadrados. La casa tenía puertas y ventanas Simonton de gama baja. La casa se vendió por $ 1.75M.

Dado que el listado era comparable a mi casa, conocía el alcance del estadio para gastar en puertas y ventanas. Al final, pagué un par de miles más por las puertas correderas de Milgard, ya que la calidad y el aspecto eran mejores, y el costo de instalación era el mismo.

Cubierta financiera Samurai 1

Antes con un par de ventanas de aluminio con fugas de 50 años

Casa mucho para gastar en remodelaciones para obtener las máximas ganancias

Cortar un gran agujero en la pared e instalar un nuevo cabezal para soporte

Cubierta financiera del samurai

Producto final con algunas puertas correderas nuevas de gama media

Guía de precios de remodelación

Clasifique la importancia de cada habitación y asigne un costo máximo de remodelación basado en un porcentaje del valor del edificio. Obtendrá el mayor rendimiento de un trabajo de remodelación de mediano plazo que atrae a la mayor cantidad de personas. No seas demasiado ecléctico en tus gustos.

Muchas personas tiran costos de remodelación como "$ 10,000 para una pequeña remodelación del baño" o "$ 50,000 para una cocina". Estas cifras no tienen sentido si no ha considerado el valor realista de su casa. En cambio, debes piense en sus costos de remodelación como un porcentaje de costo de toda su casa.

Por ejemplo, supongamos que desea actualizar su cocina. Puede rasgar todo y reemplazar los pisos, baldosas, encimeras y electrodomésticos o puede hacer todo eso además de seguir la sugerencia de su contratista y expandir otros 100 pies cuadrados en el patio "mientras lo hace". ¿Cuánto debería? ¿gastar?

Digamos que compró la casa por $ 1,000,000. Tiene tres habitaciones, dos baños, 1,800 pies cuadrados de espacio habitable y un lote de 5,000 pies cuadrados. El valor de una propiedad está compuesto por el valor de la tierra y el valor de construcción. En su caso, la división es 50/50. Si incluye la cocina, la sala de estar y el lavadero, la casa tiene un total de ocho habitaciones. Por lo tanto, el valor de cada habitación es de alrededor de $ 62,500 (valor de construcción de $ 500,000 dividido entre 8 habitaciones). Puede considerar $ 62,500 como el máximo que alguna vez gastaría haciendo algo en una habitación.

Pero, por supuesto, no todas las habitaciones se consideran iguales. A pesar de que un dormitorio principal es muy valioso, no es tan costoso construirlo como su cocina típica debido a la falta de plomería, cableado eléctrico complicado e instalación de electrodomésticos. Además, no todas las habitaciones son del mismo tamaño. Por lo tanto, debe tomar una decisión sobre el valor de cada habitación en función de su tamaño, servicios e importancia para usted.

He clasificado las siguientes salas en orden descendente de valor:

  1. Cocina
  2. Baño principal
  3. Baño de visitas
  4. Recamara principal
  5. Sala
  6. Comedor
  7. Habitaciones de invitados
  8. Cubierta (espacio exterior menos valioso que espacio interior)

Puedes tener una opinión diferente. Es muy fácil construir un dormitorio, una sala de estar o un comedor. Todo lo que necesita es enmarcar la habitación, enhebrar la electricidad, colocar placas de yeso, lijar y lijar la placa de yeso, pintar la placa de yeso, colocar molduras de corona si lo desea, instalar luces e interruptores, reemplazar los pisos y listo.

Ahora asigno el valor de cada habitación como un porcentaje del valor del valor de construcción de la casa (no toda la casa, aunque puede hacerlo si se mantiene constante). Usaré $ 500,00 en este ejemplo.

  1. Cocina: 5% = $ 25,000 con un rango de 3% – 10%
  2. Baño principal: 4% = $ 20,000 con un rango de 2% – 5%
  3. Baño (s) de visitas: 2% = $ 10,000 con un rango de 1% – 3%
  4. Dormitorio principal: 1% = $ 5,000 con un rango de 1% – 2%
  5. Sala de estar: 1% = $ 5,000 con un rango de 1% – 2%
  6. Comedor: 1% = $ 5,000 con un rango de 1% – 2%
  7. Habitaciones de invitados: 1% = $ 5,000 con un rango de 1% – 2%
  8. Cubierta: 1% = $ 5,000 con un rango de 1% – 3% debido al tamaño

Siendo realistas, la mayoría de las personas solo se enfocarán en remodelar su cocina y baños. Para dormitorios, habitaciones familiares y comedores, lo máximo que puede hacer es pintar, agregar molduras de techo o paneles de madera, actualizar las ventanas y rehacer las lámparas. A veces puedes mover una pared.

Siempre puede gastar más o menos si lo desea. Es una elección personal. Solo recuerde pensar en porcentajes y asegurarse de que la calidad de su remodelación esté en línea con el valor de su hogar.

Aquí hay una tabla interesante para darle una idea del costo promedio nacional de varios proyectos de remodelación. Como puedes ver, la mayoría de los proyectos NO recuperan el costo de su trabajo. Además, a medida que pasa el tiempo, el valor de la remodelación disminuye debido al desgaste y al estilo anticuado.

PROMEDIOS NACIONALES 2018

PROYECTO

COSTO DE TRABAJO

VALOR DE REVENTA

COSTE RECUPERADO

RANGO MEDIO

Aislamiento del ático (fibra de vidrio)

$ 1,343$ 1,446107,7%

RANGO MEDIO

Generador de energía de respaldo

$ 12,860$ 6,94054,0%

RANGO MEDIO

Patio trasero

$ 51,985$ 28,54654,9%

RANGO MEDIO

Remodelación del sótano

$ 71,115$ 49,76870,0%

RANGO MEDIO

Baño adicional

$ 43,232$ 23,28353,9%

UPSCALE

Baño adicional

$ 81,515$ 46,50757,1%

RANGO MEDIO

Remodelación de baño

$ 18,546$ 12,02464,8%

UPSCALE

Remodelación de baño

$ 59,979$ 35,45659,1%

RANGO MEDIO

Adición de cubierta (compuesto)

$ 17,249$ 11,25265,2%

UPSCALE

Adición de cubierta (compuesto)

$ 39,339$ 22,17156.4%

RANGO MEDIO

Adición de cubierta (madera)

$ 10,707$ 7,65271,5%

UPSCALE

Reemplazo de puerta de entrada (fibra de vidrio)

$ 3,276$ 2,55077,8%

RANGO MEDIO

Reemplazo de puerta de entrada (acero) *

$ 1,413$ 1,28290,7%

RANGO MEDIO

Adición de habitación familiar

$ 89,566$ 62,05569,3%

RANGO MEDIO

Reemplazo de puerta de garaje

$ 1,749$ 1,34576,9%

UPSCALE

Reemplazo de puerta de garaje

$ 3,304$ 2,81085,0%

UPSCALE

Gran entrada (fibra de vidrio)

$ 8,358$ 5,85570,1%

RANGO MEDIO

Remodelación de cocina mayor

$ 62,158$ 40,56065,3%

UPSCALE

Remodelación de cocina mayor

$ 122,991$ 76,14961,9%

RANGO MEDIO

Chapa de piedra manufacturada

$ 7,851$ 7,01989,4%

RANGO MEDIO

Master Suite Además

$ 119,533$ 77,50664,8%

UPSCALE

Master Suite Además

$ 250,687$ 150,14059,9%

RANGO MEDIO

Remodelación de cocina menor

$ 20,830$ 16,69980,2%

RANGO MEDIO

Reemplazo de techos

$ 20,664$ 14,21468,8%

RANGO MEDIO

Revestimiento de reemplazo

$ 14,518$ 11,09376,4%

RANGO MEDIO

Suma de dos pisos

$ 176,108$ 125,22271,1%

RANGO MEDIO

Baño de diseño universal

$ 15,730$ 10,76668,4%

UPSCALE

Reemplazo de ventana (vinilo)

$ 15,282$ 11,28673,9%

UPSCALE

Reemplazo de ventanas (madera)

$ 18,759$ 13,69173,0%

Remodelar casas más caras, comprar casas más baratas

Quizás se pregunte cómo funcionan estos porcentajes para hogares con precios medios más bajos. Por ejemplo, si el valor del edificio es de solo $ 200,000, ¿los porcentajes anteriores seguirán teniendo sentido ya que el costo de un rango Thermador es el mismo que en Birmingham y en San Francisco?

La respuesta es que simplemente obtendrá menos dinero por su inversión en remodelación, ya que se verá obligado a pasar al extremo superior de mi rango de porcentaje sugerido, si no más allá. Por lo tanto, es mejor comprar una casa completamente hecha a precios más bajos y comprar fijadores a precios más altoscon mucho más al alza.

Solo tenga cuidado de que muchos contratistas inteligentes simplemente aumenten sus precios cuando trabajen con clientes que viven en vecindarios caros. El contratista que construyó mi baño dijo que cobra un 100% más cada vez que trabaja en una casa de Pacific Heights (uno de los barrios más caros). Los propietarios no se dan cuenta del verdadero costo de la mano de obra, ya que solo se juntan entre ellos. Todos se están atornillando a los precios premium. Quién dijo que tener un grupo diverso de amigos no tiene sus beneficios.

La clave es pensar siempre en términos de gastar un monto fijo de remodelación basado en el valor porcentual de su propiedad. Si gasta demasiado en la remodelación, nunca recuperará el costo, y mucho menos hará una devolución. Después de un par de décadas, probablemente querrá remodelar nuevamente.

Los elementos finales para la remodelación son el tiempo y el propósito. Si las condiciones económicas son correctas, entonces el mejor momento para publicar su propiedad en venta es tan pronto como se realice todo el trabajo de remodelación. Si está remodelando su hogar para siempre para disfrutar, entonces nada de esto realmente importa hasta que lo haga.

Para nuestra próxima casa, planeamos comprar una propiedad de Oahu que fue completamente remodelada 3-5 años antes de la inclusión. No queremos pagar una prima por una construcción nueva como nunca queremos pagar una prima por un automóvil nuevo. ¡En 25 años, esperamos que nuestro hijo esté dispuesto a asumir el proyecto de remodelación porque seguro que no lo haremos en nuestros 60!

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Embudo de diligencia debida de recaudación de fondos

Menos del 5% de las ofertas inmobiliarias que se muestran pasan por el embudo Fundrise

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